Дата принятия: 07 апреля 2021г.
Номер документа: 06АП-413/2021, А16-1174/2020
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 апреля 2021 года Дело N А16-1174/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2021 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Иноземцева И.В., Усенко Ж.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.,
при участии в заседании:
от Администрации Смидовичского городского поселения Смидовичского района ЕАО: Шашко Н.О., представитель по доверенности от 03.07.2020 N 507;
от ООО "ЕКС": Латыпов К.Е., представитель по доверенности от 01.09.2020,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Единые Коммунальные Системы"
на решение от 15.12.2020
по делу N А16-1174/2020
Арбитражного суда Еврейской автономной области
по иску Администрации Смидовичского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области (ОГРН 1057900134489, Еврейская автономная область, п. Смидович)
к обществу с ограниченной ответственностью "Единые Коммунальные Системы" (ОГРН 1087907000246, Еврейская автономная область, п. Смидович)
о взыскании 262 561 руб., расторжении договора аренды,
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Единые Коммунальные Системы"
к Администрации Смидовичского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области
об уменьшении размера арендной платы по спорному договору и взыскании переплаты,
УСТАНОВИЛ:
администрация Смидовичского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области (Администрация) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Единые Коммунальные Системы" (ООО "ЕКС") о взыскании арендных платежей по договору аренды N 32 от 28.12.2009 в сумме 876 553, 12 руб. и расторжении договора аренды.
Определением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 23.07.2020 к производству принято встречное исковое заявление ООО "ЕКС" об уменьшении размера арендной платы по спорному договору до 2 392, 87 руб. в месяц и взыскании 14 628,16 руб. переплаты.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично: с ООО "ЕКС" в пользу Администрации взыскано 876 553, 12 руб. задолженности, в остальной части иска отказано.
Этим же решением встречный иск оставлен без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ЕКС" обжаловало его в апелляционном порядке, решение суда первой инстанции просило отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в первоначальном иске отказать, встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы и дополнений оспаривается вывод суда о наличии у истца права на одностороннее изменение цены договора, при этом указано, что принятое после заключения договора решение Собрания депутатов МО "Смидовичское городское поселение" от 16.04.2015 N 114 не может изменять условия о величине арендной платы заключенного сторонами договора.
При этом, Администрация, изменив в одностороннем порядке условия договора и увеличив размер арендной платы более чем в 9 раз, злоупотребила своими правами. Ответчик не заключил бы договора аренды на таких условиях, поскольку переданное помещение находится в аварийном состоянии.
Кроме того, ссуд не дал оценки тому факту, что на протяжении всего спорного периода Администрация выставляла ООО "ЕКС" счета-фактуры на оплату арендной платы из расчета 2 850 руб. в месяц, а ООО "ЕКС" своевременно и в полном объеме вносило арендные платежи.
Отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представлен.
В судебном заседании представитель ООО "ЕКС" поддержал доводы жалобы, настаивая на ее удовлетворении.
Возражая против позиции заявителя жалобы, представитель Администрации указал на законность оспариваемого решения.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, правоотношения сторон регулируются заключенным договором от 28.12.2009 N 32 аренды помещений, расположенных в здании администрации Смидовичского городского поселения, находящимся в муниципальной собственности.
По условиям договора Администрация (арендодатель) предоставляет во временное владение и пользование, а ООО "ЕКС" (арендатор) принимает объект недвижимого имущества - помещения (часть здания), расположенного по адресу - Еврейская автономная область, пос. Смидович, пер. Партизанский, д. 2б, для использования под офис для оказания услуг населению по управлению жилищным фондом, общей площадью 212, 6 кв.м.
В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен сроком на период с 01.01.2020 по 31.12.2020.
Размер арендной платы составляет 2 850 руб. без учета НДС в соответствии с расчетом арендной платы. Арендная плата устанавливается в рублях Российской Федерации и вносится арендатором в доход бюджета городского поселения предоплатой за следующий месяц не позднее 20 числа текущего месяца. Размер арендной платы может изменяться с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете на соответствующий финансовый год, и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
По акту приема-передачи от 01.01.2010 арендодатель передал, а арендатор принял помещение, площадью 212, 6 кв.м.
Дополнительным соглашением от 03.03.2010 стороны изменили срок окончания действия договора на 30.12.2011.
Вследствие передачи с 2015 года части помещений Прокуратуре Еврейской автономной области площадь арендуемых помещений уменьшилась до 178, 5 кв.м.
Решением Собрания депутатов муниципального образования "Смидовичское городское поселение" Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области от 18.11.2013 N 13 "Об утверждении Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования "Смидовичское городское поселение" Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области", установлено, что размеры ставок арендной платы за объекты, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются решением Собрания депутатов городского поселения.
Решением Собрания депутатов Смидовичского городского поселения от 16.04.2015 N 114 ставки годовой арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности изменились, базовая ставка годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом составила 2 500 руб. за 1 кв.м.
В результате принятия Собранием депутатов Смидовичского городского поселения решения от 26.02.2019 N 48 размер арендной платы повысился, о чем Администрация письмом от 01.03.2019 N 170 сообщила арендатору, направив дополнительное соглашение для подписания.
Арендатор письмо оставил без ответа, подписанное дополнительное соглашение не возвратил.
Претензиями от 31.02.2020 N 96 и от 02.03.2020 N 181 Администрация потребовала от ООО "ЕСК" погасить имеющуюся задолженность, письмом от 07.02.2020 N 134 уведомила о расторжении договора аренды.
Претензии ООО "ЕКС" оставлены без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Администрации с первоначальным иском в арбитражный суд.
ООО "ЕКС", в свою очередь, ссылаясь на то, что в 2015 году часть помещения, общей площадью 34, 1 кв.м, выбыла из владения арендатора, в связи с чем состояние переданного имущества ухудшилось, обратилось в суд с требованием об уменьшении размера арендной платы и возврате переплаты.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обязанность своевременного внесения платы за пользование имуществом предусмотрена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).
Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Факт использования ответчиком переданного ему в аренду имущества без внесения соответствующих платежей в полном объеме в спорный период подтвержден материалами дела.
Доказательств отсутствия задолженности за спорный период не представлено, обязательство по внесению арендной платы на дату рассмотрения спора в полном объеме не исполнено.
В связи с изложенным, истцом правомерно заявлено требование о взыскании задолженности в сумме 876 553, 12 руб. (582 914,06 руб. за период с 01.05.2017 по 28.02.2019; 413 339,06 руб. за период с 01.03.2019 по 31.03.2020, за вычетом внесенных арендных платежей в сумме 119 700 руб.).
Расчет арендных платежей произведен истцом на основании утвержденной решением Собрания депутатов муниципального образования "Смидовичское городское поселение" Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области от 16.04.2015 N 114 (с учетом Решения от 27.11.2015 N 160) формулы Р = А x К1 x К3 x К4, где:
А - базовая ставка арендной платы за 1 кв.м в год;
К - коэффициент, учитывающий организационно-правовую форму деятельности арендатора;
К1 - коэффициент, учитывающий профиль деятельности арендатора;
К2 - коэффициент, учитывающий месторасположение арендованного имущества;
К3 - коэффициент, учитывающий тип помещения и его технические характеристики;
К4 - коэффициент, учитывающий площадь арендуемого помещения.
К = 1 для юридических лиц.
К1 = 1, 5 - офисы.
К2 для пос. Смидович не учитывается.
К3 = 0, 95 за каждый отсутствующий элемент благоустройства.
К4 = 0, 5 - от 150 кв.м и более.
Решением собрания депутатов муниципального образования "Смидовичское городское поселение" Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области от 26.02.2019 N 48 коэффициент К4 принял значение 0, 6.
Расчет суммы долга апелляционным судом проверен, признан правильным и арифметически верным.
В этой связи взыскание долга в заявленном размере (876 553, 12 руб.) является правомерным.
Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды N 32 от 28.12.2009.
В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В пункте 2 статьи 610 ГК РФ указано, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела, 16.04.2019 в адрес ответчика направлено уведомление от 12.04.2019 N 798 о расторжении договора, которое возвращено отправителю за истечением срока хранения.
Факт направления арендодателем уведомления от 07.02.2020 N 134, полученного ответчиком 17.02.2020, свидетельствует о реализации истцом предусмотренного права на односторонний отказ от договора.
Поскольку спорный договор аренды считается расторгнутым с 17.05.2020 во внесудебном порядке, в удовлетворении требования о расторжении договора отказано обоснованно.
Основанием для предъявления встречного иска явилось ухудшение состояния переданного имущества в связи с тем, что в 2015 году часть помещения, общей площадью 34, 1 кв.м, выбыла из владения арендатора.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что цена по договору аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, является регулируемой.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Как следует из материалов дела, пунктом 4.3 договора стороны определили, что размер арендной платы может изменяться с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете на соответствующий финансовый год, и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Размер арендной платы в рассматриваемом случае подлежит определению в соответствии с Решениями Собрания депутатов муниципального образования "Смидовичское городское поселение" Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области от 18.11.2013 N 13, от 16.04.2015 N 114, от 26.02.2019 N 48, которыми установлено правомочие Собрания депутатов городского поселения на утверждение размеров ставок арендной платы за объекты, находящиеся в муниципальной собственности, установлены такие ставки, а также порядок определения размера арендной платы и размеры коэффициентов для ее расчета.
По указанным основаниям судом апелляционной инстанции не принимаются доводы апелляционной жалобы об отсутствии у истца права на одностороннее изменение цены договора.
Ссылка заявителя жалобы на недобросовестное поведение арендодателя отклоняется, поскольку действующим законодательством и условиями договора прямо предусмотрена возможность изменения арендной платы за имущество, находящееся в муниципальной собственности.
В соответствии с изложенным довод заявителя жалобы о выставлении арендодателем счетов-фактур на оплату из расчета 2 850 руб. правового значения не имеет.
С учетом установленного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
В этой связи решение суда отмене не подлежит.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 15.12.2020 по делу N А16-1174/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.О. Волкова
Судьи
И.В. Иноземцев
Ж.А. Усенко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
