Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2020 года №05АП-490/2020, А51-16583/2019

ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 августа 2020 года Дело N А51-16583/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 августа 2020 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Навродской (до перерыва), Д.А. Колотенко (после перерыва),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Матрикс-Прим",Управления муниципальной собственности г. Владивостока, Администрации г. Владивостока, Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края,
апелляционные производства N 05АП-640/2020, 05АП-641/2020, 05АП-490/2020, 05АП-642/2020,
на решение от 20.12.2019 судьи Е.А. Левченко
по делу N А51-16583/2019 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Гунчан" (ИНН 2536122290, ОГРН 1022501297873)
к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, Администрации города Владивостока; обществу с ограниченной ответственностью "МатриксПрим", Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края,
при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, о признании недействительным договора аренды земельного участка,
при участии: от ООО "Гунчан": адвокат Пипилян М.О., по доверенности от 15.07.2019, сроком 3 года, удостоверение адвоката (участие онлайн);
от УМС г.Владивостока: представитель Хомова О.В., по доверенности от 17.12.2019 N 28/5-9992, сроком действия до 31.12.2019. диплом о высшем юридическом образовании N 10096 от 10.06.2004, служебное удостоверение;
от Администрации г. Владивостока: представитель Хомова О.В., по доверенности от 13.12.2019, сроком до 13.12.2019. диплом о высшем юридическом образовании N 10096 от 10.06.2004, служебное удостоверение;
от ООО "МатриксПрим": представитель Волик А.С., по доверенности от 10.09.2019, сроком на 1 год, диплом о высшем юридическом образовании N 06-633 от 17.06.2013, паспорт.
от Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края: представитель Пламадяла С.В., по доверенности от 10.01.2020 N 20/59. сроком до 31.12.2020, копия диплома об образовании от 09.06.2003, паспорт;
от ООО "Восток": представитель Женилов В.В., по доверенности о 20.01.2020, сроком на 1 год, копия диплома о высшем юридическом образовании N 17635 от 08.06.2007, паспорт
от ООО "ПасификСтрой" Евстигнеев Д.Г. по доверенности от 03.08.2020 сроком 1 год, копия диплома об образовании КР 33131, паспорт (после перерыва).
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Гунчан" (далее ООО "Гунчан", истец) обратилось с исковыми требованиями к Администрации города Владивостока, обществу с ограниченной ответственностью "Матрикс-Прим" (далее ООО "Матрикс-Прим"), о признании недействительным заключенного Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ответчиком - ООО "Матрикс-Прим" договора N 28-Ю-23838 аренды земельного участка от 23.04.2019 (далее договор от 23.04.2019), о применении последствий недействительности сделки путем истребования из владения ответчика - ООО "Матрикс-Прим" земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:5115 площадью 109 534 кв.м., имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Босфора, д. 3 (далее спорный земельный участок); о признании отсутствующим зарегистрированного обременения права в виде права аренды ответчика - ООО "Матрикс-Прим" на спорный земельный участок.
Арбитражный суд, руководствуясь статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, Управление муниципальной собственности г.Владивостока, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.
По ходатайству истца на основании статьи 46 АПК РФ третьи лица - Управление муниципальной собственности г. Владивостока, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края привлечены к участию в качестве соответчиков.
Определением от 01.11.2019 по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.12.2019 договор аренды от 23.04.2019 N 28-Ю23838 земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:5115 площадью 109 534 к.в.м., имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Босфора, д. 3, признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде обязания ООО "Матрикс-Прим" возвратить Управлению муниципальной собственности г.Владивостока земельный участок с кадастровым номером 25:28:030004:5115 площадью 109 534 к.в.м., в удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, УМС г. Владивостока, Администрация г. Владивостока, ООО "Матрикс-Прим", Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее министерство) обжаловали его в апелляционном порядке.
В обоснование жалобы ООО "Матрикс-Прим" выражено несогласие с постановкой судом в зависимость действительности сделки от признака делимости спорного земельного участка, настаивая что положения пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ не исключают возможность аренды делимого земельного участка нескольким лицам со множественностью лиц на стороне арендатора. Полагал истца избравшим ненадлежащий способ защиты права, предоставление права аренды такового в местах расположения принадлежащих ООО "Матрикс-Прим" объектов недвижимости является законным, в силу чего истец вправе ставить вопрос о признании недействительным спорного договора аренды только в соответствующей части, что способствовало бы стабильности развития отношений сторон. Полагал суд не давшим оценку статуса спорного земельного участка как имеющего статус временного, в момент предоставления его в аренду. Настаивал на недоказанности качества делимости спорного земельного участка, критически оценивая данный вывод земельной экспертизы.
УМС г. Владивостока, Администрация г. Владивостока в совместной жалобе со ссылками на положения законодательства отметили несогласие с вынесенным решением, критически оценили выводы экспертного заключения, отмечая существенное обстоятельство наличия на спорном земельном участке сооружения дорога, исключающего наличия свободных подъездных путей к потенциально образуемым участкам, что свидетельствует о неделимости спорного земельного участка.
Министерство в своей жалобе отмечает отсутствие нарушения прав истца заключением спорного договора со множественностью лиц на стороне арендатора, полагает недопустимым признавать недействительной сделку полностью, отмечает отсутствие проверки оборотоспособности участка, не согласен с выводами экспертного заключения о делимости земельного участка.
Истец в отзыве на жалобу привел доводы о несогласии с отмеченными позициями, указал на обстоятельство изначального приобретения участниками спора ряда объектов недвижимости у ОАО ХК "Дальморепродукт", образования спорного земельного участка из раздела земельного участка 25:28:030004:261, разделявшийся впоследствии при оформлении прав под отдельными объектами в его пределах. Настаивает на наличии критерия делимости спорного земельного участка в юридическом смысле, с учетом наличия на нем различных по своей природе самостоятельных объектов недвижимости, при подтверждении данного обстоятельства двумя заключениями в материалах дела. Указало на принятие шагов по реализации намерения выкупа ряда земельных участков под своими объектами недвижимости, чему препятствует спорный договор аренды, в силу чего истцом реализован верный способ защиты своих прав. Отметил предыдущее заключению спорного договора поведение ООО "Матрикс-Прим" по оформлению ряда отдельных договоров аренды под своими объектами недвижимости.
В дополнении правовой позиции ООО "Матрикс-Прим" настаивало на допустимости признания спорного договора аренды недействительным не более чем в части, настаивал на недостаточности правовой обоснованности выводов экспертизы о делимости спорного земельного участка, полагал поведение истца отвечающим критерию злоупотребления правом.
В дополнении правовой позиции министерство указывало на невозможность приватизации спорного земельного участка по правилам пункта 2, 8 статьи 27 ЗК РФ как находящегося в пределах береговой полосы, водоохраной и рыбоохраной зонах
В дополнениях правовой позиции истец отметил особенности ведения собственной хозяйственной деятельности, связанной с предоставлением услуг грузового терминала 3 категории, ведении деятельности по включению в границы Морского порта Владивостока для создания СВХ.
Определениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2020, 29.01.2020 и 12.02.2020 апелляционные жалобы приняты к производству, их рассмотрение назначено на 13.02.2020.
Рассмотрение апелляционных жалоб неоднократно откладывалось.
В судебном заседании от 30.07.2020 рассмотрение дела начато сначала в связи с изменением состава суда на основании пункта 2 части 2 статьи 18 АПК РФ.
До начала судебного заседания через канцелярию суда от ООО "Восток" поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с подачей им апелляционной жалобы на судебный акт по настоящему делу.
Судом в порядке статей 163, 184, 185 АПК РФ объявлен перерыв в судебном заседании до 06.08.2020 до 11 часов 25 минут, после перерыва судебное заседание продолжено.
Через систему "Мой Арбитр" от ООО "МатриксПрим" поступило ходатайство о приобщении дополнительных материалов к делу: договоры аренды нежилых помещений от 01.01.2020 (ООО "1000 Размеров"); от 01.01.2020 (ООО "Альбатрос"); от 01.01.2020 (ООО "Альбатрос"); от 01.07.2020 (ИП Голубев С.А.) от 02.06.2020 (ООО "ДВ Порт"); от 01.01.2020 (ООО "Дилмас"); от 01.08.2020 (ООО "Емар ГРУПП"); договор аренды здания с правом выкупа N 15-05-19 от 15.05.2019 (ООО "Восток"); договор аренды здания с правом выкупа N 16-05-19 от 16.05.2019 (ООО "ПасификСтрой"); контракт N 1 код закупки 191253601906025370100100020026820244 (Отдел государственной фельдьегерской службы РФ в г. Владивостоке); договоры аренды офисных помещений от 01.01.2019 (ООО "Бриг МВ"); договор аренды складских помещений от 01.01.2020 (ООО "Регионснаб"), которые судебная коллегия определила приобщить к материалам дела.
Судебной коллегией установлено, что ввиду отказа в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока, возвращении апелляционных жалоб ООО "Восток", ООО "Пасифик Строй" определениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2020, отсутствуют препятствия к рассмотрению принятых к производству жалоб по существу.
Представители ООО "Матрикс-Прим", министерства, администрации, УМС поддержали доводы своих апелляционных жалоб, ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Представитель истца на доводы жалоб возразил, возражает против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы.
Судебная коллегия по заявленному ходатайству о назначении повторной экспертизы удаляется на совещание. Посовещавшись, судебная коллегия, руководствуясь статьями 82, 184 АПК РФ, определила в удовлетворении заявленного ходатайства о назначении повторной экспертизы отказать ввиду необоснованности, верного разрешения аналогичного ходатайства судом первой инстанции. Доводы о недостоверности проведенного судебного экспертного исследования, в том числе приведенные в заключении специалиста от ООО "НЭК" от 12.02.2020, не опровергают реализованного подхода судебной экспертизы, как не направленного на достижение цели формирования определенного земельного участка (участков) под конкретными объектами истца или ответчика.
К материалам дела приобщаются дополнительные письменные пояснения лиц, участвующих в деле, в обоснование правовых позиций, представленное ООО "МатриксПрим" заключение специалиста от ООО "НЭК" от 12.02.2020 на судебную экспертизу в обоснование доводов о проведении повторной экспертизы для комплексной оценки в составе материалов дела.
Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.
Истцу на праве собственности принадлежит ряд объектов недвижимости (нежилое здание - склад, площадью 1539,7 кв.м., кадастровый номер 25:28:030004:425; нежилое здание - склад N 1 секция 13, площадью 265,6 кв.м., кадастровый номер 25:28:030004:422; нежилое здание - домик бытовой, площадью 26,5 кв.м., кадастровый номер 25:28:030004:477; нежилое здание - домик бытовой, площадью 29 кв.м, кадастровый номер 25:28:030004:4525; нежилое здание - склад металлический N 2, площадью 895,4 кв.м., кадастровый номер 25:28:030004:424; нежилое здание - домик бытовой, площадью 9,4 кв.м., кадастровый номер 25:28:030004:453, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Босфора, д. 3), находящихся в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:5115.
ООО "Матрикс-Прим" на праве собственности принадлежит 16 объектов недвижимости складского назначения, расположенные на спорном земельном участке с кадастровым номером 25:28:030004:5115.
Согласно кадастровому паспорту от 09.10.2015 земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:5115, данный земельный участок имеет вид разрешенного использования - для дальнейшей эксплуатации производственной базы.
ООО "Матрикс-Прим" 02.02.2018 обратился к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края с заявлением, содержащим просьбу обратиться в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Приморскому краю с заявлением о снятии спорного земельного участка с кадастрового учета.
В письме N 20/03/02-03/6034 от 18.02.2018 департамент сообщил, что заказчиком кадастровых работ в отношении спорного земельного участка является иное лицо, в связи с чем снять спорный земельный участок с государственного кадастрового учета не представляется возможным, ввиду нарушений прав и законных интересов иного лица, обеспечивающего проведение кадастровых работ в целях образования земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:5115 и постановке его на государственный кадастровый учет.
ООО "Матрикс-Прим" 24.12.2018 обратился к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края об установлении спорному земельному участку вида разрешенного использования - склады, а также о предоставлении спорного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, сроком на 49 лет, цель использования - для дальнейшей эксплуатации складских зданий.
Распоряжением департамента земельных и имущественных отношений ПК от 04.02.2019 N 162-вр осуществлено изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:5115 с существующего "для дальнейшей эксплуатации производственной базы" на указанный в градостроительном регламенте, установленном для зоны объектов водного транспорта (кодовое обозначение на карте градостроительного зонирования Т5), в составе основных видов разрешенного использования: "склады".
В дальнейшем между департаментом земельных и имущественных отношений ПК (арендодатель) и ООО "Матрикс-Прим" (арендатор) заключен договор от 23.04.2019 N 25-Ю-23838 аренды земельного участка (договор от 23.04.2019), согласно условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок с кадастровым номером 25:28:030004:5115 площадью 109 534 кв.м. (доля в праве ООО "Матрикс-Прим" составляет 47678/100000, что соответствует 52 223,62 кв.м. без выдела в натуре) из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Босфора, д. 3 (спорный земельный участок), разрешенное использование: склады, цель предоставления: для дальнейшей эксплуатации складских помещений.
Договор от 23.04.2019 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Спорный земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 23.04.2019.
Истец, полагая что договор от 23.04.2019 заключен с нарушением норм действующего законодательства и нарушает его права и законные интересы, поскольку на переданном ООО "Матрикс-Прим" в аренду спорном земельном участке располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу, при занятии истцом позиции о делимости спорного земельного участка, обратился с иском по настоящему делу в арбитражный суд.
В рамках судебной экспертизы по настоящему делу заключением ООО "ЗемлемерЪ" установлено, что спорный земельный участок является делимым, а также имеется возможность образования новых земельных участков путем раздела спорного земельного участка, с учетом Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа и видом разрешенного использования расположенных на таких участках зданий.
При рассмотрении спора судом первой инстанции обоснованно применены положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), а также Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ).
Судом первой инстанции обоснованно учтены закрепленные в статье 39.1 ЗК РФ возможные основания предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, требования к заключению договора аренды отмеченных земельных участков, включая закрепленные в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ случаи, при которых такой договор аренды заключается без проведения торгов.
Так, согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.
Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей 39.20 ЗК РФ или другим федеральным законом.
Анализ совокупности положений статей 35, 39.6, 39.20 ЗК РФ привел суд первой инстанции к верному выводу, что собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеет право требовать предоставления ему в аренду без торгов той части земельного участка, которая необходима для использования и эксплуатации объекта недвижимого имущества, расположенного в границах испрашиваемого земельного участка.
Согласно материалов дела, в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:5115, кроме объектов недвижимого имущества ООО "Матрикс-Прим" также расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности, которое зарегистрировано в установленном законом порядке.
Обоснованным является вывод суда первой инстанции, что на момент заключения договора от 23.04.2019 как департаменту, так и ООО "Матрикс-Прим" могло и должно было быть известно о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу.
В силу пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Таким образом, возможность приобретения земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора поставлена законодателем в зависимость от качественного критерия земельного участка, при расположении на нем нескольких зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, по отношению к потенциальной возможности раздела такого земельного участка, а именно при невозможности такого раздела без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок.
Согласно изначальной позиции истца, основанной на представленном в обоснование иска заключении ООО "Бюро кадастровых инженеров N 1" от 14.08.2019, земельный участок с кадастровым номером 25:28:030004:5115 является делимым, с учетом действии Правил землепользования и застройки Владивостокского городского округа, включая статью 6, согласно пункту 1 которой при образовании земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, права на которые возникли в установленном законом порядке до вступления в силу настоящих Правил, требования о соблюдении предельных минимальных размеров земельных участков, а также видов разрешенного использования в случае, если разрешенное использование такого здания, сооружения не соответствуют градостроительному регламенту, установленному настоящими Правилами, не применяются вне зависимости от территориальной зоны, в границах которой находится образуемый земельный участок.
Выполненным заключением эксперта от 11.11.2019 ООО "ЗемлемерЪ" во исполнение определения арбитражного суда Приморского края от 01.11.2019 по настоящему делу установлено, что спорный земельный участок является делимым, при этом экспертом учитывались требования статей 11.2, 11.4, 11.9 ЗК РФ (т. 5 л.д. 71, 72).
Оценивая прилагаемые к экспертному заключению приложения 1-4 в качестве иллюстративных вариантов особого мнения эксперта о существовании множественности подходов потенциального образования тех или иных земельных участков под теми или иными объектами истца либо ООО "Матрикс-Прим", пояснения эксперта согласно данных аудиопротокола судебного заседания суда первой инстанции, судебная коллегия учитывает протяженность спорного земельного участка, расположение в его пределах разнообразных по площади и конфигурации объектов недвижимости, существенно разнесенных между собой, приходя к выводу не о конкретности предлагаемых экспертом вариантов раздела участка, но о допустимых подходах к таковому.
Доводы о допустимости признания спорного договора аренды недействительным исключительно в соответствующей части не могут быть приняты во внимание с учетом установленной коллегией множественностью подходов потенциального образования тех или иных земельных участков под объектами истца либо ответчика.
Различные фактические показатели взаимного расположения отдельных объектов недвижимости истца и ответчика на спорном земельном участке, допускающие разнообразные подходы в оценке вариантов формирования земельных участков под такими объектами, также прямо отмечаются в представленном ООО "Матрикс-Прим" в суде апелляционной инстанции заключении специалиста ООО "НЭК" от 12.02.2020 (листы 13-15 заключения). Критические замечания на ряд вариантов судебной экспертизы (N N2, 4) не содержат развернутого обоснования, допускающего содержательную оценку ("не учитывает права собственности и аренды" - листы 19, 20, 21 заключения). Указания на отдельные упущения в части оформления судебной экспертизы не опровергают существо ее выводов.
Далее, закрепленные в пункте 7 статьи 72 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" ограничения по образованию новых объектов недвижимости из объекта недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о котором носят временный характер, сами по себе не исключают возможности оценки соответствующего земельного участка в качестве потенциально делимого либо неделимого, при этапном характере действий истца по защите своего правового интереса в будущем оформлении индивидуального права собственности на земельные участки под принадлежащими ему зданиями, сооружениями.
Соответственно, заключение спорного договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, исключило возможность реализации законных интересов истца, основанных на осуществляемой им предпринимательской деятельностью в перспективах участия в работе морского порта Владивостока, и связанных с оформлением права собственности на земельные участки под теми или иными объектами недвижимости.
Судом первой инстанции обоснованно учтено отсутствие в материалах дела доказательств, достаточно и достоверно подтверждающих обстоятельство объективной невозможности деления спорного земельного участка, в том числе, по причине того, что в случае такого деления ООО "Матрикс-Прим" будет лишен возможности эксплуатировать принадлежащие ему объекты недвижимого имущества.
Вхождение в состав спорного земельного участка прибрежной защитной полос на площади менее 150 кв.м. (т. 2 л.д. 80, л.д.129) при общей площади участка 109 534 кв.м. не позволяет безусловным образом исключить возможность оборотоспособности потенциально образуемых земельных участков под теми или иными объектами истца.
При этом, нахождение спорного земельного участка в водоохраной, рыбоохранной зонах также не исключает само по себе оборотоспособности потенциально образуемых при его разделении участков.
Оценивая общедоступные сведения публичной кадастровой карты ресурса https://pkk.rosreestr.ru/, включая обзорные схемы спорного земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:5115, распечатанные материалы которой представлены в деле, судебная коллегия отмечает прямое и непосредственное наличие в основном массиве данного участка, прилегание к его границам поставленных на учет земельных участков под объектами недвижимости, идентичными ряду объектов как истца, так и ООО "Матрикс-Прим", что исключает обоснованность позиции о невозможности формирования соответствующих земельных участков под такими объектами недвижимости с соблюдением требований действующего законодательства.
Наличие на спорном земельном участке сооружения дорога, принадлежащего истцу, не может быть оценено коллегией как исключающее наличия подъездных путей к потенциально образуемым участкам, с учетом действия положений статьи 277 ГК РФ.
Учитывая положения статей 166, 167, 168, 422 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца о признании договора аренды от 23.04.2019 недействительным в полном объеме по изложенным выше обстоятельствам. Данный вывод соответствует существу правового подхода, отраженного в определении Верховного суда РФ от 30.12.2010 N 305-ЭС-19-24299.
Оценивая требования истца в части применения последствий недействительности сделки, суд первой инстанции учел, что департамент как арендодатель передал ООО "Матрикс-Прим" как арендатору спорный земельный участок по акту приема-передачи, в связи с чем в порядке применения последствий недействительности договора от 23.04.2019 ООО "Матрикс-Прим" обязан возвратить спорный земельный участок арендодателю.
Принимая во внимание положения Закона Приморского края от 18.11.2014 N 497-КЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края" пункта 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 37-ФЗ, постановления Администрации г. Владивостока от 25.04.2019 N 1667 "Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" и учитывая переход полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, от департамента к УМС г.Владивостока, применении последствий недействительности договора от 23.04.2019 спорный земельный участок определен подлежащим возврату УМС г.Владивостока.
С учетом данного обстоятельства обоснованным является отказ в удовлетворении требования об истребовании спорного земельного участка из владения у ООО "Матрикс-Прим".
Вопрос о проведении двусторонней реституции судом первой инстанции не разрешен с учетом действия принципа платности пользования спорным земельным участком в соответствующий период, при отсутствии в материалах дела доказательств внесения ООО "Матрикс-Прим" платы за владение и пользование спорным земельным участком.
Наличие у истца как собственника принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, возможности вступить в действующий договор от 23.04.2019 на стороне арендатора не предполагает безусловной обязательности ее реализации, с учетом действия основополагающего положения пункта 2 статьи 1 ГК РФ, согласно которого граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
В связи с изложенным, при очевидной выраженности воли истца относительно отсутствия намерения участия в договоре аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, позиция ООО "Матрикс-Прим" о том, что положения пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ не исключают возможность аренды в том числе делимого земельного участка нескольким лицам на стороне арендатора, не имеет правового значения.
Требование о признании отсутствующим зарегистрированного обременения права в виде права аренды ООО "Матрикс-Прим" на спорный земельный участок обоснованно признано судом не подлежащим удовлетворению, как не соответствующего исключительным условиям реализации данного способа защиты, закрепленного в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований удовлетворения требований к Администрации города Владивостока по существу не оспариваются участниками процесса.
Оценивая позицию ООО "Мтарикс-Прим" относительно обстоятельства заключения им ряда договоров аренды принадлежащего ему недвижимого имущества, находящегося на территории спорного земельного участка, в том числе с правом выкупа такового, суд апелляционной инстанции отмечает отсутствие затрагивания оспариваемым судебным актом прав или обязанностей данных арендаторов ввиду сохранения действия арендных правоотношений по соответствующим договорам аренды, сохранения прав на земельный участок, который занят арендуемым зданием и необходим для его использования в силу прямого императивного указания статьи 652 ГК РФ, разрешенности вопроса соотнесения размера арендной платы и платы за пользование земельным участком, на котором оно расположено, согласно положений части 2 статьи 652 ГК РФ.
Распределение судом первой инстанции судебных издержек осуществлено по правилам статьи 110 АПК РФ, с учетом времени вступления УМС г.Владивостока в спорный договор в качестве его стороны.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционных жалобах основаниям.
Выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.12.2019 по делу N А51-16583/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б. Култышев
Судьи
Д.А. Глебов
Е.Н. Шалаганова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка