Дата принятия: 29 июня 2020г.
Номер документа: 05АП-1004/2020, А59-6762/2019
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2020 года Дело N А59-6762/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2020 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Еремеевой,
судей Н.Н. Анисимовой, С.В. Понуровской,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Е. Филипповой,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Скоробача Дениса Олеговича,
апелляционное производство N 05АП-1004/2020
на решение от 09.01.2020
судьи С.А. Киселева
по делу N А59-6762/2019 Арбитражного суда Сахалинской области
по заявлению индивидуального предпринимателя Скоробач Дениса Олеговича (ИНН 650103910472, ОГРН 308650102300012)
к Администрации города Южно-Сахалинска (ИНН 6501026762, ОГРН 1026500538129)
о признании незаконным решения от 19.08.2019 N 236-013/04 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 65:01:0401005:78,
при участии:
от индивидуального предпринимателя Скоробача Дениса Олеговича: Адылов Д.В. по доверенности от 26.04.2018 сроком действия на 3 года,
от администрации города Южно-Сахалинска: Васильченко О.В. по доверенности от 09.07.2019 сроком действия на 1 год,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Скоробач Денис Олегович (далее - заявитель, предприниматель, ИП Скоробач Д.О.) обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Южно-Сахалинска (далее - администрация) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 65:01:0401005:78, оформленного письмом от 19.08.2019 N 236-013/04; обязании в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения выдать зарегистрированный и подписанный проект договора купли-продажи земельного участка.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 09.01.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Скоробач Д.О. обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 09.01.2020 отменить. В обоснование жалобы предприниматель указывает, что судом не приняты во внимание и не оценены представленные в материалы дела доказательства, а именно: проект подписанного договора купли-продажи земельного участка от 09.08.2019, акт приема-передачи земельного участка, чек-ордер от 09.08.2019. Также указывает, что в обжалуемом решении не применены нормы гражданского законодательства.
В судебном заседании представитель предпринимателя доводы апелляционной жалобы с учетом представленных дополнений поддержал в полном объёме.
Администрация по тексту представленного в материалы дела письменного отзыва, поддержанного представителем в судебном заседании, с доводами апелляционной жалобы не согласилась, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем обжалуемое решение отмене не подлежит.
Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.
25.08.2015 между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (арендодатель) и ИП Скоробач Д.О. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 12970, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 12.10.2015 по 11.10.2018 земельный участок, относящийся к категории земель - "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 65:01:0401005:78, площадью 6755 кв.м, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, по восточной стороне ул. Железнодорожная, севернее участка ООО "Азурит", для целей завершения строительства объекта "Складские помещения для хранения непродовольственных товаров".
Согласно Правилам землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", утвержденным Решением городского Собрания ГО "Город Южно-Сахалинск" от 30.01.2013 N 744/44-13-4, земельный участок с кадастровым номером 65:01:0401005:78 располагается в зоне "П-1" с основным видом разрешенного использования - "Объекты коммунально-складского назначения". Максимальный процент застройки в границах земельного участка определен - 30%.
По окончании строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию предприниматель 08.05.2019 зарегистрировал право собственности на "здание склада", площадью 154,6 кв.м, с кадастровым номером 65:01:0401005:488 (предыдущий кадастровый номер 65:01:04010:05:353), расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0401005:78.
В ЕГРН содержатся сведения о праве собственности ИП Скоробач Д.О. (дата государственной регистрации права 21.05.2018) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0401005:376 проектируемое значение 753,5 кв.м, степень готовности 10%, расположенном на спорном земельном участке.
17.05.2019 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 6755 кв.м, с кадастровым номером 65:01:0401005:78, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, по восточной стороне ул. Железнодорожная, севернее участка ООО "Азурит"; разрешенное использование - "Складские помещения для хранения непродовольственных товаров" в порядке пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ.
Одновременно в заявлении указано, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему на праве собственности здание склада (кадастровый номер 65:01:0401005:488) и объект незавершенного строительства (кадастровый номер 65:01:0401005:376).
09.08.2019 стороны подписали проект договора купли-продажи земельного участка и акт приема-передачи. В этот же день предприниматель по чек-ордеру ПАО "Сбербанк" (Южно-Сахалинское отделение 8567/8) от 09.08.2019 произвел оплату по договору на сумму 797 529 рублей 8 копеек. Однако в последующем предприниматель получил оформленное письмом администрации от 19.08.2019 N 236-013/04 решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность под объектом незавершенного строительства.
Также администрация проинформировала заявителя, что последний вправе произвести мероприятия, направленные на межевание и постановку на кадастровый учет земельного участка под зданием склада, принадлежащего заявителю на праве собствкенности. После урегулирования вопроса в рамках правового поля предприниматель вправе вновь обратиться в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату.
Полагая, что отказ администрации не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, которое судом оставлено без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.
На основании части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Земельное законодательство Российской Федерации основывается на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В силу части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
В части 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).
В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.
Вместе с тем объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов.
Наличие на спорном участке принадлежащих заявителю на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке, указанных объектов незавершенного строительства в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает его право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов.
Из совокупности положений ЗК РФ следует, что предоставление земельного участка под объектом незавершенного строительства возможно только на праве аренды.
Судом установлено и следует из материалов дела, 25.08.2015 между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска и ИП Скоробач Д.О. в соответствии со с подпунктом 9 пункта 2, пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ заключен договор аренды земельного участка N 12970, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, по восточной стороне ул. Железнодорожная, севернее участка ООО "Азурит", сроком на три года до 11.10.2018 участок предоставляется для завершения строительства объекта "Складские помещения для хранения непродовольственных товаров".
Как указывалось ранее в ЕГРН содержатся сведения о праве собственности ИП Скоробач Д.О. (дата государственной регистрации права 21.05.2018) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0401005:376 проектируемое значение 753,5 кв.м, степень готовности 10%, расположенном на спорном земельном участке.
Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.
Аналогичный правовой подход сформулирован и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2016 N 19-КГ15-48.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12, выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено.
Таким образом, исходя из положений земельного законодательства, наличие права на выкуп земельного участка возможно лишь при наличии права собственности на объект недвижимого имущества, после ввода объекта в эксплуатацию.
Законодатель разделяет понятия здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые не являются идентичными, поскольку здания и сооружения используются в соответствии с их назначением, которым объект незавершенного строительства не обладает.
Таким образом, находящиеся на испрашиваемом земельном участке объекты недвижимости не являются теми объектами, собственник которых имеет право на приобретение данного земельного участка в сформированных границах и площади на основании статьи 39.20 ЗК РФ.
Принимая во внимание установленные фактические обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства, коллегия соглашается с выводами администрации о наличии оснований, предусмотренных пунктом 19 статьей 39.16 ЗК РФ, в связи с чем, оспариваемое предпринимателем решение органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, оформленное письмом от 19.08.2019 N 236-013/04, является законным и обоснованным.
Из заявления и материалов дела усматривается, что одним из объектов недвижимости, в собственность под который испрашивался земельный участок, является незавершенным строительством. Заявителем не представлено ни решения органа местного самоуправления, ни иного акта, свидетельствующего о вводе в эксплуатацию объекта.
Принимая во внимание все вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к аналогичному выводу о том, что в силу положений статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.3, 39.20 ЗК РФ заявитель не является лицом, имеющим право на приобретение в собственность земельного участка без торгов.
Наличие права собственности на незавершенный строительством объект, еще не являющийся ни зданием, ни сооружением не влечет исключительного права на приватизацию земельного участка.
Таким образом, поскольку заявитель не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьями 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, так как объект, принадлежащий ему, не является зданием, сооружением, а представляет собой объект незавершенного строительства, отсутствуют основания для удовлетворения заявления.
При этом администрацией разъяснено заявителю, что он вправе произвести мероприятия, направленные на межевание и постановку на кадастровый учет земельного участка под зданием склада, площадью 154,6 кв.м, с кадастровым номером 65:01:0401005:488.
Довод заявителя жалобы о том, что судом не дана оценка доказательствам представленным заявителем, а именно: подписанной копии проекта договора купли-продажи земельного участка от 09.08.2019, копии акта от 09.08.2019, копии чека-ордера от 09.08.2019, признается коллегией необоснованным в силу следующего.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статья 131 ГК РФ).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).
Из указанного следует, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Такой договор не влечет правовых последствий, а также породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, до государственной регистрации.
Вместе с тем, у заявителя право выкупа на спорный земельный участок не возникло по причине, находящегося на земельном участке объекта незавершенного строительства, который не относится к тем объектам, собственники которых имеют право на приватизацию земельных участков на основании статьи 39.20 ЗК РФ, данное обстоятельство как подписание проекта договора купли-продажи не нарушает права и законные интересы предпринимателя, поскольку само по себе нарушенное право подлежащее судебной защите отсутствует.
Кроме того, заявленные требования не содержат конкретных определенных действий, направленных на восстановление нарушенных прав заявителя.
Принимая во внимание изложенное, прочие доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как не имеющие юридического значения для признания оспариваемого решения администрации незаконным.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают и не содержат указания на обстоятельства, свидетельствующие об их ошибочности, в связи с чем подлежат отклонению.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
На основании изложенного коллегия считает, что решение администрации не нарушает права и законные интересы предпринимателя, в связи с чем суд первой инстанции в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 09.01.2020 по делу N А59-6762/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю. Еремеева
Судьи
Н.Н. Анисимова
С.В. Понуровская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
