Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09 марта 2021 года №05АП-248/2021, А51-5619/2020

ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 9 марта 2021 года Дело N А51-5619/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2021 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 марта 2021 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-248/2021
на решение от 07.12.2020 судьи Е.А. Грызыхиной
по делу N А51-5619/2020 Арбитражного суда Приморского края
по иску индивидуального предпринимателя Гелоян Севдина Захаровича (ИНН 253704215020, ОГРН 304253704200022)
к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602),
об урегулировании разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора N 340-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектом малого и среднего предпринимательства) нежилого помещения площадью 93, 8 кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер: 25:28:000000:39852, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Колесника, д. 9, пом. I, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции: "Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 2 756 330 руб. 00 коп. (без учета НДС)",
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости",
при участии: от истца представитель Дуденкова М.В. по доверенности от 24.03.2020 сроком действия на 5 лет, диплом о высшем юридическом образовании от 02.05.2006, паспорт;
от ответчика: представитель Понитаев В.И. по доверенности от 25.12.2020 сроком действия до 31.12.2021, диплом о высшем юридическом образовании от 11.07.2018, паспорт
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Гелоян Севдин Захарович (далее - истец, ИП Гелоян, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - ответчик, УМС, управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 340-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектом малого и среднего предпринимательства) нежилого помещения площадью 93, 8 кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер: 25:28:000000:39852, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул. Колесника, д.9. пом.1 (далее - спорное помещение), изложив пункте 3.1. договора в следующей редакции: "Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 2 756 330 руб. 00 коп. (без учета НДС)" (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2020 исковые требования удовлетворены, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора N 340-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектом малого и среднего предпринимательства) нежилого помещения площадью 93, 8 кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер: 25:28:000000:39852, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Колесника, д. 9, пом. I, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции: "Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 2 756 330 руб. 00 коп. (два миллиона семьсот пятьдесят шесть тысяч триста тридцать рублей) (без учета НДС)".
Не согласившись с вынесенным судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2020 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что истцом не приведено доказательств, подтверждающих недостоверность отчета ООО "Аналитик-Центр" от 02.12.2019 N 6053/19 об оценке рыночной стоимости спорного помещения. Рыночная стоимость спорного помещения в заключении от 07.08.2020 N 016-С/2019 судебной экспертизы, определялась по состоянию на 11.02.2019 (дата подачи заявления в УМС). Эксперт применил сравнительный подход оценки, приводя аналоги помещений, которые не являлись таковыми, поскольку не соответствуют по техническим характеристикам, расположению, целевому использованию оцениваемому объекту. Эксперт не дал пояснений о применении им корректирующего коэффициента для офисно-торговых объектов, в то время как спорное помещение по своему назначению является только торговым. Эксперт, предложенный истцом, не заинтересован в объективной оценке стоимости спорного объекта.
В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе. Представитель истца на доводы жалобы возразил.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, муниципальному образованию город Владивосток на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 93, 8 кв.м., расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Колесника, д. 9, в связи с чем, в ЕГРН внесена запись регистрации N 25-25-01/156/2011- 221 от 26.09.2011.
Между Гелоян С.З. (арендатором) и управлением (арендодателем) заключен договор аренды от 27.11.2018 N 04-17973-001-Н-АР-8815-00 нежилого помещения общей площадью 93, 8 кв.м., расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Колесника, 9, в целях использования: "офис, торговое, склад, оказание социально-бытовых услуг, сроком действия с 18.10.2018 по 17.10.2023.
Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.
Ранее спорное помещение находилось в аренде у ИП Гелоян на основании договора аренды от 18.10.2013 N 04-00722-001-Н-АР-6968-00.
Думой города Владивостока 27.02.2020 принято решение N 356 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества", цена выкупаемого имущества по договору купли-продажи N 340-ППВ установлена в размере 5 344 166 рублей 67 копеек.
Уведомлением от 06.03.2020 N 1-20/617 МКУ "АПМЗН" предложило предпринимателю заключить договор купли-продажи, приложив к уведомлению проект договора 340-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектом малого и среднего предпринимательства).
Пунктом 3.1 проекта договора N 340-ППВ установлено, что согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению УМС от 05.03.2020 N 492/28 "О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества", цена продажи арендуемого имущества составляет 5 344 166 рублей 67 копеек (без учета НДС).
Не согласившись с предложенной выкупной ценой, предприниматель 10.03.2020 обратился в ООО "Индустрия-Сервис", которым по заказу предпринимателя составлен Отчет N 3612 от 19.03.2020 "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки в составе: нежилого помещения площадью 93, 8 кв.м, расположенного в подвале жилого 3-х этажного дома по адресу: г. Владивосток, ул. Колесника, д.9, пом. I", для цели заключения договора купли-продажи по состоянию на 11.02.2019, которым рыночная стоимость по состоянию на 11.02.2019 составляет 4 204 000 (четыре миллиона двести четыре тысячи) рублей.
Письмом от 23.03.2020 предприниматель представил в МКУ "АПМЗН" подписанный проект договора N 340 - ППВ с протоколом разногласий. В протоколе разногласий ИП Гелоян выразил свое несогласие с пунктом 3.1 договора купли-продажи, касающегося цены объекта недвижимости, и предлагает свою редакцию договора с иной ценой, нежели указана в первоначальном проекте договора, предложил изложить пункт 3.1. договора в следующей редакции: "Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 3 503 333, 33 (три миллиона пятьсот три тысячи тридцать три рубля 33 копейки) (без учета НДС)".
Письмом N 20/801 от 25.03.2020 МКУ "АПМЗН" отклонило протокол разногласий к проекту договора N 340-ППВ, указав, что у МКУ "АПМЗН" отсутствуют полномочия самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений.
Несогласие с предложенной редакцией договора купли-продажи послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Судом первой инстанции по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза, порученная эксперту общества с ограниченной ответственностью "Независимая экспертиза и оценка собственности "Гарант-Эксперт" Сорокожердевой Елене Викторовне.
На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: "Определить рыночную стоимость нежилого помещения площадью 93, 8 кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:000000:39852, адрес: Приморский край, г.Владивосток, ул.Колесника, д. 9, по состоянию на 11.02.2019 с учетом и без учета НДС".
По результатам произведённой экспертизы, заключение эксперта было передано экспертом в суд, рыночная стоимость спорного объекта оценена в размере 2 756 330 рублей.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования истца обоснованными и удовлетворил их.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статей 445, 446 ГК РФ.
Наличие у истца права требовать заключения с ним договора купли-продажи как субъекта малого предпринимательства в силу Закона N 159-ФЗ, не оспаривается управлением, спор сводится к определению цены выкупаемого имущества.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В свою очередь, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).
Судом первой инстанции учтены требования статьи 13 Закона N 135-ФЗ, согласно которых в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
При подготовке проекта договора купли-продажи УМС руководствовалось отчетом об оценке ООО "Аналитик Центр", согласно которому рыночная стоимость помещения составляет 5 344 166 рублей 67 копеек (без учета НДС).
В свою очередь, истец обратился к иному независимому оценщику - ООО "Индустрия-Сервис", которым подготовлен отчет N 3612 от 19.03.2020, согласно которому величина рыночной стоимости спорного помещении составила 4 204 000 рублей.
В связи с наличием существенных отличий в выкупной цене имущества по спорному договору, судом первой инстанции правомерно назначена судебная экспертиза по ходатайству истца.
Согласно экспертному заключению судебной экспертизы, эксперт пришёл к выводу, что величина рыночной стоимости объекта исследования по состоянию на 11.02.2019 составляет с учётом НДС - 3 307 595 рублей, без учёта НДС - 2 756 330 рублей.
В экспертном заключении, экспертом произведён расчёт удельного веса как сравнительного, так и доходного подходов по объекту оценки, на основе которых формируется рыночная стоимость объекта.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Возражения ответчика в отношении выбранного судом эксперта, не могут служить основанием к отмене обжалуемого судебного акта, поскольку исходя из положений статьи 82 АПК РФ прерогатива в решении круга и содержания вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, а также выбора экспертного учреждения из числа предложенных сторонами принадлежит арбитражному суду, рассматривающему дело.
При этом АПК РФ предусматривает иные процессуальные возможности оценки эксперта и экспертизы, а именно право стороны заявить эксперту отвод (статья 23 АПК РФ) либо при наличии предусмотренных в статье 87 АПК РФ оснований ходатайствовать о проведении повторной экспертизы, проведение которой может быть поручено другому эксперту, данное право при рассмотрении дела УМС не реализовало, доказательств повлиявшей на выводы эксперта заинтересованности в разрешении спора в пользу истца, не представлено.
Таким образом, доводы апеллянта о нарушении норм процессуального права при назначении судебной экспертизы отклоняются.
В судебном заседании суда первой инстанции эксперт Сорокожердева Е.В. ответила на вопросы ответчика по существу составленного экспертного заключения. Также экспертом представлены письменные пояснения на поставленные ответчиком вопросы, ознакомившись с которыми, суд первой инстанции не усмотрел противоречий в выводах эксперта, у судебной коллегии сомнений в обоснованности таковых также не имеется.
Доводы апеллянта об избрании экспертом некорректных объектов-аналогов, применении неверного корректирующего коэффициента, аналогичны вопросам, поставленным эксперту в суде первой инстанции и опровергнутым экспертом, оснований для непринятия пояснений эксперта у апелляционной коллегии не имеется.
Таким образом, является верным вывод суда о том, что относимых и допустимых доказательств недостоверности или недостаточности информации в порядке статьи 65 АПК РФ, использованной экспертом при оценке согласно отчету, равно как и доказательств недостоверности величины рыночной стоимости спорных объектов, указанной в отчете об оценке, изготовленном экспертом Сорокожердевой Е.В., УМС в материалы дела не представлено.
Позиция ответчика о достоверности примененных подходов и сравнимых объектов аналогов в отчете, положенным в основу предложения о выкупе имущества со стороны ответчика, оценивается коллегией критически. Так, в представленном отчете ООО "Аналитик Центр" 6053/19 не используется доходный метод исследования (в отличие от судебной экспертизы, при объективном повышении итоговой стоимости объекта именно за счет применения данного подхода), избранные объекты аналоги, находящиеся на первом, третьих этажах зданий, имеют существенное отличие от объекта оценки, находящегося в подвале, что не в полной мере может быть нивелировано применением корректировки на этажность (при использовании в отчете судебной экспертизы аналогов с цокольными этажами), значительный разброс и удаленность объектов аналогов. Данное обстоятельство по существу подтверждает указание отчета судебной экспертизы об объективных затруднениях выбора объектов аналогов непосредственно в ближайшем районе к объекту оценки, при избрании в отчете оправданного подхода ближайшей районной компактности расположения аналогов в рамках двух примененных подходов.
При таких обстоятельствах у апелляционной коллегия отсутствуют основания для непринятия для определения рыночной стоимости спорного объекта результатов оценки, полученных в рамках судебной экспертизы.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2020 по делу N А51-5619/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б. Култышев
Судьи
Д.А. Глебов
С.М. Синицына


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка