Дата принятия: 02 июля 2020г.
Номер документа: 05АП-2040/2020, А51-18440/2019
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2020 года Дело N А51-18440/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 июля 2020 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Навродской,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вольдемар",
апелляционное производство N 05АП-2040/2020
на решение от 25.02.2020 судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-18440/2019 Арбитражного суда Приморского края
по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" (ИНН 7717010358; ОГРН 1037717016215)
к обществу с ограниченной ответственностью "Вольдемар" (ИНН 2540001958, ОГРН 1022502268843),
третье лицо: территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае,
о признании договора расторгнутым, освобождении имущества;
встречный иск о понуждении заключить новый договор аренды;
при участии: от ООО "Вольдемар": адвокат Табаков М.В., по доверенности от 16.08.2018, сроком действия на 2 года, служебное удостоверение
УСТАНОВИЛ:
Федеральное государственное унитарное предприятие "Специализированное Предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" (далее - ФГУП "Росразмещение") обратился с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Вольдемар" (далее - ООО "Вольдемар") о признании договора N 150/09 от 14.12.2009 на аренду недвижимого имущества, находящегося в казне Российской Федерации расторгнутым; об обязании освободить незаконно занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, д. 22, 1 этаж, помещения 1 - 4.
В свою очередь, ООО "Вольдемар" обратилось со встречным исковым заявлением о понуждении ФГУП "Росразмещение" заключить новый договор аренды спорного помещения по адресу Приморский край, г. Владивосток, ул. Алеутская, д. 22, 1 этаж помещения 1-4 с ООО "Вольдемар" на срок 15 лет.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее - управление).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.02.2020 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, суд обязал ООО "Вольдемар" освободить незаконно занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул.Алеутская, д. 22, 1 этаж, помещения 1-4, в части требования о признании договора аренды расторгнутым отказано, в удовлетворении встречного искового заявления отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Вольдемар" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 25.02.2020 отменить. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на материалы дела, положения действующего законодательства и обстоятельства взаимоотношений сторон по поводу спорного имущества настаивает, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды спорного имущества на новый срок в силу пункта 13 части 1, части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее закон о защите конкуренции).
В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ООО "Вольдемар" поддержал доводы жалобы, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Согласно материалов дела, ТОО "Вольдемар" (преобразованное в 1999 году в ООО "Вольдемар") на основании договора купли-продажи от 04.04.1994 N 369 приобрело по конкурсу объект муниципальной собственности - муниципальное предприятие "Бертрам", расположенное по адресу г.Владивосток, ул. Алеутская, 22.
Согласно пункта 1.6 указанного договора, ТОО "Вольдемар" предоставлено право на заключение договора аренды занимаемого муниципальным предприятием "Бертрам" помещения сроком не менее 15 лет.
С учетом изложенного, между ТОО "Вольдемар" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Владивостока заключен договор аренды от 29.06.1994 N 1/276 нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул. Алеутская, д. 22, 1 этаж, помещения 1-4, срок действия договора с 01.01.1994 по 31.12.2008.
В 1997 году правообладателем спорного помещения стал Приморский комитет по управлению имуществом, в связи с чем новым правообладателем и арендатором осуществлено заключение договора аренды на спорное помещение от 01.12.1997 N 837/97, срок действия договора с 01.12.1997 по 03.04.2009.
По окончании указанного договора между управлением и ООО "Вольдемар" заключен договор от 14.12.2009 N 150/09, срок действия, которого определен с 31.07.2009 по 01.07.2015 год.
В дальнейшем управлением и ООО "Вольдемар" был заключен Договор аренды от 14.12.2009 N 150/09 недвижимого имущества, находящегося в казне Российской Федерации.
В соответствии с условиями названного договора ООО "Вольдемар" переданы во временное пользование нежилые помещения общей площадью 76,3 кв.м., расположенные в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 22, 1 этаж, помещения 1-4, цель использования арендованного имущества: парикмахерская (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.2 договора, срок действия договора аренды устанавливается с 31.07.2009 по 01.07.2015, при этом договор считается прекращенным по истечении срока его действия (пункт 1.3).
Согласно пункту 2.3 договора арендатор не имеет преимущественного перед другими лицами права на заключении договора на новый срок.
В дальнейшем между управлением и ООО "Вольдемар" заключено дополнительное соглашение от 01.02.2010 N 1, которым пункт 2.2.5. договора изложен в следующей редакции: "Соблюдать требования к безопасной эксплуатации федерального недвижимого имущества, правила пожарной безопасности и техники безопасности, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора арендуемого им объекта. В случае несоблюдения арендатором установленных законодательством РФ требований к безопасности эксплуатации федерального недвижимого имущества арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.
Арендодатель уведомляет арендатора о расторжении договора аренды письмом, а также направляет для подписания соглашение о расторжении договора аренды. Письмо и соглашение о расторжении направляются заказной почтой с уведомлением о вручении либо вручается должностному лицу арендатора лично, под роспись.
Арендатор в недельный срок с момента получения соглашения о расторжении, подписывает его и возвращает арендодателю для дальнейшего оформления.
В случае отказа арендатора от подписания соглашения о расторжении договора аренды вопрос о расторжении договора аренды будет рассматриваться в судебном порядке".
Также между управлением и ООО "Вольдемар" заключено дополнительное соглашение от 08.12.2011 N 2, которым изменен размер арендной платы (27 643,49 руб.), дополнительное соглашение от 24.04.2015 N 3, которым изменен размер арендной платы (40 099 руб. в месяц).
На основании распоряжения управления от 09.06.2017 N 231-р "О закреплении имущества на праве хозяйственного ведения за ФГУП "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" с даты регистрации права хозяйственного ведения, а именно с 04.10.2017, права и обязанности арендодателя по договору аренды в полном объеме перешли ФГУП "Росразмещение".
Впоследствии истец и ответчик заключили дополнительное соглашение 15.12.2017 N P17-C/S31 к договору аренды от 14.12.2009 N 150/09, согласно которому нрава и обязанности арендодателя по договору в полном объеме перешли ФГУП "Росразмещение".
Истец 21.07.2018 направил в адрес ответчика уведомление, в соответствии с которым заявил о прекращении (отказе) договора аренды и потребовал в течение 3 (трех) месяцев (не позднее 20.10.2018), освободить занимаемые помещения по адресу: л Владивосток, ул. Алеутская, 22.
Указанное уведомление получено ответчиком 31.07.2018, однако мер по возврату арендуемого имущества и его дальнейшему освобождению в установленный срок ответчик не предпринял.
Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах, законодательство о защите конкуренции.
Судом первой инстанции обосновано приняты во внимание положения статей 606, 610, 621 ГК РФ, учтено, что в силу части 9 статьи 17.1 закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды публичного имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Судом учтено, что в соответствии с пунктом 5.9 Указа Президента РФ от 24.12.1993 N 2284 (ред. от 03.04.2002) "О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе (конкурсе), предоставляется право на заключение долгосрочных (на срок не менее 15 лет) договоров аренды занимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность указанных нежилых помещений, зданий, строений сразу после вступления в силу договора купли - продажи предприятия. В этом случае продавцом выступает соответствующий комитет по управлению имуществом. Такой выкуп осуществляется по цене, устанавливаемой на основании методики, утверждаемой Госкомимуществом России.
Судом первой инстанции правомерно отклонен довод ответчика о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды спорного имущества на новый срок по следующим основаниям.
В силу частей 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.
При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые договорные правоотношения аренды, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.
Такими правилами, совместно со статьей 17.1 закона о защите конкуренции, одновременно выступают положения части 4 статьи 53 данного закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), в соответствии с которыми до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.
Таким образом, на иных арендаторов данная преференция не распространялась, в силу чего заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно исключительно по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В дальнейшем на основании федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ отмеченная часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу с 01.07.2013.
В настоящий момент заключение договоров на новый срок (при заключении предыдущих договоров до 01.07.2015), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (часть 4.1 статьи 53 Закона о защите конкуренции).
Таким образом, законодательно установлены императивные условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничивающие возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности.
Судом первой инстанции верно установлено, что договоры аренды в 1994, 1997 годах заключались обществом без соблюдения публичных процедур на основании пункта 5.9 Указа Президента РФ от 24.12.1993 N 2284, предусматривавшего в данном случае льготный порядок заключения договоров недвижимого имущества, которое использовалось лицом, приватизировавшим предприятие.
Общество перезаключило в 2009 году договор аренды помещения на новый срок до 01.07.2015 без торгов.
В свою очередь, оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции, действующим законодательством не предусмотрено.
На основании вышеизложенного действия истца по фактическому отказу в реализации права общества (арендатора) на заключение договора аренды помещения на новый срок являются законными и обоснованными, этом судом первой инстанции обоснованно учтена правовая позиция в Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017).
Доводы ответчика о распространении на него действия положений части 1 пункта 13 статьи 17.1 в части преимущественного права на заключении договора аренды спорного имущества являлись предметом рассмотрения суда и обосновано отклонены с указанием на следующее.
Применение данного исключения возможно при наличии следующих признаков передаваемого имущества:
- имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия;
- имущество технологически и функционально связано с приватизированным имуществом;
- имущество отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.
Между тем, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что спорное помещение, принадлежало ранее приватизированному предприятию, технологически и функционально связано с приватизированным имуществом предприятия применительно к осуществляемому им соответствующему виду деятельности, ограничено в обороте.
Учитывая установленные судом обстоятельства, отсутствие права истца по встречным требованиям на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе в судебном порядке, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований.
Доводы апеллянта сводятся к повторному изложению ранее рассмотренных и отклоненных судом обстоятельств, положенных в основу встречного иска, в связи с чем во внимание не принимаются.
Согласно пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Учитывая изложенное, в силу положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды от 14.12.2009 N 150/09 по окончании срока его действия был возобновлён на неопределённый срок в силу закона.
Материалами дела подтверждено, что арендодателем в адрес ответчика направлялись письма 21.07.2018, от 24.10.2018 N 1412, от 05.11.2019 N 2421 выражающие волю на прекращение договорных отношений, в связи с истечением срока действия договора, и возврат арендуемого имущества уполномоченному органу. Указанные письма получены ответчиком.
Таким образом, на момент обращения предприятия с настоящим иском договор аренды от 14.12.2009 N 150/09 прекратил свое действие согласно положениям пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Учитывая установленные обстоятельства прекращения договора аренды 31.10.2018 (по истечении трех месяцев с даты получения ответчиком 31.07.2018 уведомления истца от 21.07.2018) до обращения предприятия в арбитражный суд с рассматриваемым иском, при наличии самостоятельного основания для прекращения договорных отношений, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, соблюдение истцом порядка направления уведомления, судом первой инстанции обоснованно не установлено материально-правового интереса и достаточных оснований для удовлетворения требований истца по первоначальному иску в части признания договора от 14.12.2009 N 150/09 расторгнутым.
В силу изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о расторжении договора, в данной части решение апеллянтом по существу не обжалуется.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку оснований считать договор аренды от 14.12.2009 N 150/09 при наличии возражений арендодателя, продолжающим свое действие не имеется, в связи с окончанием срока договора и прекращением обязательств сторон по нему, арендованное ответчиком помещение подлежат освобождению и возврату истцу в соответствии с условиями договора и положениями статьи 622 ГК РФ.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковое требование об освобождении арендованного ответчиком помещения.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.02.2020 по делу N А51-18440/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б. Култышев
Судьи
Д.А. Глебов
С.М. Синицына
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
