Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2019 года №05АП-7623/2019, А51-2737/2019

ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 ноября 2019 года Дело N А51-2737/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2019 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 ноября 2019 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Навродской,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лубримастер Истейт",
апелляционное производство N 05АП-7623/2019
на решение от 02.09.2019 судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-2737/2019 Арбитражного суда Приморского края
по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока
к обществу с ограниченной ответственностью "Лубримастер Истейт"
(ИНН 2539038505, ОГРН 1022501802344),
третьи лица: Администрация города Владивостока, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края
о взыскании задолженности по договору аренды и пени в размере 174 183,57 рублей, об освобождении и возврате земельного участка,
при участии:
от истца: В.О. Карпенко, по доверенности от 27.08.2019, сроком действия до 31.12.2019, служебное удостоверение;
от ответчика: Е.Я. Лапина, по доверенности от 30.03.2018, сроком действия 2 года, удостоверение адвоката;
от Администрации г.Владивостока: В.О. Карпенко, по доверенности от 21.08.2019, сроком действия до 31.12.2019, служебное удостоверение.
УСТАНОВИЛ:
Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент) обратился к обществу с ограниченной ответственностью "Лубримастер Истейт" (далее - ООО "Лубримастер Истейт", ответчик) с иском о взыскании задолженности по договору от 18.06.2013 N03-Ю-16735 по арендной плате и начисленной неустойке в сумме 174 183,57 рублей, в том числе по арендной плате за период с 01.03.2018 по 31.10.2018 в сумме 170 480,51 рублей, по пени за период с 02.04.2018 по 11.10.2018 в сумме 3 703,06 рублей; об обязании освободить и вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 25:28:030009:101, площадью 1 400 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Калинина, д.28.
Определением от 22.05.2019 судом в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена замена истца на УМС г. Владивостока (далее - Управление, истец). В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, Администрация города Владивостока.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.09.2019 с ООО "Лубримастер Истейт" в пользу Управления муниципальной собственности г.Владивостока взыскано 170 025 рублей 12 копеек основного долга, 3 647 рублей 26 копеек пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить в части удовлетворенных требований и принять новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что направив Департаменту уведомление от 25.01.2018 о невозможности использования земельного участка в установленных договором целях и готовности возвратить по акту приема-передачи спорный земельный участок, общество реализовало свое право на отказ от исполнения договора в части, соответствующей непредоставленному исполнению, предусмотренный пунктом 2 статьи 328 ГК РФ. По мнению апеллянта, арбитражным судом не принято во внимание, что принятое по спорному договору аренды обязательство по предоставлению земельного участка для использования в предусмотренных договором целях, было исполнено Департаментом лишь частично, а именно: в период с момента вступления договора в силу и до 01.11.2013, а невозможность пользоваться арендованным земельным участком в предусмотренных договором аренды целях в последующий период возникла по обстоятельствам, не зависящим от арендатора. Считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что поскольку право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора условиями спорного договора аренды не предусмотрено, то положения статьи 450.1 ГК РФ неприменимы к спорным правоотношениям.
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 12.11.2019.
Через канцелярию суда от Управления поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Из текста жалобы следует, что судебный акт обжалуется ответчиком в части удовлетворенных требований.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
Поскольку возражений от лиц, участвующих в деле, не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.
Представитель УМС г.Владивостока и Администрации на доводы апелляционной жалобы возражал, решение Арбитражного суда Приморского края просил оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.
18.06.2013 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО "Лубримастер Истейт" (арендатор) заключён договор аренды земельного участка N03-Ю-16735.
Согласно условиям договора, арендодатель на основании распоряжения Департамента от 16.05.2013 N724-рз, во исполнение решения Арбитражного суда Приморского края от 14.01.2013 по делу NА51-23397/2012, предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:030009:101 площадью 1400 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Калинина, 28 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 78 м от ориентира по направлению на юго-восток) (далее Участок), для использования в целях для строительства центра обслуживания автомобилей, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
Актом приёма - передачи от 18.06.2013 являющимся согласно пункту 1.2 договора неотъемлемой частью договора, земельный участок передан арендатору. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в ЕГРН 19.07.2013 была сделана запись регистрации N25-25-01/101/2013-304.
Пунктом 2.1 договора определено, что за указанный в пункте 1.1 договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 70015,89 рублей в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью договора.
Согласно пункту 2.2 договора, размер арендной платы в период с начала срока аренды до заключения договора (даты договора либо даты его государственной регистрации) устанавливается в порядке пункта 2.1. договора и оплачивается Арендатором единовременно за весь указанный период.
В пункте 2.3 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.
Пунктом 2.6 договора стороны установили, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства.
По указанному договору произведен перерасчет арендной платы:
- с 01.01.2015 - 35 855 руб. в месяц;
- с 22.01.2016 - 27 700 руб. в месяц.
Как указал истец в исковом заявлении, общество ненадлежащим образом исполняло обязанности по внесению арендной платы по договору.
В результате невнесения арендных платежей по состоянию на 11.10.2018 у ООО "Лубримастер Истейт" образовалась задолженность сумме 174 183, 57 рублей, в том числе по арендным платежам в сумме 170 480,51 рублей за период с 01.03.2018 по 31.10.2018 и по пене в сумме 3 703, 06 рублей за период с 02.04.2018 по 11.10.2018, о чем было сообщено в уведомлении об отказе от договора аренды земельного участка от 18.10.2018 N20/04/07-12/36713.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Из материалов дела следует и не оспорено ответчиком, что в спорный период арендуемое имущество использовалось ответчиком, однако доказательств, подтверждающих оплату пользования имуществом по договору за спорный период, ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представил.
Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 25:28:030009:101 предоставлен истцу в аренду по договору от 18.06.2013 N03-Ю-16735 на основании распоряжения Департамента от 16.05.2013 N724-рз, а также во исполнение решения Арбитражного суда Приморского края от 14.01.2013 по делу NА51-23397/2012. Срок аренды земельного участка был установлен 5 лет с момента (даты) государственной регистрации договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.
Материалами дела установлено, что арендованный земельный участок был передан арендодателем и принят арендатором по акту приема-передачи земельного участка от 18.06.2013, подписан арендатором без возражений. С момента заключения договора и принятия в аренду спорного земельного участка претензий от истца в адрес департамента относительно наличия у арендованного имущества недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не предъявлялось, что свидетельствует о том, что арендатор, подписывая акт приема-передачи земельного участка, был уведомлен о состоянии участка, о соответствующих условиях его использования по целевому назначению; арендатором земельный участок был осмотрен, сведения о наличии претензий к его состоянию в материалы дела не истцом не представлены.
Коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что использование земельного участка более четырех лет, с учетом наличия водоохраной зоны и запрета на осуществления определенного вида деятельности в ее границах, свидетельствует об экономическом интересе к данному объекту со стороны истца. Доказательств того, что ответчик был лишен возможности использовать по вине истца арендуемое имущество, в материалы дела не представлено. Требований о расторжении договора аренды или соразмерного уменьшения размера арендной платы, установленной в статье 612 ГК РФ, ответчиком предъявлено не было, встречный иск не заявлялся.
Поскольку наличие и размер задолженности подтверждены материалами дела и не оспорены ответчиком, доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендованного имущества в полном объеме в материалы дела не представлено, размер долга определен верно и составляет по состоянию на 11.10.2018 - 170 025,12 руб., исковые требования в данной части правомерно удовлетворены.
Истцом также было заявлено о взыскании с ответчика пени в сумме 3703, 06 рублей за период с 02.04.2018 по 11.10.2018.
Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 4.2 договора, за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300, действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств.
Поскольку факт неисполнения ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы подтверждается материалами дела, соглашение о неустойке и её размере достигнуто сторонами в договоре, суд первой инстанции, произведя собственный расчет (с учетом положений статьи 193 ГК РФ) обоснованно счел подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца 3 647,26 рублей неустойки.
Доводы апелляционной жалобы о том, что направив Департаменту уведомление от 25.01.2018 о невозможности использования земельного участка в установленных договором целях и готовности возвратить по акту приема-передачи спорный земельный участок, ответчик реализовал свое право на отказ от исполнения договора в части, соответствующей непредоставленному исполнению, в порядке пункта 2 статьи 328 ГК РФ, подлежит отклонению ввиду следующего.
В силу части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно статьям 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
В пункт 1 статьи 328 ГК РФ указано, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
С учетом изложенного, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Однако, как верно указал суд первой инстанции, в условиях настоящего спора положения статьи 328 ГК РФ не подлежат применению, поскольку встречное исполнение было предоставлено Департаментом при передаче имущества в аренду. Обстоятельства, с которыми ответчик связывает невозможность использования земельного участка, возникли после передачи имущества в аренду, в связи с чем оснований для заявления отказа от исполнения отказа в соответствии с названной нормой у ответчика не имелось.
Доводы апеллянта о необходимости применения положений статьи 450.1 ГК РФ, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и были обоснованно отклонены, поскольку односторонний отказ от договора представляет собой одностороннюю сделку, прекращающую обязательство во внесудебном порядке, оспаривание которой допустимо по правилам параграфа 2 главы 9 ГК РФ.
Разделом 5 договора аренды предусмотрены основания прекращения и расторжения спорного договора. При этом, в соответствии с пунктом 5.2 договор аренды может быть изменен в период его действия или досрочно расторгнут по соглашению сторон. Пунктом 5.4 установлены основания, по которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды. В данном случае, право арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора по вышеуказанным основаниям, условиями договора аренды не предусмотрено.
Таким образом, механизм расторжения условий договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предусмотрен статьей 451 ГК РФ, согласно пункту 1 которой такое изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Поскольку ООО "Лубримастер Истейт" с требованием о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, в связи с существенными изменениями обстоятельств, к арендодателю и в арбитражный суд не обращалось, основания считать договор прекратившим действие с 31.01.2018 отсутствуют.
Ссылки апеллянта на уведомление от 25.01.2018 о невозможности использования земельного участка в установленных договором целях и готовности возвратить по акту приема-передачи спорный земельный участок, не принимаются коллегией, поскольку по тексту указанного уведомления ответчик основывает свою позицию на положениях статей 166, 167, 168 ГК РФ о недействительности сделки, между тем, соответствующих требований заявлено не было, договор недействительным не признавался.
Довод ответчика о том, что он не обязан уплачивать арендную по причине неполучения им разрешения на строительство, является несостоятельным. В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан уплачивать арендную плату в течение всего срока действия договора; согласно статье 328 ГК РФ арендатор вправе приостановить уплату арендной платы, если по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, объект аренды ему не передан или передан в ненадлежащем состоянии, однако, по настоящему делу таких обстоятельств не установлено.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального и процессуального права. Изложенные в апелляционной жалобе обстоятельства не опровергают по существу выводы суда, а сводятся к выражению несогласия с ними, что не может быть положено в основу отмены или изменения судебного акта. При таких обстоятельствах основания для удовлетворения апелляционной жалобы истца отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых доводами апелляционной жалобы, и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ (пункт 25 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N36). Участвующие в деле лица не указали суду мотивов к пересмотру решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, в связи с чем отсутствовали основания для пересмотра решения суда в указанной части.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.09.2019 по делу NА51-2737/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А. Глебов
Судьи
С.М. Синицына
Е.Н. Шалаганова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка