Дата принятия: 21 января 2021г.
Номер документа: 04АП-6235/2020, А10-1295/2020
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2021 года Дело N А10-1295/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2021 года.
Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Куклина О.А., судей Бушуевой Е.М., Мациборы А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарём Городецким Р.Г., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энергоресурс" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 12 октября 2020 года по делу N А10-1295/2020 по иску акционерного общества "Дом.РФ" (ОГРН 1027700262270, ИНН 7729355614) к обществу с ограниченной ответственностью "Энергоресурс" (ОГРН 1113804003576, ИНН 3804045575) о расторжении договора аренды N 75-р от 29.06.2011 и обязании возвратить объект недвижимого имущества,
при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)",
при участии в судебном заседании:
от истца - Первушин А.С., представитель по доверенности N 2/123 от 15.09.2020,
от ответчика - Колосов Б.Н., представитель по доверенности от 05.11.2020,
и установил:
акционерное общество "Дом.РФ" (далее - АО "Дом.РФ", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Энергоресурс" (далее - ООО "Энергоресурс", ответчик) о расторжении договора аренды федерального недвижимого имущества N 75-р от 29.06.2011 в отношении здания общей площадью 229,2 кв.м с кадастровым номером 203:24:011206:692, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Кирова, 28, и обязании возвратить указанное здание.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора, привлечены федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество), федеральное государственное унитарное предприятие "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)" (далее - ФГУП "ФТ-Центр").
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 12.10.2020 иск удовлетворён. Договор аренды объекта федерального недвижимого имущества N 75-р от 29.06.2011, заключённый между АО "Дом.РФ" и ООО "Энергоресурс" в отношении здания общей площадью 229,2 кв.м с кадастровым номером 03:24:011206:692, расположенным по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Кирова, 28, расторгнут. ООО "Энергоресурс" обязано возвратить АО "Дом.РФ" здание общей площадью 229,2 кв.м с кадастровым номером 03:24:011206:692, расположенное по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Кирова, 28. С ООО "Энергоресурс" в пользу АО "Дом.РФ" взыскано 6000 руб. в качестве возмещения расходов истца по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить.
По мнению заявителя жалобы, истец не имеет права заявлять требование о расторжении договора в силу подпункта 2 пункта 4 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон о содействии развитию жилищного строительства). Заявитель указывает, что до 01.03.2015 с иском о расторжении договора мог обратиться только собственник земельного участка и объекта недвижимости.
По мнению заявителя жалобы, когда законодатель говорит о том, что положения статьи 15 Закона о содействии развитию жилищного строительства распространяются на правоотношения, возникшие с 01.03.2015, то речь идёт об арендных правоотношениях, а не отношениях по одностороннему расторжению договора, которые не являются самостоятельными правоотношениями.
Заявитель считает, что, поскольку арендные правоотношения между истцом и ответчиком возникли 29.06.2011 (то есть до 01.03.2015), то редакция Федерального закона от 08.03.2015 N 48-ФЗ к рассматриваемым отношениям не применима, в связи с чем в данном случае должна применяться предыдущая редакция закона, в соответствии с которой с иском о расторжении договора аренды может обратиться только собственник недвижимого имущества, которым истец, по мнению заявителя жалобы, не является.
Заявитель утверждает, что судом не дана оценка доводу ответчика об отсутствии у истца права на расторжение договора аренды в отношении объекта культурного наследия.
Заявитель отмечает, что на сайте истца (https://дом.рф) во вкладке "Сферы деятельности"/"Реализация земли и объектов" содержится информация о запланированном аукционе по продаже земельного участка и здания, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Кирова, 28. Заявитель указывает, что здание, являющееся предметом договора, включено в реестр памятников регионального значения, его продажа с целью строительства, комплексного освоения территорий, строительства парков и т.п. невозможна, в связи с чем у истца отсутствует право на совершение сделок со зданием и земельным участком.
По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не дал оценку доводам ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца. Заявитель отмечает, что в случае расторжения договора для ответчика возникнут негативные последствия в виде потери вложенных средств в сумме порядка 400 000 руб., при этом положение истца не изменится.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу доводы апеллянта отклонил, решение суда считает законным и обоснованным.
Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом. Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей третьих лиц.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее: между ФГУП "ФТ-Центр" (арендодателем) и ООО "БратскЭнергоРесурс" (в дальнейшем переименовано в ООО "Энергоресурс") (арендатором) заключён договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Бурятия и принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору, а арендатор обязался принять во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Кирова, 28, общей площадью 229,2 кв.м. Передаваемое в аренду здание состоит на государственной охране как объект культурного наследия (Жилой дом усадьбы Самсоновича), в соответствии с Постановлением Правительства Республики Бурятия N 242 от 09.07.1996. Характеристика объекта содержится в приложении N 1 к договору.
Объект аренды принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимого имущества.
Договор заключён на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации, зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 30.11.2011.
Факт передачи объекта аренды арендатору подтверждается актом приёма-передачи от 04.07.2011.
Истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора N 75-р от 29.06.2011. Поскольку направленное в адрес ответчика письмо с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению сторон оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.
Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам: из материалов дела судом установлено, что истец является единым институтом развития в жилищной сфере и выступает агентом Российской Федерации. В соответствии со статьями 1 и 3 Закон о содействии развитию жилищного строительства он наделён полномочиями от своего имени совершать юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 12 Закона о содействии развитию жилищного строительства в течение сорока пяти дней с даты получения предложений единого института развития, предусмотренных частями 7 и 7.1 статьи 11 и части 6 статьи 14 указанного Закона, межведомственный коллегиальный орган принимает решение о целесообразности совершения единым институтом развития юридических и иных действий, в том числе сделок, в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в качестве агента Российской Федерации в целях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В силу части 10 статьи 12 Закона о содействии развитию жилищного строительства и постановления Правительства Российской Федерации от 22.08.2008 N 632 "О Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации" решение о создании, порядке работы и составе межведомственного коллегиального органа принимается Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации.
В данном случае решением Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, оформленным протоколом от 30.10.2019 N 4, признано целесообразным совершение АО "Дом.РФ" юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в соответствии с частью 1 статьи 12.2 Закона о содействии развитию жилищного строительства в отношении находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населённых пунктов по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Кирова, д. 28 (кадастровый номер 03:24:011206:56), площадью 300 +/- 6 кв.м с расположенным на нём и также находящимся в федеральной собственности объектом недвижимого имущества в целях, предусмотренных указанным Федеральным законом.
На основании данного решения Федеральное агентство по управлению государственным имуществом издало распоряжение N 728-р от 04.12.2019 об изъятии из хозяйственного ведения ФГУП "ФТ-Центр" земельного участка с кадастровым номером 03:24:011206:56 площадью 300 кв.м с расположенным на нём объектом недвижимого имущества и передаче его АО "Дом.РФ". Объекты переданы истцу по передаточному акту N 4-14.21 от 11.12.2019.
В соответствии с частью 4 статьи 12.2 Закона о содействии развитию жилищного строительства по договорам аренды земельных участков единого института развития, иных объектов недвижимого имущества единого института развития, другого имущества единого института развития или договорам безвозмездного пользования земельными участками единого института развития либо договорам безвозмездного пользования объектами недвижимого имущества единого института развития, другим имуществом единого института развития, заключённым с организациями, указанными в части 4 статьи 15 настоящего Федерального закона, до даты принятия межведомственным коллегиальным органом решения, предусмотренного пунктом 2 части 1 статьи 12 настоящего Федерального закона, единый институт развития осуществляет права и исполняет обязанности по таким договорам, а также в соответствии со статьёй 15 настоящего Федерального закона осуществляет досрочное расторжение данных договоров.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, прямо предусмотренных законом. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения.
В соответствии с частью 4 статьи 15 Закона о содействии развитию жилищного строительства в случае, если до даты передачи органам государственной власти субъектов Российской Федерации осуществления полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками, иными объектами недвижимого имущества либо до даты принятия межведомственным коллегиальным органом решения, указанного в пункте 2 части 1 статьи 12 настоящего Федерального закона, находящийся в федеральной собственности земельный участок передан по договору аренды или договору безвозмездного пользования организации либо находящийся в федеральной собственности и закреплённый за организацией на праве хозяйственного ведения или оперативного управления объект недвижимого имущества, другое имущество переданы по договору аренды или договору безвозмездного пользования, эти договоры подлежат досрочному расторжению или прекращению независимо от оснований, предусмотренных ГК РФ, по соглашению сторон или по решению суда при обращении в суд единого института развития в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества единого института развития.
То есть согласно указанной норме договор аренды недвижимого имущества, в отношении которого единому институту развития переданы права агента Российской Федерации, подлежит расторжению при обращении последнего в суд, независимо от оснований, предусмотренных ГК РФ.
При этом суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что подпункт 2 части 4 статьи 15 Закон о содействии развитию жилищного строительства в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 48-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" применим при разрешении настоящего спора, поскольку решение Правительственной комиссии о передаче спорного объекта было принято после вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 48-ФЗ, в связи с чем на момент обращения в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды у АО "Дом.РФ" уже имелись соответствующие правомочия на предъявление такого иска.
Согласно пунктом 7.1 договора предложения по досрочному расторжению настоящего договора рассматриваются сторонами в течение одного месяца с момента получения таких предложений.
В силу пункта 7.2 договора он подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
Истец письмом N 16394-ДФ от 24.12.2019 направил ответчику предложение о расторжении договора аренды.
Таким образом, требование о досудебном порядке при расторжении договора в соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ истцом соблюдено.
Принимая во внимание, что в отношении объекта договора аренды N 75-р от 29.06.2011, находящегося в федеральной собственности, Правительственной комиссией было принято решение о передаче объекта недвижимого имущества АО "Дом.РФ", заключённый до принятия такого решения договор аренды независимо от оснований, предусмотренных ГК РФ, в соответствии с требованиями части 4 статьи 15 Закона о содействии развитию жилищного строительства подлежит досрочному расторжению по решению суда.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения исковых требований в части расторжения договора аренды.
В соответствии со статьёй 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора аренды по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Учитывая, что договор аренды подлежит расторжению, и ответчиком не представлено доказательств возврата истцу предмета аренды, требование истца об обязании возвратить здание общей площадью 229,2 кв.м. с кадастровым номером 03:24:011206:692, расположенное по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Кирова, 28, подлежит удовлетворению.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 268 - 271 АПК РФ, Четвёртый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 12 октября 2020 года по делу N А10-1295/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия путём подачи жалобы через суд первой инстанции.
Председательствующий О.А. Куклин
Судьи Е.М. Бушуева
А.Е. Мацибора
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
