Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2021 года №05АП-1570/2021, А59-2570/2020

ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 апреля 2021 года Дело N А59-2570/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2021 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 апреля 2021 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
акционерного общества "Сахалин-Инжиниринг",
апелляционное производство N 05АП-1570/2021,
на решение от 26.01.2021 судьи Ю.А. Караман
по делу N А59-2570/2020 Арбитражного суда Сахалинской области,
по иску Департамента землепользования города Южно-Сахалинска
(ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780)
к акционерному обществу "Сахалин-Инжиниринг"
(ОГРН 1026500521497, ИНН 6501092074),
о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка, по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "СМК В-три" в лице конкурсного управляющего Кулакова Геннадия Алексеевича, общество с ограниченной ответственностью "Ресурс", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области,
при участии:
от АО "Сахалин-Инжиниринг": Савчук К.В., по доверенности от 20.07.2020;
от иных лиц, участвующих в деле: не явились,
УСТАНОВИЛ:
Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Сахалин-Инжиниринг" (далее - АО "Сахалин-Инжиниринг", общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.01.2012 N 12327 за период с 01.10.2018 по 27.03.2019 в размере 742 892 рубля 78 копеек и пени за период с 26.11.2018 по 27.03.2019 в размере 49 356 рублей 46 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.03.2019 по 07.10.2019 в размере 29 911 рублей 75 копеек
Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 29.06.2020 в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к производству принято встречное исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 062 130 рублей 78 копеек, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 787 185 рублей 06 копеек.
Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 08.09.2020 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "СМК В-три" в лице конкурсного управляющего Кулакова Геннадия Алексеевича, общество с ограниченной ответственностью "Ресурс", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 26.01.2021 по делу N А59-2570/2020 (с учетом определения от 26.01.2021 об исправлении описки) первоначальные исковые требования удовлетворены, с АО "Сахалин-Инжиниринг" в пользу Департамента взысканы задолженность в сумме 742 892 рубля 78 копеек, пеня в размере 49 356 рублей 46 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 29 911 рублей 75 копеек. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что он не имел прав на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:1915 и не использовал его с момента выдачи ООО "СМК В-три" разрешения на строительство на данном участке многоквартирного дома. Полагает произвольной трактовку суда разъяснений пункта 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73). Считает, что в качестве спорного объекта недвижимости необходимо рассматривать земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:14, поскольку статус "архивный" присвоен данному участку (09.12.2019) позже периода начисления истцом арендных платежей. Отмечает, что государственная регистрация прекращения прав общества на исходный земельный участок не совершена в силу его обременения правами участников долевого строительства. Обращает внимание, что договором субаренды и дополнительным соглашением от 29.01.2016 к нему срок субаренды согласован до 30.06.2016, что исключает фактическое пользование таким участком ответчиком.
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 07.04.2021.
До начала судебного заседания через канцелярию суда от Департамента поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве Департамент просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседание суда 07.04.2021 Департамент и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.
Представитель апеллянта огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадали с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителя общества, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как было установлено в рамках арбитражного дела N А59-6514/2018 и следует из материалов настоящего дела, 31.01.2012 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (арендодатель) и ОАО "Сахалин-Инжиниринг" (арендатор) на основании протокола итогов аукциона от 26.01.2012 N 308 заключен договор N 12327 аренды земельного участка (далее - спорный договор), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 26.01.2012 по 25.01.2015 земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0307003:14, площадью 6172 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, XXII-ой м/район, южная сторона ул. Украинской (далее - спорный земельный участок). Участок предоставлен: для/под строительство группы многоквартирных жилых домов.
Согласно пункту 2.1 договора арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату за право пользования земельным участком, в соответствие с Приложением к договору "Расчет арендной платы", которое является неотъемлемой частью настоящего Договора.
Размер арендной платы по договору может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором, но не чаще одного раза в год (пункт 2.2 договора).
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4-ый квартал не позднее 25 ноября текущего года (пункт 2.4 договора).
31.01.2012 спорный земельный участок передан в аренду ответчику по передаточному акту от указанной даты.
06.07.2012 спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
20.05.2014 Администрацией города Южно-Сахалинска ОАО "Сахалин-Инжиниринг" выдано разрешение N RU65302000-0000004594 на строительство группы многоквартирных жилых домов по ул. Украинская в 22-ом микрорайоне г. Южно-Сахалинска, 1-ая очередь, на указанном земельном участке.
01.03.2015 между АО "Сахалин-Инжиниринг" (арендатор) и ООО "СМК В-три" (субарендатор) был заключен договор субаренды N 01-2036, по условиям которого арендатор сдал, а субарендатор принял в пользование на условиях аренды 01.03.2015 по 31.01.2016 часть вышеуказанного земельного участка площадью 3271 кв.м для строительства пятиэтажного многоквартирного жилого дома общей жилой площадью не менее 3 000 кв.м.
Соглашением от 10.03.2015 N 29252/2 срок действия договора аренды N 12327 от 31.01.2012 был продлен по 25.01.2016.
12.08.2015 Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска ООО "СМК В-три" выдано разрешение N 65-64701000-05563-2015 на строительство группы многоквартирных жилых домов по ул. Украинской в 22-ом микрорайоне г. Южно-Сахалинска, 2-ая очередь, на спорном земельном участке.
Дополнительным соглашением срок действия договора субаренды N 01-2036 от 01.03.2015 был продлен по 30.06.2016.
05.07.2016 разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - группа многоквартирных жилых домов по ул. Украинская в 22-ом микрорайоне г. Южно-Сахалинска, 1 очередь, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Украинская, д. 111.
Письмом от 14.07.2016 N 8588 ОАО "Сахалин-Инжиниринг" обратилось в Департамент с заявлениями о расторжении договора аренды земельного участка от 31.01.2012 N 12327.
Ответным письмом от 12.08.2016 N 8588-014/07 Департамент в расторжении договора отказал со ссылкой на то, что земельный участок предоставлен для строительства группы многоквартирных жилых домов и предполагает строительство более одного многоквартирного жилого дома, на каждый из которых оформляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, производится присвоение адреса объекту, в связи с чем расторжение договора аренды возможно при условии образования земельного участка под каждым объектом недвижимости с изменением вида разрешенного использования.
Письмом от 15.10.2016 N 10588-014/06 Департамент также разъяснил, что кроме многоквартирного жилого дома на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, в связи с чем принять оставшийся в аренде земельный участок по акту приема-передачи не представляется возможным, поскольку он не освобожден от указанного имущества и не рекультивирован. Обществу вновь предложено рассмотреть вопрос о разделе земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 под каждый из объектов, после чего будет возможно прекращение арендных отношений на земельный участок под многоквартирным домом.
10.11.2016 ОАО "Сахалин-Инжиниринг" обратилось в Департамент с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
Распоряжением Департамента от 15.11.2016 N 1903-р в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории со следующими характеристиками:
- земельный участок 65:01:0307003:14:ЗУ1, местоположение - Российская Федерация, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Украинская, площадью 2 959 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство группы многоквартирных домов, доступ к земельному участку осуществляется посредством земель (земельных участков) общего пользования, согласно Правил землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", утвержденных решением городского Собрания от 30.01.2013 N 744/44-13-4" земельный участок расположен в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки "Ж-1";
- земельный участок 65:01:0307003:14:ЗУ2, местоположение - Российская Федерация, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Украинская, площадью 3 213 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство группы многоквартирных домов, доступ к земельному участку осуществляется посредством земель (земельных участков) общего пользования, согласно Правил землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", утвержденных решением городского Собрания от 30.01.2013 N 744/44-13-4" земельный участок расположен в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки "Ж-1".
Пунктом 2 данного распоряжения определено, что оно является основанием для проведения ОАО "Сахалин-Инжиниринг" кадастровых работ, постановки земельных участков на государственный кадастровый учет и внесения изменений в договор аренды.
В результате проведенного межевания из земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 образованы два земельных участка:
- с кадастровым номером 65:01:0307003:1916, площадью 2 959 кв.м, под существующий многоквартирный дом по ул. Украинская, 111;
- с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, площадью 3 213 кв.м, под строительство группы многоквартирных домов.
28.12.2016 филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Сахалинской области поставлены на кадастровый учет два земельных участка с кадастровыми номерами 65:01:0307003:1915 и 65:01:0307003:1916.
Соглашением от 25.01.2017 N 29252/3 в договор аренды от 31.01.2012 N 12327 внесены следующие изменения и дополнения с 28.12.2016 в связи с образованием двух земельных участков:
- земельный участок площадью 2 959 кв.м, с кадастровым номером 65:01:0307003:1916, разрешенное использование: под существующий многоквартирный дом, расположен по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Украинская;
- земельный участок площадью 3 213 кв.м, с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, разрешенное использование: строительство группы многоквартирных жилых домов, расположен по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Украинская;
- с 28.12.2016 прекращено право аренды на земельный участок площадью 2 959 кв.м, с кадастровым номером 65:01:0307003:1916.
28.08.2019 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Ресурс" (арендатор) заключен договор аренды N 14162, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, площадью 3 213 кв.м, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Украинская, с 28.03.2019 по 27.08.2022.
Соглашением N 29252/4 от 27.11.2019 сторонами договора аренды N 12327 от 31.01.2012 было согласовано следующее:
- соглашение от 25.01.2017 N 29252/3 к договору признано недействительным;
- с 28.12.2016 прекращено право аренды и расторгнут договор аренды N 12327 в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 на земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0307003:1915 и 65:01:0307003:1916, а также с заключением договора аренды N 14162 на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:1915;
- с 28.12.2016 прекращено право аренды на земельный участок 65:01:0307003:1916.
Согласно позиции Департамента, в связи с сохранением за АО "Сахалин-Инжиниринг" права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915 вплоть до момента начала арендных отношений с ООО "Ресурс" (28.03.2019) и ненадлежащим исполнением обществом обязанности по внесению арендной платы за данный земельный участок в период с 01.10.2018 по 27.03.2019, у последнего образовалась задолженность по спорному договору аренды.
Письмом от 09.10.2019 N 363548 Департамент обратился в адрес АО "Сахалин-Инжиниринг" с требованием об оплате задолженности по спорному договору аренды, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.
В связи с неисполнением обществом указанного в претензии требования по оплате задолженности Департамент обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с первоначальным иском.
В свою очередь, полагая, что у Департамента отсутствуют полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, а спорный договор аренды прекратил свое действие с 16.08.2016 (с даты регистрации первым участником долевого строительства права собственности на объект недвижимости, а именно: квартир N N3, 49 в доме N 111 по ул. Украинской в г. Южно-Сахалинске), АО "Сахалин-Инжиниринг" обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с встречным иском.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Возникшие между сторонами правоотношения правильно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.
В соответствии с пунктом 6 Положения о ДАГИЗ г. Южно-Сахалинска, утвержденного решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 04.07.2012 N 611/38-12- 4, правопреемником Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска является Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска.
В соответствии с решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 28.09.2016 N 579/31-16-5 "О Положении о Департаменте землепользования города Южно-Сахалинска" правопреемником Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска определен Департамент землепользования города Южно-Сахалинска.
Согласно пунктам 21, 24 указанного Положения Департамент землепользования города Южно-Сахалинска осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков в аренду, в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование в установленном законом порядке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена в пределах компетенции; осуществляет полномочия арендодателя земельных участков в соответствии с действующим законодательством.
На основании изложенного все права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды земельного участка перешли с Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска, следовательно, именно последний является надлежащим истцом по делу.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации
В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Как следует из содержания искового заявления, Департамент просит взыскать арендную плату по спорному договору за период с 01.10.2018 по 27.03.2019.
В то же время, общество выразило позицию, что взыскание аренды за данный период неправомерно, поскольку спорный договор аренды прекратил свое действие с 16.08.2016 (с даты регистрации первым участником долевого строительства права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме, а именно: квартиры N N3, 49 в доме N 111 по ул. Украинской в г.Южно-Сахалинске).
Рассмотрев указанные возражения ответчика по первоначальному иску, суд апелляционной инстанции установил следующее.
В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления N 73, следует, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
По смыслу указанных норм и разъяснений, прекращению подлежит договор аренды, заключенный в отношении такого земельного участка, на котором расположен конкретный многоквартирный жилой дом и который был сформирован именно для обслуживания и эксплуатации исключительно соответствующего дома.
В настоящем случае, обществу был предоставлен в аренду значительный по своему размеру земельный участок для строительства группы многоквартирных жилых домов (с кадастровым номером 65:01:0307003:14).
Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам на данном земельном участке был возведен и введен в эксплуатацию только один многоквартирный жилой дом по ул. Украинская, 111, в связи с чем под его эксплуатацию впоследствии был сформирован самостоятельный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:1916 (путем раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14).
Таким образом, именно в отношении данной части арендованного земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 применимы разъяснения пункта 26 постановления N 73 о прекращении арендных отношений.
Однако предметом настоящих исковых требований является арендная плата за пользование той части арендованного земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14, которая не расположена под существующим многоквартирным жилым домом по ул. Украинская, 111 и которая в настоящий момент является самостоятельным земельным участком с кадастровым номером 65:01:0307003:1915.
При этом каких-либо доказательств, что на данном земельном участке расположен иной многоквартирный жилой дом и данный участок сформирован для его эксплуатации, материалы дела не содержат. Факт нахождения на данном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0307003:1789, зарегистрированного за ООО "СМК В-три", не является достаточным основанием для применения к нему разъяснений пункта 26 постановления N 73 о прекращении арендных отношений.
Апелляционная коллегия отмечает, что правовая позиция апеллянта об обратном противоречит существу законодательного регулирования рассматриваемого вида отношений, поскольку, как верно отметил суд первой инстанции, прекращение права аренды на весь значительный по размеру земельный участок, предназначенный для строительства нескольких многоквартирных домов (группы многоквартирных жилых домов), с даты регистрации права собственности на одно из помещений в любом из них, привело бы к юридической невозможности осуществления дальнейшего строительства, так как оно бы велось лицом, не обладающим каким-либо правом на застраиваемый земельный участок, а также влек бы возникновение права собственности на весь земельный участок, предназначенный для строительства нескольких жилых домов, независимо от реальной его доли необходимой для эксплуатации каждого дома в отдельности, возлагая на собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязанности по содержанию этого земельного участка в целом.
Как указано в пункте 4 статьи 11.8 ЗК РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, была изложена правовая позиция о том, том пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ направлен на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.
Учитывая изложенное, а также приведенные выше обстоятельства дела, апелляционная коллегия приходит к выводу, что в отношении части земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14, не занятой под существующим многоквартирным жилым домом (в настоящий момент самостоятельный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:1915), вопреки мнению общества, арендные отношения сохранились вплоть до момента передачи данного участка в аренду ООО "Ресурс" (28.03.2019), в связи с чем муниципальный орган имеет право требовать с общества плату за пользование такой частью арендованного земельного участка в заявленный период аренды (с 01.10.2018 по 27.03.2019).
Факт пользования обществом земельным участком с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, как частью ранее переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14, в спорный период, подтверждается материалами дела, в частности, передаточным актом от 31.01.2012.
При этом довод апеллянта об обратном со ссылкой факт осуществления ООО "СМК В-три" строительства на данном участке по согласованию с муниципальными органами, подлежит отклонению, поскольку пользование таким участком для осуществления вышеуказанного строительства производилось ООО "СМК В-три" на основании заключенного с АО "Сахалин-Инжиниринг" договора субаренды N 01-2036 от 01.03.2015.
Судебная коллегия отмечает, что существование отношений по договору субаренды N 01-2036 от 01.03.2015 дополнительно свидетельствуют и о наличии спорных арендных отношений, поскольку, в противном случае, у АО "Сахалин-Инжиниринг" в силу статьи 615 ГК РФ отсутствовали бы правомочия для сдачи указанной площади спорного участка в субаренду и получения за это соответствующей платы.
Указание общества на то, что договором субаренды и дополнительным соглашением к нему срок субаренды согласован до 30.06.2016, не является безусловным основанием считать обязательственные отношения по такому договору прекращенными, учитывая положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Несмотря на установленный факт пользования АО "Сахалин-Инжиниринг" земельным участком с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, как частью ранее переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14, последний в нарушение условий договора и требований закона не вносил арендные платежи в надлежащем размере. Доказательств обратного обществом в материалы дела представлено не было.
Проверив представленный Департаментом расчет задолженности за период с 01.10.2018 по 27.03.2019, апелляционная коллегия признает его обоснованным, арифметически верным в сумме 742 892 рубля 78 копеек. Так, указанный расчет произведен исходя из годовой арендной платы по итогам аукциона на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:14 пропорционально площади земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915 (3 213 кв.м). Возражений относительно расчета задолженности общество не выразило.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальные исковые требования в части взыскания основного долга по спорному договору аренды в сумме 742 892 рубля 78 копеек.
Также Департаментом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 49 356 рублей 46 копеек, начисленной на сумму основного долга за период за период с 26.11.2018 по 27.03.2019.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0, 1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Материалами дела подтверждается, что стороны настоящего спора путем подписания спорного договора приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства.
Проверив представленный Департаментом расчет неустойки коллегия признает его обоснованным, арифметически верным в сумме 49 356 рублей 46 копеек.
В связи с тем, что факт просрочки исполнения обязательства по уплате аренды по спорному договору аренды подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, то суд апелляционной инстанции признает исковые требования в части взыскания неустойки обоснованными и подлежащими удовлетворению в указанном размере.
Поскольку извещенный надлежащим образом о судебном разбирательстве ответчик по первоначальному иску заявление об уменьшении размера подлежащей уплате неустойки в суде первой инстанции не заявлял, вследствие чего, учитывая статус коммерческой организации у АО "Сахалин-Инжиниринг", оснований для уменьшения размера неустойки у суда первой инстанции не имелось.
Кроме того, муниципальным органом было заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.03.2019 по 07.10.2019 в размере 29 911 рублей 75 копеек.
Статьей 395 ГК РФ предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
В силу пункта 3 статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Как следует из содержания первоначального иска, за период с 28.03.2019 Департаментом производится начисление именно процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга по арендной плате в порядке статьи 395 ГК РФ, поскольку арендные отношения с данной даты были прекращены.
Вместе с тем, согласно разъяснениям, данным в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7), если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).
Материалами дела подтверждается, что обязательство по внесению арендной платы по спорному договору аренды не прекратило свое действие, в связи с чем имеются основания для взыскания договорной неустойки и после прекращения арендных отношений, то есть после 28.03.2019.
Однако в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 83 постановления N 7, положения ГК РФ в измененной Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ) редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).
Вместе с тем при решении вопроса о начислении процентов за неисполнение денежного обязательства, возникшего на основании заключенного до 01.06.2015 договора, в отношении периодов просрочки, имевших место с 01.06.2015, размер процентов определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ.
Таким образом, к отношениям, возникшим из договоров, заключенных до вступления в силу Закона N 42-ФЗ, применяется ранее действовавшая редакция ГК РФ. Исключение составляет лишь пункт 1 статьи 395 ГК РФ, которым регламентирован порядок определения размера начисляемых в соответствии с данной нормой процентов и который применяется и к названным договорам в отношении периодов просрочки, имевших место после вступления в силу Закона N 42-ФЗ (пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)).
Редакция статьи 395 ГК РФ, действовавшая до 01.06.2015, не содержала запрета на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в том случае, если соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства. Такое ограничение появилось только в связи с введением в действие с 01.06.2015 Законом N 42-ФЗ пункта 4 статьи 395 ГК РФ.
Согласно сложившейся до 01.06.2015 практике применения ГК РФ в случае нарушения, возникшего из договора денежного обязательства, кредитор был вправе предъявить либо требование о взыскании с должника процентов на основании статьи 395 ГК РФ, либо требование о взыскании предусмотренной договором неустойки.
Поскольку договор аренды, за неисполнение обязательств по которому Департамент начислил обществу проценты за пользование чужими денежными средствами, заключен до вступления в силу Закона N 42-ФЗ (31.01.2012), положения ГК РФ в редакции данного закона не применяются к правоотношениям сторон по настоящему спору.
Таким образом, истец по своему выбору был вправе требовать взыскания процентов, а не неустойки (причем как в период действия договора, так и после прекращения его действия).
Проверив расчет процентов, представленный истцом, апелляционный суд считает его обоснованным, арифметически правильным в сумме 29 911 рублей 75 копеек. Возражений относительно расчета суммы процентов ответчик не выразил.
На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в заявленном размере.
Рассмотрев встречные исковые требования, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что они удовлетворению не подлежат в силу следующего.
По правилам пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (статья 1103 ГК РФ).
Как указано в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" в случае если оплата произведена в связи с договором, но не на основании его, такая оплата является неосновательным обогащением.
Из анализа вышеназванной нормы права, а также правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" следует, что для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно трех обстоятельств:
- имеет место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества, за счет другого лица;
- отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества;
- размер неосновательного обогащения.
Как следует из содержания встречного иска, испрашиваемая сумма неосновательного обогащения представляет собой арендные платежи, уплаченные во исполнение договора аренды земельного участка от 31.01.2012 N 12327 за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:01:0307003:1915 с 29.12.2016 по 20.09.2018.
Вместе с тем, как было установлено выше, арендные отношения между сторонами в указанной части вплоть до 28.03.2019 являлись действующими, общество пользовалось указанным участком в данный период, вследствие чего оснований признать правомерно полученную арендодателем арендную плату за такое пользование неосновательным обогащением у судебной коллегии не имеется.
Относительно довода общества о том, что в заявленный период времени какие-либо права муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:1915 не были зарегистрированы, апелляционный суд поясняет следующее.
В указанный период времени земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:1915 не существовал самостоятельный объект гражданских прав, так как еще не был поставлен на кадастровый учет и имел статус "временный".
Департаментом начислялась арендная плата именно за пользование ответчиком земельным участком с кадастровым номером 65:01:0307003:14 в той его части, которая в настоящий момент представляет из себя самостоятельный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, что существу арендных отношений не противоречит (статья 614 ГК РФ).
Поскольку материалами настоящего дела подтверждается отсутствие на стороне Департамента неосновательного обогащения перед обществом, то оснований для удовлетворения акцессорного требования о взыскании процентов, начисленных на данную сумму, у суда апелляционной инстанции также не имеется.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 26.01.2021 по делу N А59-2570/2020 (с учетом определения от 26.01.2021 об исправлении описки) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М. Синицына
Судьи
Д.А. Глебов
Е.Н. Шалаганова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка