Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2022 года №03АП-6749/2021, А33-9969/2021

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 марта 2022 года Дело N А33-9969/2021
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2022 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2022 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Петровской О.В.,
судей: Белан Н.Н., Белоглазовой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Солдатовой П.Д.,
при участии:
от истца - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Пелых О.Ю., представителя по доверенности от 30.12.2021 N 151,
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Регион": Дмитриевой Ю.А., представителя по доверенности от 26.05.2021 N 2,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска
на решение Арбитражного суда Красноярского края от "24" сентября 2021 года по делу N А33-9969/2021,
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Регион" (ИНН 2463256204, ОГРН 1142468033410, далее - ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за период с 26.01.2018 по 31.10.2020 в размере 383 118, 78 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2018 по 31.10.2020 в размере 34 108,23 руб.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от "24" сентября 2021 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, так как, по мнению истца, у сторон по договору аренды от 11.01.2018 N 25 отсутствовали правовые основания изменения существенных условий договора, ранее заключенного по итогам проведенных торгов в части изменения размера арендной платы.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.11.2021 апелляционная жалоба принята к производству, с учетом отложения на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство назначено на 03.03.2022.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.
Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").
При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) на основании протокола о результатах торгов от 26.01.2015 N б/н, распоряжения администрации г. Красноярска от 15.12.2014 N 2513-арх, извещения о проведении торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, опубликованного в газете "Городские новости" N 196 от 19.12.2014 подписан договор аренды земельного участка от 30.01.2015 N 84 (далее - договор), согласно пункту 1.1. которого, арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение настоящего договора на торгах, проводимых 26.01.2015, принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, территориальной зоны производственных предприятий IV-V классов опасности (П.3), с наложением зоны с особыми условиями использования территории: санитарно-защитной зоны промышленных предприятий, установленной в соответствии с законодательством: о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, с кадастровым номером 24:50:0400022:518, находящийся по адресу: г, Красноярск, Советский район, 6-ой Микрорайон жилого района Солнечный, (далее - Участок), для использования в целях строительства предприятий по техническому обслуживанию автомобилей, участок N 3 в границах, указанных в кадастровом паспорте участка" который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 3674 (три тысячи шестьсот семьдесят четыре целых) кв.м, (приложение 1). Земельный участок передается по акту приема-передачи в состоянии, изложенном в извещении о проведении торгов по продаже прав на заключении договоров аренды земельных участков.
Пунктом 2.1. договора срок аренды участка установлен с 26.01.2015 по 25.01.2018.
Договор зарегистрирован в ЕГРП 03.03.2015.
Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы за участок составляет 58 510, 17 руб. в месяц. Расчет арендной платы приведен в приложении 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.5 договора).
В соответствии с пунктом 3.6 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата.
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 29 Административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельного участка для строительства без проведения торгов, утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 23.11.2012 N 234-р, подписан договор аренды от 11.01.2018 N 25, в соответствии с пунктом 1.1. которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0400022:518, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, (г. Красноярск, Советский район, 6-ой микрорайон жилого района Солнечный, участок N 3), общей площадью 3 674 руб. кв.м., в границах, указанных в выписке ВГРН об участке, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1), для использования в целях завершения строительства предприятия по техническому обслуживанию автомобилей.
Земельный участок передан по акту приема-передачи 26.01.2015 по договору аренды от 30.01.2015 N 84.
Пунктом 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с 26.01.2018 по 25.01.2021 (три года).
Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы за участок составляет 45 270 руб. 20 коп. в месяц. Первый платеж по договору начисляется с 26.01.2018 по 31.01.2018 (пункт 3.2. договора). Арендная плата за первый подлежащий оплате период в сумме 8 761 руб. 97 коп. вносится в течение 30 дней со дня подписания договора (пункт 3.3. договора). Расчет арендной платы приведен в приложении 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.4. договора). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата путем перечисления на счет (пункт 3.5. договора).
Из искового заявления следует, что арендная плата по действующему договору аренды земельного участка от 11.01.2018 N 25 (для завершения строительства) установлена на на основании статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае", решения Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43 "Об утверждении Положения об арендной плате за землю в городе Красноярске, а также об определении значений коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", по формуле:
А = КС х Kl х К2, где
А - арендная плата за земельный участок в год (рублей)
КС - кадастровая стоимость земельного участка
К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора
Арендная плата (АП) за земельный участок ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке на размер уровня инфляции (УИ), установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, на который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
УИ2018 = 1, 04 в соответствии со ст. 1 N 362-ФЗ от 05.12.2017 (104 / 100 = 1,04);
УИ2019 = 1, 043 в соответствии со ст. 1 N 459-ФЗ от 29.11.2018 (104,3 / 100);
УИ2020 = 1, 03 в соответствии со ст. 1 N 380-ФЗ от 02.12.2019 (103 / 100 = 1,03).
Период
Площадь
кв.м.
(S)
КС
К1
К2
КЗ
УИ
Оплата в год, руб.(А)
Оплата в месяц,
руб.
с 26.01.2018 по 10.01.2019
3674
18108080, 54
0, 015
1
2
543, 242, 42
45 270, 20
с 11.01.2019 по 31.12.2019
3674
18108080, 54
0, 015
1
2
1, 043
566601, 84
47 261, 82
с 01.01.2020 по 31.12.2020
3674
18108080, 54
0, 015
1
2
1, 043 х 1,03
566601, 84
48 633, 32
Ссылаясь на то, что размер арендной платы за земельный участок, право аренды на которые приобретено посредством проведения открытого аукциона, не может быть меньше определенного аукционом, истец предъявляет к взысканию с ответчика неосновательное обогащение в виде разницы размеров арендной платы определенной посредством проведения аукциона и установленной в договора аренды земельного участка от 11.01.2018 N 25, за период с 26.01.2018 по 31.10.2020 в размере 383 118 руб. 78 коп.
В соответствии с представленным расчетом за период с 01.02.2018 по 31.10.2020 истец начислил проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 34108 руб. 23 коп.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Согласно пункту 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.
Действующим земельным законодательством установлены процедуры предоставления земельных участков из публичной собственности на торгах и без проведения торгов, направленные на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и лиц, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.
По общему правилу согласно положениям пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.
В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что размер арендной платы за спорный период согласован сторонами в пункте 3.1 договора от 11.01.2018 N 25, определен по регулируемым государством ставкам, в силу чего является правомерным.
Вместе с тем, арбитражным судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Подпункт 3 части 8 статьи 448 ГК РФ уточняет, что изменение условий договора, заключенного по результатам торгов, допускается только в том случае, если такие изменения не повлияют на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Учитывая вышеуказанные нормы, у сторон по договору аренды N 25 от 11.01.2018 отсутствовали правовые основания изменения существенных условий договора, ранее заключенного по итогам проведенных торгов в части изменения размера арендной платы в отношении того же земельного участка, предоставленного для строительства того же объекта недвижимости.
По своей сути, действующее земельное законодательство в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 21 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ закрепляет право собственника объекта незавершенного строительства на преимущественное заключение (по сути "однократную пролонгацию" отношений) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.
Действующее законодательство устанавливает льготный порядок приобретения прав на земельные участки (не на торгах) лицами, являющимися собственниками объектов незавершенного строительства.
Заключая договор аренды для завершения строительства, арендатор предполагает использовать земельный участок в целях, определенных при заключении договора аренды с проведением торгов, поэтому правомерным является сохранение принципа расчета арендной платы применительно к сложившимся между арендатором и арендодателем отношениям, и оснований для изменения стоимости арендной платы, определенной по итогам аукциона, не имеется.
Следовательно, размер арендной платы в договоре, заключаемом сторонами для завершения строительства объектов (многоквартирных домов), должен соответствовать размеру арендной платы, указанному в предыдущем договоре от 05.08.2014 N 1266, заключенном по результатам аукциона. Основания для изменения условий, определяющих размер арендной платы, установленных договором, заключенным по результатам торгов, отсутствуют.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами в широком понимании, что означает, что они не могут быть произвольно согласованы в таком договоре аренды, стороны обязаны руководствоваться определенном по результатам торгов размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
При этом, заключение иного договора аренды в льготном порядке, не изменяет существа правоотношения сторон, сложившихся в рамках аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и не может рассматриваться в качестве основания для изменения цены аренды, как соразмерной платы за пользование муниципальным имуществом.
Изменение арендной платы в договоре N 25 от 11.01.2018 по сравнению с платой, установленной в договоре от 30.01.2015 N 84, фактически направлено на изменение условий проведенного аукциона и заключенного по его результатам договора, что не может быть признано правомерным.
Сам факт заключения ответчиком с департаментом нового договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства в более поздний, чем это предусмотрено первоначальным договором аренды срок, не свидетельствует о том, что арендная плата, размер которой ранее определялся по результатам торгов, должна определяться иным, чем на торгах, образом.
Правомерность данной правовой позиции поддержана в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28 января 2022 года N 308-ЭС21-26943.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательно обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила предусмотренные главой Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Учитывая изложенное требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде сбереженных сумм арендной платы в виде разницы между арендной платы определенной по результатам торгов и установленной в договоре аренды от 30.01.2015 N 84 и указанной в договоре аренды N 25 от 11.01.2018 в размере 383 118 руб. 78 коп. подлежит удовлетворению.
Согласно статье 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Суд апелляционной инстанции проверил представленный истцом расчет и признал его арифметически верным, выполненным в соответствии с обстоятельствами дела и требованиями законодательства. Возражений относительно расчета ответчиком в суде не заявлено.
Согласно статье 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Истец предъявляет к взысканию с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период за период с 01.02.2018 по 31.10.2020 в размере 34 108, 23 руб. Представленный расчет проверен апелляционным судом и признан арифметически верным, выполненным в соответствии с обстоятельствами дела и требованиями законодательства. Доказательств своевременной оплаты арендной платы определенной условиями договора аренды от 30.01.2015 N 84, заключенного по итогам проведенного аукциона, суду не представлено.
Ссылка на добросовестное внесение арендных платежей в соответствии с договором N 25 от 11.01.2018, в связи с чем ему не может быть поставлена в вину просрочка ее уплаты, подлежит отклонению, поскольку арендная плата не могла быть изменена по основаниям, указанным выше, а размер на торгах установленной арендной платы ответчику был известен.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает также правомерным требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и удовлетворяет его в заявленном размере.
С учетом положений части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.
На основании пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Истец освобожден от оплаты государственной пошлины за подачу иска на основании пункта 1.1 части 1 статьи 339.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Учитывая сумму исковых требований, на основании статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, размер государственной пошлины за рассмотрение настоящего иска составляет 11 345 руб.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в размере 11 345 руб., а также апелляционной жалобы в размере 3 000 руб., подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "24" сентября 2021 года по делу N А33-9969/2021 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регион" (ИНН 2463256204, ОГРН 1142468033410) в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) 383 118 руб. 78 коп. неосновательного обогащения, 34 108 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регион" (ИНН 2463256204, ОГРН 1142468033410) в доход федерального бюджета 14345 руб. государственной пошлины.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В. Петровская
Судьи:
Н.Н. Белан
Е.В. Белоглазова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка