Дата принятия: 19 марта 2021г.
Номер документа: 06АП-896/2021, А73-17833/2020
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 марта 2021 года Дело N А73-17833/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2021 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Швец Е.А.
судей Сапрыкиной Е.И., Тищенко А.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ашуровой Г.Х.
при участии в заседании:
от индивидуального предпринимателя Капланова Адама Алаудиновича: Шаталова А.В., представитель по доверенности от 31.08.2020 (представлен диплом о высшем юридическом образовании);
от Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска: Кундель Е.Д., представитель по доверенности от 23.12.2020 (представлен диплом о высшем юридическом образовании);
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска
на решение от 12.01.2021
по делу N А73-17833/2020
Арбитражного суда Хабаровского края
по заявлению индивидуального предпринимателя Капланова Адама Алаудиновича
к Департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска
о признании незаконным решения
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Капланов Адам Алаудинович (далее - заявитель, ИП Капланов А.А.) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением, уточненным в соответствии со статьей 49 АПК РФ, к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее - ДМС г. Хабаровска, Департамент), о признании незаконным решения ДМС г. Хабаровска, выраженное в письмах от 28.08.2020 N 13-07/10564 от 28.10.2020 N 13-07/13470 об отказе ИП Капланову А.А. в предоставлении в собственность за плату земельного участка, площадью 152 757 кв.м. с кадастровым номером 27:23:0000000:392, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Зеленая, 3а по льготной цене в размере 2, 5 % от его кадастровой стоимости; обязании ДМС г. Хабаровска в течение десяти календарных дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу заключить договор купли-продажи между ИП Каплановым А.А. и Городским округом "Город Хабаровск", в лице ДМС администрации г. Хабаровска, земельного участка общей площадью 152 757 кв.м. с кадастровым номером 27:23:0000000:392, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Зеленая, 3а, с учетом выкупной стоимости в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.
Решением от 12.01.2021 суд заявленные предпринимателем требования удовлетворил. Суд признал незаконными решения Департамента, выраженные в письмах от 28.08.2020 N 13-07/10564, от 28.10.2020 N 13-07/13470; обязал ДМС г. Хабаровска повторно рассмотреть заявления ИП Капланова А. А.
Не согласившись с решением суда, ДМС г. Хабаровска заявил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции ввиду неправильного применения судом норм материального права, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела. В обоснование жалобы указал, что объект недвижимости с кадастровым N 27:23:0041224:245 (здание торгового павильона), принадлежащий заявителю на праве собственности, является объектом незавершенного строительства; также на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым N 27:230041224:243, право собственности, на который не зарегистрировано за заявителем. Наличие на спорном участке объектов незавершенного строительства, в силу статьей 39.3 и 39.20 ЗК РФ, исключает возможность выкупа испрашиваемого участка. Предоставление земельного участка под таким объектом возможно только на праве аренды для целей завершения его строительства. На спорном земельном участке фактически отсутствуют здания, указанные в заявлении ИП Капланова А.А., а именно: здание ГСМ (к.н. 27:23:0041224:168); здание склада (к.н. 27:23:0041224:163); здание склада ГСМ (к.н. 27:23:0041224:164); здание склада (к.н. 27:23:00412324:165). Таким образом, при обосновании площади земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, экспертом приняты во внимание объекты, фактически отсутствующие на земельном участке. Земельный участок с кадастровым N 27:23:0000000:392 обременен правом аренды по договору аренды от 24.01.2020 N 6, заключенному с Асухановым С.Х., что также следует из выписки из ЕГРН на земельный участок. При этом заявление о расторжении договора аренды данного земельного участка в адрес департамента не поступало, что является самостоятельным основанием для отказа в предоставлении земельного участка согласно п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ. Правовых оснований применения льготной стоимости выкупа земельного участка -2, 5% от кадастровой стоимости не имеется.
В судебном заседании представитель ДМС г. Хабаровска поддержал доводы апелляционной жалобы.
ИП Капланов А.А. в представленном отзыве, представитель в судебном заседании отклонили доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Исследовав представленные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что ИП Капланов А.А. является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: г. Хабаровск, ул. Зеленая, 3а с кадастровым N 27:23:0000000:392, общей площадью 152 757 кв.м., в том числе: нежилое здание Литер А площадью 1 119, 2 кв.м., N 27:23:0041224:159; здание склада Литер Б площадью 788 кв.м., N 27:23:0041224:160; здание гаража Литер В, В1, площадью 2 361,7 кв.м., N 27:23:0041224:161; нежилое здание Литер Е, N 27:23:0041224:162; здание склада Литер 3 площадью 722,7 кв.м., N 27:23:0041224:163; здание складов ГСМ Литер И, площадью 16,5 кв.м., N 27:23:0041224:164; здание склада Литер К, площадью 223,5 кв.м., N 27:23:0041224:165; здание гаража Литер Л, площадью 198,2 кв.м., N 27:23:0041224:166; здание проходной Литер М, площадью 62,7 кв.м., N 27:23:0041224:167; здание складов ГСМ Литер Н, площадью 7,3 кв.м., N 27:23:0041224:168; здание торгового павильона Литер Р (объект незавершённого строительства), площадью 15 266,6 кв.м., N 27:23:0041224:245; нежилое здание Литер С, площадью 5 228,7 кв.м., N 27:23:0041224:246; здание склада, площадью 788,4 кв.м., N 27:23:0041224:532; здание котельной Литер Д, площадью 403,7 кв.м., N 27:23:0041224:248.
Ранее объекты недвижимости принадлежали Асуханову С.Х. и переданы в собственность Капланова А.А. на основании соглашения об отступном от 10.06.2020.
Земельный участок был предоставлен в аренду сроком до 23.01.2023 Асуханову С.Х. на основании договора аренды N 6 от 24.01.2020.
31.07.2020 ИП Капланов А.А. обратился в ДМС г. Хабаровска с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 152 757 кв.м., с кадастровым номером 27:23:0000000:392, в собственность с учетом льготы в отношении выкупной цены, предусмотренной п. 2.2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Письмом от 28.08.2020 N 13-07/10564 ДМС г. Хабаровска на основании пунктов 1, 2 статьи 39.16 ЗК РФ отказал в предоставлении в собственность земельного участка, указав, на отсутствие у заявителя исключительного права, предусмотренного статьей 39.20 ЗК РФ на приобретение в собственность земельного участка, ввиду того, на испрашиваемом земельном участке расположено 16 объектов недвижимости, 14 указанных в сообщении заявителя и два объекта недвижимости с кадастровыми номерами N 27:23:0041224:243, N 27:23:0041224:169. Также на испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимости N 27:23:0041224:245, который является объектом незавершенного строительства. Кроме того, испрашиваемый в собственность земельный участок обременен правом аренды по договору аренды от 15.11.2016 N 383. Площадь земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:392 составляет 152 757 кв.м., а площадь расположенных на нем объектов недвижимости в десятки раз меньше занимаемой площади, соответственно требуется обосновать необходимость использования земельного участка именно указанной площади.
28.09.2020 ИП Капланов А.А. повторно обратился в ДМС г. Хабаровска с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 152 757 кв.м., с кадастровым номером 27:23:0000000:392, в собственность с учетом льготы в отношении выкупной цены, предусмотренной п. 2.2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Письмом от 28.10.2020 N 13-07/13470 ДМС г. Хабаровска на основании пунктов 1, 2 статьи 39.16 ЗК РФ вновь отказал в предоставлении в собственность земельного участка по существу по тем же обстоятельствам, что и в письме от 28.08.2020 N 13-07/10564.
ИП Капланов А.А., не согласившись с решениями ДМС г. Хабаровска, обратился с заявлением в арбитражный суд.
Из положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ следует, что основанием для принятия решения суда о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются одновременно два условия, несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о наличии указанных условий. При этом обоснованно суд исходил из следующего.
Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.
В соответствии с частью 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В силу пункта 2 части 1 статьи 39.20 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 N 187-О разъяснено, что в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
До внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могли быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
С 01 марта 2015 года особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Несмотря на то, что в приведённой статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений 1, 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), а также переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, а также содержится в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2016 по делу N 305-КГ15-19738.
В силу пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено, что объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0000000:392, ранее находились в государственной собственности и в хозяйственном ведении ФГУП "Строительное управление ДВО Минобороны России". В порядке приватизации объекты недвижимости выкуплены в собственность ООО "Вымпел-Восток". В дальнейшем, собственники объектов недвижимости менялись.
Исходя из изложенного, в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации каждый из собственников недвижимости имел право выкупа земельного участка, занятого этим имуществом.
При этом, исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.
Последним собственником 14 объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0000000:392, стал ИП Капланов А.А.
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, ИП Капланов А.А. вправе приобрести в собственность земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:392, под объектами недвижимого имущества, в том числе незавершенного строительством, принадлежащих предпринимателю на праве собственности.
Доводы жалобы о том, что на земельном участке фактически отсутствуют здания, указанные в заявлении ИП Капланова А.А., а именно: здание ГСМ (к.н. 27:23:0041224:168); здание склада (к.н. 27:23:0041224:163); здание склада ГСМ (к.н. 27:23:0041224:164); здание склада (к.н. 27:23:00412324:165), а также здания незавершенного строительством (к.н. 27:23:0041224:243) не могли служить самостоятельным основанием для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность.
Согласно подпункту 4.1 пункта 1 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение. Арендаторы и иные пользователи участков в данном пункте не перечислены.
Капланов А.А. собственником перечисленных ДМС г. Хабаровска и фактически отсутствующих на земельном участке зданий, сооружений не является, полномочиями на снятие их с кадастрового учета не обладает. Заявление от 09.10.2020 к ДМС г. Хабаровска как представителю собственника участка с просьбой снять несуществующий объект недвижимости с учета фактически оставлено без рассмотрения.
При этом ссылка ДМС г. Хабаровска на определение ВС РФ от 07.02.2020 N 310-ЭС20-59 не применима по настоящему делу, поскольку в деле N А62-10226/ 2018 рассматривается спор о выкупе участка под расположенный на нем единственный объект недвижимости, который является объектом незавершенного строительства. В настоящем деле ИП Капланов обратился за выкупом участка под все объекты недвижимости, в том числе и незавершенный строительством.
Устраняя часть замечаний, изложенных в первом отказе, в качестве обоснования площади земельного участка заявитель представил заключение кадастрового инженера от 23.09.2020, в котором приводится расчет площади участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости. При этом земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:392 является сформированным, установление его границ не требуется, именно в таком виде он на протяжении последних лет предоставляется ДМС г. Хабаровска в аренду собственникам объектов недвижимости.
Доводов, обосновывающих необходимость пересмотра ранее учтенных границ и площади участка ДМС г. Хабаровска не привел.
Доводы ДМС г. Хабаровска о том, что наличие договора аренды на участок с Асухановым С.Х. предыдущим собственником зданий на участке, является препятствием для выкупа этого участка Каплановым А.А., противоречит положениям статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ, согласно которым к новому собственнику зданий на земельном участке переходит и право пользования этим участком на тех же условиях, что и у предыдущего собственника. То есть в данном случае произошла замена стороны арендатора, и сам договор аренды не может препятствовать выкупу участка.
Иных законных оснований, послуживших причиной отказа заявителю в предоставлении земельного участка в собственность за плату, как верно указал суд первой инстанции, в спорных решениях ДМС г. Хабаровска не содержится.
Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции, установив, что отказы ДМС г. Хабаровска в предоставлении заявителю земельного участка в собственность за плату, нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, правомерно удовлетворил заявленные требования предпринимателя и обязал ДМС г. Хабаровска повторно рассмотреть заявления ИП Кабанова А.А..
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, а обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным на основании объективного и полного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 12.01.2021 по делу N А73-17833/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.А. Швец
Судьи
Е.И. Сапрыкина
А.П. Тищенко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
