Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2021 года №05АП-492/2021, А59-547/2020

ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 марта 2021 года Дело N А59-547/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2021 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2021 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Бэ Виталия Сухоновича,
апелляционное производство N 05АП-492/2021,
на решение от 14.12.2020 судьи Е.М. Александровской
по делу N А59-547/2020 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску индивидуального предпринимателя Бэ Виталия Сухоновича
(ОГРНИП 317650100009917, ИНН 650101968406)
к Администрации города Южно-Сахалинска
о признании исключительного права на приобретение в собственность земельного участка без проведения торгов, о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка
при участии:
от истца: Фурман М.В., по доверенности от 13.02.2021;
от ответчика: Замотаева Е.А., по доверенности от 25.02.2020 (участие онлайн),
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Бэ Виталий Сухонович (далее - истце, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к Администрации города Южно-Сахалинска о признании исключительного права на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703001:3204, площадью 352 кв.м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Коммунистический, 86а, г.Южно-Сахалинск, разрешенное использование "Для реконструкции магазина и складских помещений для кафе и магазина" без проведения торгов, о возложении обязанности заключить договор купли-продажи указанного земельного участка (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 14.12.2020 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что Правила землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", утвержденные решением городского собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 N 744/44-13-4 (далее - ПЗЗ от 30.01.2013), вступили в силу после возведения истцом спорного склада, в связи с чем ПЗЗ от 30.01.2013 на отношения, связанные с предоставлением спорного земельного участка и согласованием проекта по его застройке, не применимы. Ссылаясь на нормы действующего законодательства, полагает, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования.
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 24.02.2021.
До начала судебного заседания через канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве ответчик просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании 24.02.2021 представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании апелляционного суда 24.02.2021 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 03.03.2021 13 часов 30 минут, о чем лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола тем же секретарем судебного заседания, при участии тех же представителей.
Представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судом установлено, что через канцелярию суда от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: технического плана здания, проектной документации.
Представитель ответчика не возражал против приобщения таких документов.
Рассмотрев указанное ходатайство, судебная коллегия, руководствуясь статьей 159, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определила приобщить указанные документы к материалам дела.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 16.04.2010 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (арендодатель, Департамент) и Бэ В.С. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 11895, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 18.11.2009 по 31.10.2010 земельный участок, относящийся к категории земель "Земли населенных пунктов" с кадастровым номером 65:01:0703001:99, площадью 352 кв.м, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86а. Участок предоставлен для/под реконструкции магазина и складских помещений под кафе и магазин.
04.09.2010 Департаментом согласована Схема планировочной организации земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703001:99, которой предусмотрено строительство на земельном участке объекта вспомогательного назначения.
В 2011 году на основании утвержденной Схемы на указанном земельном участке предпринимателем построен объект - склад, площадью 85 кв.м.
17.04.2014 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:3204, общей площадью 352 кв.м, вид разрешенного использования: "для реконструкции магазина и складских помещений для кафе и магазинов" (договор от 16.04.2010 N 11895), по адресу (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86а (далее - спорный земельный).
14.05.2014 между Департаментом и предпринимателем заключено дополнительное соглашение к спорному договору аренды, по которому срок договора продлен с 01.11.2010 по 31.12.2014, установлен кадастровый номер участка: 65:01:0703001:3204.
Согласно сведениям из ЕГРН склад с кадастровым номером 65:01:0703001:3538, площадью 85 кв.м, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 85а, количество этажей: 1, год завершения строительства: 2011 (далее - спорный склад) принадлежит на праве собственности предпринимателю (регистрационная запись N 65:01:0703001:3538-65/074/2019-1 от 31.07.2019).
Из сведений ЕГРН также усматривается, что данный склад располагается на спорном земельном участке, принадлежащем предпринимателю на праве аренды на основании договора N 11895 от 16.04.2010 (с учетом дополнительного соглашения к договору N 23478/2 от 14.05.2014), договор зарегистрирован в установленном порядке 31.07.2014 (регистрационная запись 65-65-01/060/2014-40).
Как следует из пояснений сторон, указанный договор по истечении срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Кроме того, предпринимателю на праве собственности с 27.04.2006 принадлежит смежный земельный участок (расположен с южной стороны), с кадастровым номером 65:01:0703001:0287, площадью 264 кв.м, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86а, вид разрешенного использования: "Здание магазина и складские помещения" (регистрационная запись N 65-01/016/2006-350 от 27.04.2006), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 65 АБ N 004592.
На указанном земельном участке расположены принадлежащие предпринимателю с 16.10.2000 на праве собственности магазин и склад, расположенные по адресу: г.Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86а (свидетельства о государственной регистрации права серии 65 АБ N 217907 и N 217908 от 23.12.2014).
04.12.2017 предприниматель обратился в уполномоченный орган с заявлением, в котором просил предоставить разрешение на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка "объект общественного питания (кафе)", в обоснование указав "предполагаю строительство реконструкцию существующего объекта на двух земельных участках с кадастровыми номерами 65:01:0703001:0287 и 65:01:0703001:3204". Характеристика намечаемого объекта: "Двухэтажное здание на 36 посадочных мест, общей площадью 435 кв.м, парковкой на 4 машиноместа".
Постановлением Администрации города Южно-Сахалинска от 19.03.2018 N 598-па в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования отказано, в том числе, в связи не соблюдением требований СП 42.133300.2016 Свод правил, Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", проекта планировки с проектом межевания центральной части города Южно-Сахалинска в границах: проспект Победы - улица Горького - ул. Вокзальная - река Рогатка (утв. Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 08.05.2013 N 745-па).
15.03.2018 предприниматель вновь обратился с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка "объект общественного питания (кафе)", в обоснование указав "для реконструкции магазина и склада в соответствии с договором N 11895 и использованием земельного участка". Характеристика намечаемого объекта: "Кафе на 30 мест с парковкой на 5 машиномест, общей площадью 345 кв.м, два этажа".
Постановлением Администрации города Южно-Сахалинска от 04.06.2018 N 1338-па в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования отказано, в связи не соблюдением требований технических регламентов, санитарных, градостроительных норм.
06.08.2019 предприниматель обратился с заявлением о предоставлении спорного указанного земельного участка в собственность за плату, указав на наличие на праве собственности склада площадью 85 кв.м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 85а.
По результатам рассмотрения данного заявления Администрация города Южно-Сахалинска в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом письмом от 23.08.2019 N 357-013/04 отказало в предоставлении земельного участка в собственность за плату. В обоснование такого решения указано, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории городского округа город Южно-Сахалинск от 30.01.2013 N 744/44-13-4 испрашиваемый земельный участок расположен в зоне многоэтажной жилой застройки (Ж-1), частично - в санитарно-защитной зоне от объектов транспортной инфраструктуры. Однако документов, подтверждающих, что заявителем получено разрешение на использование испрашиваемого земельного участка в соответствии с условным видом разрешенного использования, к заявлению не представлено.
05.09.2019 предприниматель обратился с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка "под кафе и магазин", в обоснование указав на наличие объекта недвижимости (склад 85 кв.м, 1 этаж), на который зарегистрировано право собственности. Характеристика намечаемого объекта: "общая площадь объекта 85 кв.м, этажность 1 в соответствии с требованиями технических регламентов".
Постановлением Администрации города Южно-Сахалинска от 20.11.2019 N 3793-па в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования "Объект торгового назначения", "Объекты общественного питания" отказано, в связи с учетом отрицательного мнения населения города Южно-Сахалинска, выявленного в ходе проведения публичных слушаний, а также в соответствии с пунктом 3, 4 раздела 2.8 раздела 2 Административного регламента Администрации города Южно-Сахалинска о предоставлении муниципальной услуги "Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства", утвержденного постановлением Администрации города Южно-Сахалинска от 27.11.2017 N 3152-па по следующим основаниям:
- несоответствие запрашиваемого вида разрешенного использования земельного участка с проектом планировки с проектом межевания центральной части города Южно-Сахалинска в границах: проспект Победы -
улица Горького - ул. Вокзальная - река Рогатка (утв. Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 08.05.2013 N 745-па);
- нарушение требований технических регламентов, градостроительных норм, в том числе, свода противопожарных правил, утвержденных Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288.
Письмом от 28.11.2019 N 06317 о предоставлении информации Администрация сообщила предпринимателю, что в связи с отсутствием разрешения на использование земельного участка в соответствии с условным видом разрешенного использования, последнему отказано в выкупе земельного участка.
Настаивая, что у него как у собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, имеется исключительное право на приобретение в собственность такого участка без проведения торгов, предприниматель обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание права являются способом защиты нарушенного права.
Согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, Кодекс) к основаниям возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности отнесен договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
В силу статьи 39.2 Кодекса предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 ЗК РФ.
Из подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Кодекса следует, что продажа земельных участков без проведения торгов осуществляется, в том числе при предоставлении земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Кодекса. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
- осуществляет подготовку проектов договора аренды в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ (подпункт 1);
- принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю (подпункт 2);
- принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю (подпункт 3).
Как установлено пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).
В пункте 1 статьи 85 ЗК РФ установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального 9 назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) (пункт 2 статьи 85 ЗК РФ).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).
Зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
В соответствии с частью 1 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2 статьи 37 ГрК РФ).
Аналогичные положения закреплены в части 6 статьи 43 ПЗЗ от 30.01.2013.
Из фрагмента карты градостроительного зонирования из ПЗЗ от 30.01.2013 видно, что испрашиваемый предпринимателем земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 - зона многоэтажной жилой застройки.
Статьей 45 ПЗЗ от 30.01.2013 установлены основные, условные и вспомогательные виды и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне многоэтажной застройки (Ж-1). Указанная зона допускает размещение объектов торгового назначения, объектов общественного питания только как условно разрешенный вид использования.
В соответствии с частью 6 статьи 37 ГрК РФ предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
При этом анализ норм статьи 39 ГрК РФ позволяет сделать вывод, что решение о предоставлении или отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка может быть принято органом местного самоуправления только при соблюдении указанных в названной статье административных процедур, в том числе организации и проведения общественных обсуждений или публичных слушаний на основании заявления, поданного заинтересованным в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка лицом.
Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 27.06.2018 N 1177/61-18-5 "Об утверждении Положения об организации и проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам градостроительной деятельности на территории ГО "Южно-Сахалинска", Административным регламентом администрации города Южно-Сахалинска о предоставлении муниципальной услуги "Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства", утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 27.11.2017 N 3152-па процедура предоставления данного разрешения сопровождается обязательным проведением общественных обсуждений или публичных слушаний.
Как следует из материалов дела, в том числе, постановлений Администрации об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, по результатам общественных слушаний предпринимателю было отказано в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.
По смыслу пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.
Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Такой подход в целом соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, а также в Определениях Верховного Суда РФ от 09.12.2015 N 308-КГ15-7455 и от 03.06.2019 N 301-КГ18-25680.
Само по себе несоблюдение публичными органами требований статей 30, 34 ГрК РФ при подготовке Правил землепользования и застройки и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не может являться препятствием в реализации собственником объекта недвижимости его прав на земельный участок и на использование как самого объекта, так и земельного участка, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством.
Следовательно, учитывая, что здание склада площадью 85 кв.м, принадлежащее истцу на праве собственности, возведено на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка в 2011 году, а Правила землепользования и застройки на территории городского округа город Южно-Сахалинск утверждены 30.01.2013, вывод суда первой инстанции о том, что вышеприведенные положения ЗК РФ и ГрК РФ, с учетом согласования частных и публичных интересов, обеспечивают лишь возможность эксплуатации заявителем спорного земельного на праве аренды без срока приведения его в соответствие с требованиями градостроительного регламента, устанавливаемого ПЗЗ, однако не устанавливают безусловное права получения такого участка в собственность, является ошибочным.
Между тем, данный ошибочный вывод не повлек принятия незаконного решения ввиду следующего.
Как уже было установлено выше, предприниматель, являясь собственником склада, расположенного в границах спорного земельного участка, обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении названного земельного участка в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ. При этом в качестве цели использования такого земельного участка в вышеуказанном заявлении истец указал - " склад".
В свою очередь, согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703001:3204 на государственный кадастровый учет данный участок был поставлен с видом разрешенного использования "для реконструкции магазина и складских помещений под кафе и магазин", который является актуальным.
В иске предприниматель также просит признать за ним исключительное право на приобретение в собственность без торгов земельного участка с видом разрешенного использования "Для реконструкции магазина и складских помещений для кафе и магазина" и обязать Администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка с вышеуказанным видом разрешенного использования.
Из содержания спорного договора аренды следует, что участок был предоставлен для/под реконструкции магазина и складских помещений под кафе и магазин.
Предоставление земельного участка в собственность без торгов для целей реконструкции действующим земельным законодательством не предусмотрено.
Доказательства завершения реконструкции в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, коллегия учитывает следующее.
Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 23.04.2020 N 935-О, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.
Из разъяснений пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, также указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.
Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.
Из материалов дела усматривается, что предметом настоящего спора является земельный участок площадью 352 кв.м с кадастровым номером 65:01:0703001:3204, в отношении которого истцом инициирована процедура выкупа под принадлежащим ему объектом недвижимости.
Указанный земельный участок был сформирован для реконструкции магазина и складских помещений для кафе и магазинов и поставлен на кадастровый учет 17.04.2014, что следует из сведений ЕГРН, в то время как здание склада было поставлено на кадастровый учет 31.07.2019, право собственности на него было зарегистрировано и, соответственно, возникло у истца 31.07.2019 (регистрационная запись N 65:01:0703001:3538-65/074/2019-1).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорный земельный участок не формировался в целях эксплуатации принадлежащего истцу здания склада площадью 85 кв.м (статья 37 ЗК РФ).
То обстоятельство, что предметом обращения в Администрацию с заявлением являлся сформированный земельный участок, в границах которого имеется объект недвижимости, само по себе не свидетельствует о наличии правовых оснований для предоставления земельного участка в собственность в заявленном размере.
На основании вышеизложенного заявленные требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Кроме того, апелляционный суд полагает, что заявленное требование о признании исключительного права на приобретение в собственность спорного земельного участка не подлежало удовлетворению и в силу выбора истцом ненадлежащего способа защиты своего права.
В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).
Частью 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. Следовательно, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты.
Между тем, признание исключительного права на приобретение в собственность спорного земельного участка само по себе не восстановит нарушенные, по мнению истца, права последнего.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.
В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.
Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.
Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.
В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.
При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.
Следовательно, факт наличия или отсутствия у истца права на приобретение в собственность спорного земельного участка должен исследоваться при рассмотрении требования об обязании заключить договор купли-продажи указанного земельного участка.
Избрание ненадлежащего способа защиты является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в указанной части.
В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае несогласия суда апелляционной инстанции только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 14.12.2020 по делу N А59-547/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М. Синицына
Судьи
Д.А. Глебов
С.Б. Култышев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка