Дата принятия: 21 октября 2020г.
Номер документа: 06АП-3698/2020, А80-51/2020
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2020 года Дело N А80-51/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2020 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Усенко Ж.А.
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалдуга И. В.
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Город"; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу: представители не явились;
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу
на решение от 02.07.2020
по делу N А80-51/2020
Арбитражного суда Чукотского автономного округа
по иску общества с ограниченной ответственностью "Город" (ОГРН 1118709001278, ИНН 8709014054)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу
о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Город" (далее - заявитель, ООО "Город") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее - Управление, орган регистрации) в государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, изложенного в уведомлении от 16.11.2019 N КУВД-001/2019- 9573155/3, и возложении обязанности совершить действия по государственной регистрации права собственности ООО "Город" на здание, расположенное по адресу: Чукотский автономный округ, Анадырский район, пгт. Угольные Копи, ул. Советская, д. 24а.
Решением суда от 02.07.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Отказ регистрирующего органа от 16.11.2019 N КУВД-001/2019- 9573155/3 в государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества: нежилое здание по адресу Чукотский автономный округ, Анадырский район, пгт Угольные Копи, ул. Советская, д. 24а, кадастровый номер 87:04:000000:833, площадью 388.3 кв.м., признан недействительным. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанное недвижимое имущество в установленный законом срок.
Не согласившись с решением суда, в Шестой арбитражный апелляционный суд обратилось Управление с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В жалобе заявитель, ссылаясь на п.11.12, абз.2 п. 14, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", п.25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", указал, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Указал, что в ЕГРН отсутствуют сведения о расположении спорного объекта недвижимости в пределах соответствующего земельного участка, следовательно, земельный участок под зданием с кадастровым номером 87:04:000000:833 не сформирован и на кадастровом учете не состоит. Для проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости необходимо представить сведения о земельном участке, в пределах которого расположен отчуждаемый объект недвижимости. В случае если земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, то при подаче документов на государственную регистрацию прав необходимо представить договор аренды на земельный участок. Если земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, то продавцу необходимо обратиться с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок.
Определением суда от 26.08.2020 апелляционная жалоба принята к производству с назначением судебного заседания на 06.10.2020.
В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал.
Протокольным определением суда от 06.10.2020 судебное заседание отложено на 20.10.2020.
В судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей сторон.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
По результатам прямой продажи в процедуре конкурсного производства, на основании решения собрания кредиторов ООО "Северстрой" между ООО "Северстрой" (продавец) и ООО "Город" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.06.2019.
По условиям договора от 17.06.2019 продавец передает, а покупатель принимает следующее недвижимое имущество: нежилое здание по адресу Чукотский автономный округ, Анадырский район, пгт Угольные Копи, ул. Советская, д. 24а, кадастровый номер 87:04:000000:833, площадью 388.3 кв.м.
Право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке за ООО "Северстрой" 22.01.2008 номер государственной регистрации права 87-49-02/504/2007-445, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Недвижимое имущество передано ООО "Город" по акту приема-передачи 17.06.2019, расчет за приобретенное имущество произведен в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 19.06.2019 N 15.
ООО "Северстрой" в лице конкурсного управляющего Коваля П.В. и ООО "Город" в лице директора обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.
Уведомлением от 15.08.2019 государственная регистрация прав на недвижимое имущество приостановлена до 15.11.2019.
В связи с не устранением Обществом нарушений, указанных в уведомлении о приостановлении, уведомлением от 16.11.2019 N КУВД001/2019-9573155/3 заявителям отказано в государственной регистрации права.
Основанием для отказа в государственной регистрации права указаны пункт 5 части 1 статьи 26, пункт 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации). Причиной отказа в государственной регистрации послужило отсутствие в договоре купли-продажи данных о расположении спорного объекта недвижимости на соответствующем земельном участке, а также отсутствие таких сведений в Едином государственном реестре недвижимости, сведения о земельном участке, в пределах которого расположен отчуждаемый объект недвижимости, не представлены.
Полагая отказ в государственной регистрации перехода права собственности незаконным и нарушающим права заявителя, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу в порядке главы 24 АПК РФ.
Удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции признал его обоснованным.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии со ст.ст. 198, 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
В данном случае ООО "Город" полагает, что незаконный отказ в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, ранее учтенный и зарегистрированный, приобретенный Обществом на основании договора купли-продажи, нарушает его право на пользование и распоряжение указанным имуществом.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Как верно установлено судом первой инстанции, в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 17.06.2019 содержатся адресные ориентиры и иные характеристики недвижимого имущества, подлежащего передаче: адрес, площадь объекта, инвентарный. кадастровый номер. Указанные сведения совпадают со сведениями, содержащимися в Выписке из ЕГРН за продавцом.
Договор купли-продажи также содержит сведения, подтверждающие право продавца на отчуждаемое имущество: основания возникновения права.
В пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) также разъяснено, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Ни договор купли-продажи, ни иные материалы не содержат сведений о принадлежности земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, продавцу, ограничений в пользовании земельным участком ЕГРН не содержит, в связи с чем, договор купли-продажи не должен содержать таких сведений.
Поскольку в договоре купли-продажи указаны достаточные данные, позволяющие идентифицировать предмет договора, в том числе адрес объекта, его площадь и кадастровый номер, объект недвижимости является учтенным, суд приходит к выводу, что предмет договора купли-продажи установлен с необходимой определенностью и не требует дополнительного описания либо совершения каких-либо иных действий от продавца или покупателя.
Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, продавцу на праве собственности не принадлежит, сведений об учете земельного участка, не являющегося собственностью продавца, Управлением не представлено.
Согласно части 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права собственности на которые, зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
Объект, выступающие предметом договора купли-продажи от 17.06.2019, в данном случае представляет собой ранее учтенный объект недвижимости, не требующий дополнительного описания либо принятия каких-либо иных действий от продавца или покупателя по их идентификации.
В связи с этим апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о соответствии договора купли-продажи от 17.06.2019 требованиям статьи 554 Гражданского кодекса: описание объектов в договоре совпадает с их описанием, содержащимся в ЕГРП, а договор позволяет установить, какое именно недвижимое имущество отчуждается и где оно располагается.
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в полномочия регистрирующего органа входит проверка законности сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20, 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Законом. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в данном случае непредставление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документов о правах продавца на земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, не является в силу статьи 20 Закона о регистрации основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал незаконным отказ управления от 16.11.2019 N КУВД-001/2019-957315/3 и обязал управление осуществить государственную регистрацию.
Из доводов управления, материалов дела, оснований для отмены решения суда не усматривается.
Несогласие стороны с выводами суда, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке доказательств, иное толкование участником спора норм действующего законодательства не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела.
Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Чукотского автономного округа от 02.07.2020 по делу А80-51/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Ж.А. Усенко
Судьи
В.Г. Дроздова
И.В. Иноземцев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
