Дата принятия: 08 апреля 2021г.
Номер документа: 06АП-1505/2021, А16-1584/2020
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2021 года Дело N А16-1584/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2021 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей Гричановской Е.В., Козловой Т.Д.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степаненко Т.В.,
представители участия в судебном заседании не принимали,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу главы КФХ - индивидуального предпринимателя Чэнь Надежды Александровны
на решение от 18.11.2020
по делу N А16-1584/2020
Арбитражного суда Еврейской автономной области
по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области
к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Чэнь Надежде Александровне
о взыскании 147329 рублей,
по встречному исковому заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства Чэнь Надежды Александровны
к комитету по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области
об освобождении от уплаты арендных платежей за 2019 и 2020 годы,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (далее - КУГИ ЕАО, ИНН 7900000302) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Чэнь Надежде Александровне (далее - глава КФХ Чэнь Н.А., ИНН 790601162010) о взыскании арендной платы за земельный участок по соглашению от 13.12.2019 к договору аренды земли N 556 от 10.08.2007, а именно: за 2019 в сумме 112 613 рублей, за первый квартал 2020 года в сумме 34716 рублей (с учетом уточненных требований, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Определением суда от 23.09.2020 к производству принято встречное исковое заявление главы КФХ Чэнь Н.А. к КУГИ ЕАО об освобождении от уплаты арендных платежей за 2019 год и 1 квартал 2020 года (с учетом уточненных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением суда от 18.11.2020 уточненные исковые требования КУГИ ЕАО удовлетворены полностью, в удовлетворении уточненных встречных требований главы КФХ Чэнь Н.А. отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, глава КФХ Чэнь Н.А. в апелляционной жалобе просит решение суда от 18.11.2020 отменить, вынести новое решение об отклонении исковых требований КУГИ ЕАО по первоначальному иску и удовлетворении полностью требований по встречному иску.
В обоснование апелляционной жалобы приводит доводы о том, что из-за ЧС 2019 года (распоряжение Губернатора Еврейской автономной области) и пандемии коронавируса в 2020 году, арендатор лишен полноценной возможности использования земельного участка (невозможность нанять или привести иностранных работников на уже прошедшую посевную компанию 2020 года), что в свою очередь повлекло для КФХ Чэнь Н.А. финансовые трудности.
Из материалов дела следует, что между Администрацией МО "Биробиджанский муниципальный район" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Кленовый лист" (далее - ООО "Кленовый лист") (арендатор) заключен договор аренды земли от 10.08.2007 N 556, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 105, 2 га (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения) с кадастровым номером 79:04:0901002:44, имеющий адресный ориентир: Еврейская автономная область, Биробиджанский район, 40 м юго-восток от 40 км автодороги Биробиджан - Бирофельд, из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства в границах, указанных на прилагаемой к договору проекте границ земельного участка (приложение 1) и в качественном состоянии, как он есть (пункт 1.1 договора).
Договор заключен сроком на 10 лет, с 10.08.2007 по 09.08.2017 (пункт 1.2 договора от 10.08.2007 N 556), но имеет условие его пролонгации, на тех же условиях (пункт 9.5 договора).
Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора арендатор ежегодно вносит арендную плату, определенную настоящим договором в срок до 15 ноября.
Не использование участков арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы (пункт 2.7 договора).
Договор вступает в силу с момента его подписания и считается заключенным с момента его регистрации (пункт 9.2 договора).
По акту приема-передачи от 10.08.2007 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок.
По договору от 08.12.2013 N 04 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, заключенному между ООО "Кленовый лист" (арендатор) и главой КФХ Чэнь Н.А. (новый арендатор), арендатор передал новому арендатору все свои права и обязанности по договору аренды земли от 10.08.2007 N 556.
Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области 26.06.2014, номер регистрации 79-79-02/019/2014-81.
По истечении срока аренды арендатором заявление о расторжении не подано, земельный участок не возвращен арендодателю, в связи с чем договор аренды продлен на определенный срок на основании пункта 9.5 договора аренды от 10.08.2007 N 556.
Земельный участок с кадастровым номером 79:04:0901002:44 с 11.03.2019 передан в собственность Еврейской автономной области (постановление правительства Еврейской автономной области от 22.02.2011 N 72-пп).
Сопроводительным письмом от 24.12.2019 N 5447 КУГИ ЕАО направил главе КФХ Чэнь Н.А. для подписания проект соглашения от 13.12.2019 к договору от 10.08.2007 N 556.
Сторонами настоящего соглашения указаны - КУГИ ЕАО (новый арендодатель) и глава КФХ Чэнь Н.А. (арендатор), в связи с государственной регистрацией права собственности Еврейской автономной области на земельный участок с 11.03.2019 по договору от 10.08.2007 N 556.
Согласно пункту 1 соглашения к договору аренды земли полномочия арендодателя перешли к новому арендодателю.
Пункт 2.1 раздела 2 договора от 10.08.2007 N 556 изложен в следующей редакции: 2.1 Арендная плата за участок вносится арендатором равными долями ежеквартально до 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за 4 квартал текущего года вносится арендатором до 01 декабря текущего года.
Пункт 2.2 раздела 2 договора от 10.08.2007 N 556 исключен.
Раздел 2 договора от 10.08.2007 N 556 дополнен пунктом 2.9: арендная плата за участок вносится арендатором на основании приложения N 3 к договору.
Раздел 4 договора от 10.08.2007 N 556 аренды дополнен пунктом 4.3: арендатор не вправе производить раздел, выдел, объединение земельного участка; изменять вид разрешенного использования земельного участка.
Договор от 10.08.2007 N 556 дополнен приложением N 3 следующего содержания:
1. исходные данные: местоположение земельного участка: Еврейская автономная область, Биробиджанский район, находится примерно в 40 м по направлению на юго-восток от 40 км автодороги Биробиджан - Бирофельд (пункт 1.1).
Общая площадь земельного участка: 1052000 кв. м. (пункт 1.2). Кадастровый номер земельного участка: 79-04:0901002:44 (пункт 1.3). Вид разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства (пункт 1.4). Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (пункт 1.5).
Расчет арендной платы указан в пункте 2 соглашения, рассчитан исходя из кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента, и составляет: ежегодная арендная плата - 138864 рубля; ежеквартальная арендная плата - 34716 рублей.
Не подписание главой КФХ Чэнь Н.А. соглашения к договору, отсутствие арендных платежей послужило основанием для обращения КУГИ ЕАО в арбитражный суд с настоящим иском.
В свою очередь, глава КФХ Чэнь Н.А., не согласившись с заявленными КУГИ ЕАО требованиями, обратилась с встречным исковым заявлением.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Отношения сторон подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса РФ и Земельным кодексом РФ.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным в виде арендной платы или земельного налога.
Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).
Из положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Содержание договора аренды от 10.08.2007 N 556, соответствует положениям главы 34 ГК РФ, договор заключен в письменной форме, подписан уполномоченными лицами, зарегистрирован в установленном законом порядке.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии основания для признания договора незаключенным или недействительным.
Также соглашение от 13.12.2019 к договору аренды земли от 10.08.2007 N 556, соответствует нормам действующего законодательства, регулирующим спорные правоотношения.
Как разъяснено в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
В пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019) разъяснено, если арендодатель не исполнил предусмотренную договором аренды публичного земельного участка обязанность своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора и не уведомил его об изменении арендной платы, это не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном нормативными правовыми актами.
Исходя из положений пункта 1 статьи 209, статей 606, 608 Гражданского кодекса РФ, право сдачи имущества в аренду и получение арендных платежей принадлежит его собственнику.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационной письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Установлено, что после смены с 11.03.2019 собственника - Администрации (арендодателя по договору) на нового собственника - КУГИ ЕАО, глава КФХ Чэнь Н.А. не исполняла обязанности арендатора по заключенному договору, указанному в 2 соглашения от 13.12.2019 к договору от 10.08.2007 N 556, в части оплаты арендных платежей.
Доказательств оплаты подателем жалобы в материалы дела не представлено, в связи с чем судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования КУГИ ЕАО о взыскании арендной платы в заявленном размере, принимая во внимание положения статьи 617 ГК РФ, разъяснения, изложенные в пункте 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
В отношении встречного иска главы КФХ Чэнь Н.А. к КУГИ ЕАО об освобождении от уплаты арендных платежей за 2019 и 2020 годы установлено следующее.
Фактическое использование в своей предпринимательской деятельности земли как природного ресурса не может осуществляться безвозмездно, так как одним из основных принципов земельного законодательства является платность землепользования.
Установлено, что на территории Еврейской автономной области принят Закон от 01.11.2019 N 475-ОЗ "О предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей арендаторам земельных участков, находящихся в собственности Еврейской автономной области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении которых правительство Еврейской автономной области осуществляет полномочия органов местного самоуправления Еврейской автономной области".
Так, постановлением Правительства Еврейской автономной области от 27.03.2020 N 85-пп утвержден Порядок предоставления арендаторам земельных участков сельскохозяйственного назначения - земельных участков пашни, находящихся в собственности Еврейской автономной области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении которых правительство Еврейской автономной области осуществляет полномочия органов местного самоуправления Еврейской автономной области, отсрочки платежей по арендной плате в случае причинения арендатору ущерба, возникшего в результате чрезвычайной ситуации федерального и межрегионального характера, регионального и межмуниципального характера, муниципального характера.
В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.
Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).
С учетом вышеизложенного, предъявляя требование об освобождении от арендной платы, глава КФХ Чэнь Н.А. должна доказать невозможность пользования арендованным имуществом по независящим от нее обстоятельствам и вследствие существенного ухудшения состояния имущества или условий его пользования.
Как следует из отзыва на первоначальное исковое заявление, справки от 27.10.2020, глава КФХ Чэнь Н.А. сослалась на то, что в связи со сложившейся ситуацией в Российской Федерации и на территории Еврейской автономной области, земельный участок с кадастровым номером 79:04:0901002:44 общей площадью 105, 2 га, по объективным причинам не возделывался, то есть не был вспашен и засеян сельскохозяйственными культурами.
Однако, распоряжением губернатора Еврейской автономной области от 01.08.2019 N 385-рг режим ЧС в связи со складывающейся сложной гидрометеорологической обстановкой введен с 02.08.2019, следовательно, введение режима ЧС на территории Еврейской автономной области в августе 2019 года не могло повлиять на возможность осуществления посевных работ в марте 2019 года.
При этом, главой КФХ Чэнь Н.А. доказательств обращения в Администрацию, а также в КУГИ ЕАО с заявлениями об ухудшении качества земельного участка, о возникновении обстоятельств, препятствующих проведению посевной кампании в 2019 году, в материалы дела не представлено.
Главой КФХ Чэнь Н.А. каких-либо доказательств фактического неиспользования арендованного земельного участка в спорный период также не представлено.
В отсутствие документально подтверждённых объективных обстоятельств невозможности использования земельного участка, принятие экономического решения о непроведении посевных работ на земельном участке (без уведомления арендодателя) является правом субъекта предпринимательской деятельности и не может влечь для арендодателя негативных последствий в виде неполучения арендных платежей.
Ссылка подателя жалобы на распространение на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), в связи с чем невозможно привлечь иностранную рабочую силу (граждан КНР) и осуществить посевные работы, подлежит отклонению в силу следующего.
На запрос суда Управлением сельского хозяйства администрации Биробиджанского района представлен ответ от 23.10.2020, согласно которому главой КФХ Чэнь Н.А. осуществлены посевные работы, в 2020 году посевные площади составили 330 га сои и 5 га картофеля.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что трудовые ресурсы у главы КФХ Чэнь Н.А. в первом квартале 2020 года имелись.
Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (частью 1 статьи 19) установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 утвержден Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Однако вид экономической деятельности, осуществляемой главой КФХ Чэнь Н.А., в вышеуказанный Перечень не входит.
Вместе с тем, Перечень отраслей экономики (видов экономической деятельности), оказавшихся в зоне риска в связи с распространением на территории Еврейской автономной области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), утвержденный на уровне субъекта Постановлением губернатора Еврейской автономной области от 08.04.2020 N 90, включает такой вид экономической деятельности как сельское хозяйство.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции, учитывая вышеуказанные нормативные акты, пришел к правомерному выводу, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в связи гидрометеорологической обстановкой, либо в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы, а не освобождением от её уплаты в полном объеме.
Таким образом, главой КФХ Чэнь Н.А., как истцом по встречному иску, не представлено обстоятельств, объективно препятствующих использованию земельного участка, а также того, что состояние земельного участка по независящим от арендатора причинам ухудшилось в сравнении с первоначальным, что, в свою очередь, влечет невозможность его использовать, в отсутствие каких-либо доказательств, подтверждающих неиспользование земельного участка.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требования.
Ссылки подателя жалобы на то, что из-за ЧС 2019 года (распоряжение Губернатора Еврейской автономной области) и пандемии коронавируса в 2020 году арендатор лишен полноценной возможности использовать земельный участок, в связи с невозможностью нанять или привести иностранных работников на уже прошедшую посевную компанию 2020 года, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку заявителем жалобы не представлено доказательств невозможности привлечения работников из числа жителей Еврейской автономной области.
Следует также отметить, что распределение трудовых ресурсов для работы на земельных участках, является внутренним вопросом организации деятельности хозяйства и, в свою очередь, не может влечь негативных последствий для арендодателя.
Доводы жалобы о том, что ЧС (наводнение) 2019 и 2020 годов на территории Еврейской автономной области привели арендатора к тяжелым финансовым трудностям, во внимание не принимаются, поскольку каких-либо доказательств фактического неиспользования арендованного земельного участка в спорный период, подателем жалобы не представлено.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба, по содержащимся в ней доводам, удовлетворению не подлежит.
Нарушений в правильности применения норм материального права, а также нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение от 18.11.2020 по делу N А16-1584/2020 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
С.Б. Ротарь
Судьи
Е.В. Гричановская
Т.Д. Козлова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
