Дата принятия: 26 июня 2021г.
Номер документа: 05АП-2441/2021, А51-32623/2016
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2021 года Дело N А51-32623/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2021 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 июня 2021 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Е.Н. Шалагановой,
судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новая волна Синема",
апелляционное производство N 05АП-2441/2021
на решение от 01.03.2021
судьи Кобко Е.В.
по делу N А51-32623/2016 Арбитражного суда Приморского края
по исковому заявлению Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)
к обществу с ограниченной ответственностью "Новая волна Синема" (ИНН 2540068800, ОГРН 1032501277742),
третьи лица: Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Сладкий дом", общество с ограниченной ответственностью "С-Фуд", общество с ограниченной ответственностью "Любимый дом", общество с ограниченной ответственностью "Моя кухня", индивидуальный предприниматель Тимошок Максим Анатольевич, индивидуальный предприниматель Симонян Юлия Ванушевна, общество с ограниченной ответственностью "Ломбард Центральный", общество с ограниченной ответственностью "Приморское бюро судебных экспертиз", общество с ограниченной ответственностью "Кинопрокат", общество с ограниченной ответственностью "Транспортная компания Нимба", общество с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс", общество с ограниченной ответственностью "Тагрис"
о расторжении договора аренды недвижимого имущества, выселении,
при участии:
от истца: представитель Клеменчук М.С. по доверенности от 25.12.2020 сроком действия до 31.12.2021, служебное удостоверение; представитель Михалева И.С. по доверенности от 25.12.2020 сроком действия до 31.12.2021, служебное удостоверение;
от ответчика: представитель Булынденко И.О. по доверенности от 01.10.2020 сроком действия на 1 год, диплом о высшем юридическом образовании от 16.07.2019, паспорт; представитель Хлынова Е.С. по доверенности от 22.06.2021 сроком действия на 1 год, паспорт;
от Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: представитель Щедривый К.А. по доверенности от 29.07.2020 сроком действия на 1 год, паспорт;
УСТАНОВИЛ:
Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Новая Волна Синема" (далее - ООО "Новая Волна Синема") о расторжении договора аренды от 14.12.1999 N б/н (01-04825-004-Н-АР-1984-00) нежилых помещений общей площадью 1 079, 2 кв.м., расположенных по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 111, 1-й этаж, 2-й этаж, подвал, и возложении на ООО "Новая Волна Синема" обязанности освободить нежилые помещения, общей площадью 1 079,2 кв.м. (в редакции уточнений от 05.11.2020, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Определениями от 30.12.2016, 16.03.2017, 28.05.2018, 12.07.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - ИРСН и КДС ПК), индивидуальный предприниматель Тимошок М.А., общество с ограниченной ответственностью "Сладкий дом", общество с ограниченной ответственностью "Ломбард Центральный", индивидуальный предприниматель Симонян Юлия Ванушевна, общество с ограниченной ответственностью "СФуд", общество с ограниченной ответственностью "Любимый дом", общество с ограниченной ответственностью "Моя кухня", общество с ограниченной ответственностью "Кинопрокат", общество с ограниченной ответственностью "Нимва", ООО "Стандарт плюс", общество с ограниченной ответственностью "Тагрис".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.03.2021 расторгнут договор аренды от 14.12.1999 N б/н (01-04825-004-НАР-1984-00) нежилых помещений общей площадью 1079, 2 кв.м., расположенных по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 111, 1-й этаж, 2-й этаж, подвал, заключенный между УМС г. Владивостока и ООО "Новая Волна Синема", на ООО "Новая Волна Синема" возложена обязанность освободить нежилые помещения по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 111, расположенные: - на первом этаже - помещение N 2 (47,9 кв.м.), N 6 (19,4 кв.м), N 9 (218,2 кв.м.), N 10 (6,7 кв.м.), N 20 (10,8 кв.м.), N 21 (4,1 кв.м.), N 22 (6,3 кв.м.), N 23 (1,4 кв.м.), N 24 (1,4 кв.м.), N 25 (14,6 кв.м.), N 26 (14 кв.м.), N 27 (12,1 кв.м.), N 28 (4,9 кв.м.), N 29 (9,6 кв.м.), N 30 (5,6 кв.м.), согласно данным плана помещений 1 этажа, предоставленного в заключении МКУ "Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока" от 29.09.2020. - на втором этаже - помещение N 6 (2,1 кв.м.), N 7 (35,3 кв.м), N 21 (76,9 кв.м.), согласно данным плана помещений 2 этажа, предоставленного в заключении МКУ "Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока" от 29.09.2020. - на антресоли - помещение N 1 (63,1 кв.м.), N 2 (476,1 кв.м), N 3 (11,2), N 4 (10,9 кв.м.), N 5 (31,4 кв.м.), N 6 (15,2 кв.м.), N 7 (15,2 кв.м.), N 8, N 9, N 10, N 11 (4,9 кв.м.), N 12 (8,3 кв.м.), N 13 (25,2 кв.м.), N 14 (2,3 кв.м.), N 15(7,5 кв.м.), согласно данным технического плана помещения, предоставленного кадастровым инженером ООО "Дальгеосервис" 14.10.2015. - на цокольном этаже - помещение N 1 (161,9 кв.м.), N 2 (8,4 кв.м), N 3 (6,4 кв.м.), N 4 (28,3 кв.м.), N 5 (25,7 кв.м.), N 6 (25,5 кв.м.), N 7 (25,7 кв.м.), N 8 (24,9 кв.м.), N 9 (5,9 кв.м.), N 10 (242,1 кв.м.), N 11 (4,2 кв.м.), согласно данным технического плана помещения, предоставленного кадастровым инженером ООО "Дальгеосервис" 14.10.2015; - в подвале - помещения N 2 (6,5 кв.м.), N 3 (2 кв.м.), N 4 (16 кв.м.) согласно данным технического плана помещения, предоставленного кадастровым инженером ООО "Дальгеосервис" 14.10.2015.
Не согласившись с решением суда, ООО "Новая Волна Синема" обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить. В обоснование своей позиции апеллянт утверждает об отсутствии в деле доказательств проведения реконструкции именно ООО "Новая Волна Синема", считая, что договор строительного подряда от 03.09.2012 N 030912 таковым не является. При этом со ссылками на имеющиеся в деле договор N ИП-62/2003 от 21.03.2003 на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности, акт УМС г. Владивостока от 17.09.2004 инвентаризации заключенных УМС г. Владивостока в 2003 году договоров на реализацию инвестиционных проектов по комплексной реконструкции объектов муниципальной собственности, технические паспорта от 2007 и от 2012 годов указывает, что реконструкцию могло осуществить занимавшее спорные помещения ООО "Доберман-2002".
Считает, что обстоятельства, положенные в основу обжалуемого решения, а именно: данные технического паспорта за 2007 год и заключение кадастрового инженера вместе с последующими актами осмотра и экспертизами не учитывают данные технической документации спорного объекта за 2012 год, зафиксировавшие изменение спорного объекта, а также указывающие на то, что эти изменения возникли до 2007 года. Обращает внимание, что имеющиеся в материалах дела строительно-техническая и дополнительная строительно-техническая экспертизы не устанавливают конкретную дату или период проведения работ по реконструкции, констатируя лишь наличие результата и определяя, какие изменения являются реконструкцией, а какие - перепланировкой и переустройством.
Отмечает несогласованность данных, изложенных в судебном решении, с данными технического паспорта объекта.
Ссылается на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования настоящего спора, указывая, что в период, предшествующий подаче искового заявления, ответчиком не было получено письменного предупреждения о необходимости устранить допущенные нарушения, изложенные в пункте 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в связи с чем он был лишен такой возможности. Полагает необоснованным применение судом на основании части 2 статьи 69 АПК РФ результатов осмотра, установленных по делам NN А51-16887/2016 и N А51-10569/2016, поскольку УМС г. Владивостока не являлось участником данных дел.
Кроме того, ссылается на различную нумерацию помещений в договоре аренды от 14.12.1999 и в техническом плане помещений, подготовленном 14.10.2015 по заказу УМС г. Владивостока кадастровым инженером ООО "Дальгеосервис".
Полагает решение суда неисполнимым, поскольку оно возлагает на арендатора обязанность по возврату помещений, которые не передавались ему по договору аренды, в частности, помещений в подвале и на антресоли.
Ссылаясь на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", обращает внимание суда на то, что, поскольку в настоящий момент указанные в обжалуемом решении третьи лица не осуществляют деятельность в пределах здания Кинотеатра "Москва", оснований для удовлетворения иска УМС г. Владивостока не имелось.
В заседании апелляционного суда представители апеллянта поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме, решение суда первой инстанции просили отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представители истца и ИРСН и КДС ПК против доводов апелляционной жалобы возражали, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Неявка в судебное заседание представителей иных участников процесса с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания и непоступления от них каких-либо заявлений и ходатайств в связи с неявкой не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу применительно к статье 156 АПК РФ.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнений и пояснений к ней и отзывов на нее, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела апелляционным судом установлено, что в соответствии с договором аренды недвижимого имущества от 14.12.1999 без номера и на основании акта приема-передачи от 15.12.1999 муниципальное унитарное предприятие "Кинотеатр "Москва" (далее - МУП "Кинотеатр "Москва") передало в аренду ООО "Новая Волна Синема" нежилые помещения общей площадью 1 079, 2 кв., расположенные по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 111 на первом, втором и цокольном этажах кинотеатра "Москва" в целях организации и обеспечения деятельности киноконцертного и развлекательного комплекса (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 1.2 договора арендуемые помещения находятся в муниципальной собственности г. Владивостока и принадлежат МУП "Кинотеатр "Москва" на праве хозяйственного ведения.
Сведения о правах ООО "Новая Волна Синема" 19.05.2011 внесены в публичный реестр: вид права - аренда, объект права - нежилые помещения общей площадью 1 079, 20 кв. м, в том числе на первом этаже (N 7-10, 17-29) площадью 403,1 кв.м, на втором этаже (N 16, 18, 20) площадью 118,2 кв. м и в подвале (N 1-11, 13) площадью 557,9 кв. м в здании кинотеатр "Москва" (запись N НА30668-054).
В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды договор заключен на срок с 14.12.1999 по 13.12.2049.
В силу пункта 2.2 договора арендатор обязан принять арендуемое имущество по акту приема-передачи и использовать его в соответствии с назначением имущества (2.2.1), поддерживать арендуемый объект в исправном состоянии, нести расходы по его содержанию, проводить за свой счет его необходимый текущий ремонт (2.2.2), соблюдать в арендуемых помещениях (строениях) требования СЭС, Госпожарнадзора и иных отраслевых правил и норм, установленных для предприятий, учреждений и организаций данного вида деятельности, нести ответственность в случаях их нарушений (2.2.4), по истечении срока договора, а также при его досрочном прекращении передать арендодателю арендуемый объект по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (2.2.5).
Согласно пункту 2.3 договора арендатор вправе без согласия арендодателя и собственника имущества сдавать арендуемый объект либо его часть в субаренду, в безвозмездное пользование, сдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал (паевой фонд) юридических лиц, передавать права арендатора третьим лицам (2.3.1), вправе производить перепланировку, перестройку (переделку) и иные улучшения (благоустройства) арендуемого объекта (его части) без согласования с арендодателем и собственником объекта (2.3.2).
Дополнительным соглашением от 27.02.2001 арендодатель по договору изменен на УМС г. Владивостока.
Письмом от 20.03.2003 N 12/2-2-955 УМС г. Владивостока уведомило арендатора о присвоении договору аренды нового номера 01- 04825-004-Н-АР-1984-00.
14.10.2015 по заказу УМС г. Владивостока кадастровым инженером ООО "Дальгеосервис" подготовлен технический план помещения с кадастровым номером 25:28:020004:2647 - нежилые помещения в здании (лит. А, А1, А2) площадью 3 317, 70 кв. м, этажность цокольный, подвальный, антресоль, 1, 2, межэтажное помещение под зрительным залом номера на поэтажном плане 1, 84 (III), 37-67 (VI), 1-11, 1-2 (I), 4-6 (I), 11-16 (I), 7-10 (III), 17-30 (III), 3, 1-3 (I), 5-15 (I), 19 (I), 16 (III), 18 (III), 20 (III), 21 (III), 17, 1, 2, 1-8 (V), расположенные по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 111 (помещения в здание кинотеатра "Москва"), подвал, цокольный этаж, антресоль, 1, 2).
Согласно заключению кадастрового инженера помещение является переустроенным и перепланированным с затрагиванием несущих конструкций здания, в результате переустройства и перепланировки помещения площадь составила 3 712, 3 кв. м.
По факту выявления переустройства/перепланировки помещений в здании кинотеатра "Москва" ИРСН и КДС ПК проведены проверочные мероприятия, по результатам которых установлено проведение ООО "Новая Волна Синема" реконструкции здания с нарушением порядка, предусмотренного градостроительным законодательством.
Обществу выданы предписания от 11.03.2016 N 01/55/16, от 27.04.2016 N 01/119/16 с требованием устранить нарушения градостроительного законодательства, а именно: представить проектную документацию, положительное заключение экспертизы проектной документации, а также не допускать эксплуатацию объекта "Реконструкция здания по адресу проспект Океанский, 111 в г. Владивостоке" в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не исполненные в срок до 20.04.2016 и до 27.06.2016 соответственно.
Кроме того, в результате проведенных проверок использования муниципального имущества (акты от 04.07.2016 N 227/2, от 29.11.2016 N 411/2, от 14.01.2021 N 2) установлено, что часть арендуемых помещений передана ООО "Новая Волна Синема" третьим лицам - ООО "Любимый дом", ООО "Моя кухня", ООО "Ломбард центральный", ООО "С-Фуд", ИП Геворгян Г.М. для организации в них розничной торговли, оказания услуг ломбарда, организации общественного питания (кафе), что не соответствует целевому использованию помещений арендатором.
В связи с выявлением данных обстоятельств, считая, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора, арендодатель письмом от 21.11.2016 N 28/6-7394 (т. 1 л.д. 70-73) направил в адрес общества проект соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 14.12.1999 б/н (01-04825-004-Н-АР-1984-00) (т 1 л.д. 74).
Указанное письмо получено ООО "Новая Волна Синема" 02.12.2016 (т. 1 л.д. 75), однако до настоящего времени им не подписано, арендуемое имущество арендодателю не возвращено.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения УМС г. Владивостока в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом того обстоятельства, что ООО "Новая Волна Синема" пользуется арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора и назначения имущества, что в соответствии с пунктом 1 части первой статьи 619 ГК РФ является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем применены нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК РФ об обязательствах.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет арендатором условий договора, кт право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, учитывая, что в обоснование рассматриваемых исковых требований УМС г. Владивостока ссылается на допущенные ООО "Новая Волна Синема" нарушения договора аренды, в рамках настоящего дела подлежат доказыванию сам факт таких нарушений, их существенный характер, а также соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 ГК РФ).
Материалами дела подтвержден факт направления истцом в адрес ответчика подписанного со своей стороны проекта соглашения о расторжении договора, где со ссылкой на статью 619 ГК РФ выражена его воля на прекращение договорных отношений в связи с использованием ООО "Новая Волна Синема" спорного имущества с нарушением условий договора, ввиду чего доводы апеллянта о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора подлежат отклонению.
В результате оценки доводов истца о существенности допущенных арендатором нарушений условий договора суд первой инстанции пришел к следующему.
Статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусмотрена обязанность получения разрешения на осуществление реконструкции объекта капитального строительства и согласование ее со всеми правообладателями объекта.
В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" или Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 2 названой статьи).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (часть 10 статьи 55 ГрК РФ).
Таким образом, реализуя предоставленное пунктом 2.3 договора право на проведение перепланировки, перестройки (переделки) и иных улучшений (благоустройства) арендуемого объекта (его части) без согласования с арендодателем и собственником объекта ООО "Новая Волна Синема" в любом случае обязано было действовать в соответствии с приведенными положениями ГрК РФ.
При этом пункт 2.2 прямо закрепляет обязанность арендатора соблюдать отраслевые нормы и правила при его эксплуатации арендуемого имущества.
Между тем вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Приморского края от 21.09.2016 по делу N А51-16887/2016, от 12.07.2016 по делу N А51-10569/2016, которыми ООО "Новая Волна Синема" привлекалось к административной ответственности, предусмотренной частью 6 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, установлено, что ООО "Новая Волна Синема" в соответствии с пунктом 2.3 договора аренды провело следующие строительные (ремонтные) работы в арендованных помещениях:
- в подвальном этаже на отм. -6, 250 произведены следующие изменения: для организации входа в подвальный этаж демонтировано 4,94 метра несущей наружной стены, в месте демонтажа несущих стен возведены колонны, вместе с тем для организации входа в подвал снаружи произведены работы по отрыву котлована, устройству фундаментов, наружных стен, устройству колонн, кровли, общая площадь образовавшегося в результате данных работ помещения составляет 187,6 кв. м;
- на антресоли на отм. -3, 050 произведены следующие изменения: организован вход снаружи путем демонтажа 4,94 метра несущей наружной стены, в месте демонтажа несущих стен установлены колонны, для организации входа на антресоль снаружи произведены работы по отрыву котлована, устройству фундаментов, наружных стен, устройству колонн, кровли, общая площадь образовавшегося в результате данных работ помещения составляет 82,1 кв. м;
- увеличена площадь перекрытия антресоли на 199, 65 кв. м;
- с отм. -6, 250 на антресоль отм. -3,050 смонтирован эскалатор, для организации эскалатора выполнены следующие работы: монтаж фундамента под эскалатор, усиления перекрытия, на которое опирается эскалатор; согласно техническому паспорту на нежилые помещения по адресу: Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, 111, от 17.12.2007 материал перекрытий - железобетонные плиты. Перекрытия антресоли частично опираются на металлические балки, перекрытия монолитные по профнастилу.
Обществом проведены работы по изменению параметров здания, а именно площади, объема, внесены изменения в существующие конструкции здания, что в соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ относится к реконструкции здания.
При этом предусмотренная градостроительным законодательством документация в отношении реконструированного здания, в том числе проектная документация, положительное заключение экспертизы проектной документации, разрешение на реконструкцию объекта и разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, у ООО "Новая Волна Синема" отсутствуют.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, утверждение подателя жалобы о недоказанности факта проведения именно им спорной реконструкции подлежит отклонению как необоснованное, а ссылки на данные технической документации за 2012 год, зафиксировавшие изменения спорного объекта как возникшие до 2007 года - кА не имеющие правового значения.
Коллегия также не принимает как несостоятельный довод ООО "Новая Волна Синема" о том, что решения Арбитражного суда Приморского края от 21.09.2016 по делу N А51-16887/2016 и от 12.07.2016 по делу N А51-10569/2016 не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора ввиду того, что УМС г. Владивостока не участвовало в их рассмотрении.
Так, ИРСН и КДС Приморского края и ООО "Новая волна Синема" являлись сторонами дел NN А51-16887/2016, А51-10569/2016, ввиду чего для них решение по указанным делам обладает свойством преюдициальности.
При этом ИРСН и КДС Приморского края отметило, что при рассмотрении указанных дел ООО "Новая волна Синема" не приводило довод о непричастности к спорной реконструкции, а лишь доказывало, что выполненные работы в нежилых помещениях подвального и цокольного этажа спорного объекта являются по сути капитальным ремонтом, выполнены в соответствии с требованиями действующих градостроительных норм и не угрожают безопасности нахождения людей.
Само по себе отсутствие у апеллянта в период рассмотрения дел NN А51-16887/2016, А51-10569/2016 сведений о заключенном между УМС г. Владивостока и ООО "Доберман-2002" договора N ИП-62/2003 от 21.03.2003 на реализацию инвестиционного проекта не исключало для него возможности приводить довод о непричастности к реконструкции при рассмотрении названных дел и обращаться к суду за содействием в получении соответствующих доказательств в порядке статьи 66 АПК РФ.
Следовательно, при рассмотрении настоящего дела не подлежит повторному доказыванию обстоятельство проведения реконструкции именно ООО "Новая Волна Синема".
При этом лица, не участвовавшие в рассмотрении дел NN А51-16887/2016, А51-10569/2016, в том числе и УМС г. Владивостока, имеют право в ходе рассмотрения настоящего дела опровергать обстоятельства, установленные судебными актами по названным делам. Между тем надлежащих доказательств, определенно опровергающих такие обстоятельства, в материалы настоящего дела не представлено.
При рассмотрении настоящего дела проведены строительно-техническая экспертиза и дополнительная строительно-техническая экспертизы (заключение ООО "Приморское бюро судебных экспертиз" от 17.01.2018 N 78/С-17 (т.3, л.д. 153-173), заключение ООО "Консалтинговая компания "Арктур эксперт" от 02.03.2020 N 086-С/2018 (т.10, л.д. 5-196)) в целях определения объема произведенных в арендуемых обществом помещениях работ и их влияния на конструкции здания и его параметры относительно первоначально учтенных.
Эксперты, установив соответствие выполненных работ обязательным требованиям к параметрам постройки, требованиям строительных норм и правил, нахождении конструктивных элементов здания в исправном состоянии, также пришли к выводу об отнесении данных работ к реконструкции.
В силу положений статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Признание реконструкции законной и сохранение помещений в реконструированном состоянии возможно разрешить только при решении вопроса о признании права собственности на реконструированный объект капитального строительства.
В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В этой связи, учитывая непредставление ответчиком разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, и также разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, полученное в период с 2016 года по настоящее время, следует признать, что в результате действий ответчика сложилась ситуация, при которой муниципальное образование в целях реализации прав собственника на спорное имущество вынуждено прибегнуть к судебной защите в соответствии со статьей 222 ГК РФ путем приведения в соответствие реконструированного здания в прежнее состояние либо путем признания права на реконструированное здание.
Довод апеллянта о возможности выполнения реконструкции ООО "Доберман-2002" в рамках заключенного с УМС г. Владивостока договора N ИП-62/2003 от 21.03.2003 на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности не подлежит принятию как предположительный и не опровергающий имеющее преюдициальное значение обстоятельство выполнения реконструкции именно ООО "Новая Волна Синема".
Кроме того, в силу части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Согласно информации, представленной УМС г. Владивостока в письме от 24.02.2021 N 28/7-2082, у истца отсутствуют сведения о заключении названного договора, дополнительного соглашения от 11.05.2004 о внесении в него изменений, а также о проведении инвентаризации заключенных в 2003 году договоров на реализацию инвестиционных проектов по комплексной реконструкции объектов муниципальной собственности и составлении соответствующего акта от 17.09.2004.
Управление градостроительства администрации г. Владивостока в письме от 16.02.2021 N 30/11-327 сообщило об отсутствии у него сведений о выдаче разрешения на реконструкцию здания N 111 по Океанскому проспекту в целях реализации указанного выше инвестиционного договора.
Согласно ответу МКУ "Архив города Владивостока" от 18.02.2021 N 70 в документах архивного фонда "Комитет по архитектуре и градостроительству мэрии города Владивостока" за 1998-2013 годы разрешение на реконструкцию здания N 111 по Океанскому проспекту, а также разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта не значатся.
Таким образом, представленные ООО "Новая Волна Синема" договор N ИП-62/2003 от 21.03.2003 на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности, акт УМС г. Владивостока от 17.09.2004 инвентаризации заключенных в 2003 году договоров на реализацию инвестиционных проектов по комплексной реконструкции объектов муниципальной собственности, ввиду их отсутствия у муниципальных органов власти подлежат критической оценке.
Кроме того, указанные доказательства сами по себе не подтверждают фактическое выполнение реконструкции ООО "Доберман-2002", что принимает во внимание сам ответчик, указывая лишь на допустимость такого выполнения.
Ссылка ответчика на информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14, согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, несостоятельна, поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ им не доказано, что реконструированные помещения, арендуемые ООО "Новая Волна Синема", в настоящее время приведены в техническое состояние, соответствующее плану-схеме к договору аренды от 14.12.1999 N б/н.
Кроме того, согласно пункту 1.1 договора аренды муниципальное имущество передано арендатору в целях организации и обеспечения в нем деятельности киноконцертного и развлекательного комплекса.
Пункт 2.2 прямо закрепляет обязанность арендатора использовать помещение в соответствии с назначением имущества.
Однако, как следует из актов от 04.07.2016 N 227/2, от 29.11.2016 N 411/2, от 14.01.2021 N 2 и не опровергнуто ООО "Новая Волна Синема" и иными лицами, участвующими в деле, часть арендуемых помещений передавалась ответчиком третьим лицам (ООО "Любимый дом", ООО "Моя кухня", ООО "Ломбард центральный", ООО "С-Фуд", ИП Геворгян Г.М.) для организации в них объектов розничной торговли, оказания услуг ломбарда, организации общественного питания (кафе), то есть арендатором допущено нецелевое использование спорного имущества. При этом помещение N 30 на первом этаже не в соответствии с целевым назначением продолжает занимать ООО "Ломбард центральный".
Таким образом, апелляционный суд признает, что ответчиком допущены существенные нарушения договора аренды от 14.12.1999 N б/н (01-04825-004-Н-АР1984-00) нежилых помещений общей площадью 1079, 2 кв.м., расположенных по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 111, 1-й этаж, 2-й этаж, подвал, заключенного между УМС г. Владивостока и ООО "Новая Волна Синема", ввиду чего суд первой инстанции обоснованно признал подлежащими удовлетворению заявленные УМС г. Владивостока исковые требования о расторжении указанного договора.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что арендуемое помещение было реконструировано и существенно изменено, суд посчитал, что возврату в соответствии со статьей 622 ГК РФ подлежат помещения, которые были переданы ООО "Новая Волна Синема" с учетом произведенной реконструкции согласно данным, заложенным в заключении МКУ "Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока" от 29.09.2020, а также в техническом плане помещения, предоставленного кадастровым инженером ООО "Дальгеосервис" 14.10.2015.
Судебная коллегия признает указанный вывод правомерным и отклоняет доводы апеллянта о различной нумерации помещений в спорном договоре аренды от 14.12.1999 N б/н нежилых помещений и в техническом плане помещения, подготовленным кадастровым инженером ООО "Дальгеосервис" 14.10.2015. При этом апелляционный суд учитывает, что в результате реконструкции арендуемых помещений изменилось их количество, что и обусловливает различную нумерацию помещений.
В планах помещений 1 и 2 этажей заключения МКУ "Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока" от 29.09.2020 отражены помещения, которые занимает ООО "Кинопрокат" и которые занимает ООО "Новая Волна Синема". Помещения, которые в настоящее время занимает ООО "Новая Волна Синема", также отражены в совместном акте проверки N 2 от 14.01.2021.
Помещения, которые занимает ООО "Кинопрокат", предметом спора не являются.
Необходимо отметить, что графика и площадь помещений, которые передавались в аренду ООО "Новая Волна Синема", отражены в плане-схеме к договору.
Изменение площади, высоты, объема и этажности данных арендуемых помещений свидетельствует об их реконструкции, но никак не о том, что эти помещения не были учтены техником при предыдущей инвентаризации.
Вновь образованные помещения могли быть не учтены при предыдущей инвентаризации в том случае, если они еще не существовали.
Заключением эксперта N 086-С/2018 от 02.03.2020 "О техническом состоянии объекта", выполненным экспертами ООО "КК "Арктур Эксперт" установлено следующее:
При анализе плана подвального этажа установлено, что площадь помещений подвального этажа передаваемого в аренду на дату инвентаризации 09.10.1989 года составляет 557, 9 кв.м, а также установлено, что в подвале отсутствуют иные проемы, проходы в смежные помещения, кроме выхода на лестничную клетку и помещение без выхода (1^,70x4,6).
При этом при анализе поэтажного плана подвального этажа, составленного на 04.02.2000, установлено, что основные несущие конструкции стен подвала соответствуют своему положению, однако общая площадь подвала увеличена за счет размещения дополнительных помещений (пристроек).
Подвал здания был построен в двух уровнях. Часть подвального помещения имела высоту отметки -5, 200 метра, часть - 3,600 метра. Специалистами установлен следующий порядок работ: демонтаж внутренней отделки стен и потолков; демонтаж перегородок в уровне подвального этажа; устройство трех проемов в несущей стене. Данные работы производились путем устройства перемычек и пробивки проема под перемычкой; увеличена высота подвального этажа до отметки -6,550 до производства работ по устройству перекрытия и покрытия пола. После производства работ фактическая отметка пола подвала составляет -6,150 м; при вскрытии грунтов произведены работы по укреплению фундаментов несущих колонн, фундаменты блоков, конструктивных элементов, устройство дренажной системы; произведены работы по устройству перекрытия в подвале. В результате работ подвал разделен на два уровня на отметке -3,100 и -6,150.
В уровне подвального этажа также, были произведены работы: отрывка грунта с наружной стороны для устройства дополнительных помещений в уровне подвального и цокольного этажей; вскрытие и обеспечение доступа в технологические помещения (площадью 31, 4 кв.м) пристройки к зданию; устройство вновь образованных пристроек (технологических помещений) в уровне подвального и цокольного этажа открытым способом, путем вскрытия грунта, устройства стен в грунте и обратной засыпкой устроенных помещений.
Работы по устройству входной группы включали в себя следующий перечень работ: земляные работы по выемке грунта; работы по устройству монолитных стен, колонн и перекрытий; работы по устройству гидроизоляции стен и фундаментов; работы по наружной и внутренней отделке образованного помещения; устройство витражного остекления и дверного блока; работы по благоустройству.
Таким образом, в ходе проведенной экспертизы экспертами установлено, что к работам по усилению здания по пр-ту Океанский, д. 111 можно отнести работы по устройству проемов для обеспечения дополнительного доступа в подвальное (цокольное) помещение. Иные работы можно отнести к новому строительству, так как производились путем производства работ по демонтажу и устройству новых пристроек, помещений, устройству перекрытия, лестниц, иные.
Судом первой инстанции обоснованно указано, что поскольку арендуемое помещение было реконструировано и существенно изменено, возврату в соответствии со статьей 622 ГК РФ подлежат помещения, которые были переданы ООО "Новая Волна Синема" с учетом произведенной реконструкции согласно данным, заложенным в заключении МКУ "Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока" от 29.09.2020, а также в техническом плане помещения, предоставленного кадастровым инженером ООО "Дальгеосервис" 14.10.2015.
С учетом изложенного препятствий к исполнению судебного акта не усматривается.
Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 01.03.2021 по делу N А51-32623/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Новая волна Синема" из федерального бюджета 3 000 рублей, излишне уплаченных по платежному поручению N 3734 от 30.03.2021.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Е.Н. Шалаганова
Судьи
Д.А. Глебов
С.Б. Култышев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
