Дата принятия: 29 января 2021г.
Номер документа: 06АП-6965/2020, А04-2020/2020
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2021 года Дело N А04-2020/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 января 2021 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалдуга И.В.,
при участии в заседании:
от Администрация Белояровского сельсовета: Трошенков С.В., представитель по доверенности от 20.04.2020;
от главы КФХ Соколовой О.В.: представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Белояровского сельсовета Мазановского района Амурской области
на решение от 06.11.2020
по делу N А04-2020/2020
Арбитражного суда Амурской области
по иску индивидуального предпринимателя - главы КФХ Соколовой Ольги Алексеевны (ОГРНИП 308280703700029, ИНН 281900038936)к Администрации Белояровского сельсовета Мазановского района Амурской области (ОГРН 1022801005611, ИНН 2819001515)
о признании недействительными пунктов договоров, внесении изменений в договоры, взыскании неосновательного обогащения,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель - глава КФХ Соколова Ольга Алексеевна (ИП Соколова О.А.) обратилась в Арбитражный суд Амурской области к Администрации Белояровского сельсовета Мазановского района Амурской области (Администрация Белояровского сельсовета) с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ:
1. Признать пункт 3.1. договора аренды земельного участка N 1 от 01.04.2019, заключенного между Администрацией Белояровского сельсовета и ИП Соколовой О.А.;
2. Возложить на Администрацию Белояровского сельсовета обязанность внести изменения в пункт 3.1. договора аренды земельного участка N 1 от 01.04.2019 следующего содержания:
"3.1. Годовая стоимость арендной платы по настоящему договору определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6% от его кадастровой стоимости";
3. Признать сумму переплаты по договору аренды земельного участка N 1 от 01.04.2019, заключенному между Администрацией Белояровского сельсовета и ИП Соколовой О.А. в размере 478 338,16 руб. за период с 02.04.2019 по 31.12.2019 неосновательным обогащением арендодателя;
4. Взыскать с Администрации Белояровского сельсовета в пользу П Соколовой О.А. неосновательное обогащение в размере 478 338,16 руб. за указанный период;
5. Признать пункт 3.1. договора аренды земельного участка N 2 от 01.04.2019, заключенного между Администрацией Белояровского сельсовета и ИП Соколовой О.А. недействительным;
6. Возложить на Администрацию Белояровского сельсовета обязанность внести изменения в пункт 3.1. договора аренды земельного участка N 2 от 01.04.2019 следующего содержания:
"3.1. Годовая стоимость арендной платы по настоящему договору определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6% от его кадастровой стоимости";
7. Признать сумму переплаты по договору аренды земельного участка N 2 от 01.04.2019, заключенному между Администрацией Белояровского сельсовета и ИП Соколовой О.А. в размере 884 539 руб. за период с 02.04.2019 по 31.12.2019 неосновательным обогащением арендодателя;
8. Взыскать с Администрации Белояровского сельсовета в пользу ИП Соколовой О.А. неосновательное обогащение в размере 884 539 руб. за указанный период.
Требования мотивированы противоречием пункта 3.1 договоров аренды земельных участков N 1, N 2 от 01.04.2019 законам и правовым актам, действующим на момент заключения договоров.
Решением от 06.11.2020 уточненные исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе Администрации Белояровского сельсовета считает судебный акт подлежащим отмене, а иск - оставлению без удовлетворения, ссылаясь на существенные нарушения судом норм материального права.
В обоснование указано, что предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий условия, установленные ранее заключенными договорами подписан арендатором без каких-либо замечаний.
Предоставление земельных участков без проведения торгов в порядке реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок, с установленной арендной платой на основании кадастровой стоимости земельных участков являлась бы для арендодателя сделкой, совершенной на крайне невыгодных условиях, учитывая то обстоятельство, что размер арендной платы возможно определить по результатам торгов, что будет, в свою очередь, значительно выше, чем при расчете, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Отзыв на жалобу не направлен.
В судебном заседании представитель Администрации Белояровского сельсовета поддержал доводы жалобы, настаивая на ее удовлетворении.
ИП Соколова О.А., извещенная в соответствии с требованиями статей 121-123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", своего представителя не направила.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившегося участника процесса.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, пояснения ответчика, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.
Согласно материалам дела по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 21.03.2016 (протокол N 110216/0259050/01-02) 01.04.2016 между Администрацией Белояровского сельсовета (арендодатель) и ИП Соколовой О.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 28:17:010932:98 под сельскохозяйственное производство, на срок три года, с уплатой годовой арендной платы в размере 655 355,39 руб.
По результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 23.03.2016 (протокол N 180216/0259050/01-02) 11.04.2016 между Администрацией Белояровского сельсовета (арендодатель) и ИП Соколовой О.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 28:17:010932:99 под сельскохозяйственное производство, на срок три года, с уплатой годовой арендной платы в размере 1 196 818,73 руб.
Согласно пункту 4.3.2 договоров арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока действия договора.
01.04.2019 на основании заявления Соколовой О.А., при наличии у нее преимущественного права аренды земельных участков, между Администрацией
Белояровского сельсовета и ИП Соколовой О А. - главой КФХ заключены договоры N 1 и N 2 аренды указанных земельных участков на срок со 2 апреля 2019 года по 3 апреля 2068 года.
Разделом 3 договоров N 1 и N 2 от 01.04.2019 арендная плата определена в размере, равном арендной плате, установленной по ранее заключенным договорам аренды, а именно:
- пункт 3.1. договора N 1 от 01.04.2019: за срок действия настоящего договора за аренду участка начисляется арендная плата в сумме 32 112 414,11 руб. Сумма ежегодного платежа составляет 655 355,39 руб.;
- пункт 3.1 договора N 2 от 01.04.2019: за срок действия настоящего договора за аренду участка начисляется арендная плата в сумме 58 644 117,77 руб. Сумма ежегодного платежа составляет 1 196 818,73 руб.
10.02.2020 арендатором в адрес арендодателя направлены заявления с требованиями: о приведении договоров аренды земельного участка N 1 и N 2 от 01.04.2019 в соответствие с нормами гражданского и земельного законодательства, внесении изменений в пункт 3.1 договоров, произвести перерасчет ранее уплаченной арендной платы и зачет излишне уплаченной суммы в счет будущих арендных платежей.
Какая-либо информация на данное заявление в адрес арендатора не поступила.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд (с учетом принятых судом уточнений).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.
На основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В силу статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Частью 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ предусмотрено, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.
Согласно статье 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
С 01.03.2015 Земельным кодексом РФ установлены случаи, при которых
допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6) и условия реализации такого права (пункт 4 статьи 39.6).
В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (часть 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
В силу части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10782/13, принципы, закрепленные в постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Решением Мазановского районного Совета народных депутатов от 03.12.2012 N 119-р "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности Мазановского района" установлено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования Мазановский район, в расчете на год (календарный) определяется одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов).
В соответствии с подпунктом 2.2 пункта 2 указанного решения арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 0,6% - арендная плата в год за земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, используемый для сельскохозяйственного производства.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Оспариваемый истцом пункт договора в части установления размера арендной платы суд признал ничтожным, как нарушающий требования закона и посягающий на законодательно установленный порядок определения арендной платы за земли муниципальной собственности, нарушающий права и охраняемые законом интересы арендатора.
При этом, включение спорного пункта в договор аренды земельного участка существенно нарушает экономические интересы заявителя, поскольку устанавливает высокий размер арендной платы без предусмотренных законом оснований.
Статьей 180 ГК РФ предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Обязанность своевременного внесения платы за пользование имуществом предусмотрена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, с учетом положений статьи 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
В этой связи арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
Поскольку стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, суд счел, что условие о порядке расчета размера арендной платы нуждается в приведении в части этого недействительного условия в соответствие с нормативно установленным порядком, возложив на Администрацию Белояровского сельсовета обязанность внести изменения в пункт 3.1. договора аренды земельного участка N 1 и N 2 от 01.04.2019.
Решением Амурского областного суда от 20.05.2020 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:17:010932:98, площадью 3 485 936 кв.м, расположенного в Мазановском районе Амурской области, равной его рыночной стоимости в размере 2 196 140 руб. по состоянию на 02.11.2015; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:17:010932:99, площадью 3 459 005 кв.м, расположенного в Мазановском районе Амурской области, установлена равной его рыночной стоимости в размере 2 179 173 руб. по состоянию на 02.11.2015.
Таким образом, на основании действующего законодательства размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 28:17:010932:98, площадью 3 485 936 кв.м по договору аренды земельного участка N 1 от 01.04.2019 должен рассчитываться следующим образом:
2 196 140 х 0,6% = 13 176,84 руб. - годовая сумма оплаты по договору аренды N 1.
За каждое полугодие арендная плата должна составлять: 13 176,84 руб.: 2 = 6 588,42 руб.
Размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 28:17:010932:98, площадью 3 485 936 кв.м по договору аренды земельного участка N 2 от 01.04.2019 должен рассчитываться следующим образом:
2 179 173 х 0,6% = 13 075,04 руб. - годовая сумма оплаты по договору аренды N 2.
За каждое полугодие арендная плата должна составлять: 13 075,04 руб.: 2 = 6 537,52 руб.
В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
На основании пункта 2 статьи 1102 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Как следует из материалов дела, платежными поручениями от 16.07.2019
N78, от 02.12.2019 N 131 истцом по договору аренды земельного участка N 1 произведена оплата за год в размере 491 515,70 руб.
Платежными поручениями от 29.05.2019 N 56, от 02.12.2019 N 130 по договору аренды N 2 произведена оплата за год в размере 897 614,04 руб.
В связи с признанием судом недействительными пункта 3.1. договора аренды земельного участка N 1 от 01.04.2019, пункта 3.1. договора аренды земельного участка N 2 от 01.04.2019, принимая во внимание, что спорные договоры аренды не были заключены на аукционе, в связи с чем размер арендной платы должен определяться на основании кадастровой стоимости земельных участков, суд первой инстанции обоснованно признал уплаченные арендатором денежные средства неосновательным обогащением арендатора.
Размер неосновательного обогащения составил:
- по договору аренды N 1 от 01.04.2019 - 478 338,16 руб. (491 515,70 руб. - 13 176,84 руб. = 478 338,16 руб.);
- по договору аренды земельного участка N 2 от 01.04.2019 - 884 539 руб. (897 614,04 руб. - 13 075,04 руб. = 884 539 руб.).
Всего 1 362 877,16 руб. (478 338,16 руб. + 884 539 руб. = 1 362 877,16 руб.).
Апелляционным судом расчет неосновательного обогащения проверен и признан верным.
С учетом установленных обстоятельств, взыскание неосновательного обогащения в сумме 1 362 877,16 руб. является правомерным.
Довод апелляционной жалобы о неправильном применении судом норм материального права не нашел своего подтверждения.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующим в момент его заключения, довод жалобы о том, что предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий условия, установленные ранее заключенными договорами, подписан арендатором без каких-либо замечаний, не имеет правового значения.
По спорным договорам арендатору предоставлены земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.
При этом, договоры заключена не по результатам аукциона.
В этой связи, учитывая положения пункта 1 статьи 422 ГК РФ, пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы должен определяться в соответствии с решением Мазановского районного Совета народных депутатов от 03.12.2012 N 119-р "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности Мазановского района".
По указанным основаниям довод жалобы о необходимости сохранения прежнего размера арендной платы при заключении новых договоров, со ссылкой на невыгодность сделки, не может быть принят во внимание.
С учетом установленного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы.
В этой связи решение суда отмене не подлежит.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 06.11.2020 по делу N А04-2020/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.О. Волкова
Судьи
В.Г. Дроздова
И.В. Иноземцев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
