Дата принятия: 26 ноября 2019г.
Номер документа: 05АП-7905/2019, А59-7542/2018
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 ноября 2019 года Дело N А59-7542/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2019 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 ноября 2019 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Навродской,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ким Хон Ун,
апелляционное производство N 05АП-7905/2019
на решение от 29.08.2019
судьи Н.Н. Поповой
по делу N А59-7542/2018 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780)
к индивидуальному предпринимателю Ким Хон Ун (ОГРНИП 305650101100370, ИНН 650100423819)
об освобождении земельного участка;
по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ким Хон Ун (ОГРНИП 305650101100370, ИНН 650100423819)
к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска
(ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780) о признании права собственности,
при участии: ИП Ким Хон Ун - лично, паспорт
УСТАНОВИЛ:
Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ким Хон Ун (далее - ИП Ким Хон Ун), в котором просил суд:
возложить на ИП Ким Хон Ун обязанность в течение 10-ти дней с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:006, площадью 150 кв.м., расположенный в XIII микрорайоне, по южной стороне бульвара имени Ф.С. Анкудинова, севернее жилого дома N 7 (далее - спорный земельный участок), от некапитального неспециализированного магазина и передать указанный земельный участок департаменту землепользования города Южно-Сахалинска по акту приёма-передачи в состоянии, соответствующем состоянию на момент его предоставления, в течение десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда;
в случае неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу в течении 10 дней со дня его вступления в законную силу предоставить департаменту право осуществить самостоятельные действия по освобождению земельного участка с дальнейшим возложением на ИП Ким Хон Ун необходимых расходов.
В свою очередь ИП Ким Хон Ун обратился со встречным исковым заявлением к департаменту, в котором со ссылкой на положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ просит признать за ИП Ким Хон Ун право собственности на здание магазина "Избушка" общей площадью 92,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск ул. Бульвар Анкудинова, 7-Б с кадастровым номером 65:01:0601004:358 (далее - спорное здание магазина).
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 29.08.2019 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного искового требования отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Ким Хон Ун обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 29.08.2019 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что имеет место совпадение предмета, оснований и субъектного состава иска по настоящему делу и делам N А59-5065/2010, N А59-6115/2017, в связи с чем производство по настоящему делу подлежало прекращению. Не доказано наличие обстоятельств, свидетельствующих о существенном нарушении условий договора, служащих в соответствии со статьей 619 ГК РФ основанием для его досрочного расторжения, департамент злоупотребляет правом требовать расторжения договора аренды. Суд не дал оценки обстоятельствам сохранения между сторонами арендных отношений, что подтверждается выпиской из ЕГРН со сведениями о государственной регистрации договора аренды земельного участка, платежными документами, подтверждающими внесение арендной платы, актом приемки законченного строительством объекта от 10.12.2001. Настаивает на том, что в материалы дела представлены доказательства того, что здание магазина является объектом недвижимости, не создает угрозу жизни и здоровью людей, считает что данное обстоятельство является основанием для удовлетворения встречного иска.
В судебном заседании апеллянт подержал доводы апелляционной жалобы.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Постановлением мэра города Южно-Сахалинска от 26.07.1999 N 1248 предпринимателю Ким Хон Ун из земель города в аренду сроком на один год предоставлен земельный участок N 6336 общей площадью 0,0150 га, расположенный по южной стороне бульвара им. Ф.С. Анкудинова, севернее жилого дома N 7, для проектирования торгового павильона.
Между Администрацией г. Южно-Сахалинска в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (арендодатель) и предпринимателем без образования юридического лица Ким Хон Ун (арендатор) заключен договор аренды от 12.08.1999 N 1592/2308 (далее - договор аренды N1592/2308 от 12.08.1999), по условиям которого последнему сроком на один год предоставлен земельный участок с кадастровым номером 65:01:060104:0007, площадью 150 кв.м., расположенный по адресу: XIII микрорайон, по южной стороне бульвара имени Ф.С. Анкудинова, севернее жилого дома N 7, для проектирования торгового павильона.
В последующем срок аренды земельного участка неоднократно продлевался на основании соответствующих постановлений мэра г. Южно-Сахалинска, путем подписания дополнительных соглашений к договору аренды N1592/2308 от 12.08.1999.
Кроме того, постановлением N 1965 от 27.11.2000 была уточнена площадь предоставленного в аренду земельного участка - с 0,0150 га до 0,0105 га, соглашением от 22.09.2003 внесены изменения в договор аренды - площадь участка так же установлена в размере 105 кв.м., целевое назначение установлено как "существующий временный неспециализированный магазин". Соглашением от 30.12.2004 установлен кадастровый номер земельного участка - 65:01:0601004:006. Соглашением от 12.03.2009 целевое назначение установлено как "существующий некапитальный неспециализированный магазин".
Мэром г. Южно-Сахалинск 10.12.2001 утвержден акт приемки законченного строительством объекта "Временный неспециализированный магазин".
Предпринимателем 13.07.2006 получен технический паспорт в отношении возведенного магазина (лит. А) общей площадью 92,8 кв. м
Соглашением от 10.05.2011 срок действия договора аренды N1592/2308 от 12.08.1999 продлен до 31.12.2011.
Поскольку после истечения срока договора аренды N1592/2308 от 12.08.1999 ИП Ким Хон Ун продолжил пользоваться земельным участком, по поводу чего арендодатель не возражал, с 01.01.2012 договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.
Департамент (правопреемник Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска) 09.08.2018 направил по двум известным адресам ИП Ким Хон Ун (г. Южно-Сахалинска, ул. Комсомольская, д. 237А, кв. 103; г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, д. 371Б, кв. 45) уведомление о прекращении арендных отношений по договору аренды от 12.08.1999 N 1592/2308 в соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
Данное уведомление получено ИП Ким Хон Ун 15.08.2018, что признано ответчиком в суде первой инстанции, в связи с чем судом сделан верный вывод о соблюдении департаментом предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ порядка прекращения договора аренды.
В этой связи, договор аренды от 12.08.1999 N 1592/2308 прекратил действие с 16.11.2018 (по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления о прекращении арендных отношений).
Пунктом 5.2.13 договора N 8402 от 02.03.2006 закреплена обязанность арендатора возвратить участок арендодателю в последний день действия договора в состоянии, соответствующем состоянию на момент его предоставления.
Неисполнение обязанности по возврату имущества послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК РФ об обязательствах.
Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статей 606, 610, 621 ГК РФ, разъяснения, приведенные в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "О практике разрешения споров, связанных с арендой", при одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Если арендодатель направил арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерения арендодателя отказаться от договора.
В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку срок действия спорного договора аренды истек в 2011 году, и с того времени арендатор пользовался земельным участком на основании договора, продленного на неопределенный срок, суд первой инстанции верно исходил из того, что департамент имел право отказаться от договора в одностороннем порядке, независимо от наличия нарушений условий договора со стороны арендатора.
Довод апеллянта о том, что отказ от договора аренды без наличия к тому специальных оснований является злоупотреблением правом, несостоятелен, поскольку арендодатель как собственник имущества имеет безусловное право на распоряжение им, в то время как право арендатора на пользование объектом аренды носит заведомо временный характер. Каких-либо доказательств того, что департамент истребует арендуемый земельный участок исключительно с целью причинения вреда арендатору, а не реализуя правомочия собственника, в материалы дела не представлено.
Ссылки жалобы о наличии совпадение предмета, оснований и субъектного состава иска по настоящему делу и делам N А59-5065/2010, N А59-6115/2017, в связи с чем производство по настоящему делу подлежало прекращению, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, правомерно отклонены с указанием на то, что основанием для предъявления требований по настоящему делу послужил отказ департамента от договора аренды от 12.08.1999 N 1592/2308 в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ в связи с направлением ИП Ким Хон Ун уведомления о прекращении арендных отношений от 09.08.2018, то есть в рамках настоящего дела иск департамента заявлен по совокупности иных оснований, нежели рассматривавшиеся в делах N А59-5065/2010, N А59-6115/2017. Необоснованное несогласие апеллянта с данным выводом не имеет правового значения.
Довод о том, что арендные отношения сохранения между сторонами продолжались после направления уведомления о прекращения договора, отклоняется в силу следующего.
По смыслу правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 02.07.2015 N 305-ЭС15-2415, прекращение договора аренды может быть признано не состоявшимся, если после уведомления об отказе от исполнения договора стороны длительное время находились в прежних правоотношениях без каких-либо претензий со стороны арендодателя по поводу освобождения арендуемого имущества и совершают действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений.
Вместе с тем, внесение арендной платы за период после направления уведомления не свидетельствует о воле арендодателя на сохранение арендных отношений, поскольку это одностороннее действие арендатора, при этом арендная плата подлежит внесению независимо от момента прекращения действия договора за весь период фактического пользования арендованным имуществом.
Иные обстоятельства на который ссылается апеллянт - сохранение в ЕГРН сведений о государственной регистрации договора, наличие акта приемки законченного строительством объекта от 10.12.2001, также не могут свидетельствовать о воле сторон на сохранение арендных отношений, поскольку имели место в период до направления уведомления об отказе от договора.
Апелляционная коллегия учитывает, что удовлетворение предъявленного предпринимателя в рамках настоящего дела встречного иска о признании права собственности на спорный магазин, расположенный на истребуемом земельном участке, исключало бы возможность удовлетворения первоначальных требований, в связи с чем доводы предпринимателя в рамках встречного иска подлежат оценке, также как и существенные обстоятельства, подлежащие установлению непосредственно по первоначальному требованию.
Так, суд первой инстанции верно указал, что предъявляя указанное встречное исковое заявление, ИП Ким Хон Ун просит на основании статьи 222 ГК РФ признать право собственности на здание магазина "Избушка" общей площадью 92,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск ул. Бульвар Анкудинова, 7-Б, с кадастровым номером 65:01:0601004:358, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0601004:006, предоставленном по договору аренды от 12.08.1999 N 1592/2308.
В обоснование исковых требований ИП Ким Хон Ун как во встречном исковом заявлении, так и апелляционной жалобе указывает на то, что спорный объект отвечает признакам объекта капитального строительства и является недвижимым имуществом, не угрожает жизни и здоровью граждан, а потому просит суд его легализовать путем признания права собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС РФ 19.03.2014, в соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
При разрешении споров о праве собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, помимо требований, установленных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
Таким образом, право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Указанное согласие подлежит учету при разрешении вопроса о возможности признать право собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке (определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 N305- ЭС16-8051 по делу NА40-30372/2013).
Как верно указал суд первой инстанции, исходя из буквального содержания постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 26.07.1999 N1248 и условий договора аренды N 1592/2308 от 12.08.1999 в первоначальной редакции земельный участок предоставлялся для проектирования торгового павильона, то есть временного (нестационарного) сооружения; о временном характере фактически возведённого объекта свидетельствует также и постановление мэра г. Южно-Сахалинск от 10.12.2001 N2090, по тексту которого утверждению подлежал акт приемки объекта "временный неспециализированный магазин".
Выводы суда в данной части содержательно не оспорены, из материалов дела апелляционной коллегией не усматривается оснований для несогласия с ними.
Отсутствие у предпринимателя права на земельный участок, допускающего возведение на нем спорного объекта недвижимости, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права на самовольную постройку, в связи с чем обстоятельства ее соответствия или не соответствия иным признакам, предусмотренным пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, не имеют правового значения для дела.
При таких обстоятельствах в удовлетворении встречного иска отказано обоснованно.
Согласно пункту 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды
Вместе с тем, в связи с отказом в удовлетворении встречного иска ответчик утрачивает право ссылаться на размещение на истребуемом земельном участке принадлежащего ему объекта (магазин) в качестве возражений на первоначальный иск, поскольку установлено отсутствие у лица, осуществившего застройку, права на земельный участок, допускающего возведение объекта недвижимости, а следовательно отсутствие законных оснований для его возведения.
При таких обстоятельствах, несмотря на то, что иск об освобождении спорного земельного участка, основан на положениях законодательства об аренде, вместо вещно-правового требования о сносе самовольной постройки, данное обстоятельство не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку существенные для спора о сносе самовольной постройки обстоятельства установлены в ходе рассмотрения встречного иска, а способ восстановления нарушенного права для исков основанных как на пункте 2 статьи 222 ГК РФ, так и статье 622 ГК РФ идентичен - обязание ответчика освободить земельный участок от расположенных на нем объектов.
Применительно к доводам апеллянта о наличии у спорного строения признаков недвижимого имущества в соответствии с совокупностью представленных в материалы дела доказательств, судебная коллегия не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции по их исследованию. Так, судом первой инстанции обоснован вывод о соответствии положенных в основу спорного строения (как металлокаркасной конструкции), щебеночной подушки и железобетонной плиты с закладными деталями, критериям улучшения земельного участка в соответствующем месте, для обеспечения выравнивания его поверхности под размещение торгового объекта временного типа.
Доводы жалобы об отсутствии учета судом первой инстанции повышенной социальной значимости объекта не могут быть положены коллегией в основание отмены обжалуемого судебного акта, как не влияющие на обоснованность заявленного требования департамента по существу.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил первоначальные исковые требования.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 29.08.2019 по делу NА59-7542/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б. Култышев
Судьи
С.М. Синицына
Е.Н. Шалаганова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
