Дата принятия: 19 февраля 2021г.
Номер документа: 06АП-6945/2020, А04-3089/2020
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2021 года Дело N А04-3089/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2021 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.,
при участии в заседании:
от ООО "Олекминский рудник": Быстрянцев В.Л., представитель по доверенности от 01.09.2020;
от Теруправления Росимущества в Амурской области: Васильева Ю.С., представитель по доверенности от 03.09.2020,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области
на решение от 17.11.2020
по делу N А04-3089/2020
Арбитражного суда Амурской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Олекминский рудник" (ОГРН 1022801227019, Амурская область, Тындинский район, п. Олекма)
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН 1102801004712, Амурская область, г. Благовещенск)
об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Олекминский рудник" (ООО "Олекминский рудник") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к Территориальному управлению Росимущества в Амурской области (Теруправление Росимущества в Амурской области) об изменении с 01.01.2020 размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 01.06.2009 N 297 на 2 110 000 руб. в год, в том числе в месяц 175 833 руб.
Требование мотивировано установленной в договоре возможностью изменения арендной платы не чаще одного раза в 5 лет при изменении рыночной ставки арендной платы.
Решением от 17.11.2020 размер арендной платы по договору аренды от 01.06.2009 N 297, заключенному между ООО "Олекминский рудник" и Теруправлением Росимущества в Амурской области, изменен с 01.01.2020 на 2 334 504 руб. в год, в том числе в месяц - 194 542 руб.
В апелляционной жалобе Теруправление Росимущества в Амурской области считает судебный акт подлежащим изменению в части срока применения нового размера арендной платы.
По мнению заявителя жалобы, применение нового размера арендной платы, определенной по результатам судебной экспертизы, с 01.01.2020, не соответствует пункту 10 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Олекминский рудник" выразило несогласие с ее доводами, полагая ссылку ответчика на нарушение судом первой инстанции требований пункта 10 Правил N 582 несостоятельной.
В судебном заседании в режиме он-лайн связи представители сторон поддержали каждый свою позицию, дав соответствующие пояснения.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, пояснения сторон, апелляционный суд считает решение в части срока применения нового размера арендной платы по спорному договору аренды подлежащим изменению.
Согласно материалам дела 01.06.2009 между Теруправлением Росимущества в Амурской области (арендодатель) и ООО "Олекминский рудник" (арендатор) заключен договор аренды N 297, по условиям которого арендатору на срок с 01.04.2009 по 31.03.2026 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:26:010000:36, площадью 422 га, расположенный в районе пос. Олекма Тындинского района Амурской области, с видом разрешенного использования - для проектно-изыскательских работ, строительства и эксплуатации горно-обогатительного комбината.
Пунктом 3.1 договора сторонами согласован размер арендной платы за земельный участок в общей сумме 10 296 800 руб. в год, в том числе в месяц - 858 066, 67 руб.
Указанный размер арендной платы определен в соответствии с Федеральным законом от 29.08.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на основании отчета от 01.04.2009 N 122/08-2/47 об определении рыночной ставки годовой арендной платы (пункт 3.3 договора).
В силу пункта 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на индекс инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в 5 лет при изменении рыночной ставки арендной платы. Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления арендодателем арендатора об изменении размера арендной платы.
Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы также пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Пунктом 4.2.4 договора на арендодателя возложена обязанность своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.
В связи с изменением рыночной стоимости земельного участка на основании судебных актов по делу N А04-4092/2014 с 01.01.2015 размер арендной платы по договору составил 5 443 800 руб. в год, в том числе в месяц - 453 650 руб.
В целях изменения размера арендной платы в соответствии с рыночной стоимостью арендатор обратился в ООО "Лидер Инвест".
Согласно Отчету об оценке арендной платы от 24.12.2019 N 912-19, выполненному ООО "Лидер Инвест", рыночная стоимость годовой арендной платы за арендуемый земельный участок по состоянию на 24.12.2019 составила 2 110 000 руб., 175 833 руб. в месяц (2 110 000 руб. / 12 месяцев), рыночная стоимость 1 кв.м оценена в 0, 5 руб.
Поскольку размер арендной платы, установленный пунктом 3.1 договора аренды, по состоянию на 24.12.2019 превышал показатель рыночной ставки годовой арендной платы, арендатор письмом от 26.12.2019 исх. N 4340-2860 обратился к арендодателю с предложением об изменении размера арендной платы.
Письмо получено арендодателем 26.12.2019, на которое ответа не последовало, меры по изменению арендной платы не приняты.
Уклонение ответчика от изменения размера арендной платы явилось основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обязанность своевременного внесения платы за пользование арендованным имуществом установлена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В силу статей 22, 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взымается арендная плата, размер которой определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно статье 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, является принцип экономической обоснованности, в силу которого арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.
Пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, предусмотрено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.
Согласно пункту 10 указанных Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.
В силу разъяснений, данных в абзаце четвертым пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73), к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Спорный договор от 01.06.2009 N 297 заключен сторонами после вступления в силу норм земельного законодательства (статьи 65 Земельного кодекса РФ), предусматривающих обязательное регулирование порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящийся в федеральной собственности, к числу которых относится арендуемый обществом участок с кадастровым номером 28:26:010000:36.
При определении размера арендной платы на стадии заключения данной сделки стороны руководствовались рыночной стоимостью земельного участка, что прямо следует из содержания пункта 3.3 договора.
Следовательно, при изменении рыночной стоимости арендуемого участка также подлежит пересмотру и размер арендной платы за этот участок, что прямо предусмотрено сторонами в пункте 3.4 договора аренды от 01.06.2009 N 297.
При этом условия данного пункта по сути предусматривают согласованную сторонами методику изменения арендной платы, не устанавливают необходимости заключения сторонами отдельного соглашения по данному вопросу, в связи с чем такое изменение не требует корректировки самого договора, в том числе в порядке норм статей 450, 451 ГК РФ.
Поскольку договором аренды предусмотрена возможность изменения арендной платы при изменении рыночной ставки, для выяснения действительного размера рыночной ставки арендной платы за используемый по договору от 01.06.2009 N 297 земельный участок судом первой инстанции назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "АмурОценка" Яковлеву Р.А.
Согласно экспертному заключению ООО "АмурОценка" от 23.10.2020 рыночная стоимость права аренды в год за земельный участок с кадастровым номером 28:26:010000:36, находящегося в собственности Российской Федерации, площадью 422 га, расположенного в районе пос. Олекма Тындинского района Амурской области, по состоянию на 01.01.2020, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила 2 334 504 руб.
Доказательств того, что представленное экспертом заключение является недостоверным, необоснованным либо несоответствующим положениям пункта 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, ответчиком не представлено; ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертиз не заявлено.
С учетом экспертного заключения ООО "АмурОценка", являющего надлежащим доказательством по делу, суд первой инстанции, признав отказ ответчика от изменения арендной платы противоречащим статьям 1, 10 ГК РФ, удовлетворил иск, указав на применение нового размера арендной платы в общей сумме 2 334 504 руб. в год, в том числе в месяц - 194 542 руб.
Между тем, указывая на применение нового размера арендной платы с 01.01.2020, суд не принял во внимание, что в силу пункта 10 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, в случае изменения рыночной стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка.
Согласно правовому подходу, приведенному в определении Верховного Суда РФ N 305-ЭС19-13353 от 14.11.2019, положения пункта 10 Правил N 582 о том, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, указывают на возможность применения нового размера арендной платы только на последующий период, исключая ее применение за тот год, в котором осуществлена новая оценка.
Поскольку по настоящему спору оценка рыночной стоимости земельного участка и определенный на ее основании размер арендной платы по состоянию на 01.01.2020 установлены судом первой инстанции по результатам проведенной по делу судебной экспертизы (экспертное заключение ООО "АмурОценка" от 23.10.2020), арендная плата по договору от 01.06.2009 N 297 подлежала перерасчету, начиная с 01.01.2021.
В этой связи решение от 17.11.2020 подлежит изменению на основании части 2 статьи 270 АПК РФ путем определения периода применения нового размера арендной платы с указанной даты.
Доводы апелляционной жалобы, в связи с изложенным, признаются обоснованными.
Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 17.11.2020 по делу N А04-3089/2020 в части срока применения нового размера арендной платы изменить, установив его с 01.01.2021.
Изложить абзац второй резолютивной части решения от 17.11.2020 по делу N А04-3089/2020 в следующей редакции:
"Изменить с 01.01.2021 размер арендной платы по договору аренды от 01.06.2009 N 297, заключенному между ООО "Олекминский рудник" и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом, на 2 334 504 руб. в год, в том числе в месяц 194 542 руб.".
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.О. Волкова
Судьи
В.Г. Дроздова
И.В. Иноземцев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
