Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2020 года №05АП-4512/2020, А51-5565/2020

ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 сентября 2020 года Дело N А51-5565/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 сентября 2020 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.А. Колотенко,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-4512/2020,
на решение от 22.06.2020 судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-5565/2020 Арбитражного суда Приморского края,
по иску заместителя прокурора Приморского края в интересах Владивостокского городского округа в лице Администрации города Владивостока (ИНН 2504001783, ОГРН 1022501302955)
к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока
(ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602),
обществу с ограниченной ответственностью "Эко плюс"
(ИНН 2539059167, ОГРН 1032502134719)
третье лицо: Министерство земельных и имущественных отношений Приморского края
о признании недействительным договора аренды земельного участка в части,
при участии:
от заместителя прокурора Приморского края: Карасева О.В., служебное удостоверение;
от УМС г. Владивостока: Понитаев В.И. по доверенности от 17.12.2019;
от иных лиц, участвующих в деле: не явились,
УСТАНОВИЛ:
Заместитель прокурора Приморского края в защиту интересов Владивостокского городского округа в лице Администрации города Владивостока (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (далее - Министерство), Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока), обществу с ограниченной ответственностью "Эко плюс" (далее - ООО "Эко плюс") о признании недействительным пункта 5.4 договора аренды земельного участка от 11.05.2018 N 28-Ю-23016, заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО "Эко плюс".
В судебном заседании, состоявшемся 20.05.2020, суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял отказ истца от иска в части требований к Министерству.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 20.05.2020 в порядке статьи 51 АПК РФ Министерство привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.06.2020 признан недействительным пункт 5.4 договора от 11.05.2018 N 28-Ю-23016 аренды земельного участка, заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО "Эко плюс", производство по требованиям к Министерству в порядке статьи 150 АПК РФ прекращено.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г. Владивостока обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что положения статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской федерации (далее - ГК РФ) не ставят возможность одностороннего отказ от договора под условие срока, на который такой договор заключен. Отмечает, что неисполнение обществом его обязанностей по оплате арендных платежей приведет к неполучению денежных средств в бюджет Владивостокского городского округа. Полагает, что заместителем прокурора Приморского края не указано, каким образом оспариваемое условие договора аренды нарушает права и охраняемые законом интересы Владивостокского городского округа, не представил суду соответствующих доказательств таких нарушений, что не влечет безусловной ничтожности данного условия.
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 16.09.2020.
До начала судебного заседания через канцелярию суда от прокурора поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве прокурор просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседание суда 16.09.2020 и ООО "Эко плюс" и Министерство, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.
Представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Прокурор на доводы апелляционной жалобы возразил, доводы отзыва поддержал, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 11.05.2018 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (в настоящее время - Министерство, арендодатель) и ООО "Эко плюс" (далее - арендатор) заключен договор N 28-Ю-23016 аренды земельного участка (далее - спорный договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:030004:4422, площадью 14890 кв.м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. 2-я Поселковая, д. 34 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 122 м от ориентира по направлению на юго-запад) (далее - спорный земельный участок), разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, цель предоставления: в целях реализации инвестиционного проекта "Строительство современного жилого комплекса в г. Владивостоке по ул. 2-я Поселковая, 34, в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.
В силу пункта 1.3 договора срок аренды участка установлен с момента (даты) подписания настоящего договора по 12.10.2085.
Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях:
- использования арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора;
- невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные настоящим договором более двух раз подряд;
- нарушения арендатором иных условий настоящего договора и требований действующего законодательства;
- расторжения соглашения об осуществлении деятельности от 01.09.2016 N СПВ-85/16, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 212-ФЗ "О свободном порте Владивосток" и внесения уполномоченным федеральным органом в реестр резидентов свободного порта Владивосток записи о прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток.
Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ путем направления арендатору соответствующего уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре.
Настоящий договор считается расторгнутым со дня, когда арендатор получил либо должен был получить уведомление арендодателя.
25.05.2018 спорный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.
Полагая, что пункт 5.4 спорного договора противоречит нормам действующего законодательства, прокурор обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции верно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание сделки недействительной являются способом защиты нарушенного права.
Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" N 25 (далее - постановление N 25).
Согласно пункту пункт 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Как указано в пункте 78 постановления N 25, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).
Абзацем 3 части 1 статьи 52 АПК РФ предусмотрено право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
На основании вышеизложенных норм и разъяснений, прокурор правомочен обратиться с настоящим иском в суд в защиту прав муниципального образования Владивостокского городского округа.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, предметом спорного договора аренды является земельный участок, вследствие чего спорные отношения подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ, нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.
В соответствии с положениями Закона Приморского края от 18.11.2014 N 497-КЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края" полномочия Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к Администрации города Владивостока, что соответствует пункту 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 37-ФЗ.
Согласно постановлению Администрации города Владивостока от 25.04.2019 N 1667 "Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определено Управление муниципальной собственности города Владивостока.
На основании изложенного, все права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 11.05.2018 N 28-Ю-23016 перешли с Министерства на Управление, следовательно, именно УМС г. Владивостока является надлежащим ответчиком по делу.
В обоснование своих исковых требований прокурор ссылается на то факт, что пункт 5.4 договора, предусматривающий право арендодателю отказать от договора в одностороннем порядке, не соответствует положениям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, устанавливающего исключительно судебный порядок прекращения долгосрочных договоров аренды земельных участков.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
Общие условия изменения и расторжения договора предусмотрены главой 29 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 2 статьи 450 ГК РФ, в свою очередь, предусматривает общие условия и основания для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Таким образом, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено специальное правило, применяемое к договорам аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, срок действия которых превышает пять лет. При этом указанная норма является императивной, в связи с чем договором аренды не могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.
В данном случае предметом спорного договора аренды от 11.05.2018 N 28-Ю-23016 выступает земельный участок, относящийся к государственной собственности. При этом из пункта 1.3 договора следует, что он заключен на срок более чем 5 лет (до 2085 года).
То есть к спорным правоотношениям подлежит применению правила пункта 9 статьи 22 ЗК РФ в части невозможности одностороннего отказа арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке.
На основании изложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что пункт 5.4 договора является недействительным как нарушающий прямо установленный пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ запрет на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора, в связи с чем заявленные прокурором требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Довод апеллянта о том, положения статьи 450.1 ГК РФ не ставят возможность одностороннего отказ от договора под условие срока, на который такой договор заключен, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку специальные нормы земельного законодательства, регулирующие особенности предоставления на основании договора в долгосрочную аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, имеют приоритет перед общими положениями гражданского законодательства о договоре.
Позиция Управления о том, что прокурором не указано, каким образом оспариваемое условие договора аренды нарушает права и охраняемые законом интересы Владивостокского городского округа, не представлено суду соответствующих доказательств таких нарушений, не может быть принята судебной коллегией в силу следующего.
В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" разъяснено, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.
Согласно разъяснениям пункта 75 постановления N 25 применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).
Согласно содержанию иска целью обращения прокурора в суд является защита публичных интересов и интересов Владивостокского городского округа, поскольку включение в текст договора оспариваемого незаконного условия не соответствует принципам добросовестности ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, что может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов. Также реализация Управлением неправомерных правил расторжения договора в одностороннем порядке может повлечь обоснованное обращение за судебной защитой со стороны арендатора, что интересам муниципального образования не соответствует.
Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, прокурор действует в защиту прав и законных интересов как Владивостокского городского округа, так неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих положениям законодательства, само по себе является достаточным доказательством нарушения публичных интересов.
Ссылка УМС г. Владивостока, что неисполнение обществом его обязанностей по оплате арендных платежей приведет к неполучению денежных средств в бюджет Владивостокского городского округа, не принимаются апелляционным судом во внимание, поскольку не влияет на вывод суда о недействительности обжалуемого пункта договора.
Более того, в случае неисполнения обществом его обязанностей по оплате арендных платежей Управление как арендодатель не будет лишено возможности воспользоваться своим правом, предусмотренным статьями 450, 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе Управления судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации данный апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.06.2020 по делу N А51-5565/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М. Синицына
Судьи
Д.А. Глебов
Е.Н. Шалаганова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка