Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2020 года №05АП-4837/2020, А51-14986/2019

ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 сентября 2020 года Дело N А51-14986/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 сентября 2020 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.А. Колотенко,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лайф-Парк",
апелляционное производство N 05АП-4837/2020,
на решение от 29.06.2020 судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-14986/2019 Арбитражного суда Приморского края,
по иску Администрации города Владивостока
(ИНН 2504001783, ОГРН 1022501302955)
к обществу с ограниченной ответственностью "Лайф-Парк"
(ИНН 2543128085, ОГРН 1182536026441),
третьи лица: Управление муниципальной собственности г.Владивостока, акционерное общество "Корпорация развития Дальнего Востока", муниципальное бюджетное учреждение "Содержание городских территорий", Зубенко Олег Викторович, общество с ограниченной ответственностью "Регион", общество с ограниченной ответственностью "Органика", закрытое акционерное общество "Гарден 1", Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю,
при участии уполномоченного по защите прав предпринимателей в Приморском крае,
о признании отсутствующим права,
при участии:
от истца: А.Ю. Грачева, по доверенности от 13.12.2019, сроком действия по 31.12.2020, служебное удостоверение;
от УМС г.Владивостока: А.Ю. Грачева, по доверенности от 17.12.2019, сроком действия по 31.12.2020, служебное удостоверение;
от Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Приморском крае: Е.А. Харланова, по доверенности от 18.05.2020, сроком действия на 1 год, служебное удостоверение.
от ответчика: А.И. Зелепуга, по доверенности от 17.07.2019, сроком действия на 2 года, паспорт; генеральный директор О.В. Зубенко - лично, паспорт;
О.В. Зубенко - лично, паспорт;
от О.В. Зубенко: А.И. Зелепуга, по доверенности от 27.11.2018, сроком действия на 2 года, паспорт;
от МБУ "Содержание городских территорий": Л.Е. Лясковская, по доверенности от 03.02.2020, сроком действия до 31.12.2020, паспорт;
УСТАНОВИЛ:
Администрация г.Владивостока (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лайф-Парк" (далее - ответчик, ООО "Лайф-Парк") о признании отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства (социально-культурный центр), инвентарный номер 05:401:002:000226680, с кадастровым номером 25:28:050045:196, расположенный по адресу: г.Владивосток, ул.Русская, 21а (далее - объект незавершенного строительства); о признании отсутствующим право собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050044:75, площадью 3246кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир объект незавершенного строительства, готовностью 1,5%, адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Русская, д.21а (далее - земельный участок кадастровый N 25:28:050044:75, спорный земельный участок).
Определениями от 10.07.2019, 06.08.2019 судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление муниципальной собственности г.Владивостока, АО "Корпорация развития Дальнего Востока", МБУ "Содержание городских территорий", Зубенко Олега Викторовича.
Определением от 06.08.2019 к участию в деле привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае Шемилина Марина Анатольевна (далее - уполномоченный).
Определением от 05.11.2019 суд объединил в одно производство настоящее дело и дело N А51-15852/2019, в котором рассматривался спор по иску ООО "Лайф-Парк" к Администрации г.Владивостока, МБУ "Содержание городских территорий", при участии в деле в качестве третьего лица АО "Корпорация развития Дальнего востока", при участии Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Приморском крае о признании отсутствующим права собственности муниципального образования г.Владивосток и права оперативного управления МБУ "Содержание городских территорий" на объект недвижимости: сквер (в составе: тротуары - 443 кв.м., борты тротуаров - 64.5 кв.м., лестницы 32,0 кв.м.) назначение: сквер, общая площадь 539,5 кв.м., кадастровый номер 25:28:050044:874, адрес объект: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул.Русская, 21 (далее - сквер). Объединенному делу присвоен номер А51-14986/2019.
Определениями от 26.11.2019, 04.03.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО "Регион", ООО "Органика", ЗАО "Гарден 1", Управление Росреестра.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.06.2020 признано отсутствующими право собственности ООО "Лайф-Парк" на объект незавершенного строительства (социально-культурный центр) с кадастровым номером 25:28:050045:196, расположенный по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Русская, 21а, и право собственности ООО "Лайф-Парк" на земельный участок площадью 3246 кв.м с кадастровым номером 25:28:050044:75, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир объект незавершенного строительства, готовностью 1,5%, адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Русская, д.21а. В удовлетворении исковых требований ООО "Лайф-Парк" отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Лайф-Парк" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное, и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции заявитель указывает, что перечень садов, скверов, бульваров и улиц, передаваемых на баланс Комитета по управлению муниципальным имуществом, приложенный к распоряжению Комитета от 26.12.1997 N 620 не содержит сквера, соответствующего спорному сооружению по месту нахождения и характеристикам. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения. Надлежащим доказательством того, что спорный земельный участок мог когда-либо относиться к территориям общего пользования, является документ, который бы свидетельствовал о нахождении этого участка в границах красных линий, однако проект планировки с красными линиями, определяющими нахождение земельного участка с кадастровым номером 25:28:050044:75 когда-либо в границах территорий общего пользования, отсутствует, как и нахождение спорного сооружения в границах земельного участка. Отмечает, что подлежащими доказыванию по настоящему делу являлись факты государственной регистрации права собственности Администрации на земельный участок и объект незавершенного строительства, а также невозможность использования иных способов защиты права путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения которые арбитражным судом первой инстанции не установлены, и подтверждающих их доказательств материалы дела не содержат. Считает, что вывод суда первой инстанции о неприменении к исковым требованиям Администрации срока исковой давности на основании также не соответствует фактическим обстоятельствам дела и приведенным нормам материального права. Отмечает, что ООО "Лайф-Парк" является добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимости. Ссылается на факт признания 07.07.2006 Фрунзенским районным судом г.Владивостока решением по делу N 2-3246/06 права собственности ООО "Пента" (правопреемником которого является ООО "Лайф-Парк") на объект незавершенного строительства - социально-культурный центр (лит.А), готовностью 1,5%, инв. N 05:401:002:000226680, с кадастровым номером 25:28:050045:196 по адресу: г.Владивосток, ул.Русская, 21а.
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020 жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 17.09.2020.
Через систему "Мой Арбитр" от МБУ "Содержание городских территорий", Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Приморском крае и Администрации г.Владивостока поступили письменные отзывы, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела. Учреждение и Администрация по тексту представленных отзывов на апелляционную жалобу выразили несогласие с изложенными в ней доводами, считают обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению. Уполномоченный поддержал правовую позицию апеллянта.
От апеллянта поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.
В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители ООО "Лайф-Парк" поддержали доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просили отменить по основаниям, изложенным в жалобе, ходатайствовали о проведении судебной экспертизы.
Представители истца, УМС г.Владивостока, МБУ "Содержание городских территорий" на доводы апелляционной жалобы и ходатайства о проведении экспертизы возражали, обжалуемое решение просили оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Представитель Уполномоченного поддержал доводы апелляционной жалобы и ходатайство о назначении судебной экспертизы.
Судебная коллегия рассмотрев заявленное ходатайство о назначении судебной экспертизы, руководствуясь статьями 82,156, 266, 268 АПК РФ, определила в его удовлетворении отказать, поскольку для разрешения настоящего спора с учетом его предмета и юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию, проведение судебной строительно-технической экспертизы не требуется, назначение данной экспертизы не имеет существенного значения для рассмотрения спора и не влияет на исход рассмотрения дела.
Из материалов дела апелляционным судом установлено следующее.
Постановлением Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27.12.1991 "О разграничении государственной собственности с Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальной собственности" установлен порядок разграничения собственности и отнесения объектов к муниципальной собственности.
Приложением N 3 к Постановлению N 3020-1 от 27.12.1991 установлено, что к муниципальной собственности относится, в том числе жилищно-эксплуатационные предприятия и ремонтно-строительные предприятия, обслуживающие объекты, перечисленные приложении, а также объекты инженерной инфраструктуры городов (за исключением входящих в состав имущества предприятий), городского пассажирского транспорта (включая метрополитен), внешнего благоустройства, а также предприятия, осуществляющие эксплуатацию, обслуживание, содержание и ремонт указанных объектов.
02.04.1998 на основании распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом от 26.12.1997 N 620 "О передаче объектов внешнего благоустройства МП "Управление зеленого хозяйства" сквер передан на баланс Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока".
28.08.2003 Управлением архитектуры по заказу ООО "Центр безопасности дорожного движения" выдано градостроительное заключение о возможности размещения объекта социально - культурного центра и благоустройства в районе ул.Русская, 21, в котором установлено, что на момент выдачи заключения - функциональное использование земельного участка - сквер.
23.03.2004 Управлением архитектуры ООО "Центр безопасности дорожного движения" выдано разрешение на строительство социально-культурного центра N 25/04, а 01.07.2004 Администрацией издано постановление N 1606 о предоставлении ООО "Центр безопасности дорожного движения" земельных участков в районе ул.Русская, 21.
16.07.2005 ООО "Центр безопасности дорожного движения" и ООО "Пента" заключили договор N 1/2005 о совместной деятельности в целях строительства объекта социально - культурного центра, по адресу ул.Русская, 21. Впоследствии 25.01.2006 зарегистрировано право собственности ООО "Пента" на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050044:75, адрес (местоположение) объекта незавершенного строительства готовностью 1,5%, адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Русская, 21а.
28.06.2006 ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" на основании постановления N 1606 от 01.07.2004, разрешения на строительство от 23.03.2004 N 25/04, составлен акт готовности N 15375 объекта - социально-культурного центра, по адресу: г.Владивосток, ул.Русская, 21а, инв.N 05:401:002:000226680, в котором зафиксирована застроенная площадь объекта - 295,7кв.м., общий процент готовности 1,5% в виде фундамента из железобетонных блоков.
07.07.2006 Фрунзенский районный суд г.Владивостока решением по делу N 2-3246/06 признал право собственности ООО "Пента" на объект - незавершенного строительства - социально-культурный центр (лит.А), готовностью 1,5%, инв. N 05:401:002:000226680, с кадастровым номером 25:28:050045:196 по адресу: г.Владивосток, ул.Русская, 21а.
31.07.2006 на основании разрешения на строительство N 25/04, постановления главы Администрации муниципального образования г.Владивосток от 01.07.2004 N 1606, договора о совместной деятельности в целях строительства объекта от 16.07.2005 N 1/2005, соглашения о передаче доли от 28.04.2006, акта готовности от 30.06.2006, заочного решения Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 07.07.2006, зарегистрировано право собственности ООО "Пента" на объект незавершенного строительства (социально-культурный центр), готовностью 1,5%, инв. N 05:401:002:000226680, с кадастровым номером 25:28:050045:196 по адресу: г.Владивосток, ул.Русская, 21а.
27.12.2006 Управление муниципального имущества (продавец) и ООО "Пента" заключили договор N 837 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:050044:75, для эксплуатации объекта незавершенного строительства (общественно-культурный центр) готовностью 1,5%, по адресу: г.Владивосток, ул.Русская, 21а.
27.04.2007 на основании договора купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства, заключенного между ООО "Пента" и ЗАО "Регион", зарегистрировано право собственности последнего на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050044:75 и объект незавершенного строительства, готовностью 1,5%, с кадастровым номером 25:28:050045:196.
27.06.2007 на основании договора купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства, заключенного между ЗАО "Регион" и ЗАО "Центр Недвижимости", зарегистрировано право собственности последнего на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050044:75 и объект незавершенного строительства, готовностью 1,5%, с кадастровым номером 25:28:050045:196.
07.09.2010 на основании договора купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства, заключенного между ЗАО "Центр Недвижимости" и ЗАО "Гарден 1", зарегистрировано право собственности последнего на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050044:75 и объект незавершенного строительства, готовностью 1,5%, с кадастровым номером 25:28:050045:196.
22.11.2010 на основании договора купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства, заключенного между ЗАО "Гарден 1" и ЗАО "Органика", зарегистрировано право собственности последнего на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050044:75 и объект незавершенного строительства, готовностью 1,5%, с кадастровым номером 25:28:050045:196.
13.04.2011 кадастровым инженером ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" исполнен технический паспорт сооружения - сквер.
28.04.2011 отделением N 1 Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Приморскому краю выдан кадастровый паспорт сооружения - сквер, содержащий сведения в графической части данных о территории, в границах которой располагается сквер с указанием элементов входящих в его состав, имеющего адресную привязку ул.Русская, 21 и годе постройки сквера, определенного по первичной документации -1970.
15.06.2011 на основании: выписки из реестра муниципальной собственности от 17.05.2011, с указанием на принадлежность сооружения - сквера к имуществу муниципального предприятия "ПЖРЭТ-5" ПЖРЭТ Советского района; кадастрового паспорта от 28.04.2011; решения Малого совета N 182 в ЕГРН внесены сведения о государственной регистрации права собственности муниципального образования г.Владивосток на объект: сооружение - сквер (в составе: тротуары - 443,0кв.м, борты тротуаров - 64,5кв.м, лестницы - 32,0 кв.м.), назначение: сквер, общая площадь 539,5кв.м, инв.N 05:401:002:000344920:0001:20001, лит. С лит I, кадастровый N 25:28:050044:874, выдано свидетельство о государственной регистрации права Серии 25-АБ N 608064.
21.02.2012 на основании договора купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства, заключенного между ЗАО "Органика" и Зубенко О.В., зарегистрировано право собственности последнего на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050044:75 и объект незавершенного строительства, готовностью 1,5%, с кадастровым номером 25:28:050045:196.
21.03.2012 зарегистрировано право собственности Зубенко О.В. на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050044:75 площадью 3246кв.м. имеющею местоположение: установлено относительно ориентира, расположенною в границах участка, ориентир объект незавершенного строительства, гот. 1,5%, почтовый адрес ориентира: г.Владивосток, ул.Русская, д.21а с видом разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации объекта незавершенного строительства (общественно культурный центр) готовностью 1,5%, регистрационная запись N 25-25-01/042/2012-329.
30.04.2013 Зубенко О.В. (заказчик) и ООО "Механик-2" (подрядчик) заключили договор N 564 на выполнение комплекса работ на объекте "Благоустройстве земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:050044:74 и 25:28:050044:75, демонтаж железобетонного фундамента, устройство асфальтированной площадки".
14.12.2013 сведения о ранее учтенном объекте недвижимого имущества - сквере с кадастровым номером 25:28:050044:874 внесены в Государственный кадастр недвижимости на основании сведений ЕГРП, на основании данных технической инвентаризации от 13.04.2011, записи о зарегистрированном праве муниципальной собственности от 15.06.2011.
05.03.2014 УМС издано распоряжение N 145/28 о закреплении на праве оперативного управления за учреждением, в том числе спорного сооружения - сквер (пункт 8 Перечня).
04.04.2017 зарегистрировано право собственности Владивостокского городского округа на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050044:74 площадью 3873кв.м. имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенною за пределами участка, ориентир объект незавершенного строительства, гот. 1,5%, участок находится примерно в 1м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: г.Владивосток, ул.Русская, дом, 21 а, с видом разрешенного использования: под благоустройство территории, регистрационная запись N 25:28:050044:74-25/001/2017-1.
19.12.2017 на основании обращения Зубенко О.В. Администрацией утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:28:050044:75, в котором указано на расположение в границах земельного участка объекта капитального строительства - социально культурного центра с кадастровым номером 25:28:050045:196, с отсутствием установленных координат объекта.
23.07.2018 экспертом ООО "ДВЛАД" в рамках договора с Зубенко О.В. выполнено заключение N 1839 в отношении спорного сооружения - сквер, в котором сделан вывод об отсутствии сооружения сквер в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 25:28:050044:74 и 25:28:050044:75.
02.08.2018 Зубенко О.В. и ООО "Лайф-Парк" заключили договор купли - продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства.
16.08.2018 на основании договора купли-продажи от 02.08.2018 зарегистрировано право собственности ООО "Лайф-Парк" на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050044:75 и объект незавершенного строительства, готовностью 1,5%, с кадастровым номером 25:28:050045:196.
07.12.2018 с ООО "Лайф парк" заключено соглашение N СПВ-1059/18 об осуществлении деятельности резидента СПВ (далее - соглашение), ООО "Лайф парк" внесено в реестр резидентов СПВ, выдано свидетельство N 25000001059 от 12.12.2018.
В соответствии с пунктами 1.1, 1.4 соглашения ООО "Лайф парк" приняло на себя обязательства по реализации инвестиционного проекта в период с 2018 по 2023 гг. "Строительство торгово-рекреационного центра во Владивостоке" в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050044:75, площадью 3246кв.м., в районе ул.Русская,21а.
21.05.2019 УМС проведена проверка фактического использования сооружения - сквер (в составе: тротуары - 443,0кв.м, борты тротуаров - 64,5кв.м, лестницы - 32,0кв.м), расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул.Русская, 21, установлено, что каких-либо иных объектов, в том числе капитальных и некапитальных, в границах указанного сквера, а также в границах земельных участков, занятых сквером, не обнаружено.
29.05.2019 МКУ "Комплексное развитие земель и недвижимости и развития земель и недвижимости г.Владивостока" составлена обзорная схема взаимного расположения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:050044:74 и 25:28:050044:75, зафиксировано, что сооружение-сквер располагается на двух земельных участках с кадастровыми номерами: 25:28:050044:74 (вид разрешенного использования: под благоустройство территории) и 25:28:050044:75 (вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации объекта незавершенного строительства (общественно-культурный центр) готовностью 1,5 %).
При изложенных обстоятельствах Администрация и ООО "Лайф парк", полагая свои права нарушенными, обратились в суд с рассматриваемыми требованиями.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.
В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 ГК РФ, однако указанный перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.
Согласно положениям статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно разъяснениям пункта 52 Пленума N 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Право на предъявление иска о признании права или обременения отсутствующим имеет лицо, владеющее этим имуществом и обладающее на него зарегистрированным правом. При этом иск о признании права отсутствующим применяется в исключительных случаях, возможен лишь при отсутствии иных способов защиты права. В подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.
В рамках настоящего дела Администрация оспаривает зарегистрированное за ООО "Лайф Парк" право на объект незавершенного строительства (социально-культурный центр) с кадастровым номером 25:28:050045:196, расположенный по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Русская, 21а, и право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050044:75, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир объект незавершенного строительства, готовностью 1,5%, адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Русская, д.21а.
Право собственности на спорные земельный участок и объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО "Лайф Парк" 16.08.2018 на основании договора купли-продажи от 02.08.2018. Право на объект незавершенного строительства перешло к ООО "Лайф Парк" в результате издания распорядительных актов и последовательности сделок, изданных и совершенных в период с 2004 по 2018 годы.
В Акте готовности N 15375 от 28.06.2006 объекта - социально-культурного центра, по адресу: г.Владивосток, ул.Русская, 21а зафиксирована застроенная площадь спорного объекта - 295,7кв.м., общий процент готовности "социально - культурный центра" 1,5% в виде фундамента из железобетонных блоков. Таким образом, в 2006 спорный объект "социально - культурный центр" представлял собой объект незавершенного строительства, имеющий в составе единственный выполненный застройщиком конструктивный элемент - фундамент в виде железобетонных блоков, общий процент готовности фундамента 15%, общий процент готовности всего объекта 1,5%.
Решением от 07.07.2006 Фрунзенский районный суд г.Владивостока по делу N 2-3246/06 признал право собственности ООО "Пента" на объект - незавершенного строительства - социально-культурный центр (лит.А), готовностью 1,5%. Вместе с тем, данный судебный акт не содержит выводов о признании объекта незавершенного строительства объектом недвижимости.
В материалы дела представлен договор подряда от 30.04.2013 N 564 (заказчик О.В. Зубенко - продавец спорного земельного участка и объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи 02.08.2018) на выполнение комплекса работ на объекте "Благоустройстве земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:050044:74 и 25:28:050044:75. Демонтаж железобетонного фундамента. Устройство асфальтированной площадки", в соответствии с условиями которого в срок до 31.05.2013 подрядчик обязался произвести работы на объекте "Благоустройстве земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:050044:74 и 25:28:050044:75, содержание которых определено в Приложении N 1 к договору. Согласно Приложению N 1 к договору подряда, справкам о стоимости выполненных работ и затрат (КС N 2), актов о приемке выполненных работ подрядчиком в 2013 году произведен демонтаж (разборка, вывоз) фундамента спорного объекта незавершенного строительства (1,5% готовности), в состав которого входил только демонтированный фундамент, состоящий из железобетонных блоков.
Учитывая изложенное, принимая во внимание состав объекта в акте готовности - 15% готовность фундамента, 1,5% общий процент готовности в 2006 году, а также выполнение в рамках договора подряда демонтажных работ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный объект незавершенного строительства перестал существовать в 2013 году, тогда как договор, послуживший основанием для регистрации права собственности ООО "Лайф-Парк" на спорный объект незавершенного строительства, как на объект недвижимости, заключен О.В. Зубенко и ООО "Лайф-Парк" (директор и учредитель О.В. Зубенко) 02.08.2018. Таким образом, спорный объект незавершенного строительства как объект недвижимости существовал до июня 2013 (КС 2 по договору подряда) лишь в виде не более 15% от фундамента объекта незавершенного строительства общим процентом готовности 1,5%.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).
Таким образом, конструктивный элемент - фундамент в виде железобетонных блоков, общий процент готовности фундамента 15%, общий процент готовности всего объекта 1,5% не может быть признан объектом незавершенного строительства. Данный подход соответствует позиции Верховного суда РФ, изложенной в определении от 27.03.2018 по делу N 308-ЭС17-18062 .
С учетом изложенного, объект незавершенного строительства (социально-культурный центр) с кадастровым номером 25:28:050045:196, расположенный по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Русская, 21а, отсутствовал как на момент первичной регистрации права собственности, так и при совершении сделок купли-продажи фактически несуществующего объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, договор N 837 от 27.12.2006 купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:050044:75, заключен с целью эксплуатации объекта незавершенного строительства готовностью 1,5%, по адресу: г.Владивосток, ул.Русская, 21а.
Согласно статье 36 ЗК РФ в редакции, действующей на момент заключения первого договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:050044:75, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Согласно статье 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения первого договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:050044:75) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку право собственности на земельный участок производно от права на объект недвижимости, то правовые основания для заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050044:75, в отсутствие расположенного в его границах объекта недвижимости, отсутствовали, в связи с чем суд первой инстанции правомерно признал совершенные сделки купли-продажи ничтожными.
Таким образом, все сделки, совершенные с объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:050045:196, готовностью 1,5%, и земельным участком с кадастровым номером 25:28:050044:75, расположенных по адресу: г.Владивосток, ул.Русская, 21а, заключены в нарушение положений земельного законодательства РФ, по правилу статьи 168 ГК РФ являются ничтожными сделками и недействительны с момента их совершения.
На земельном участке с кадастровым номером 25:28:050044:75, находящемся в собственности ответчика, расположен объект недвижимости: сооружение - сквер, находящийся в собственности муниципального образования г.Владивосток, в силу чего указанный земельный участок также находится во владении Муниципального образования г.Владивосток и из него не выбывал. Государственная регистрация права собственности на сооружение-сквер произведена в установленном законом порядке, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АБ N 757087, не оспорена и не отменена.
Согласно акту выбора площадки под строительство от 27.01.2004 в разделе "Характер участка" указано, что участок застройки представляет собой - сквер. В обзорной схеме (плане) земельного участка, расположенного в районе ул.Русская, 21, указано, что выделяемый земельный участок полностью занят существующим сквером. Согласно сведениям технического паспорта в состав сооружения - сквер, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Русская, 21, помимо тротуаров и бортов тротуаров, лестницы, входят элементы, в отношении которых не осуществляется государственный кадастровый учет, а именно: зеленые насаждения (газоны и цветники), площадь которых составляет 6194,6 кв.м. В соответствии с технической документацией общая площадь сквера составляет 6776,3 кв.м, в то время как площадь застройки (тротуары, борты тротуаров и прочие элементы и сооружения (лестница) составляет 539,5кв.м.
Поскольку Муниципальное образование г.Владивосток является собственником сооружения - сквер, являющимся в силу пункта 12 статьи 1 ГрК РФ территорией, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, полномочиями по благоустройству сооружения - сквера в силу требований закона наделен орган местного самоуправления, в данном случае - Администрация г.Владивостока, соответственно, в силу закона истец обладает правом на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050044:75.
В этой связи, наличие в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ООО "Лайф-Парк" на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050044:75, площадью 3246 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир объект незавершенного строительства, готовностью 1,5%, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Русская, д.21а, нарушает права муниципального образования г.Владивосток как собственника вышеуказанного сооружения - сквер, предусмотренные статьей 209 ГК РФ.
С учетом приведенных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно счел исковые требования Администрации подлежащими удовлетворению, а право собственности ООО "Лайф-Парк" на земельный участок и объект незавершенного строительства, признанию отсутствующим, что является основанием для исключения из ЕГРН сведений о праве собственности ООО "Лайф-Парк" на объект незавершенного строительства (социально-культурный центр) с кадастровым номером 25:28:050045:196, расположенный по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Русская, 21а и праве собственности ООО "Лайф-Парк" на земельный участок площадью 3246кв.м. с кадастровым номером 25:28:050044:75.
Вопреки доводам апеллянта об избрании Администрацией ненадлежащего способа защиты права, ввиду установления очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для отказа в иске по причине избрания истцом ненадлежащего способа защиты права (пункт 52 Постановления N 10/22).
Доводы апеллянта о том, что отсутствие красных линий в границах спорного земельного участка подтверждает тот факт, что он не является территорией общего пользования, признаются коллегией необоснованными. Пунктом 11 статьи 1 ГрК РФ скверы отнесены к территориям общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. Согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат отчуждению. Существующие границы территорий общего пользования не всегда обозначаются в документах градостроительного планирования в качестве красных линий, что, в свою очередь, не свидетельствует об отсутствии у них статуса территорий общего пользования. При этом, согласно данным карты градостроительного зонирования на территории Владивостокского городского округа земельный участок с кадастровым номером 25:28:050044:75 расположен в территориальной зоне зеленых насаждений общего пользования (парков, скверов, бульваров, садов) (Р 1), что само по себе не предполагает осуществление строительства в границах такого земельного участка и иное размещение объектов недвижимости. Также, согласно акту выбора площадки под строительство от 27.01.2004 в разделе "Характер участка" указано, что участок застройки представляет собой сквер.
Ссылки апеллянта на факт признания 07.07.2006 Фрунзенским районным судом г.Владивостока решением по делу N 2-3246/06 права собственности ООО "Пента" (правопреемником которого является ООО "Лайф-Парк") на объект незавершенного строительства - социально-культурный центр (лит.А), готовностью 1,5%, инв. N 05:401:002:000226680, с кадастровым номером 25:28:050045:196 по адресу: г.Владивосток, ул.Русская, 21а, подлежат отклонению, поскольку преюдициальным для настоящего спора указанное решение не является ввиду несоответствия субъектного состава, и кроме того, указанный судебный акт не содержит выводов о признании объекта незавершенного строительства объектом недвижимости, в то время как согласно акту от 28.06.2006 N 15375 готовности объекта - социально-культурного центра, по адресу: г.Владивосток, ул.Русская, 21а, зафиксирована застроенная площадь спорного объекта - 295,7кв.м, общий процент готовности "социально - культурный центр" 1,5% в виде фундамента из железобетонных блоков. Таким образом, в 2006 году спорный объект социально - культурный центр представлял собой объект незавершенного строительства, имеющий в составе единственный выполненный застройщиком конструктивный элемент - фундамент в виде железобетонных блоков, общий процент готовности фундамента 15%, общий процент готовности всего объекта 1,5%. Кроме того, в материалы дела представлен договор подряда от 30.04.2013 N 564 на выполнение на объекте комплекса работ по демонтажу железобетонного фундамента.
Доводы апелляционной жалобы о нерассмотрении судом первой инстанции встречных исковых требований ООО "Лайф-Парк" к Администрации г.Владивостока о признании отсутствующим права собственности муниципального образования и права оперативного управления МБУ "Содержание городских территорий" на объект недвижимости: сквер, кадастровый номер 25:28:050044:874, отклоняются апелляционной коллегией, поскольку указанные требования рассмотрены судом и в их удовлетворении правомерно отказано ввиду того, что право собственности ООО "Лайф-Парк" на объект незавершенного строительства (социально-культурный центр) с кадастровым номером 25:28:050045:196 и на земельный участок площадью 3246 кв.м с кадастровым номером 25:28:050044:75 признано судом отсутствующим, следовательно, права и законные интересы ООО "Лайф-Парк" зарегистрированным правом собственности муниципального образования г.Владивосток и правом оперативного управления учреждения на сквер (кадастровый номер 25:28:050044:874) не затрагиваются и не нарушаются. При таких обстоятельствах, ООО "Лайф-Парк" является ненадлежащим истцом по заявленным встречным исковым требованиям с учетом взаимоисключающего характера выводов суда, поскольку предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.
Доводы апеллянта о пропуске истцом срока исковой давности, подлежат отклонению, поскольку согласно статье 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Согласно абзацу третьему пункта 57 Постановления N 10/22 в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судебной коллегией не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 29.06.2020 по делу N А51-14986/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А. Глебов
Судьи
С.М. Синицына
Е.Н. Шалаганова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка