Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2020 года №04АП-3526/2020, А58-4369/2019

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 сентября 2020 года Дело N А58-4369/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2020 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
судей Басаева Д.В., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сахаровой Б.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) с участием судьи Васильевой А.Б. при ведении протокола совершения отдельного процессуального действия секретарем судебного заседания Сивцевой И.А. апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Отрожденновой Елены Мингалиевны и Окружной администрации Городского округа "Жатай" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 09 июня 2020 года по делу N А58-4369/2019 по заявлению индивидуального предпринимателя Отрожденновой Елены Мингалиевны (ОГРНИП 304143516900179, ИНН 143500375227) к Окружной администрации Городского округа "Жатай" (ОГРН 1021401072329, ИНН 1435038146; 677902, республика Саха (Якутия), поселок Жатай, Северная улица, 29) о признании недействительным отказа в заключении договора купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: 677902, город Якутск, поселок Жатай, улица Северная, дом 27, площадью 78 м2,
при участии в судебном заседании:
от индивидуального предпринимателя Отрожденновой Елены Мингалиевны - Марковой Л.И. - представителя по доверенности от 31.08.2020,
от Окружной администрации Городского округа "Жатай" - Брензелеевой Е.Н. - представитель по доверенности от 13.09.2019,
установил:
индивидуальный предприниматель Отрожденнова Елена Мингалиевна (далее также - заявитель, ИП Отрожденнова Е.М. или предприниматель) обратилась в Арбитражный суд республики Саха (Якутия) с требованием к Окружной администрации городского округа "Жатай" (далее также - Администрация) о признании недействительным отказа от 16.04.2019 N 939/2-07 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящего в муниципальной собственности.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 09 июня 2020 года заявленные предпринимателем требования удовлетворены.
Суд признал незаконным отказ Окружной администрации городского округа "Жатай" в рассмотрении заявления индивидуального предпринимателя Отрожденновой Елены Мингалиевны по реализации ею преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящего в муниципальной собственности, от 16.04.2019 N 939/2-07.
На Окружную администрацию городского округа "Жатай" возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Отрожденновой Елены Мингалиевны путем повторного рассмотрения заявления от 18.03.2019.
Не согласившись с указанным решением, предприниматель и Администрация обжаловали его в апелляционном порядке.
Администрация не согласна с решением суда по существу в полном объеме, предприниматель - в части правовосстановительной меры.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержала доводы апелляционной жалобы и, представив отзыв на апелляционную жалобу Администрации, возразила против ее доводов.
Представитель Окружной администрации городского округа "Жатай" изложила свою позицию согласно доводам апелляционной жалобы.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), что подтверждается отчетом о публикации на официальном сайте Арбитражных судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционных жалоб к производству.
В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 02 сентября 2020 года был объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 04 сентября 2020 года Информация о перерыве размещена на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционных жалоб и отзыва на жалобу Администрации, выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, предприниматель, являясь арендатором муниципального имущества - часть нежилого помещения площадью 78 м2, находящегося по адресу: 677902, город Якутск, поселок Жатай, улица Северная, дом 27, общей площадью 873 м2, 06.06.2017 обратилась в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретения указанного имущества в собственность в порядке статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
05.07.2018 Администрация своим письмом N 1491 сообщила о невозможности удовлетворения данного заявления по причине включения объекта недвижимости расположенного по данному адресу в перечень муниципального имущества не подлежащего приватизации, а также в связи с недопустимости приватизации части объекта недвижимого имущества, находящегося у предпринимателя в аренде.
Не согласившись с данным отказом Администрации, заявитель обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Администрации об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: 677902, город Якутск, поселок Жатай, улица Северная, дом 27, площадью 78 м2.
Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27.10.2017 по делу N А58-6130/17 производство по данному требованию предпринимателя прекращено в связи с отказом от исковых требований.
24.07.2018 предприниматель вновь обратилась в Администрацию с аналогичным по содержанию заявлением о реализации указанного преимущественного права в приватизации арендованного муниципального имущества.
21.08.2018 письмом N 1923/01-13 Администрация в ответ на заявление предпринимателя от 24.07.2018 отказала в удовлетворении данного заявления по основанию его повторного направления.
Предприниматель обжаловала данный отказ в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 09.01.2019 по делу N А58-9365/18 заявление предпринимателя было удовлетворено. Отказ Администрации был признан незаконным, а на Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения заявителя путем повторного рассмотрения ее заявления.
Данное решение Арбитражного суда было оставлено без изменения Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2019 и Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.07.2019.
18.03.2019 после вступления в законную силу судебного акта по делу N А58-9365/2018 предприниматель вновь обратилась в адрес Администрации о заключении договора купли-продажи арендованного имущества.
Администрация в ответ на обращение предпринимателя от 18.03.2019 своим письмом от 16.04.2019 N 939/2-07 отказала в удовлетворении заявления о выкупе помещения по основанию того, что указанное помещение не подлежит приватизации в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, а также по основанию, что арендуемое заявителем имущество не может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости.
22.04.2019 предприниматель, не согласившись отказом Администрации, выраженным в письме от 16.04.2019 N 939/2-07, обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением о признании его незаконным и возложении на Администрацию обязанности устранить нарушенные права, посредством заключения договора купли-продажи нежилого помещения.
Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, установлены частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:
1) несоответствие оспариваемого отказа закону или иному нормативному правовому акту;
2) нарушение прав и законных интересов заявителя этим отказом.
При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств, требования заявителя удовлетворению не подлежат.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
По общему правилу, установленному статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в редакции проверяемого периода, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - а день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:
1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
Частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлены действия, которые обязан совершить уполномоченный орган при получении заявления, и сроки их совершения.
Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как уже указывалось выше, основанием для отказа предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества послужило, в том числе то обстоятельство, что данное помещение не является изолированным и не может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.03.2019 Городскому округу "Жатай" на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 14:33:107001:12307 на первом этаже здания, находящегося по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, п. Жатай, ул. Северная, д. 27 (том 1, л.д. 63 - 67). Согласно договору аренды от 24.06.2016 N 5/14, заключенному Окружной Администрацией Городского округа "Жатай" (Арендодатель) с индивидуальным предпринимателем Отражденновой Е.М. (Арендатор) Арендодатель передал Арендатору в аренду часть нежилого помещения по адресу: п. Жатай, ул Северная, д. 27, общей площадью 78 м2, принадлежащего Арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права 14-АА N 509626 от 17 января 2099 года (том 1, л.д. 46 - 51). Арендуемое предпринимателем помещение общей площадью 78 м2 не сформировано, как самостоятельный объект.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
С учетом приведенных положений Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается, но лишь при условии, что такие части можно обособить.
В соответствии со статьями 1 и 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предметом кадастрового учета являются помещения, но их части.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе выписку из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 27.03.2019 о праве собственности Городского округа "Жатай" на нежилое помещение площадью 873 м2 на первом этаже здания, находящегося по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, п. Жатай, ул. Северная, д. 27, технический паспорт нежилых помещений магазина МУП "Водник" по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, п. Жатай, ул. Северная, д. 27, лит. "А" (том 1, л.д. 146 - 148, том 2, л.д. 20 - 25, том 3, л.д. 64 - 90, том), договор аренды от 24.06.2016 N 5/14, справку государственного унитарного предприятия Республики Саха (Якутия) "Республиканский центр технического учета и технической инвентаризации" от 06.10.2017 N 01-22/1676 со ссылкой на письмо Министерство экономического развития Российской Федерации 24 февраля 2014 года N Д23и-501 (том 3, л.д. 124), справки аналогичного содержания ООО "Якутагропромтехпроект" от 25.12.2019 (том 3, л.д. 111), ООО "ЭПРиС" от 25.12.2019 N 937 (том 3, л.д. 115), ООО "Южный Проектный институт" от 24.12.2019 N 19-473 (том 3, л.д. 121), ООО "ПО Якутпромстройпроект" от 25.12.2019 N 01/02-511, установил, что право муниципальной собственности зарегистрировано на всё нежилое помещение общей площадью 873 м2 на первом этаже здания, находящегося по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, п. Жатай, ул. Северная, д. 27; по данным технической инвентаризации в этом нежилом помещении имеется спорная его часть под номером 17 общей площадью 78 м2; спорная часть помещения не сформирована в качестве самостоятельной индивидуально-определенной вещи, на кадастровый учет не поставлено, ограничено строительными конструкциями, но своего обособленного входа не имеет, в помещение имеется вход через аналогичное торговое помещение N 15, также являющегося частью нежилого помещения площадью 873 м2, а не через помещение общего пользования (схема прохода том 2, л.д. 5).
При этом суд апелляционной инстанции отклоняет противоположные выводы экспертных заключений по настоящему делу, как основанные лишь на иной оценке указанных судом доказательств, а именно технического паспорта нежилого помещения с кадастровым номером 14:33:107001:12307
В силу указанных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в рассматриваемом случае осуществление раздела нежилого помещения с кадастровым номером 14:33:107001:12307 технически не возможно.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно условиям договора аренды от 24.06.2016 N 5/14, заключенного Окружной Администрацией Городского округа "Жатай" с индивидуальным предпринимателем Отражденновой Е.М. в аренду передана часть нежилого помещения общей площадью 78 м2, а не все нежилое помещение площадью 873 м2.
Поскольку предпринимателем не представлены доказательства, подтверждающие, что на основе спорной части помещения в установленном порядке был создан самостоятельный обособленный объект недвижимого имущества, в отношении которого произведены кадастровый учет и государственная регистрация права собственности муниципального образования, необходимые для совершения с созданным объектом сделки купли-продажи и перехода на него права собственности к покупателю, суд апелляционной инстанции пришел к о том, что арендуемая предпринимателем часть помещения не может являться объектом реализации преимущественного права арендатора на его выкуп, учитывая, что Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не установлена обязанность уполномоченного органа в случае, если арендуемое субъектом малого или среднего предпринимательства помещение не сформировано в самостоятельный объект недвижимости, после получения от арендатора заявления предпринять действия по обособлению путем перепланировки арендуемого помещения.
Данные выводы суда апелляционной инстанции соответствуют правовой позиции, отраженной в судебных актах по делу N А69-557/2013, поддержанной Верховным Судом Российской Федерации в определении от 12.09.2014 N 302-ЭС14-37.
В силу приведенных норм права и установленных по делу обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел выводу о том, что Администрация имела установленные законом основания для отказа в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение спорного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
При таких обстоятельствах отказ Администрации в реализации преимущественного права на приобретение имущества является законным, соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции, как принятого при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных предпринимателем требований.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Апелляционную жалобу Окружной администрации Городского округа "Жатай" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 09 июня 2020 года по делу N А58-4369/2019 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Отрожденновой Елены Мингалиевны о признании недействительным отказа Окружной администрации Городского округа "Жатай" (ИНН 1435038146, ОГРН 1021401072329) в заключении договора купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: 677902, город Якутск, поселок Жатай, улица Северная, дом 27, площадью 78 м2 - отказать.
В удовлетворении апелляционной индивидуального предпринимателя Отрожденновой Елены Мингалиевны отказать.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Отрожденновой Елене Мингалиевне (ОГРНИП 304143516900179, ИНН 143500375227) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 750 рублей, излишне уплаченную по чеку-ордеру от 08.07.2020 (операция 26) при подаче апелляционной жалобы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
Председательствующий судья Сидоренко В.А.
Судьи Желтоухов Е.В.
Басаев Д.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка