Дата принятия: 17 марта 2021г.
Номер документа: 06АП-374/2021, А04-7910/2020
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2021 года Дело N А04-7910/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2021 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ашуровой Г.Х.
при участии в заседании:
от администрации Анновского сельсовета, ОГРН 1022801201246: не явились;
от Драч Геннадия Васильевича: не явился;
от Общества с ограниченной ответственностью "Полигон", ОГРН 1142801002508: не явились,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Полигон"
на решение от 10.12.2020
по делу N А04-7910/2020
Арбитражного суда Амурской области
по иску администрации Анновского сельсовета
к индивидуальному предпринимателю Драч Геннадию Васильевичу, Обществу с ограниченной ответственностью "Полигон"
о признании незаконным соглашения о переуступке прав аренды земельных участков, применении последствий недействительности сделок
УСТАНОВИЛ:
В Арбитражный суд Амурской области обратилась администрация Анновского сельсовета (далее - истец, администрация) с исковым заявлением о признании незаконным соглашения от 31.05.2019 о переуступке прав аренды земельных участков, заключенных между индивидуальным предпринимателем Драч Геннадием Васильевичем (далее - ИП Драч Г.В., предприниматель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Полигон" (далее - ООО "Полигон", общество) по договорам аренды земельных участков N ЗУ-03-2016 от 12.05.2016, N ЗУ-04-2016 от 12.05.2016, N ЗУ-05-2016 от 12.09.2016 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 28:14:011107:146, 28:14:011107:148, 28:14:0000000:2556; обязании ООО "Полигон" вернуть земельные участки с кадастровыми номерами 28:14:011107:146, 28:14:011107:148, 28:14:0000000:2556 ИП Драч Г.В. по акту приема-передачи.
Решением от 10.12.2020 исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ООО "Полигон" просит решение отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что пунктами 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса арендатору предоставлено право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу; нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет над положениями Гражданского кодекса Российской Федерации в силу специфики земельных правоотношений. Поскольку договоры аренды заключены на срок более 5 лет, а именно на 49 лет, то к правоотношениям сторон подлежит применению статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя жалобы, доводы об отсутствии у арендодателя права передавать свои права и обязанности по договорам аренды основаны на ошибочном применении норм материального права.
Отзыв на апелляционную жалобу истец не представил.
Лица, участвующие в деле, извещались о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не прибыли. Жалоба рассмотрена в соответствии со статьей 157 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Установлено, что на основании протокола от 04.05.2016 N 1 заседания комиссии о проведении аукциона и определения победителя аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, являющегося собственностью муниципального образования Анновский сельсовет, 12.05.2016 между администрацией и ИП Драч Г.В. заключен договор аренды земельного участка N ЗУ-03-2016, сроком действия с 12.05.2016 по 12.05.2065.
В соответствии с договором N ЗУ-03-2016 от 12.05.2016 администрация (арендодатель) передает за плату, а ИП Драч Г.В. (арендатор) принимает во временное владение и пользование на праве долгосрочной аренды земельный участок с кадастровым номером 28:14:011107:146, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - сельскохозяйственное использование, местоположение: Амурская область, Ивановский район; общая площадь 1 153 129 кв.м.
12.05.2016 по итогам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, являющегося собственностью муниципального образования Анновский сельсовет (протокол от 04.05.2016 N 2), между администрацией и ИП Драч Г.В. заключен договор аренды земельного участка N ЗУ- 3-04-2016, сроком действия с 12.05.2016 по 12.05.2065.
Согласно условиям договора N ЗУ-04-2016 от 12.05.2016 администрация передает за плату, а ИП Драч Г.В. принимает во временное владение и пользование на праве долгосрочной аренды земельный участок с кадастровым номером 28:14:011107:148, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - сельскохозяйственное использование, местоположение: Амурская область, Ивановский район; общая площадь участка 3 016 343 кв.м.
На основании протокола N 2 от 30.08.2016 заседания комиссии о проведении аукциона и определения победителя аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, являющегося собственностью муниципального образования Анновский сельсовет, 12.09.2016 между администрацией Анновского сельсовета Ивановского района и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Драч Геннадием Васильевичем заключен договор аренды земельного участка N ЗУ-05-2016, сроком действия с 12.09.2016 по 12.09.2065.
Согласно условиям договора N ЗУ-05-2016 от 12.09.2016 администрация передает за плату, а ИП Драч Г.В. принимает во временное владение и пользование на праве долгосрочной аренды земельный участок с кадастровым номером 28:14:0000000:2556, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - сельскохозяйственное использование, местоположение: Амурская область, Ивановский район, с/с Анновский; общая площадь участка 1 648 653 кв.м.
По актам приема-передачи от 12.05.2016, от 12.09.2016 земельные участки с кадастровыми номерами 28:14:011107:146, 28:14:011107:148, 28:14:0000000:2556 переданы арендатору.
Договоры аренды земельных участков N ЗУ-03-2016 от 12.05.2016, N ЗУ-04-2016 от 12.05.2016, N ЗУ-05-2016 от 12.09.2016 зарегистрированы в установленном порядке.
В рамках дела А04-2753/2020 по иску администрации Анновского сельсовета к ИП Драч Г.В. о взыскании задолженности и расторжении договоров аренды земельных участков N ЗУ-03-2016 от 12.05.2016, N ЗУ-04-2016 от 12.05.2016, N ЗУ052016 от 12.09.2016 истцу стало известно, что право аренды земельных участков по вышеуказанным договорам аренды переуступлено обществу "Полигон" в соответствии с соглашением от 31.05.2019, уведомления о намерении переуступить права аренды ИП Драч Г.В. в адрес администрации Анновского сельсовета не направил.
В соглашении от 31.05.2019, подписанном между ООО "Полигон" (новый арендатор) и ИП Драч Г.В. (арендатор), указано, что в соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор передает, а новый арендатор принимает все нрава и обязанности арендатора по договорам аренды, заключенным между арендатором и администрацией Анновского сельсовета (арендодателем) в отношении земельных участков из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - сельскохозяйственное использование, местоположение: Амурская область Ивановский район:
- по договору аренды N ЗУ-05-2016 от 12.09.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2556 площадью 1648653 кв.м, заключенному на срок с 12.09.2016 по 12.09.2065;
- по договору аренды N ЗУ-04-2016 от 12.05.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:14:011107:148 площадью 3016343 кв.м, заключенному на срок с 12.05.2016 по 12.05.2065;
- по договору аренды N ЗУ-03-2016 от 12.05.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:14:011107:146 площадью 1153129 кв.м, заключенному на срок с 12.05.2016 по 12.05.2065.
В пункте 3 соглашения от 31.05.2019 указано, что в счет уступаемых прав и обязанностей новый арендатор выплатил арендатору в качестве компенсации 250 000 рублей.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объектов недвижимости - земельных участков с кадастровыми номерами 28:14:011107:146, 28:14:011107:148, 28:14:0000000:2556 - на основании соглашения от 31.05.2019 является ООО "Полигон".
Ссылаясь на ничтожность соглашения от 31.05.2019, поскольку при его заключении нарушен запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), администрация Анновского сельсовета обратилась в арбитражный суд.
Разрешая спор, суд первой инстанции верно применил нормы материального права.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 N 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Дав оценку по правилам статьи 71 АПК РФ имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе условиям договоров аренды земельных участков N ЗУ-03-2016 от 12.05.2016, N ЗУ-04-2016 от 12.05.2016, N ЗУ-05-2016 от 12.09.2016, содержанию соглашения от 31.05.2019 о переуступке прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка, суд первой инстанции установил, что названные договоры аренды заключены ИП Драч Г.В. с администрацией Анновского сельсовета по результатам публичных торгов.
Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено указанным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
В соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015 и подлежащего применению к спорным правоотношениям, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
По смыслу пункта 7 статьи 448 ГК РФ федеральным законодателем установлено исключение из правила о возможности переуступки арендатором государственного или муниципального земельного участка прав и обязанностей по договору, заключенному на срок более 5 лет, предусмотренного статьей 22 ЗК РФ, когда договор аренды заключен по итогам торгов.
Приведенное исключение из общего правила направлено на соблюдение конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).
Договоры аренды земельных участков N ЗУ-03-2016 от 12.05.2016, N ЗУ-04-2016 от 12.05.2016, N ЗУ-05-2016 от 12.09.2016, соглашение от 31.05.2019 о переуступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков заключены после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, следовательно, на них распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Из материалов дела не усматривается наличие обстоятельств, перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Таким образом, земельные участки из земель категории сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 28:14:000000:2556 площадью 1648653 кв.м, с кадастровым номером 28:14:011107:148 площадью 3016343 кв.м, с кадастровым номером 28:14:011107:146 площадью 1153129 кв.м, расположенные в Ивановском районе Амурской области, подлежат передаче в аренду только посредством публичных торгов.
Поскольку соглашение от 31.05.2019 о переуступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга потенциальных арендаторов, суд первой инстанции пришел к верному выводу о признании ничтожным указанного соглашения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Земельным кодексом Российской Федерации, а именно пунктами 5, 9 статьи 22 указанного Кодекса, предусмотрено право арендатора на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, отклонены апелляционным судом, поскольку пункт 9 статьи 22 ЗК РФ содержит оговорку о том, что иные правила могут быть предусмотрены федеральными законами. В рассматриваемом случае иная норма установлена пунктом 7 статьи 448 ГК РФ.
В силу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку земельные участки переданы ООО "Полигон", в качестве последствий недействительности (ничтожности) сделки суд обязал ООО "Полигон" возвратить Драч Г.В. земельные участки с кадастровыми номерами 28:14:011107:146, 28:14:011107:148, 28:14:0000000:2556.
Шестой арбитражные апелляционный суд не установил правовые основания для отмены решения. Нормы материального и процессуального права применены судом верно, значимые обстоятельства установлены в полном объеме.
Судебные расходы, составляющие уплаченную государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы, отнесены на ООО "Полигон" как заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 10.12.2020 по делу N А04-7910/2020 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Г. Дроздова
Судьи
М.О. Волкова
И.В. Иноземцев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
