Дата принятия: 12 ноября 2019г.
Номер документа: 05АП-7460/2019, А51-3811/2019
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 ноября 2019 года Дело N А51-3811/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2019 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 ноября 2019 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Е.Н. Шалагановой,
судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,
при ведении протокола помощником судьи С.Н. Кубатовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
апелляционные жалобы Администрации г. Владивостока, Управления муниципальной собственности г. Владивостока, общества с ограниченной ответственностью "Регион",
апелляционные производства N 05АП-7461/2019, 05АП-7462/2019, N 05АП-7460/2019
на решение от 01.09.2019
судьи М.С. Кирильченко
по делу N А51-3811/2019 Арбитражного суда Приморского края
по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока
к обществу с ограниченной ответственностью "Регион"
(ИНН 2543114491, ОГРН 1172536025309)
третье лицо: закрытое акционерное общество "Южный квартал" в лице конкурсного управляющего Косолапова Владимира Яковлевича, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, Администрация г. Владивостока
о взыскании 30 493 921,84 рублей, в том числе 24 883 707,02 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.08.2018 по договору аренды земельного участка от 23.09.2014 N 04-Ю-19343, 5 610 214,82 рублей пени, начисленной за период с 02.05.2015 по 21.09.2018,
при участии:
от ООО "Регион": Герасимова Е.О. по доверенности от 12.04.2019 сроком действия на три года;
от Администрации г. Владивостока: Слугин И.А. по доверенности от 03.06.2019 N 1-3/1547 сроком действия по 31.12.2019;
от УМС г. Владивостока: Слугин И.А. по доверенности от 10.06.2019 N 28/1-3384 сроком действия по 31.12.2019;
УСТАНОВИЛ:
Департамент земельных и имущественных отношений приморского края (далее - Департамент) обратился с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Регион" (далее - ООО "Регион") о взыскании 30 493 921,84 рублей, в том числе 24 883 707,02 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.08.2018 по договору аренды земельного участка от 23.09.2014 N 04-Ю-19343, 5 610 214,82 рублей пени, начисленной за период с 02.05.2015 по 21.09.2018.
В ходе судебного разбирательства в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ) произведено процессуальное правопреемство на стороне истца, в результате которого Департамент заменен на Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока). Помимо этого суд изменил процессуальный статус Департамента и в соответствии со статьей 51 АПК РФ привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.09.2019 с ООО "Регион" в пользу УМС г. Владивостока взыскано 1 977 962, 20 рублей, в том числе 1 603 182, 60 рублей основного долга, 374 779, 60 рублей пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, Администрация г. Владивостока, УМС г. Владивостокаи и ООО "Регион" обратились в апелляционный суд с жалобами.
ООО "Регион" в своей апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции изменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. В обоснование своей позиции ответчик указывает, что, поскольку в отношении ЗАО "Южный квартал" в период с 20.02.2015 инициирована процедура банкротства, требования арендодателя, возникшие после указанной даты, подлежали погашению за счет конкурсной массы во внеочередном порядке. Кроме того, отмечает, что передача права аренды по договору от 23.09.2014 произошла не в результате соглашения хозяйствующих субъектов, а носила обязательный для должника-банкрота характер, поскольку актив в виде права аренды был реализован в рамках утвержденной процедуры реализации имущества должника, в связи с чем не могут применены разъяснения, изложенные в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление N 54).
Администрация г. Владивостока, УМС г. Владивостока просят решение отменить, исковые требования удовлетворить. Полагают, что, поскольку земельный участок сформирован из земельных участков, ранее предоставленных под строительство и эксплуатацию жилого комплекса с инфраструктурой, к договору аренды от 23.09.2014 должен быть сразу применен повышающий коэффициент функционального использования 15.
Через канцелярию суда от ООО "Регион", от УМС г. Владивостока поступили письменные отзывы, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.
В судебном заседании апелляционного суда представители апеллянтов поддержали доводы поданных ими апелляционных жалоб, возразили против доводов процессуального оппонента.
Заслушав пояснения представителей подателей жалоб, исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела апелляционным судом установлено, что между Департаментом (арендодатель) и ЗАО "Южный квартал" (арендатор) заключен договор аренды от 23.09.2014 N 04-Ю-19343 (далее - договор) земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121, площадью 35198 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Карбышева, д. 12 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на восток), для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой, для использования. Срок аренды участка установлен 15 лет с момента (даты) государственной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.
Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю 10.10.2014 за N25-25-01/140/2014-910.
Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата в размере 775 015, 08 рублей в месяц, пунктом 2.3 договора - порядок внесения арендной платы.
Пунктом 4.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение обязательства по внесению арендной платы в виде пени в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств.
На основании договора об уступке права аренды земельного участка от 19.10.2017 N 1, зарегистрированного в управлении Росреестра по Приморскому краю 04.12.2017 за N 25:28:040006; 16121-25/001/2017-2, права и обязанности арендатора по договору аренды от 23.09.2014 N 04- Ю-19343 земельного участка с 04.12.2017 переданы ответчику - ООО "Регион".
На момент заключения договора цессии, в результате невнесения арендных платежей по состоянию на 04.12.2017 у ЗАО "Южный квартал" имелась задолженность по арендной плате в сумме 21 553 901, 87 рублей и пени в сумме 3 599 645, 09 рублей.
На основании договора уступки прав от 19.10.2017 указанная сумма задолженности перенесена на лицевой счет ООО "Регион". Таким образом, с учетом задолженности, возникшей у ЗАО "Южный квартал", задолженность ООО "Регион" состоянию на 21.09.2018 по арендной плате составила 24 883 707,02 рублей основного дога за период с 01.04.2015 по 31.08.2018, пени в размере 5 610 214,82 рублей за период с 02.05.2015 по 21.09.2018.
Департаментом в адрес ответчика было направлено предупреждение (претензия) от 31.10.2018 N 20/04/07-12/38187 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в полном объеме.
Неисполнение ответчиком требований претензии явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном применены нормы главы 34 ГК РФ.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Расчет арендной платы произведен на основании постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 N71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края"; постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края"; решения Думы г. Владивостока от 28.10.2005 N 108 "О земельном налоге в городе Владивостоке"; решения Думы г. Владивостока от 19.06.2013 N 124 "Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке". П.п. "г" п. 5 постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па "О Порядке определения размера арендной платы, условий и сороков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края"; решения Думы г. Владивостока от 30.07.2015 N 505 "Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке" (п. 1.1.2 "1.1.2 земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов: на период строительства свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка").
Решениями Думы г. Владивостока от 19.06.2013 N 124, от 30.07.2015 N 505 установлены величины корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке. В силу пункта 1.1.2 для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов: на период строительства в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка установлено значение коэффициента функционального использования (Кфи) - 2, на период строительства свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка установлено значение Кфи- 15.
Поскольку спорный договор аренды земельного участка заключен 23.09.2014 для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса суд первой инстанции счел, что при расчете размера арендной платы использованию Кфи - 2.
Доводы Администрации г. Владивостока и УМС г. Владивостока о том, что предусмотренный пунктами 1.1.2 Решения Думы г. Владивостока от 19.06.2013 N 124, Решения Думы г. Владивостока от 30.07.2015 N 505 пятилетний срок следует исчислять с момента заключения договоров аренды земельных участков, в результате объединения которых был сформирован спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:04006:16121, в связи с чем в данном случае необходимо применять Кфи-15 являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и верно отклонены в силу следующего.
Арендуемый обществом земельный участок был поставлен на кадастровый учёт (образован в качестве объекта недвижимости) 07.06.2013, соответственно, ранее этой даты его использование, в частности, под строительство, было невозможно.
На момент предоставления земельного участка в его границах отсутствовали какие-либо объекты недвижимости, в том числе, объекты незавершенного строительства. С момента образования земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 строительство жилого комплекса обществом "Южный квартал" не инициировано, общество "Регион" с момента приобретения статуса арендатора разрабатывало проектную документацию и только 29.12.2018 получило разрешение на строительство жилого комплекса, к возведению которого ещё не приступило. Доказательства обратного суду не представлены.
Судом первой инстанции также обосновано отмечено, что преимущественная часть вновь образованного земельного участка - 33 000 кв.м из общих 35 000 кв.м, что составляет почти 95 процентов, ранее имела иное, не связанное со строительством назначение - благоустройство прилегающей территории, что само по себе свидетельствует о невозможности застройки данной территории ранее состоявшегося объединения земельных участков в единый и с единым назначением.
Период строительства исчисляется с момента предоставления земельного участка, предполагающего возникновение легальной возможности пользования соответствующим земельным участком в полном объеме в соответствии с целями его предоставления, а именно строительством определенного объекта.
Таким образом, оснований считать спорный земельный участок предоставленным ответчику для строительства до заключения договора аренды от 23.09.2014 не имеется.
С учетом изложенного, пятилетний срок, истечение которого влечёт применение к арендатору повышающего коэффициента, истек только 23.09.2019, следовательно, только с 24.09.2019 возможно изменение методики расчёта арендной платы по договору аренды N04-Ю-19343.
Не имеют правового значения доводы Администрации г. Владивостока и УМС г. Владивостока о том, что ни ЗАО "Южный квартал", ни ООО "Регион" не оспаривали применённый к договору аренды коэффициент, поскольку арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом (пункт19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Применение Департаментом неверной методики исчисления размера арендной платы по договору N04-Ю-19343 влечёт неосновательное обогащение на стороне арендодателя, поскольку с учетом закрепленного пунктом 1 статьи 422 ГК РФ принципа соответствия договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок и не вправе применять другой размер арендной платы.
Таким образом, независимо от предусмотренного договором аренды механизма исчисления арендной платы размер арендной платы подлежит установлению по правилам действующего в момент его заключения нормативно-правового регулирования и изменяется в случае внесения изменений в соответствующий нормативный акт, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Выводы суда первой инстанции о том, что истцом неверно произведен расчет арендной платы, ввиду необоснованного применения Кфи в завышенном размере являются правомерными.
Как следует из материалов дела, на основании договора об уступке права аренды земельного участка от 19.10.2017 N 1 права и обязанности арендатора по договору аренды от 23.09.2014 N 04- Ю-19343 земельного участка с 04.12.2017 переданы ООО "Регион".
Согласно позиции ООО "Регион" задолженность ЗАО "Южный квартал" не должна учитываться при расчете задолженности ответчика. Указанный довод судом апелляционной инстанции отклоняется как основанный на неверном толковании норм материального права.
В соответствии со статьей 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
Согласно пункту 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.
По смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Обстоятельства приобретения права аренды не имеют правового значения, в том числе, и заключение сделки на торгах в рамках процедур, установленных Законом о банкротстве, в связи с чем соответствующие доводы апелляционной жалобы ООО "Регион" подлежат отклонению.
С учетом изложенного, доводы апелляционных жалоб сторон не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 01.09.2019 по делу NА51-3811/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Е.Н. Шалаганова
Судьи
Д.А. Глебов
С.М. Синицына
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
