Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 04 февраля 2020 года №03АП-8653/2019, А33-14138/2019

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 февраля 2020 года Дело N А33-14138/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2020 года
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Дамбарова С.Д.,
судей: Радзиховской В.В., Споткай Л.Е.,
секретаря судебного заседания Каверзиной Т.П.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 19 ноября 2019 года по делу N А33-14138/2019
по иску Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска к акционерному обществу "Красноярскнефтепродукт" о взыскании задолженности по арендной плате и пеней,
по встречному иску акционерного общества "Красноярскнефтепродукт" к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации
города Красноярска о признании договора аренды расторгнутым,
при участии:
от ответчика - акционерного общества "Красноярскнефтепродукт": Майловой С.В., представителя по доверенности от 12.012.2019 N 413, диплом серии 102424 N 0582015, рег.N 1/283 от 27.06.2014, паспорт,
установил:
Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - заявитель, апеллянт, истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к акционерному обществу "Красноярскнефтепродукт" (далее - ответчик, общество) о взыскании 610 707 руб. 84 коп., в том числе 597 577 руб. 73 коп. - задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.03.2018 N 261 за период с 01.10.2018 по 31.03.2019 и 13 130 руб. 11 коп. - пеней за период с 11.10.2018 по 13.03.2019.
Определением арбитражного суда от 04.06.2019 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.
Общество "Красноярскнефтепродукт" обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту о расторжении договора аренды земельного участка от 26.03.2018 N 261, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 11.04.2018 N 24:50:0700218:592-24/095/2018-1.
Определением суда от 17.07.2019 встречное исковое заявление принято к производству для рассмотрения с первоначальным иском, арбитражный суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
Определением арбитражного суда от 19.09.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Красноярский жилищно-коммунальный комплекс" (далее - третье лицо, общество "Красноярский жилищно-коммунальный комплекс").
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19.11.2019 по делу N А33-14138/2019 в удовлетворении исковых требований Департамента отказано. Встречный иск общества удовлетворен: расторгнут договор аренды земельного участка от 26.03.2018 N 261, заключенный по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды между Департаментом и обществом.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, заявитель обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, доводы которой сводятся к следующему:
- обществу до подачи заявки на участие в аукционе на право заключения договора аренды должно быть известно о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700218:592 зарегистрировано ограничение прав в связи с расположением на нем охранной зоны инженерных сетей (1 947 кв.м.). Соответствующая информация содержалась в аукционной документации,
- расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора возможно в случае предоставления в аренду имущества, которое имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, чего в настоящем деле установлено не было.
Определение о принятии апелляционной жалобы к производству от 20.12.2019 опубликовано на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда в разделе "Картотека арбитражных дел" 21.12.2019 13:01:24 МСК, где лица, участвующие в деле, могли с ним ознакомиться.
От общества "Красноярскнефтепродукт" поступили возражения на апелляционную жалобу, которые приобщены апелляционным судом к материалам дела.
В судебном заседании апелляционного суда представитель общества "Красноярскнефтепродукт" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указал на то, что вынесенное решение является законным и обоснованным. Представил оригинал технического заключения по обследованию земельного участка, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "ЗемЭкспертПроект", которое приобщено к материалам дела.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При проверке законности и обоснованности обжалуемого решения судом апелляционной инстанции установлено следующее.
Как следует из представленных материалов дела, по итогам аукциона между Департаментом (арендодатель) и обществом "Красноярскнефтепродукт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.03.2018 N 261 с кадастровым номером 24:50:0700218:592, расположенного по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Саянская (категория земель - земли населенных пунктов).
Земельный участок передан арендатору, данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Департамент, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей, указал на то, что за период с 01.10.2018 по 31.03.2019 у общества образовалась задолженность в размере 597 577 руб. 73 коп., представил соответствующий расчет.
Возражая по требованию о взыскании задолженности по арендной плате, общество указало на невозможность использования земельного участка в целях, для которых земельный участок предоставлялся по договору аренды в связи с прохождением магистральной ветки канализационного водопровода через большую часть земельного участка.
Общество в адрес департамента неоднократно направляло письма от 20.06.2018 N 001/2026, от 02.08.2018 N 001/2538, в которых указывало на невозможность использования земельного участка в соответствии с теми целями, ради которых предоставлен соответствующий земельный участок, предлагая расторгнуть соответствующий договор.
Суд первой инстанции в обжалуемом решении в иске Департамента о взыскании арендной платы отказал, встречные исковые требования общества о расторжении договора удовлетворил. В обжалуемом решении суд пришел к выводу о доказанности ответчиком обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования предоставленного в аренду земельного участка в целях возведения объекта капитального строительства - автозаправочной станции.
При принятии судебного акта арбитражный суд руководствовался положениями статей 450, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены решения.
Правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, следовательно, к ним применимы положения параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700218:592 имеет особые отметки: граница земельного участка состоит из 2 контуров. Учетные номера контуров и их площади: 1 - 5830.29 кв.м, 2 - 508.36 кв.м. Сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества: Вид ограничения (обременения): Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; Срок действия: с 02.08.2017; Реквизиты документа-основания: Постановление "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" от 24.02.2009 N 160 выдан: Правительство РФ; Ст. 89 Федерального закона "Земельный кодекс Российской Федерации" (ред. от 05.04.2013) от 25.10.2001 N 136-ФЗ выдан: Государственная дума РФ; Свидетельство о государственной регистрации права от 28.05.2008 N 917947 выдан: Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю; Технический паспорт на сооружение от 19.04.2005 N б/н выдан: Филиал ФГУП "Ростехинвентаризация" по Красноярскому краю; Цифровые карты масштаба 1:25000 от 01.01.2007 N б/н выдан: ФГУП "Красноярское аэрогеодезическое предприятие"; Постановление "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" от 24.02.2009 N 160 выдан: Правительство Российской Федерации. Земельный участок подлежит снятию с государственного кадастрового учета по истечении пяти лет со дня его государственного кадастрового учета, если на него не будут зарегистрированы права. Сведения для заполнения разделов: сведения о зарегистрированных правах, отсутствуют.
Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, расположенный в коммунально-складской зоне (П-3), с наложением зон с особыми условиями использования территорий: охранная зона сетей электроснабжения, канализации, с кадастровым номером 24:50:0700218:592, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, общей площадью 6 339 (шесть тысяч триста тридцать девять) кв. м, в том числе 1 947 кв. м - охранная зона инженерных сетей (приложение 1),
Указанный участок был предоставлен департаментом для использования в целях строительства объектов: объекты придорожного сервиса (код - 4.9.1), в части размещения автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещения автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей; магазины (код - 4.4).
Таким образом, земельный участок предоставлялся ответчику для использования в целях строительства объектов: объекты придорожного сервиса (код - 4.9.1), в части размещения автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещения автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей; магазины (код - 4.4).
Между тем, в соответствии с представленным в материалы дела техническом заключением, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью "ЗемЭкспертПроект" N 972/5-4/19-ТЗ, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700218:592, расположенный по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Саянская невозможно использовать в соответствии с видом разрешенного использования: объекты придорожного сервиса (код - 4.9.1), в части размещения автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещения автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей; магазины (код - 4.4).
Согласно подпункту 8 пункта 7.1.12. СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" утв. постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 N 74 - автозаправочные станции, предназначенные только для заправки легковых транспортных средств жидким моторным топливом, с наличием не более 3-х топливораздаточных колонок, в том числе с объектами обслуживания водителей и пассажиров (магазин сопутствующих товаров, кафе и санитарные узлы) относятся к V классу, в связи с этим предусматривается санитарно-защитная зона равная 50 м.
В данном заключении сделан вывод о том, что размещение названного объекта (автозаправочного комплекса), учитывая необходимость обеспечения соблюдения 50-ти метровой санитарно-защитной зоны в соответствии с приведенным нормативно-правовым актом, не представляется возможным.
В соответствии со справкой территориального центра по мониторингу загрязнения окружающей среды ФГБУ "Среднесибирское УГМС" о фоновых концентрациях загрязняющих веществ в период с 2018 по 2022 годы (включительно). Указанные значения не позволяют использовать предоставленный в аренду земельный участок для размещения автозаправочной станции.
Кроме того, согласно сведениям из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 25.09.2019 N 3311-уарх, по земельному участку проходит граница красных линий, которые утверждены в составе проекта планировки улично-дорожной сети и территорий общественного пользования. Перспектива застройки территории согласно проекту планировки - территория общего пользования - улицы, проезды, размещение дорог, улиц, проездов, линий связи, объектов инженерной и транспортной инфраструктур.
Наличие красных линий, сведения о которых не сообщались обществу при заключении договора, существенно ограничивают площадь застройки и прилегающую территорию, необходимую для эксплуатации названного объекта.
Приняв во внимание отсутствие возможности организации 50-ти метровой санитарно-защитной зоны для автозаправочной станции, наличие магистральной сети канализации на участке, невозможность организации подъездных путей для всеобъемлющей эксплуатации данного участка, суд первой инстанции на основании всесторонней оценки всех обстоятельств спора пришел к правильному выводу о невозможности строительства объекта капитального строительства - автозаправочной станции.
С учетом установленных по делу фактических обстоятельств апелляционный суд приходит к выводу о том, что использование обществом арендованного земельного участка в целях, предусмотренных договором аренды, и в соответствии с видом разрешенного использования: объекты придорожного сервиса (код -4.9.1), для размещения автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещения автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей; магазины (код - 4.4) невозможно. Доказательств обратного Департаментом в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Общество неоднократно уведомляло Департамент о невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, о чем свидетельствуют письма от 20.06.2018 N 001/2026, от 02.08.2018 N 001/2538.
Арендодателем со своей стороны не были приняты какие-либо меры, способствующие устранению препятствий к использованию обществом земельного участка по целевому назначению.
Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Указанной обязанности корреспондируется обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Таким образом, договор аренды является двусторонне обязывающим и по нему имеет место встречное исполнение обязательств. При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом.
Соответствующая правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053.
Исходя из установленных по делу фактических обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что цель заключения договора аренды не могла быть достигнута сторонами в связи с непригодностью земельного участка для строительства автозаправочной станции. Поскольку общество по существу не имело ни фактический, ни юридической возможности использовать земельный участок по назначению, требование Департамента о взыскании с общества 597 577 руб. 73 коп. - задолженности по арендной плате предъявлено необоснованно и не подлежит удовлетворению.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Установив факт невозможности использования арендатором земельного участка в целях, для которых заключен договор аренды, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска и расторжения договора аренды земельного участка от 26.03.2018 N 261. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие использованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Довод заявителя о размещении информации о зарегистрированных ограничениях прав на земельный участок в аукционной документации подлежит отклонению апелляционным судом. В аукционной документации указано на наличие охранной зоны инженерных сетей (1 947 кв.м.) в пределах земельного участка. Вместе с тем, Департаментом в предмете аукциона заявлено - право на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для размещения автозаправочных станций и объектов придорожного сервиса. Фактически осуществить строительство указанных в предмете аукциона объектов оказалось невозможным.
При рассмотрении дела установлены дополнительные обстоятельства, исключающие возможность использования земельного участка, которые ранее не были известны обществу, как участнику соответствующего аукциона.
Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание тот факт, что аукцион проводился для заключения договора аренды земельного участка именно под размещение автозаправочной станции и объектов придорожного сервиса. Департамент, являясь публичным органом, осуществляющим функции публичного собственника земельного участка, при формировании земельного участка и организации аукциона должен был знать обо всех особенностях правового режима использования соответствующего земельного участка и невозможности достижения правовой цели заключения соответствующего договора аренды.
Выставление на торги земельного участка, который не может быть изначально использован по целевому назначению, противоречит целям процедур приобретения прав на участок, установленных законодательством Российской Федерации.
Обжалуемый судебный акт принят судом первой инстанции при правильном применении норм права, с учетом конкретных обстоятельств дела, оснований для его отмены не имеется. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 ноября 2019 года по делу N А33-14138/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
С.Д. Дамбаров
Судьи:
В.В. Радзиховская
Л.Е. Споткай
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка