Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2020 года №04АП-7257/2019, А19-15891/2019

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 февраля 2020 года Дело N А19-15891/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2020 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей Желтоухова Е.В., Ломако Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Селивановой Т.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ТОРГОВЫЙ ДОМ "АГРО ТРЭЙД ИРКУТСК" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 октября 2019 года по делу N А19-15891/2019 по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ТОРГОВЫЙ ДОМ "АГРО ТРЭЙД ИРКУТСК" (ОГРН 1133850028905, ИНН 3808230868; адрес: 664025 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ ГОРОД ИРКУТСК УЛИЦА ГОРЬКОГО ДОМ 1 ОФИС 6) к МИНИСТЕРСТВУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН 1083808003564; ИНН 3808174613; адрес: 664007, ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД ИРКУТСК, УЛИЦА КАРЛА ЛИБКНЕХТА,47) об освобождении от уплаты арендной платы; об обязании устранить препятствия; об обязании заключить договор аренды земельного участка,
(суд первой инстанции - Е.С. Пенюшов),
при участии в судебном заседании:
от истца: не явился, извещен;
от ответчика: не явился, извещен;
установил:
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ТОРГОВЫЙ ДОМ "АГРО ТРЭЙД ИРКУТСК" (далее - истец, ООО ТД "АГРО ТРЭЙД ИРКУТСК", общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к МИНИСТЕРСТВУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - ответчик, Министерство) об освобождении от уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка от 01.07.2014 N 294 с 2016 года по день устранения препятствий к доступу на арендуемый земельный участок с кадастровым номером 38:06:010902:2664, общей площадью 17 717 кв. м, расположенный по адресу: Иркутский район, р.п. Маркова, ул. Промышленная, 5; об обязании устранить препятствия к пользованию земельным участком путем выделения земельного участка для обустройства проезда; об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 38:06:010902:2664, общей площадью 17 717 кв. м., расположенного по адресу: Иркутский район, р.п. Маркова, ул. Промышленная, 5, на срок до 30.06.2024.
Решением Арбитражного суда Иркутской области в иске отказано.
В обосновании суд первой инстанции указал, что в отсутствие доказательств освоения спорного земельного участка, в том числе: ведения строительных работ и наличия на данном земельном участке объекта незавершенного строительства, оснований для заключения (продления) договора аренды земельного участка в порядке пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ не имеется.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда Иркутской области от 14 октября 2019 года об отказе в удовлетворении иска ООО Торговый дом "Агро Трэйд Иркутск" к Министерству имущественных отношений Иркутской области отменить, принять новое решение об удовлетворении иска в полном объёме.
Полагает, что в течении 2015 года истец разрабатывал проектно- сметную документацию, провел черновую планировку участка, заключил договора на электро и водоснабжение участка, через суд уменьшил в пять раз кадастровую стоимость участка и готов был приступить к освоения земельного участка. Однако ,в это время, как в последствии выяснилось, все земельные прилегающие к переуступленному земельному участку были перераспределены третьим лицам и фактически доступ к земельному участку стал невозможен.
Таким образом, хотя истец исправно платил арендную плату, он вынужден был приостановить (заморозить) финансирование строительства до решения вопроса по строительству дороги, то есть по выделению земельного участка для строительства подъездных путей. Вопрос подъездными путями до настоящего времени разрешить не удалось.
Кроме того, в настоящее время в арбитражном суде Иркутской области рассматривается дело N А19-20704/2019 по иску Министерства имущественных отношений Иркутской области к ООО Торговый дом "Агро Трэйд Иркутск" о расторжении договора аренды спорного земельного участка. То есть можно сделать вывод, что на настоящее время, вопреки мнению арбитражного суда по настоящему делу, договор аренды не расторгнут, правоотношения между сторонами не окончены
На апелляционную жалобу общества поступил отзыв министерства, в котором он просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10 января 2020 судебное заседание отложено до 06 февраля 2020 года.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 05.12.2019, 11.01.2020.
Представитель общества в судебном заседании 09.01.20120г. дал пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, пояснил, что сейчас ведется переговоры с министерством, в том числе, о заключении мирового соглашения.
В судебное заседание 06.02.2020г. лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. Стороны направили суду письменные пояснения.
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании Постановления администрации района N 2661 от 30 06.2014 "О предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-складской комплекс Марково" между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и градостроительной политике администрации Иркутского районного муниципального образования и Обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-складской комплекс Марково" заключен договор аренды земельного участка от 01.07.2014 N 294, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок из земель населенных пунктов Марковского муниципальное образования с кадастровым номером 38:06:010902:2664, площадью 17717 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский район, р.п. Маркова, ул. Промышленная, 5-е под строительство и эксплуатацию промышленно-складского комплекса.
Срок действия настоящего договора установлен с 30.06.2014 по 30.06.2019 (пункт 2.1 договора).
Земельный участок передан в пользование арендатора по акту приема-передачи от 01.07.2019 N 294.
Между Обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-складской комплекс Марково" и Обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом "Агро Трейд Иркутск" заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора от 11.08.2014 N 1/14 по договору аренды земельного участка N 294 от 01.07.2014, согласно которому ООО ТД "АГРО ТРЭЙД ИРКУТСК" приняло в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка от 01.06.2014 N 294, рег.N 38-38-01/140/2014-636. заключенному между ООО "Производственно-складской комплекс Марково" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и градостроительной политике администрации Иркутского районного муниципального образования.
По пункту 1.2. договора от 11.08.2014 N 1/14 объект аренды: земельный участок из земель населенных пунктов Марковского муниципального образования с кадастровым номером 38:06:010902:2664. площадью 1-7717 кв.м, расположенный по адресу: Иркутская область. Иркутский район, р. п. Маркова. Цель использования земельного участка - под строительство и эксплуатацию промышленно-складского комплекса (пункт 1.4 договора).
Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указывает, что фактически доступ к спорному земельному участку невозможен, следовательно, имеются препятствия для освоения (использования) спорного участка в соответствии с целевым назначением, что является основанием для освобождения в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации от уплаты арендных платежей, и возложения на ответчика обязанности по устранению препятствий в пользовании спорным земельным участком.
По мнению истца, у ответчика имеется обязанность заключить с ООО ТД "АГРО ТРЭЙД ИРКУТСК" новый договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов Марковского муниципального образования с кадастровым номером 38:06:010902:2664. площадью 1-7717 кв.м, расположенный по адресу: Иркутская область. Иркутский район, р. п. Маркова, поскольку, отсутствие возможности использования спорного земельного участка обусловлено действиями ответчика как арендодателя по договору.
Решением Арбитражного суда Иркутской области в иске отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения представителя общества в судебном заседании, письменные пояснения, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими общие положения об аренде, и нормами Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающими особенности сдачи земельных участков в аренду.
Исследовав условия договора аренды земельного участка от 01.07.2014 N 294, суд первой инстанции обоснованно установил, что сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования статьи 607 ГК РФ, договора зарегистрирован в установленном законом порядке, согласно статье 432 ГК РФ является заключенным. Факт передачи земельного участка в пользование ООО ТД "АГРО ТРЭЙД ИРКУТСК" по договору аренды земельного участка от 01.07.2014 N 294 подтверждается актом приема-передачи от 01.07.2014.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору на весь период действия договора и в соответствии с его назначением, что согласуется с общими правилами встречного исполнения обязательства из двусторонне обязывающего (синаллагматического) договора, предусмотренными статьей 328 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Следовательно, по договору аренды в равной степени являются встречными оба основных взаимных обязательства сторон.
По пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору среди прочего: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества
Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как правильно указывает суд первой инстанции, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств, отвечающих требованиям пункта 1 статьи 612 ГК РФ, а именно доказательств наличия недостатков арендованного земельного участка, препятствующих в пользовании данным участком по целевому назначению, в том числе доказательств отсутствия возможности свободного доступа к спорному земельному участку.
Доводы апелляционной жалобы о том, что у общества отсутствовала возможность их представить, так как суд не учел возражения общества против перехода из предварительного судебного заседания в судебное заседание, отклоняются апелляционным судом как не соответствующие материалам дела, таких возражений общество суду первой инстанции не направляло.
Таким образом, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что требования истца об освобождении от уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка от 01.07.2014 N 294 с 2016 года по день устранения препятствий к доступу на арендуемый земельный участок с кадастровым номером 38:06:010902:2664, общей площадью 17 717 кв. м, расположенный по адресу: Иркутский район, р.п. Маркова, ул. Промышленная, 5; об обязании устранить препятствия к пользованию земельным участком путем выделения земельного участка для обустройства проезда, необоснованными и документально не подтвержденными, следовательно, оснований для удовлетворения иска в указанной части не имеется.
Рассмотрев требование истца о понуждении Министерства заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 38:06:010902:2664, общей площадью 17 717 кв. м., расположенного по адресу: Иркутский район, р.п. Маркова, ул. Промышленная, 5 на срок до 30.06.2024, суд первой инстанции пришел к следующим правильным выводам.
Согласно пункту 3 статьи 447 ГК РФ в случаях, указанных в настоящем кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015, при этом названным законом (пункт 21 статьи 1) ЗК РФ дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 4.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73), в силу части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4.2 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
Частью 2 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ установлено, что указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.
Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Как следует из договора аренды земельного участка от 01.07.2014 N 294, спорный земельный участок предоставлен обществу под строительство и эксплуатацию промышленно-складского комплекса (пункт 1.1 договора).
Согласно пояснениям ответчика, письмом от 15.02.2019 N 02-51-1493/19 Министерство известило ООО ТД "АГРО ТРЭЙД ИРКУТСК" о необходимости в срок до 15.03.2019 предоставить доказательства освоения арендованного земельного участка (проектную документацию, градостроительный план, разрешение на строительство, доказательства фактического осуществления строительных работ либо обосновать объективные причины, препятствующие освоению земельного участка).
Как правильно указывает суд первой инстанции, такие документы, как Министерству в установленный срок, так и в материалы дела, истцом не представлены, равно как не представлены и доказательства наличия препятствий в использовании спорным земельным участком по целевому назначению.
Дополнительные доказательства общества о несении финансовых затрат на подготовку к освоению земельного участка было отказано за отсутствием уважительных причин их непредставления суду первой инстанции. Доводы о том, что обществом были понесены финансовые затраты отклоняются в связи с отклонением указанного ходатайства, кроме того, на результат рассмотрения дела данные обстоятельства не влияют, поскольку земельный участок не освоен и объективные препятствия к этому не доказаны.
При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств освоения спорного земельного участка, в том числе: ведения строительных работ и наличия на данном земельном участке объекта незавершенного строительства, суд первой инстанции правильно не усмотрел оснований для заключения (продления) договора аренды земельного участка в порядке пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, поэтому обоснованно посчитал исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 октября 2019 года по делу N А19-15891/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Е.О.Никифорюк
Судьи Е.В.Желтоухов
Н.В.Ломако
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка