Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2020 года №05АП-3811/2020, А59-6760/2019

ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 августа 2020 года Дело N А59-6760/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 августа 2020 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Е.Н. Шалагановой,
судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Навродской,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр Сервис Сахалин",
апелляционное производство N 05АП-3811/2020,
на решение от 26.05.2020 судьи Ю.А. Караман
по делу N А59-6760/2019 Арбитражного суда Сахалинской области,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Отделочник ХХI" (ОГРН 1026500533179, ИНН 6501114352), общества с ограниченной ответственностью "Изразец" (ОГРН 1026500533180, ИНН 6501093945)
к обществу с ограниченной ответственностью "Медицинский центр Сервис Сахалин" (ОГРН 1056500739217, ИНН 6501162860),
третьи лица: Ким Ен Хо, Мовсисян Мовсес Гарникович,
о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка,
при участии:
от ООО "Изразец": представитель Швец С.М. по доверенности от 15.01.2020 сроком действия до 31.12.2020,
от ООО "Отделочник ХХI": представитель Швец С.М. по доверенности от 01.01.2020 сроком действия до 31.12.2023,
от ответчика: представитель Курзова Н.В. по доверенности от 19.07.2020 сроком действия на 3 года,
УСТАНОВИЛ:
В рамках дела N А59-6760/2019 общество с ограниченной ответственностью "Отделочник ХХI" (далее - ООО "Отделочник ХХI") обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Сервис-Сахалин" (далее - ООО "Медцентр "Сервис-Сахалин") о взыскании 301 186 рублей 07 копеек, в том числе 206 838 рублей 71 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 01.08.2011 за период с 08.08.2018 по 31.10.2019, 94 347 рублей 36 копеек неустойки за период с 18.08.2018 по 31.10.2019.
Определением от 13.12.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Изразец" (далее - ООО "Изразец") и индивидуальный предприниматель Ким Ен Хо (далее - ИП Ким Ен Хо, предприниматель).
В рамках дела N А59-6897/2019 ООО "Изразец" обратилось к ООО "Медцентр "Сервис-Сахалин" с аналогичным исковым заявлением (с учетом частичного отказа от исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением суда от 30.01.2020 по делу N А59-6897/2019 дела N А59-6760/2019 и N А59-6897/2019 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А59-6760/2019.
Определением суда от 17.03.2020 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Мовсисян Мовсес Гарникович.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 26.05.2020 принят отказ ООО "Изразец" от иска к части взыскания денежных средств в сумме 52 599 рублей 75 копеек. Производство по делу в данной части прекращено. Исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Апеллянт выражает несогласие с выводом суда о преюдициальном значении судебных актов по делу N А59-3034/2012, поскольку ответчик участником названного дела не являлся. Отмечает, что суд первой инстанции необоснованно не определил долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. Полагает, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В заседании апелляционного суда представитель апеллянта поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, указала на позднее уведомление ООО "Медцентр "Сервис-Сахалин" истцами о необходимости вносить арендную плату, просила отменить обжалуемое решение как незаконное.
Представитель истцов против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, ссылаясь на доводы письменного отзыва, приобщенного к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
Неявка в судебное заседание представителей третьих лиц с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания и непоступления от них каких-либо заявлений и ходатайств в связи с неявкой не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие третьих лиц применительно к статье 156 АПК РФ.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела апелляционным судом установлено, что собственниками помещений в здании по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 43 являются Ким Ен Хо (общей площадью 428,8 кв.м), ООО "Отделочник XXI" (общей площадью 940,8 кв.м), ООО "Изразец" (общей площадью 1138,4 кв.м) и банк (общей площадью 255,2 кв.м) (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 19.06.2012).
Согласно выпискам из ЕГРП от 29.03.2012 земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:07 03 002:0008 и 65:01:07 03 002:0009, расположенные по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул.Хабаровская, 43, площадью 461 кв.м каждый принадлежат на праве собственности ООО "Изразец" и ООО "Отделочник XXI" соответственно.
Впоследствии между ИП Ким Ен Хо и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилых помещений в здании, переход права собственности зарегистрирован 08.08.2018.
Считая, что с момента перехода права собственности - 08.08.2018 - к ООО "Медцентр "Сервис-Сахалин" перешли обязательства ИП Ким Ен Хо по договору аренды земельного участка от 01.08.2011, в соответствии с которым ИП Ким Ен Хо принял от ООО "Отделочник ХХI", ООО "Изразец" как от собственников земельного участка по передаточному акту части земельного участка площадью 65 кв. м каждый в целях эксплуатации части здания, истцами в адрес ответчика направлены соответствующие претензии.
Оставление претензий без удовлевторения послужило основанием для обращения истцов в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона с момента государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2019 N 170-ПЭК19.
Таким образом, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения в здании по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 43 от ИП Ким Ен Хо к ООО "Медцентр "Сервис-Сахалин" к последнему перешли также права и обязанности ИП Ким Ен Хо как арендатора по договору аренды земельного участка от 01.08.2011, заключенного с истцами.
Довод апеллянта о необоснованности указания суда на преюдициальное значение судебных актов по делу N А59-3034/2012 (в рамках которого ИП Ким Ен Хо обращался в суд с иском о признании земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703002:8 и 65:01:0703002:9 находящимися в общей долевой собственности собственников помещений в здании, расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 43, с размером доли истца в праве общей долевой собственности на каждый из земельных участков равной 145/1000, в удовлетворении которого было отказано), не имеет правового значения, поскольку вывод суда первой инстанции об отсутствии у ИП Ким Ен Хо на дату отчуждения в пользу ООО "Медцентр "Сервис-Сахалин" нежилых помещений в здании по вышеуказанному адресу права собственности на землю под зданием основан, в том числе, на доказательствах настоящего дела.
Также необходимо отметить, что в рамках арбитражного дела N А59-751/2012 ИП Ким Ен Хо обращался к ООО "Изразец" и ООО "Отделочник XXI" с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения, составляющего внесенную им по договору аренды от 01.08.2011 арендную плату. Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2013 в удовлетворении искового заявления отказано в связи с признанием судом обязанности предпринимателя по внесению арендной платы по названному договору по причине отсутствия оснований для вывода о незаключенности или недействительности договора.
В апелляционной жалобе ответчик, ссылаясь на пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указал, что в рассматриваемом споре подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.
Между тем согласно пункту 1 статьи 6 ГК РФ гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), применяется в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, в случае, если это не противоречит существу регулируемых отношений.
Поскольку спорные правоотношения полностью урегулированы нормами гражданского и земельного законодательства, имеющими прямое действие, нормы, регулирующие сходные правоотношения, вопреки доводам апеллянта, не подлежат применению.
По условиям пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Статьей 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
На основании статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
Согласно условиям договора от 01.08.2011 арендодатели (ООО "Изразец" и ООО "Отделочник XXI") сдают, а арендатор (ИП Ким Ен Хо) принимает в аренду часть земельного участка, соответствующую площади 65 кв. м (общая площадь 130 кв.м).
Пунктом 3.1 договора предусмотрен размер арендной платы - 14 000 рублей в месяц для каждого арендодателя, пунктом 3.2 - срок ее внесения - не позднее десятого числа каждого текущего месяца.
На основании изложенного судом первой инстанции верно установлено, что у ООО "Медцентр "Сервис-Сахалин" имеется обязанность по оплате по внесению арендной платы договору аренды от 01.08.2011, размер которой за период с 08.08.2018 по 31.10.2019 составил 206 838 рублей 71 копеек в пользу каждого арендодателя.
В этой связи, учитывая непредставление ответчиком доказательств внесения арендной платы, исковые требования ООО "Изразец" и ООО "Отделочник XXI" правомерно удовлетворены судом в заявленном размере.
Доводы апеллянта о необходимости определения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок не имеет нормативного обоснования, в связи с чем отклоняется судебной коллегией как необоснованный.
Кроме того, истцами предъявлено требование о взыскании договорной неустойки по 94 347 рублей 36 копеек за период с 18.08.2018 по 31.10.2019.
На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).
Пунктом 3.2 договора за просрочку платежей предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 0,2% от суммы платежей за каждый день просрочки
Как указано ранее, в материалах дела не имеется доказательств исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем требование о взыскании пени также верно удовлетворено судом первой инстанции в заявленном размере.
Ссылка подателя жалобы на длительное отсутствие у него сведений о необходимости внесения арендной платы не имеет правового значения для разрешения настоящего спора. Кроме того, доказательством осведомленности ответчика о наличии у него обязанности по внесению арендной платы до получения соответствующих требований от истцов является содержание судебного акта по делу N А59-7210/2018, в рамках которого ООО "Отделочник ХХI" обращалось с иском к ИП Ким Ен Хо о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.08.2011 за период с 01.06.2018 по 31.08.2018, и в связи с предоставлением предпринимателем сведений о том, что с 08.08.2018 он не является собственником помещений в здании по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 43 в связи с их продажей ООО "Медцентр "СервисСахалин", последнее определением суда от 08.04.2019 было привлечено к участию в указанном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 26.05.2020 по делу N А59-6760/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
Е.Н. Шалаганова
Судьи
С.Б. Култышев
С.М. Синицына


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка