Дата принятия: 06 декабря 2019г.
Номер документа: 05АП-8308/2019, А51-8517/2019
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2019 года Дело N А51-8517/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2019 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 декабря 2019 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Гончаровой,
судей Н.Н. Анисимовой, О.Ю. Еремеевой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания О.Н. Мамедовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Мельникова Олега Юрьевича,
апелляционное производство N 05АП-8308/2019
на решение от 25.09.2019
судьи Н.А. Тихомировой
по делу N А51-8517/2019 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению индивидуального предпринимателя Мельникова Олега Юрьевича (ИНН 253601881596, ОГРН 307253614100041)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 25401084902540108490, ОГРН 10425043829311042504382931)
третьи лица: Администрация г. Владивостока, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края
о признании незаконным решения
при участии:
от индивидуального предпринимателя Мельникова Олега Юрьевича: индивидуальный предприниматель Мельников Олег Юрьевич, (лично), на основании свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя от 21.05.2007, предъявлен паспорт; Верховская А.В. по доверенности от 18.04.2019, сроком действия на 1 год, паспорт, диплом (регистрационный номер 11592 от 19.11.2004);
от Администрации г. Владивостока: Карпенко В.О. по доверенности N 1-3/2373 от 21.08.2019, сроком действия до 31.12.2019, служебное удостоверение, диплом (регистрационный номер 33917 от 04.06.2012);
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края: в судебное заседание не явились.
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Мельников Олег Юрьевич (далее - заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - ответчик, Управление Росреестра по Приморскому краю) об отказе в государственной регистрации права собственности и отказе в постановке на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Маковского, 94; об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности и постановку на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Маковского, 94 на основании заявления от 07.11.2018.
Арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию г.Владивостока, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.09.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 25.09.2019 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование своей правовой позиции предприниматель ссылается на необоснованное отклонение судом первой инстанции доводов заявителя о продлении договора аренды на неопределенный срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом наличие задолженности по внесению арендной платы, по мнению предпринимателя, не является препятствием для возобновления договора аренды на неопределенный срок.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представители индивидуального предпринимателя, администрации г. Владивостока не возражали против рассмотрения дела в отсутствие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, в связи с чем суд, руководствуясь статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), провел судебное заседание в отсутствие неявившихся представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края.
Представители индивидуального предпринимателя Мельникова Олега Юрьевича поддержали доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просили отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель администрации г. Владивостока на доводы апелляционной жалобы возражал по доводам представленного через канцелярию суда письменного отзыва на апелляционную жалобу, приобщенного судом в порядке статьи 262 АПК РФ к материалам дела. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела коллегия суда установила следующее.
07.05.2013 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ИП Мельниковым О.Ю. был заключен договор N 05-Ю-15868 аренды земельного участка, согласно которому предпринимателю был предоставлен в аренду сроком на 5 лет с момента государственной регистрации земельный участок с кадастровым номером 25:28:050057:703, площадью 2 105 кв. м., расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Маковского, д. 94, для использования в целях строительства зданий спортивно - оздоровительного комплекса.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.05.2013.
18.09.2018 ИП Мельникову О.Ю. выдано разрешение N RU25304000-447/2018 на строительство объекта капитального строительства: "спортивно - оздоровительный комплекс в районе ул. Маковского, д. 94 в г.Владивостоке" на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050057:703 сроком действия до 18.09.2019.
07.11.2018 ИП Мельников О.Ю. обратился в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Маковского, д. 94, рассмотрев которое Управление Росреестра по Приморскому краю уведомлениями от 23.11.2018 N 25/001/011/2018-5265 сообщило предпринимателю о приостановлении осуществления действий по кадастровому учету и государственной регистрации права собственности.
Основанием для приостановления регистрационных действий явилось то обстоятельство, что предпринимателем на государственную регистрацию не были представлены документы, являющиеся основанием для проведения государственной регистрации прав и осуществления государственного кадастрового учета, а именно: отсутствует действующий договор аренды земельного участка.
25.02.2019 Управление Росреестра по Приморскому краю уведомлением N 25/001/011/2018-5265 отказало предпринимателю в государственной регистрации права собственности, и решением N 25/19-6035 отказало в осуществлении кадастрового учета в связи с истечением срока приостановления регистрационных действий и не устранением причин, препятствующих их осуществлению.
Предприниматель полагая, что отказ Управления Росреестра по Приморскому краю в государственной регистрации права собственности и в постановке на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, в удовлетворении которого судом было отказано.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения арбитражного суда в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
По правилам части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно пункту 1 части 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос", в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 19 настоящего Федерального закона.
Пунктом 1 части 1 статьи 15 Закона N 218-ФЗ установлено, что при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.
Частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
В силу части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
На основании пункта 3 части 1 статьи 29 данного Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктами 213, 215, 220 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278, основанием для начала административной процедуры является поступление государственному регистратору прав представленных заявителем документов, в том числе в виде электронных документов, электронных образов документов, созданных в соответствии с частью 13 статьи 18 Закона о регистрации.
Правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, осуществляется на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).
На основании статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Как усматривается из материалов дела, оспариваемые отказы в осуществлении регистрационных действий обусловлены обстоятельством истечения срока действия договора аренды.
Оценивая данный вывод регистрирующего органа, коллегия суда руководствуется следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Однако данные разъяснения в настоящем деле не применимы, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Так, частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ, вступившей в силу с 01.03.2015, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в части 4 указанной статьи.
Частью 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Таким образом, анализ указанных положений ЗК РФ в их совокупности позволяет прийти к выводу, что после 01.03.2015 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи. При отсутствии совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.
Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.
Исходя из вышеприведенных норм ЗК РФ, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.
Таким образом, срок действия оспариваемого договора аренды земельного участка истек 24.05.2018, по истечении 5 лет с момента государственной регистрации договора аренды. За заключением договора аренды земельного участка на новый срок заявитель в установленном порядке не обращался.
По изложенному, доводы предпринимателя о продлении договора аренды на неопределенный срок отклоняются, как несостоятельные. При этом факт наличия либо отсутствия задолженности по внесению арендной оплаты в рассматриваемом случае не имеет правового значения в силу вышеприведенных обстоятельств.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что заявитель обратился в регистрационный орган для регистрации объекта незавершенного строительства 07.11.2018, то есть по истечении более пяти с половиной месяцев после истечения срока действия договора, представив в качестве одного из правоустанавливающих документов выданное 18.09.2018 разрешение на строительство.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Согласно части 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимо предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок.
Вместе с тем, поскольку разрешение на строительство выдано 18.09.2018, то есть после окончания срока действия договора, у коллегии суда отсутствуют основания считать, что спорный объект возведен заявителем в период действия договора аренды земельного участка.
В рассматриваемом случае отсутствуют основания для применения положений абзаца второго пункта 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым истечение срока аренды не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства в отсутствие доказательств осуществления строительства в период действия договора аренды.
При таких условиях, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае заявитель при подаче заявления на государственную регистрацию не доказал наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором располагается объект незавершенного строительства.
В силу изложенного, оспариваемый отказ принят регистрирующим органом при наличии к тому законных оснований, и не нарушает права и интересы предпринимателя, не доказавшего свои права на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, в связи с чем суд правомерно в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.
Несогласие апеллянта с произведенной судом оценкой фактических обстоятельств дела и представленных доказательств не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права и не может являться основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о принятии судом первой инстанции законного и обоснованного судебного акта с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за апелляционную жалобу судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений подпункта 2 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.09.2019 по делу NА51-8517/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В. Гончарова
Судьи
Н.Н. Анисимова
О.Ю. Еремеева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
