Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2021 года №05АП-316/2021, А24-2361/2020

ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 февраля 2021 года Дело N А24-2361/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2021 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2021 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Городилова Алексея Михайловича, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае, апелляционные производства N 05АП-316/2021, N 05АП-338/2021 на решение от 11.12.2020 судьи Е.Ю. Лебедевой
по делу N А24-2361/2020 Арбитражного суда Камчатского края
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае
(ИНН 4101133149, ОГРН 1094101004865)
к публичному акционерному обществу Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк" (ИНН 2539013067, ОГРН 1022500001061)
о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (залог в силу закона) от 20.06.2019 N 41:01:0010117:11766-41/014/2019-2, зарегистрированное в отношении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:11766 общей площадью 1114 кв.м., расположенного по адресу: Камчатский край, г.Петропавловск-Камчатский, ул.Ватутина,
по встречному иску публичного акционерного общества Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк"
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае
третьи лица: Городилов Алексей Михайлович, закрытое акционерное общество "Торгово-промышленная компания "Форт-Россо", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю,
об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее Российской Федерации - земельный участок площадью 1114 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010117:11766, расположенный по адресу: Камчатский край, г.Петропавловск-Камчатский, ул.Ватутина,
при участии:
от А.М. Городилова: М.В. Тришкин, по доверенности от 19.11.2019, сроком действия на 5 лет, паспорт;
от ПАО СКБ "Примсоцбанк": В.С. Михайлюкова, по доверенности от 28.08.2018, сроком действия до 27.08.2021, паспорт;
УСТАНОВИЛ:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае (далее - ТУФАУГИ, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края к публичному акционерному обществу Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк" (далее - ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк", Банк) с исковым заявлением о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (залог в силу закона) от 20.06.2019 N 41:01:0010117:11766-41/014/2019-2, зарегистрированное в отношении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:11766 общей площадью 1114 кв.м., расположенного по адресу: Камчатский край, г.Петропавловск-Камчатский, ул.Ватутина.
Определением суда от 16.06.2020 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Городилов Алексей Михайлович (далее - Городилов А.М.), ЗАО ТПП "Форт-Россо", Управление Росреестра по Камчатскому краю.
Определением суда от 04.08.2020 к производству арбитражного суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" к ТУ Росимущества в Камчатском крае об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее Российской Федерации - земельный участок площадью 1114 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010117:11766, расположенный по адресу: Камчатский край, г.Петропавловск-Камчатский, ул.Ватутина.
Решением Арбитражного суда Камчатского края от 11.12.2020 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен, обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Российской Федерации, земельный участок площадью 1114 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010117:11766, расположенный по адресу: Камчатский край, г.Петропавловск-Камчатский, ул.Ватутина, начальная продажная стоимость имущества на открытых торгах определена равной 80% кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 072 000 рублей.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, А.М. Городилов и Управление Росимущества обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобами об отмене вынесенного решения суда.
А.М. Городилов в обоснование своей правовой позиции указывает, что правоотношения, которые имели место при рассмотрении Верховным судом РФ дела N А43-5100/2014, не являются схожими с настоящим делом, поскольку объект залога в деле N А43-5100/2014 не являлся собственностью публично-правового образования, а принадлежал физическому лицу. Настаивает на том, что норма пункта 1 статьи 353 ГК РФ, содержащая правило о сохранении залога в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения имущества или правопреемства, не может быть применена к спорным правоотношениям по делу, поскольку РФ не приобретала предмет залога в результате какой-либо сделки (возмездной или безвозмездной), равно как залогодатель (ЗАО ТПК "Форт-Россо") не отчуждал спорный земельный участок. Поясняет, что на момент совершения сделки купли-продажи от 06.03.2015 на спорном земельном участке (объекте залога) находилась недвижимость, принадлежащая третьему лицу - Городилову A.M. (сооружение асфальто-бетонная площадка).
Управление по тексту своей апелляционной жалобы указывает, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:1055, занятый сооружением асфальтобетонная площадка с кадастровым номером 41:01:0010117:8460 к ЗАО "ТПК "Форт-Россо" не перешло, земельный участок, на котором расположено указанное сооружение по настоящее время находится в собственности Российской Федерации и из ее владения не выбывал. Со ссылкой на пункт 1 статьи 63 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отмечает, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности не допускается. Считает необоснованными выводы суда первой инстанции о добросовестности ПАО СКБ "Примсоцбанк" как залогодержателя спорного имущества, поскольку доказательств того, что Банк при заключении договора залога действовал разумно и проявил требующуюся осмотрительность, не представлено.
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2021, 21.01.2021 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 10.02.2021.
Через канцелярию суда от ПАО СКБ "Примсоцбанк" поступил письменный отзыв на апелляционные жалобы, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Банк по тексту представленного отзыва на апелляционные жалобы выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а жалобы - не подлежащими удовлетворению.
В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель А.М. Городилова поддержал доводы своей апелляционной жалобы и жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае, решение суда первой инстанции просил отменить. Представитель ПАО СКБ "Примсоцбанк" на доводы апелляционных жалоб возражал, обжалуемое решение просил оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.
Из материалов дела апелляционным судом установлено следующее.
При рассмотрении дела N А51-19006/2016 судом установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2001 N 5 ЗАО "ТПК "Форт-Россо" являлось собственником нежилых зданий сварочного цеха и гаража, расположенных по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул.Ватутина, 1. Право собственности было зарегистрировано в ЕГРН.
Распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений по Камчатской области от 23.12.2003 N 147-р Дальневосточному межрегиональному отделению Российского фонда федерального имущества было поручено заключить с ЗАО "ТПК "Форт-Россо" договор купли-продажи земельного участка из категории земель поселений с кадастровым N 41:010117:0791, общей площадью 4 976 кв.м, расположенного по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Ватутина, 1.
04.02.2004 между Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" в лице Дальневосточного межрегионального отделения (продавец) и ЗАО "ТПК "Форт-Россо" (покупатель) заключен договор N 37 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 41:010117:0791, расположенного по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Ватутина, 1, площадью 4976 кв.м.
В настоящее время земельный участок, имевший кадастровый номер 41:010117:0791, имеет номер 41:01:010117:1055 и площадь 3726 кв.м, его местоположение установлено относительно ориентира - здания сварочного цеха, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Ватутина, 1.
Земельный участок с кадастровым номером 41:01:010117:1055 площадью 3726 кв.м и здание сварочного цеха общей площадью 2190,5 кв. м были отчуждены истцом в пользу ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" по соглашению об отступном от 27.11.2013.
06.03.2015 ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" (продавец) и ЗАО "ТПК "Форт-Россо" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества:
- здание сварочного цеха инв. N 3784 литер У, этажность 2, назначение: нежилое здание, площадь 2 190,5 кв.м, адрес (местоположение): г.Петропавловск-Камчатский, ул.Ватутина, 1, кадастровый (или условный) номер: 41:01:010512:04:03784-ОУ:000;
- земельный участок, занятый этим объектом, назначение - земли поселений, площадь 3 726 кв.м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание сварочного цеха, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Ватутина, 1, кадастровый номер объекта: 41:01:010117:1055. Согласованная сторонами стоимость имущества составила 30 156 542,37 рублей.
Пунктом 5.2 договора стороны предусмотрели, что до момента окончательного расчета имущество будет находиться в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате имущества, а так же неустойки и расходов продавца, связанных с взысканием задолженности по настоящему договору в судебном порядке, оценкой и реализацией недвижимого имущества.
Пунктом 5.4 договора предусмотрена неустойка за несвоевременность внесения платежей по договору в размере 0,1% от стоимости имущества. Порядок расчета по договору определен пунктом 3.2 с изменениями, внесенными дополнительным соглашением от 16.11.2015.
Имущество было передано покупателю по акту приема-передачи 06.03.2015.
При рассмотрении дела N А51-18564/2018 установлено, что право собственности ЗАО "ТПК "Форт-Россо" на здание и земельный участок зарегистрировано 25.03.2015, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права 41-АВ 232254, 41-АВ 232255, выданными Управлением Росреестра по Камчатскому краю.
На основании решения Петропавловск-Камчатского городского суда от 14.08.2018 по делу N 2-41/2018, остановленным без изменения в обжалуемой части апелляционным определением Камчатского краевого суда от 13.12.2018, произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 41:01:010117:1055, общей площадью 3726 кв.м, разрешенное использование: для эксплуатации гаража и сварочного цеха; категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Ватутина, 1, на три земельных участка, образуемых в результате раздела, в том числе спорный земельный участок, площадью 1114 кв.м.
В ходе рассмотрения дела N 2-41/2018 судом установлено, что на основании решения Арбитражного суда Камчатской области по делу N А24-361/2006 к ЗАО "ТПК "Форт-Россо" перешло право собственности на земельный участок 41:01:010117:1055 (предыдущий кадастровый номер 41:01:0117:0791) только с изъятием из него площади, необходимой для использования асфальтобетонной площадки общей площадью 1639 кв.м, инв. N 3784. Однако решение суда не было исполнено. Более того, ЗАО "ТРК "Форт-Россо" зарегистрировало право собственности на весь этот земельный участок в обход решения суда без изъятия площади, необходимой для использования расположенного на ней объекта недвижимого имущества.
Судом по делу N 2-41/2018 установлено, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:1055, занятый сооружением асфальтобетонная площадка с кадастровым номером 41601:0010117:8460, к ЗАО "ТПК "Форт-Россо" не перешло, и что земельный участок, на котором расположено указанное сооружение, продолжает находится в собственности Российской Федерации и из ее владения не выбывал, тогда как право собственности ЗАО "ТПК "Форт-Россо" на земельный участок, занятый указанным сооружением, лишь формально опосредовано реестровой записью в ЕГРН.
19.06.2019 в ЕГРН зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:11766, площадью 1114 +/- 12 кв.м, реестровый номер записи N 41:01:0010117:11766-41/014/2019-1.
20.06.2019 в ЕГРН в отношении спорного земельного участка внесена запись N 41:01:0010117:11766-41/014/2019-2 о наличии обременения объекта недвижимости - залог в силу закона в пользу ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк".
09.08.2019 в адрес ТУ Росимущества в Камчатском крае поступило заявление Городилова А.М. о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:11766, общей площадью 1114 кв.м для эксплуатации сооружения: асфальто-бетонная площадка (кадастровый номер 41:01:0010117:8460), принадлежащего А.М. Городилову на праве собственности.
20.12.2019 в адрес ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" направлялось письмо N 04-13/5309 с предложением о погашении обременения (ипотека в силу закона) в отношении спорного участка.
09.02.2020 в адрес Банка направлялось письмо с предложением дать согласие на отчуждение спорного участка в пользу А.М. Городилова с сохранением права залога (ипотеки).
Письмом от 10.03.2020 N 1467 Банк сообщил о своем отказе в предоставлении согласия на продажу спорного участка.
Полагая, что наличие обременения в пользу Банка препятствует Управлению распорядится спорным земельным участком путем его предоставления в собственность А.М. Городилову в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы как Управления, так и третьего лица, также ссылаясь на то, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением к Банку о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (залог в силу закона) в отношении спорного земельного участка.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзыва, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.
Основания прекращения залога предусмотрены статье 352 ГК РФ. Таким основанием в частности является прекращение обеспеченного залогом обязательства либо возмездное приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется, что следует из пункта 1 статьи 353 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя.
По смыслу статьи 10 и абзаца 2 пункта 2 статьи 335 ГК РФ недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.
В подтверждение своей добросовестности Банк указал, что на момент заключения с ЗАО "ТПК "Форт-Россо" договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2015 с условием о залоге передаваемого недвижимого имущества, в том числе земельного участка с кадастровым номером 41:01:010117:1055, он, как кредитор и залогодержатель, проанализировал положение ЗАО "ТПК "Форт-Россо", сомнений в платежеспособности указанного лица не возникло.
Из пункта 3.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2015 следует, что ЗАО "ТПК "Форт-Россо" (покупатель) в день подписания сторонами настоящего договора оплатил Банку (продавец) 8 000 000 рублей в счет стоимости недвижимого имущества.
Кроме того, решением Арбитражного суда Приморского края от 01.11.2016 по делу N А51-19006/2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017, суд отказал в удовлетворении исковых требований ЗАО "ТПК "Форт-Россо" к ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 06.03.2015, применении последствий недействительности сделки в части продажи земельного участка с кадастровым номером 41:01:010117:1055.
Управление же, в свою очередь, не принимало никаких мер к защите своего права собственности, в том числе, мер по аннулированию недействительных записей в ЕГРН о переходе права собственности к ЗАО "ТПК "Форт-Россо", внесению отметок в графе "Спор о праве", что сделало возможным государственную регистрацию перехода прав к третьим лицам. При должной степени заботливости и осмотрительности Управление имело способы и основания защиты своих прав относительно спорного земельного участка. В случае наличия соответствующих отметок в графе "Спор о праве", Банк мог бы являться недобросовестным залогодержателем.
Доводы Управления о подлежащей применению в данном случае судебной практике (в частности, по делу N А40-108936/2016), также подлежат отклонению, поскольку в указанном деле сделки купли-продажи были признаны судом недействительными в то время, как в рамках дела N А51-19006/2016 01.11.2016 суд отказал в удовлетворении исковых требований ЗАО "ТПК "Форт-Россо" к ПАО СКБ "Примсоцбанк" о признании недействительным договора купли-продажи от 06.03.2015.
При таких обстоятельствах, как верно указал суд первой инстанции, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2015 с условием о залоге имущества до момента окончательного расчета между сторонами по настоящему договору (пункт 5.2 договора), имел правомерные ожидания на приобретение прав единственного залогодержателя, обладающего приоритетом перед иными лицами.
Доводы апелляционных жалоб о том, что Банк при заключении договора залога действовал неразумно и не проявил требующуюся осмотрительность, отклоняются коллегией, поскольку сведений о неправомерном характере владения Банком или ЗАО "ТПК "Форт-Россо" спорным имуществом на момент заключения договора залога не имелось, заложенное имущество предметом спора на тот период не являлось, договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2015 не был признан недействительной сделкой.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Доказательств того, что Банк, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, мог установить возникновение спора в отношении земельного участка, являющегося предметом залога, апеллянтами не представлено, в связи с чем судом первой инстанции было обоснованно отказано в удовлетворении первоначальных исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы Управления со ссылкой на пункт 1 статьи 63 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о том, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности, не допускается, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и были обоснованно отклонены судом. В силу пункта 1 статьи 63 Закона об ипотеки ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона. Вместе с тем, по общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 07.06.2013 N 16513/11, при применении последствий недействительности сделки права залога также сохраняются за добросовестным залогодержателем. При указанных обстоятельствах, доводы Управления об обратном основаны на неверном толковании норм права.
Доводы апелляционной жалобы А.М. Городилова о том, что на момент совершения сделки купли-продажи от 06.03.2015 на спорном земельном участке (объекте залога) находилась недвижимость, принадлежащая третьему лицу - Городилову A.M. (сооружение асфальто-бетонная площадка), не свидетельствуют о недобросовестности Банка, на момент заключения спорного договора купли-продажи от 06.03.2015 Банк являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 41:01:010117:1055 согласно записям ЕГРП, право собственности ответчика не было оспорено в установленном законом порядке.
Приведенные апеллянтом в рамках настоящего дела возражения были исследованы при рассмотрении дела N А51-19006/2016.
Поскольку право собственности ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" на спорный участок на момент его отчуждения истцу было зарегистрировано в ЕГРН, то оно могло быть оспорено лишь по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством, оспаривание зарегистрированного права подразумевает оспаривание оснований его регистрации, которым в данном случае является соглашение об отступном от 27.11.2013, однако доказательств оспаривания указанного соглашения в судебном порядке не было представлено. Поскольку ЗАО "ТПК "Форт-Россо" ссылалось на отсутствие у Банка права на распоряжение земельным участком при заключении спорного договора, однако данное право Банка зарегистрировано в установленном законом порядке и сведений о его оспаривании, как и оспаривании основания его государственной регистрации в материалах дела N А51-19006/2016 не имелось, суд отказал в удовлетворении исковых требований акционерного общества.
Рассмотрев встречные исковые требования Банка к Управлению об обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости их удовлетворения, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (часть 1 статьи 348 ГК РФ). Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (часть 1 статьи 349 ГК РФ).
Ненадлежащее исполнение обязательств ЗАО "ТПК "Форт-Россо" перед ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" подтверждается включением задолженности Банка в реестр требований кредиторов ЗАО "ТПК "Форт-Россо" в рамках процедуры банкротства. По состоянию на 27.07.2020, по данным Банка, размер задолженности ЗАО "ТПК "Форт-Россо" составляет 15 655 493 рублей.
Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим части 2 статьи 350.1 ГК РФ.
Пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеки установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
На основании пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом.
В соответствии с частью 2 статьи 54 Закона об ипотеки принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в ЕГРН заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Как следует из материалов дела, пунктом 5.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2015, заключенного между ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" (продавец) и ЗАО "ТПК "Форт-Россо" (покупатель), стороны договорились, что до момента окончательного расчета между сторонами по настоящему договору недвижимое имущество (земельный участок с кадастровым номером 41:01:010117:1055) будет находится в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате имущества, а также неустойки и расходов продавца, связанных с взысканием задолженности по настоящему договору в судебном порядке, оценкой и реализацией недвижимого имущества.
На основании установленных выше обстоятельств, в силу положений статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации суд правомерно признал, что ипотека в отношении указанного земельного участка у Банка сохраняется с учетом его раздела на три земельных участка по решению суда общей юрисдикции, в том числе в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:1176, площадью 1114 кв.м..
Согласно справке ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" от 20.10.2020 задолженность ЗАО "ТПК "Форт-Россо" перед Банком, с учетом оплаченных сумм по договору купли-продажи от 06.03.2015, составляет 15 655 493 рублей. Доказательств погашения указанной задолженности в материалах дела не имеется, лицами, участвующими в деле, не представлено.
Поскольку возражений против определения продажной цены заложенного имущества в ходе рассмотрения дела сторонами не было заявлено, Управление возражало против проведения судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости спорного земельного участка, суд обоснованно счел возможным определить начальную продажную цену имущества на публичных торгах, равную 80% кадастровой стоимости земельного участка, что составило 1 072 000 рублей.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 11.12.2020 по делу N А24-2361/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А. Глебов
Судьи
С.М. Синицына
Е.Н. Шалаганова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка