Дата принятия: 26 февраля 2020г.
Номер документа: 06АП-298/2020, А73-21307/2019
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2020 года Дело N А73-21307/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2020 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Жолондзь Ж.В., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дубининой А.С.,
при участии в заседании:
от ООО "Арлекин": Мохова О.А., представитель по доверенности от 15.10.2019;
от МАУК ""Городской парк отдыха г. Хабаровска": Черная С.Ю., представитель по доверенности от 01.06.2019 N 10,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арлекин"
на решение от 13.12.2019
по делу N А73-21307/2019
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Збарацкой Л.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Арлекин"
к муниципальному автономному учреждению культуры "Городской парк отдыха г. Хабаровска"
о признании недействительными результатов торгов,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Арлекин" (ОГРН 1062721019393, место нахождения: г. Хабаровск, далее - ООО "Арлекин") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к муниципальному автономному учреждению культуры "Городской парк отдыха г. Хабаровска" (ОГРН 1032700322137, место нахождения: г. Хабаровск, далее - МАУК "Городской парк отдыха г. Хабаровска") о признании недействительными результатов торгов, проведенных ответчиком по извещению N 300519/8162214/01 (лоты с N 1 по N 10).
Требования мотивированы статьями 10, 449 ГК РФ и обоснованы отсутствием в аукционной документации на размещение 30.05.2019 извещения о проведение открытого аукциона N 300519/8162214/01 полной и достоверной информации об условиях заключаемых договоров.
Решением от 13.12.2019 в иске отказано.
Не согласившись с судебным актом, ООО "Арлекин" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
В обоснование доводов жалобы указано на то, что пункт 2.2 договора аренды, входящего в состав аукционной документации, содержал условие о том, что в арендную плату не включен налог на имущество в отношении объекта аренды, отчет независимого оценщика в составе аукционной документации представлен не был. В этой связи, ознакомившись с аукционной документацией, истец исходил из ее достоверности.
После получения от ответчика для подписания договора аренды и отчета от 21.05.2019 N ОН-19-888, истец обнаружил, что условие пункта 2.2 договора, изложенный в аукционной документации является недостоверным.
Подавая заявку на участие в аукционе, истец полагал, что налог на имущество в отношении объектов аренды не включен в состав арендной платы, тем самым был введен в заблуждение в отношении условий заключаемых договоров.
Заключением специалиста Хабаровского регионального отделения общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 22.08.2019 N 12/19 подтверждено, что в величину арендной платы за объекты недвижимости в ставку арендной платы входит налог на имущество.
Заявитель полагает, что в данном случае имеет место двойное взимание с арендатора налога на имущество в отношении объекта аренды: в составе арендной платы и отдельно путем ежеквартального возмещения, что является, по мнению заявителя, злоупотреблением правом со стороны ответчика.
В отзыве на апелляционную жалобу МАУК "Городской парк отдыха г. Хабаровска" с ее доводами не согласилось, просило оспариваемый судебный акт оставить без изменения, указав, что согласно ответу независимого оценщика, рыночная ставка арендной платы в отчетах N ОН-19-888 и N ОН-19-737 рассчитана без учета расходов, связанных с платой за здание и землю.
В судебном заседании стороны поддержали изложенные позиции, дав соответствующие пояснения.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, пояснения сторон, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения.
Согласно материалам дела 30.05.2019 на официальном сайте www.torgi.gov.ru МАУК "Городской парк отдыха г. Хабаровска" размещено извещение о проведение открытого аукциона N 300519/8162214/01 на право заключения договора аренды в отношении муниципального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, с аукционной документацией, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Льва Толстого, д.2:
- лот N 1 - помещение N 27 на цокольном этаже;
- лот N 2 - помещение N 28 на цокольном этаже;
- лот N 3 - помещение N 29 на цокольном этаже;
- лот N 4 - помещение N 9 на первом этаже;
- лот N 5 - часть помещения N 3 на цокольном этаже;
- лот N 6 - помещение N 1 и часть помещения N 5 на цокольном этаже;
- лот N 7 - помещение N 2 и часть помещения N 7 на первом этаже;
- лот N 8 - помещение N 3 на первом этаже;
- лот N 9 - помещение N 8 на первом этаже;
- лот N 10 - часть помещения N 21 на первом этаже.
В состав аукционной документации N 300519/8162214/01, размещенной на официальном сайте, входил проект договора (в отношении каждого лота) аренды муниципального имущества города Хабаровска.
19.06.2019 ООО "Арлекин" поданы заявки на участие в аукционе N 300519/8162214/01 (по лотам с N 1 по N 10).
Протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 20.06.2019, на основании пункта 133 Приказа Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67, аукцион по лотам с N 1 по N 10 признан несостоявшимся ввиду подачи единственной заявки на участие в аукционе.
Для подписания договоров аренды муниципального имущества ответчиком направлены в адрес ООО "Арлекин" договоры аренды муниципального имущества города Хабаровска (по лотам NN 1-10), а также отчет от 21.05.2019 N ОН-19-888.
В соответствии с отчетом ООО "Эра Оценки" от 21.05.2019 N ОН-19-888, письмом от 15.07.2019 N 183 рыночная ставка арендной платы рассчитана без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей. Ответственная сторона за эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы, в том числе расходы, связанные с платой налога за здание и землю, - арендатор.
Не согласившись с отчетом от 21.05.2019 N ОН-19-888, ООО "Арлекин" обратилось в Хабаровское региональное отделение общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" с поставленным перед специалистом вопросом: "Входит ли в рыночную ставку арендной платы, определенную в отчете N ОН-19-888 от 21.05.2019, налог на имущество или он исключен из арендной ставки".
Из заключения специалиста Хабаровского регионального отделения Российского общества оценщиков экспертно-консультационный комитет от 22.08.2019 N 12/19 следует, что в отчете N ОН-19-888 от 21.05.2019 "Об определении рыночно-обоснованной величины арендной платы за объекты недвижимости, расположенные по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Льва Толстого, 2", подготовленный оценщиком Лушовой Анной Юрьевной СРО РОО рег. N 0025274, в ставку аренды входит налог на имущество.
Полагая, что размещенная ответчиком аукционная документация в части определения арендной платы являлась недостоверной информацией, истец обратился с настоящим иском в суд на основании статей 10, 449 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.
Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 249 Кодекса).
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного суда РФ 26.12.2018) нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов, в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Исходя из положений статьи 449 ГК РФ, а также толкования норм права в Определении Конституционного суда РФ от 27.10.2015 N 2476-О и общего принципа оспаривания сделок, определенного статьями 10, 166 ГК РФ, заявление о признании торгов недействительными может быть удовлетворено по обращению заинтересованного лица, для которого удовлетворение исковых требований повлечет восстановление нарушенного права.
В рамках рассматриваемого спора оспаривается договоры аренды муниципального имущества, заключенные с ответчиком по результатам проведенного аукциона, в связи с чем данные договоры подлежат оценке в качестве оспоримой сделки, которая может быть признана судом недействительной.
Организация и порядок проведения торгов предусмотрены положениями статьи 448 Кодекса.
Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества (далее - Правила).
Согласно подпункту 4 пункта 31 Правил извещение о проведении конкурса должно содержать, в том числе начальную (минимальную) цену договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом.
В соответствии с пунктом 47 Правил любое заинтересованное лицо вправе направить в письменной форме, в том числе в форме электронного документа, организатору конкурса запрос о разъяснении положений конкурсной документации.
Подпунктом 2 пункта 105 Правил предусмотрено, что в извещении о проведении аукциона должны быть указаны следующие сведения: место расположения, описание и технические характеристики государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в том числе площадь помещения, здания, строения или сооружения в случае передачи прав на соответствующее недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 28 Правил размещение информации о проведении конкурсов или аукционов на официальном сайте торгов в соответствии с Правилами является публичной офертой, предусмотренной статьей 437 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пунктам 50 и 120 Правил заявка на участие в торгах подается в срок и по форме, которые установлены документацией о торгах. Подача заявки на участие в торгах является акцептом оферты в соответствии со статьей 438 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 151 Правил в случае если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником аукциона, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона.
При этом подпунктом 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов также предусмотрено, что в извещении о проведении аукциона должна быть указана начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
Согласно подпункту 16 пункта 114 Правил документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
В силу пункта 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.
Согласно пункту 119 Правил изменение предмета аукциона не допускается.
Заявитель вправе отозвать заявку в любое время до установленных даты и времени начала рассмотрения заявок на участие в аукционе (подпункт 128 пункта 47 Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67).
Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, в том числе права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.
Как следует из материалов дела, извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества по 10 лотам размещено 30.05.2019 на официальном сайте www.torgi.gov.ru.
При этом аукционная документация, а также вся процедура проведения оспариваемых торгов соответствует требованиям Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды..., утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67.
Так, аукционная документация содержала, в том числе, сведения об объектах аукциона, с указанием адреса, целевого назначения, технических характеристик, площади, а также начальной цены договора в размере ежемесячного платежа за право пользования объектом по каждому лоту.
В проектах договора, приложенного к аукционной документации, в пункте 2.1 договоров указано, что размер арендной платы устанавливается по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
Пунктом 2.2 проекта договоров установлен размер арендной платы в месяц, без учета НДС, который определяется в соответствии с протоколом об итогах аукциона.
Абзацем 4 названного пункта проекта договоров предусмотрено, что в арендную плату не включены, в том числе, налог на имущество в отношении объекта аренды.
Кроме того, пунктом 3.2.18 проекта договоров предусмотрено, что арендатор ежеквартально возмещает арендодателю налог на имущество за указанный в пункте 1.1. договора объект аренды.
Согласно материалам дела начальная (минимальная) цена договора (лота) за передаваемое в аренду недвижимое имущество определена организатором торгов на основании отчета независимого оценщика (отчет N ОН-19-888 от 21.05.2019, N ОН-19-737 от 21.05.2019).
Судом установлено, что 19.06.2019 ООО "Арлекин" подало заявки на участие в аукционе N 300519/8162214/01 (по лотам 1-10), тем самым выразив свое согласие на заключение договоров аренды муниципального имущества на условиях и по цене, изложенным в аукционной документации и размещенной на официальном сайте.
До истечения срока подачи заявок истец не отозвал свои заявки, запрос о разъяснении положений аукционной документации в порядке пунктов 47, 115, 118 Правил, также не направил.
На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установив фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оспариваемый истцом аукцион N 300519/8162214/01 проведен организатором в соответствии с действующим законодательством.
Оснований для признания торгов недействительными судом правомерно не установлено.
Довод апелляционной жалобы о том, что ответчиком в аукционной документации размещены недостоверные сведения в части определения цены договора (лотов), апелляционным судом отклоняются, поскольку отчет независимого оценщика в качестве необходимого документа для приложения к аукционной документации в Правилах N 67, а также в иных правовых нормах, регламентирующих процедуру проведения торгов, не значится.
В свою очередь, отчет независимого оценщика N ОН-19-888 от 21.05.2019, N ОН-19-737 от 21.05.2019 соответствует требованиям законодательных актов, регулирующих оценочную деятельность, оценщиком произведена оценка рыночной стоимости объектов аренды с учетом характеристик объектов, путем проведения анализа исходной информации и рыночных данных аналогичного рынка услуг.
Доказательств обратного истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
Кроме того, согласно письму независимого оценщика от 15.07.2019 исх. N 183 рыночная ставка арендной платы в отчетах об оценке N ОН-19-888 от 21.05.2019, N ОН-19-737 от 21.05.2019 рассчитана без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей.
Включение таких затрат в арендную плату также не следует из самих отчетов об оценке N ОН-19-888 от 21.05.2019, N ОН-19-737 от 21.05.2019.
Представленное истцом заключение специалиста N 12/19 также не содержит однозначные выводы, что налог на имущество входит в установленную оценщиком арендную плату, поскольку специалистом проведен анализ аналогичных объявлений по сдачи имущества в аренду, размещенных в сети "Интернет".
Вместе с тем, из таких объявлений не следует, что в стоимость арендной платы включены затраты на имущественный налог. Отсутствие таких сведений и указание на дополнительные расходы арендатора только в виде уплаты коммунальных платежей не является безусловным основанием для вывода о включении имущественного налога в стоимость арендных платежей.
В свою очередь, обязанности арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества установлены в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (если иное не установлено законом или договором).
Исходя из условий проекта договоров, являющихся приложением к аукционной документации, возмещаемые арендатором суммы налога на имущество, предусмотренные пунктом 3.2.18 проекта договоров, являются дополнительными расходами на содержание арендуемого помещения, учитывая, положения пункта 2.2 договора о том, что в арендную плату не включены расходы на имущественный налог.
Доказательств обратного, и формирование цены договора с учетом имущественного налога, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
Вместе с тем, арендатор добровольно принял на себя обязательства, в том числе возмещать арендодателю затраты на имущественный налог самостоятельно, путем подачи заявки на участие в аукционе.
При таких обстоятельствах, ссылка заявителя жалобы на двойное взимание с арендатора налога на имущество в отношении объекта аренды, не подтвержденная надлежащими доказательствами, апелляционным судом отклоняется.
Кроме того, условие договора о возмещении названных расходов не является условием о возложении на арендатора обязанности по уплате налога, предусмотренной статьей 45 Налогового кодекса РФ, и арендатор не становится налогоплательщиком, соответственно взиманием ежеквартально имущественного налога не нарушает в данном случае прав истца, не приводит к возложению на него обязанности оплатить излишние расходы.
Доводы заявителя жалобы о злоупотреблении ответчиком своими правами при установлении условий договора апелляционным судом отклоняются, поскольку в действиях ответчика не усматривается признаков поведения, предусмотренных статьей 10 ГК РФ.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о несостоятельности доводов апелляционной жалобы.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 13.12.2019 по делу N А73-21307/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.О. Волкова
Судьи
Ж.В. Жолондзь
И.В. Иноземцев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
