Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2021 года №05АП-690/2021, А51-23202/2019

ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 марта 2021 года Дело N А51-23202/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2021 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2021 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оптима Плюс",
апелляционное производство N 05АП-690/2021,
на решение от 21.12.2020 судьи Е.А. Левченко
по делу N А51-23202/2019 Арбитражного суда Приморского края,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Оптима Плюс"
(ИНН 2537052991, ОГРН 1082537003339)
к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока
(ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)
об истребовании земельного участка,
по встречному иску о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка
третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Влад-Дом", Владивостокский городской округ в лице Администрации города Владивостока, Управление градостроительства Администрации г.Владивостока,
при участии:
от ООО "Оптима Плюс": Веклич А.Ю., по доверенности от 19.05.2020;
от УМС г. Владивостока: Понитаев В.И., по доверенности от 25.12.2020;
от Управления градостроительства Администрации г. Владивостока: Понитаев В.И., по доверенности от 29.12.2020;
от Владивостокского городского округа в лице Администрации города Владивостока: Понитаев В.И., по доверенности от 18.12.2020;
от иных лиц, участвующих в деле,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Оптима Плюс" (далее - общество, ООО "Оптима Плюс") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Управление, УМС г. Владивостока) об истребовании земельного участка с кадастровым номером 25:28:030003:1867, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Окатовая, д. 60.
Определениями Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2019, от 16.12.2019 от 29.10.2020, от 08.09.2020 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю), общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Влад-Дом" (далее - ООО УК "Влад-Дом"), Владивостокский городской округ в лице Администрации города Владивостока (далее - Администрация), Управление градостроительства Администрации г. Владивостока (далее - УГА г.Владивостока).
Определением Арбитражного суда Приморского края от 29.01.2020 в порядке статьи 124 АПК РФ удовлетворено ходатайство Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края об уточнении его наименования на Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее - МИЗО Приморского края).
Определением Арбитражного суда Приморского края от 08.09.2020 в порядке статьи 132 АПК РФ к производству принято встречное исковое заявление о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030003:1867, площадью 790 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Окатовая, д. 60.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.12.2020 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен, суд признал отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030003:1867, площадью 790 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Окатовая, д. 60.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что установленный судом факт нахождения спорного участка в границах территорий общего пользования (ТОП) и нарушения этим публичных интересов не доказан, поскольку в материалы дела не был представлен проект планировки территории, устанавливающего границы ТОП. Полагает, что письмо от 23.07.2020 N 3428/109М таким доказательством не является. Считает, что публичные интересы в связи с нахождением на спорном участке автомобильной дороги не могли быть нарушены, так как условиями спорного договора предусмотрен запрет на капитальное строительство участка в его красных линиях. Отмечает, что в материалах дела имеется акт N 55 от 07.05.2013, который подтверждает пригодность спорного земельного участка для целей строительства. Утверждает, что вывод суда о ничтожности спорного договора аренды по причине злоупотребления обществом правом не соответствует обстоятельствам дела ввиду отсутствия доказательств наличия для Управления негативных последствий от заключения спорного договора. Обращает внимание на факт длительного неисполнения самим Управлением обязанности по направлению обществу проекта договора аренды, а также на факт действительности оферты УМС г. Владивостока о заключении договора аренды в момент получения подписанного экземпляра договора. Настаивает, что на момент направления проекта договора аренды Терехов И.А. был уполномочен подписывать со стороны арендодателя такой договор.
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 03.03.2021.
До начала судебного заседания через канцелярию суда от УМС г.Владивостока и МИЗО Приморского края поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ были приобщены к материалам дела. В отзывах указанные лица просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседание суда 03.03.2021 МИЗО Приморского края, Управление Росреестра по Приморскому краю, ООО УК "Влад-Дом", извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.
Представитель ООО "Оптима Плюс" поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель Администрации города Владивостока, УМС г.Владивостока, УГА г.Владивостока против доводов апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 17.10.2012 ООО "Оптима Плюс" обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка ориентировочной площадью 850 кв.м с предварительным согласованием места размещения многоярусной парковки и объектов транспортной инфраструктуры, необходимых для функционирования зоны застройки многоэтажными жилыми домами в районе ул. Окатовая, 60 г.Владивостока, с целью дальнейшего оформления земельного участка в аренду для строительства.
16.08.2013 УГА г. Владивостока издало распоряжение N 1718 о выдаче акта о выборе земельного участка для строительства и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Окатовая, д. 60, ООО "Оптима Плюс" вид разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта; цель предоставления: для строительства многоярусной парковки и объектов транспортной инфраструктуры.
17.09.2013 Департаментом издано распоряжение N 2219-рз о предварительном согласовании ООО "Оптима Плюс" места размещения по адресу Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Окатовая, д. 60 многоярусной парковки и объектов транспортной инфраструктуры (далее - объекты) на земельных участках, в том числе площадью 555 кв.м, площадью 790 кв.м. Утверждены акты о выборе земельных участков для строительства объектов со схемами расположения земельных участков на кадастровом плане территории.
25.04.2014 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:030003:1867, площадью 790 кв.м, вид разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Окатовая, д. 60 (далее - спорный земельный участок).
15.08.2016 ООО "Оптима Плюс" обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении спорного земельного участка для строительства спорного объекта.
17.11.2016 Департаментом издано распоряжение N 1049-вр о предоставлении ООО "Оптима Плюс" спорного земельного участка в аренду сроком на 10 лет в целях строительства многоярусной парковки и объектов транспортной инфраструктуры. Также указанным распоряжением установлен запрет капитального строительства на части земельного участка площадью 525 кв.м, в связи с нахождением участка в красных линиях (автомобильная дорога) и установлены ограничения прав арендатора на данной части участка в связи с нахождением участка в охранной зоне инженерных коммуникаций.
17.04.2017 Департамент направил в адрес общества письмо N 20/9385 с приложением проекта договора аренды спорного земельного участка N 28-Ю-22327, в котором разъяснил относительно способов подписания проекта договора: посредством подачи в МФЦ, у специалиста Департамента.
Письмом N 3388 от 12.05.2017 общество сообщило Департаменту, что проект вышеуказанного договора находится на рассмотрении, будет подписан в июне 2017 года.
В материалы дела обществом был представлен экземпляр договора N 28-Ю-22327 от 28.10.2017 аренды земельного участка между Департаментом (арендодатель) и ООО "Оптима Плюс" (арендатор) (далее - спорный договор), по условиям которого арендодатель на основании распоряжения N 1049-вр от 17.11.2016 предоставляет, а арендатор принимает в аренду спорный земельный участок в целях строительства многоярусной парковки и объектов транспортной инфраструктуры, в границах указанных в кадастровом паспорте.
22.11.2018 Управлением Росреестра по Приморскому краю было зарегистрировано обременение спорного земельного участка в виде аренды по спорному договору в пользу ООО "Оптима Плюс" (регистрационная запись N 25:285:03003:1867-25/001/2018-2).
Претензией от 22.07.2019 ООО "Оптима Плюс", ссылаясь на государственную регистрацию договора, обратилось в УМС г. Владивостока с требованием передать спорный участок по акту приема-передачи.
В ответном письме от 20.09.2019 Управление, ссылаясь на факт подачи для государственной регистрации не заключенного договора аренды, а проекта такого договора, сообщило об отсутствии оснований для передачи земельного участка по акту приема-передачи.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, стороны обратились в Арбитражный суд Приморского края с первоначальным и встречным исками.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В качестве обоснования своих требований ООО "Оптима Плюс" ссылается возникшие между сторонами из договора аренды земельного участка N 28-Ю-22327 от 28.10.2017 обязательственные отношения, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3 статьи 611 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.
В соответствии с положениями Закона Приморского края от 18.11.2014 N 497-КЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края" полномочия Департамента по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к Администрации, что соответствует пункту 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 37-ФЗ.
Согласно постановлению Администрации города Владивостока от 25.04.2019 N 1667 "Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определено УМС г. Владивостока.
На основании изложенного надлежащим ответчиком по первоначальному иску, учитывая предмет и основания исковых требований, является именно УМС г.Владивостока.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок обществу предоставлен не был, однако из материалов дела усматривается, что спорный договор аренды имеет признаки ничтожной сделки в силу следующего.
Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" (далее - постановление N 25).
Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
В пункте 1 статьи 85 ЗК РФ установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.
По правилам пункта 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от 15.02.2019 N 303-ЭС18-26155 по делу N А51-19716/2017, что использование земель общего пользования направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения. Участки в составе таких земель не могут быть переданы для строительства объектов недвижимости.
В пунктах 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) содержится следующие понятия:
- территория общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары);
- красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.
В соответствии с частью 1 статьи 42 ГрК РФ подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.
Основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются, в том числе, красные линии (пункт 1 части 3 названной статьи).
На основании изложенных норм, отнесение земельного участка к территории общего пользования, режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, исключает возможность его предоставления в аренду определенному лицу.
Согласно сведениям из кадастрового паспорта спорного земельного участка от 25.04.2014 он имеет общую площадь 790 кв.м, включая обременения: 525 кв.м красные линии (автомобильная дорога), 525 кв.м охранная зона инженерных коммуникации. Местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентиром является жилой дом, по адресу: Приморский край. г. Владивосток, ул. Окатовая, д. 60. Участок находиться примерно в 9 метрах от ориентира - жилого дома по направлению на запад
В рамках рассмотрения настоящего дела МКУ "КРЗН" осуществило инженерно-геодезические измерения и камеральную обработку данных спорного земельного участка, подготовило обзорную схему участка (письмо от 23.07.2020 N 3428/109М), установило нахождение в границах участка, в том числе, дороги протяженностью 36 м, которая является единственным проездом к многоквартирному жилому дому по адресу: Приморский край. г.Владивосток, ул. Окатовая, д. 60, лестницы площадью 9 кв.м, асфальтовой площадки площадью 153 кв.м.
Учитывая изложенное, апелляционная коллегия приходит к выводу, что спорный земельный участок фактически является территорией общего пользования, поскольку большей своей частью (525 кв.м) находится в границах красных линий (автомобильной дороги) и охранной зоне инженерных коммуникации. При этом свободная от красных линий и охранной зоны часть спорного земельного участка площадью менее 300 кв.м примыкает к жилому дому и расположена всего лишь в 9 м от него, имеет на своей территории элементы инфраструктуры общего пользования (дорога, лестничные марш), фактически также используется для прохода и проезда граждан, в том числе, для доступа к многоквартирному жилому дому по адресу: Приморский край. г. Владивосток, ул. Окатовая, д. 60.
Тот факт, что спорный земельный участок фактически используется неопределенным кругом лиц в качестве проездов и проходов, ООО "Оптима Плюс" не опровергнут.
Также обществом не предоставлены доказательства возможности осуществления строительства на свободной от красных линий и охранной зоны части спорного земельного участка в условиях непосредственной близости от жилого дома, как и иные доказательств возможности использования земельного участка в соответствии с целевым назначением на данной площади.
Акт N 55 от 07.05.2013, который, по мнению общества, подтверждает пригодность спорного земельного участка для целей строительства, таким доказательством не является, поскольку в соответствии с данным актом участок пригоден для строительства объекта, только при условии сохранения существующего проезда от ул. Окатовая - ул. Олега Кошевого.
В то же время, доказательств, что в случае осуществления строительства такой проезд будет сохранен, обществом в материалы дела не представлено.
При таких условиях, апелляционный суд приходит к выводу, что спорный земельный участок не подлежал передаче в аренду ООО "Оптима Плюс" ввиду прямого запрета, установленного пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ, в связи с чем договор аренды земельного участка N 28-Ю-22327 от 28.10.2017 является недействительным в силу ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.
Довод апеллянта о том, что факт нахождения спорного участка в границах территорий общего пользования (ТОП) не доказан, поскольку в материалы дела не был представлен проект планировки территории, устанавливающего границы ТОП, подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании норм материального права.
Так, предусмотренный пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ запрет на передачу в частную собственность земель общего пользования не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.
Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 ГрК РФ, пункта 12 статьи .85 ЗК РФ и положений статьи 262 ГК РФ, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым, следовательно, основными признаками земельных участков общего пользования, перечень которых не ограничен законом, следует считать общедоступность и принадлежность публичному образованию.
Таким образом, при наличии в материалах дела достаточных доказательств о том, что спорный земельный участок фактически является и используется как территория общего пользования, то отсутствие утвержденной документации по планировке спорной территории не свидетельствует об обратном.
Ссылка первоначального истца на то, что публичные интересы не могли быть нарушены договором аренды, так как его условиями предусмотрен запрет на капитальное строительство участка в его красных линиях, не принимается судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 постановления N 25).
Ввиду доказанности фактического нахождения всей площади спорного участка в границах территорий общего пользования сдача такого участка в аренду будет препятствовать реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке, поскольку при передаче в аренду земельного участка единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования.
Указанное свидетельствует о нарушении спорной сделкой интересов неопределенного круга лиц - пользователей спорным земельным участком в целях прохода или проезда, в том, числе жителей жилого дома, расположенного в непосредственной близости от участка.
Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с позицией УМС г. Владивостока о наличии в действиях общества при заключении спорного договора и государственной регистрации права аренды признаков злоупотребления правом.
Так, согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Из материалов дела, в том числе, из переписки при заключении договора аренды и дальнейших действий по его государственной регистрации, усматривается следующее.
17.04.2017 Департамент направил в адрес общества письмо N 20/9385 с приложением проекта договора аренды спорного земельного участка N 28-Ю-22327, в котором разъяснил относительно способов подписания проекта договора: посредством подачи в МФЦ, у специалиста Департамента.
Письмом N 3388 от 12.05.2017 общество сообщило Департаменту, что проект вышеуказанного договора находится на рассмотрении, будет подписан в июне 2017 года.
В материалы дела представлен экземпляр договора N 28-Ю-22327 аренды земельного участка, на первой странице которого указана дата его заключения 28.10.2017, следовательно, проект договора подписан обществом по истечении более чем трех месяцев, чем срок подписания, указанный ООО в письме от 12.05.2017 N 3388.
Более того, проект договора со стороны арендодателя подписан и.о. Департамента - Тереховым И.А., указанная подпись печатью Департамента не заверена.
Однако 24.05.2017 Приказом Департамента N 713-л с 01.06.2017 Терехов И.А. освобожден от занимаемой должности.
Следовательно, на дату подписания проекта договора обществом (28.10.2017), данный проект содержал подпись лица, у которого отсутствовали полномочия на подписание такого договора со стороны арендодателя.
Впоследствии, подписанный обществом экземпляр договора ни в адрес Департамента, ни в адрес УМС г. Владивостока, ранее даты направления претензии от 22.07.2019, не направлялся.
При этом ООО "Оптима Плюс", не уведомив арендодателя о подписании проекта договора аренды, осуществляет действия по государственной регистрации, в результате которых 22.11.2018 Управлением Росреестра по Приморскому краю было зарегистрировано обременение спорного участка в виде аренды (регистрационная запись N 25:285:03003:1867-25/001/2018-2).
В дальнейшем претензией от 22.07.2019 уведомило УМС г.Владивостока о состоявшейся государственной регистрации спорного договора, то есть по истечении шести месяцев после такой регистрации и по истечении более полутора лет с момента подписания проекта договора ООО "Оптима Плюс"
Учитывая вышеизложенные обстоятельства в совокупности, действия общества при заключении спорного договора и государственной регистрации права в отсутствие какого-либо уведомления об этом рассматриваются арендодателя судебной коллегией как злоупотребление правом.
Доводы апеллянта, выраженные в несогласии с указанным выводом суда первой инстанции, не содержат в себе обоснования причин, по которым общество в течение продолжительного времени не уведомляло УМС г.Владивостока о факте подписания проекта спорного договора и его государственной регистрации, в связи с чем такие доводы не имеют правового значения для установления в действиях общества признаков злоупотребления правом.
Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Учитывая положения указанной нормы, а также что требования общества основаны на ничтожном договоре аренды, оснований для удовлетворения требования общества по истребованию спорного земельного участка у суда апелляционной инстанции не имеется.
Встречные исковые требования УМС г. Владивостока подлежат удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с частями 3, 4 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
Наряду со способами защиты гражданских прав, установленными в статье 12 ГК РФ в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Согласно правовой позиции постановления Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/11 иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 постановления N 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Как указано в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018 (далее - Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2018)), требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Таким образом, возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое является собственником (обладателем иного вещного права) этого имущества и одновременно им владеет, при этом зарегистрированное права (обременение) ответчика было внесено в ЕГРН в отсутствие правового основания, чем нарушаются имущественные права истца.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок находится во владении УМС г. Владивостока как уполномоченного органа по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа.
В рамках рассмотрения настоящего дела специалистом отдела контроля за использованием земель УМС г. Владивостока была проведена проверка использования спорного участка, по результатам которой было установлено, что в его границах "Оптима Плюс" хозяйственная деятельность не осуществляется (акт N 626 от 22.07.2020).
Следовательно, принимая во внимание, что обременение в виде аренды спорного земельного участка было зарегистрировано на основании ничтожной сделки, заявленное УМС г. Владивостока требование о признание такого обременения отсутствующим, как лицом, осуществляющим функции владеющего собственника указанным участком, является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по платежному поручению N 1 от 02.02.2021 относятся на ее заявителя.
Излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы платежным поручением N 1 от 15.01.2021 государственная пошлина в сумме 3 000 рублей подлежит возврату апеллянту из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.12.2020 по делу N А51-23202/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Оптима Плюс" из федерального бюджета 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины, уплаченной за подачу апелляционной жалобы платежным поручением N 1 от 15.01.2021.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М. Синицына
Судьи
Д.А. Глебов
С.Б. Култышев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка