Дата принятия: 07 сентября 2021г.
Номер документа: 04АП-4438/2021, А58-123/2021
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2021 года Дело N А58-123/2021
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2021 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Никифорюк Е.О., судей Сидоренко В.А., Басаева Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 09 июня 2021 года по делу N А58-123/2021 по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 1435134280, ОГРН 1031402045905, адрес: 677000, САХА /ЯКУТИЯ/ РЕСПУБЛИКА, ГОРОД ЯКУТСК, ПРОСПЕКТ ЛЕНИНА, ДОМ 15, ОФИС 612) к Гаражно - строительному потребительскому кооперативу "Якутторгтехника" (ИНН 1435136626, ОГРН 1031402050680, адрес: 677008, САХА /ЯКУТИЯ/ РЕСПУБЛИКА, ЯКУТСК ГОРОД, ВИЛЮЙСКИЙ ПЕРЕУЛОК, 8) о взыскании 122 333, 54 рублей, в том числе 55 651,24 рублей арендной платы и 66 682,30 рублей неустойки, (суд первой инстанции - Р.И. Эверстова),
при участии в судебном заседании:
от истца: не явился, извещен;
от ответчика: не явился, извещен;
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Гаражно - строительному потребительскому кооперативу "Якутторгтехника" (далее - ответчик, кооператив) о взыскании 122 333, 54 рублей, в том числе 55 651,24 рублей арендной платы и 66 682,30 рублей неустойки.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) в удовлетворении исковых требований отказано полностью.
В обосновании суд указал, что спорный земельный участок выбыл из владения кооператива в связи с оформлением прав собственности на земельные участки под гаражными боксами за физическими лицами, поэтому оснований для взыскания арендной платы не имеется.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 09 июня 2021 года по делу N А58-123/2021 и принять решение об удовлетворении исковых требований.
Указывает, что Департамент фактически не имел возможности в целях защиты своих прав и законных интересов, направить ходатайство о привлечении к участию к делу лиц, использующих спорное недвижимое имущество на правах аренды и собственности (Шань-Дюнь А.В.. Максимова И.М., Деркач М.В, Сафропова Т.А.), либо заявить ходатайство о замене ненадлежащего ответчика надлежащим.
Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости на участок с кадастровым номером 14:36:104028:82 от 07.02.2020 г.. площадь земельного участка составляет 280 кв.м. согласно строки 4. п. 3.1 выписки лицом в пользу которого установлено ограничение в виде аренды является Деркач Максим Васильевич.
Общая площадь земельных участков, перешедших физическим липам по праву собственности составила 57+54+54+28*28 - 221 кв.м. Соответственно, суду требовалось установить площадь не перешедшего с собственность земельного участка с кадастровым номером 14:36:104028:82. которая по расчетам составляет 280-221= 59 кв.м.
Таким образом, судом в принятом им решении не принято во внимание, что по данным публичной карты по адресу г. Якутск, пер. Вилюйский. квартал "24", дом 8 располагается 6 гаражный боксов, а в собственность физическим липам передано 5 из них. Также, не дано надлежащей оценки тому факту, что договор аренды земельного участка с расторгнут не был, уведомлений о расторжении договора аренды земельного участка в ДИЗО Окружной администрации города Якутска не поступало, ответчик по окончанию срока действия договора участок арендодателю не вернул и арендные платежи в размере 55651.24 рублей, неустойку в размере 66682.30 рублей в установленные договором сроки не внес.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 12.08.2021.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 12.02.2008 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 175, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:36:104028:0082, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия) г. Якутск, пер. Вилюйский, д. 8, квартал "24", площадью 280 кв.м.; участок предоставлен для размещения теплых гаражей на 6 боксов.
Срок договора установлен с 01.01.2007 по 31.12.2021 (п. 2.1).
Начисление арендной платы за земельные участки осуществляется с момента подписания акта приема-передачи участка и вносится арендатором 2 раза в год равными долями не позднее 15 апреля и 15 октября (п. 2.2)..
Спорный земельный участок передан по акту приема-передачи от 12.02.2018, подписанному без разногласий.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 11.04.2008, о чем имеется штамп регистрирующего органа в договоре.
20.11.2020 в адрес ответчика направлено уведомление от 18.11.2020 N 2129 о необходимости уплаты задолженности по арендным платежам и пени на сумму 125 687, 33 рублей в течение 15 дней со дня получения уведомления в соответствии с договором от 12.02.2008 N 175.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по своевременному и полному внесению арендных платежей, повлекли образование задолженности, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для частичной отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.
Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Спорный земельный участок находится на территории ГО "город Якутск" государственная собственность на него не разграничена, таким образом, департамент является надлежащим истцом.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок.
В качестве документа, направленного на возникновение, изменение прав и обязанностей, представлен договор аренды земельного участка 12.02.2008 N 175.
Спорные отношения сторон связаны с исполнением условий указанного договора.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
С учетом государственной регистрации, договор аренды земельного участка является заключенным в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вступили в правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 310 ГК РФ).
Таким образом, по договору аренды основной обязанностью арендатора является уплата арендных платежей.
Как правильно установлено судом первой инстанции, спорный земельный участок с кадастровым номером: 14:36:104028:0082 был предоставлен кооперативу для размещения теплых гаражей на 6 боксов.
Вместе с тем, из Выписок из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.04.2021 N 99/2021/387359521, от 21.04.2021 N 99/2021/388677860, от 14.04.2021 N 99/2021/387359702, от 14.04.2021 N 99/2021/387362851 следует, что из спорного земельного участка с кадастровым номером 14:36:104028:0082 образованы следующие земельные участки:
- с кадастровым номером 14:36:104028:320 от 22.03.2010 площадью 57 кв.м., принадлежащий на праве собственности Шань-Дюнь А.Е.;
- с кадастровым номером 14:36:104028:321 от 22.03.2010 площадью 54 кв.м., принадлежащий на праве собственности Маскимову И.М.;
- с кадастровым номером 14:36:104028:322 от 22.03.2010 площадью 54 кв.м., принадлежащий на праве собственности Деркач М.В.;
- с кадастровым номером 14:36:104028:323 от 22.03.2010 площадью 28 кв.м., принадлежащий на праве собственности Сафронову Т.А.;
- с кадастровым номером 14:36:104028:324 от 22.03.2010 площадью 28 кв.м., принадлежащий на праве собственности Сафронову Т.А.
Также суд первой инстанции посчитал, что на земельном участке с кадастровым номером N 14:36:104028:0082 отсутствуют объекты, принадлежащие кооперативу, что усматривается как из записи об отсутствии данных в строке "кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости", так и из схемы, содержащейся в разделе Описание местоположения земельного участка (лист 5). Напротив, из раздела Описание местоположения земельного участка усматривается наличие в границах спорного земельного участка земельных участков, принадлежащих физическим лицам на праве собственности.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что кооператив не мог использовать спорный земельный участок в своих интересах, поскольку с 22.03.2010 на нем расположены земельные участки, принадлежащие физическим лицам на праве собственности, с видом разрешенного использования "под гаражи".
Из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление N 54) следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ, пункт 58 постановления N 54).
Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Данная правовая позиция неоднократно выражалась в судебной практике, в том числе, например, в Определении Верховного Суда РФ от 18.03.2021 N 305-ЭС20-7170 по делу N А40-297162/2018, в судебных актах по делам NN А76-36124/2019, А58-6309/2019.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что, поскольку землепользование со стороны кооператива по обстоятельствам дела было невозможным, то обязанность по уплате арендной платы у него в заявленный период с 01.01.2014 по 31.12.2020 не возникла. Следовательно, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют, в удовлетворении заявленных требований о взыскании основного долга следует отказать. Поскольку отсутствует основной долг, то и во взыскании неустойки следует отказать.
Апелляционный суд, соглашаясь с выводами суда первой инстанции о том, что оснований для взыскания арендной платы за земельные участки, на которых расположены гаражи физических лиц, не имеется, поскольку в связи с приобретением на них права собственности физическими лицами они выбыли из предмета аренды, вместе с тем, полагает, что судом первой инстанции не в полной мере были учтены следующие обстоятельства.
Согласно условиям договора в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 14:36:104028:0082 площадью 280 кв.м.
Согласно выписке из ЕГРН от 07.02.2020г. граница данного земельного участка пересекает границы земельных участков с кадастровыми номерами 14:36:104028:320, 14:36:104028:321, 14:36:104028:322, 14:36:104028:323, 14:36:104028:324.
Как уже указано, площади земельных участков, выделенных из земельного участка с кадастровым номером 14:36:104028:0082, составляют 57, 54, 54, 28, 28 кв.м, то есть, в совокупности площадь земельных участков, которые не находились в пользовании кооператива составляет 221 кв.м.
Следовательно, оставшаяся площадь в размере 59 кв.м могла находиться в пользовании кооператива и быть предметом договора аренды, что подтверждается и схемой земельного участка, содержащейся на листе 1 раздела 3 выписки из ЕГРН от 07.02.2020г.
Расчет арендной платы и неустойки, составленный истцом, апелляционным судом проверен и признан правильным относительно условий договора, применимых ставок арендной платы, установленных решениями Якутской городской Думы N 157-НПА от 22.12.2014г. РЯГД-13-6, Базовых ставок РЯГД-6-2 от 26.02.2014 (НПАN 176), кадастровой стоимости, периодов формирования задолженности, ставки неустойки (0, 7%).
По расчетам апелляционного суда задолженность по арендной плате, приходящейся на площадь 59 кв.м за запрошенные периоды составляет 11 686, 76руб., а размер неустойки на данную задолженность составляет 14 003,28руб.
Апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных требований в данной части подлежит отмене по п.1 ч.1 ст.270 АПК РФ. В остальной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы о том, что департамент не имел возможности заявить о привлечении к участию в деле физических лиц, которым принадлежат на праве собственности земельные участки, выделенные из спорного земельного участка, либо заявить о замене ненадлежащего ответчика, отклоняются апелляционным судом, поскольку указанные выше физические лица стороной договора аренды не являются, при наличии к ним требований о взыскании стоимости пользования земельными участками департамент вправе их предъявить в отдельном процессе, хотя, как следует из положений ст.388, 389 Налогового кодекса РФ, собственники земельных участков, по общему правилу, признаются плательщиками земельного налога.
Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".
По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 09 июня 2021 года по делу N А58-123/2021 отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании 25 690, 04 рублей, в том числе 11 686, 76 рублей арендной платы и 14 003,28 рублей неустойки, апелляционную жалобу удовлетворить частично.
В отмененной части принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с Гаражно - строительного потребительского кооператива "Якутторгтехника" (ИНН 1435136626, ОГРН 1031402050680, адрес: 677008, САХА /ЯКУТИЯ/ РЕСПУБЛИКА, ЯКУТСК ГОРОД, ВИЛЮЙСКИЙ ПЕРЕУЛОК, 8) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 1435134280, ОГРН 1031402045905, адрес: 677000, САХА /ЯКУТИЯ/ РЕСПУБЛИКА, ГОРОД ЯКУТСК, ПРОСПЕКТ ЛЕНИНА, ДОМ 15, ОФИС 612) 25 690, 04 рублей, в том числе 11 686, 76 рублей арендной платы и 14 003,28 рублей неустойки.
В остальной части решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 09 июня 2021 года по делу N А58-123/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Е.О.Никифорюк
Судьи В.А.Сидоренко
Д.В.Басаев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
