Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2019 года №03АП-6269/2019, А33-15651/2019

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 ноября 2019 года Дело N А33-15651/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2019 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2019 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Парфентьевой О.Ю.,
судей: Петровской О.В., Споткай Л.Е,
при ведении протокола судебного заседания Сабуровой С.О.,
при участии:
от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Винал": Помелова А.Д., представитель по доверенности от 09.02.2019, паспорт; Кривоносенко И.М., представитель по доверенности от 02.04.2019, удостоверение адвоката N1061, регистрационный номер 24/1001, паспорт;
от третьих лиц - ИП Медведевой О.М.. ИП Медведевой Е.Г., ИП Медведевой Е.В.: Сазонцев Р.С., представитель по доверенности от 30.10.2019, удостоверение адвоката от 24.03.2011 N1553.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Медведевой Елены Геннадьевны, индивидуального предпринимателя Медведевой Ольги Михайловны, индивидуального предпринимателя Медведевой Елены Владимировны
на решение Арбитражного суда Красноярского края от 27 августа 2019 года по делу N А33-15651/2019,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Винал" (ИНН 2461029774, ОГРН 1152468047335) (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - орган, чьи действия оспариваются) о:
- признании действий о гашении записи в ЕГРН об аренде части помещений N41 и N43 (исключении из ЕГРН сведений об обременении) недействительными;
- об обязании восстановить в ЕГРН запись в п. 4.2 "Ограничение прав и обременение объекта недвижимости": Аренда, общество с ограниченной ответственностью "Винал", срок действия с 02.12.2015 по 02.12.2022.
Определениями Арбитражного суда Красноярского края от 29.05.2019 и от 25.06.2019 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Смак"; ИП Медведеву Е.Г.; ИП Медведеву О.М.;
ИП Медведеву Е.В.; общество с ограниченной ответственностью "Топ-Маркет".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27 августа 2019 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с данным судебным актом, индивидуальные предприниматели Медведева Е. Г., Медведева О.М., Медведева Е.В. обратились с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявители, ссылаясь на неверное определение судом обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора, указывают, что бывший собственник спорного помещения - ООО "Смак", воспользовавшись правом, предусмотренным пунктом 8.2. договора направил по юридическому адресу ООО "Винал" уведомление от 07.09.2018 о расторжении договора аренды с 07.11.2018; суд неверно оценил обстоятельства направления уведомления о расторжении договора, указав на то, что указанное уведомление было направлено новыми собственниками 13.04.2019, что не соответствует действительности; новыми собственниками 13.04.2019 арендатору направлялось уведомление от 06.04.2019.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.10.2019 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 14.11.2019.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пунктах 14, 15, 16, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 года N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов" путем размещения определения суда о принятии апелляционной жалобы к производству суда, выполненного в форме электронного документа, на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет", явку своего представителя не обеспечил.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца и заинтересованных лиц, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, для удовлетворения апелляционной жалобы, в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 12.12.2007 Красноярским отделением филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" оформлена выписка N04:401/2007-98916 из реестра объектов капитального строительства в отношении помещения инвентарный номер 04:401:001:010282500:0001:20041, кадастровый номер 24:50:010156:0000: 401:001:010282500:0001:20041, находящееся по адресу: г.Красноярск, Октябрьский район, ул.Ботаническая, 18, корп.1, пом.41, имеющее литеры А,Б,Б1, общей площадью 367 кв.м. К выписке оформлен поэтажный план и экспликация частей помещения.
02.12.2015 между обществом с ограниченной ответственностью "Смак" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Винал" (арендатор) подписан договор аренды N1А. Согласно п.1.1. договора аренды Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилых помещений (далее по тексту "арендуемые помещения"), с целью осуществления торговой деятельности, согласно уставным документами, и не может использоваться в любых иных целях без письменного согласия Арендодателя.
Как определено договором (п.1.2.1, п.1.2.2.) Арендуемые помещения расположены по адресу:
- Россия, Красноярский край, город Красноярск, улица Ботаническая, дом N 18, корп. 1, часть помещения N 41. Общая площадь помещения N 41 составляет 367 кв.м., помещение находится на 1 (первом) этаже 5-этажного жилого дома. Арендуемая площадь части помещения составляет 88,2 кв.м., в том числе 52,0 кв.м. -торговая площадь, 36,2 кв.м. - площадь подсобных помещений. Арендуемая площадь части помещения указана в Приложении N1 - План-схема и экспликация арендуемого Помещения N 41.
- Россия, Красноярский край, город Красноярск, улица Ботаническая, дом N 18, корп. 1, часть помещения N 43. Общая площадь помещения N 43 составляет 278.7 кв.м., помещение находится на 2 (втором) этаже 5- этажного жилого дома. Арендуемая площадь части помещения составляет 70,2 кв.м., в том числе 70,2 кв.м. - торговая площадь. Арендуемая площадь части помещения указана в Приложении N 2 - План-схема и экспликация арендуемого Помещения N 43.
Общая площадь части арендуемых помещений, указанных в п. 1.2.1 и 1.2.2 настоящего договора составляет 158,4 кв.м. (п.1.3. договора).
Передача имущества в аренду осуществляется по акту приема-передачи (п.2.1. договора), который является неотъемлемой частью настоящего договора. В акте приема-передачи отражается характеристика и техническое состояние помещения на момент передачи его в аренду.
В п.3.1. сторонами по договору определен срок его действия, а именно с 02.12.2015 по 02.12.2022. В случае если ни одна из сторон не выразила желание прекратить действие договора, договор продлевается на новый срок, и на тех же условиях.
Разделом 8 договора определен порядок и основания досрочного расторжения.
Согласно п.8.1. договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной, или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством.
Как установлено в п. 8.1.1. договора, по требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда Арендатор:
- пользуется арендуемым помещением с существенным нарушением условий настоящего договора или назначения помещения либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает состояние арендуемого помещения;
- более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора по указанным основаниям только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства за 60 (шестьдесят) календарных дней до момента расторжения.
Согласно п. 8.1.2. договора, по требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:
- Арендодатель не предоставляет помещение в пользование Арендатору либо создают препятствия пользованию этим помещением в соответствии с условиями настоящего договора или его назначением;
- переданное Арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении настоящего договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра этого помещения при заключении договора;
- арендуемое помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора по указанным основаниям только после направления Арендодателю письменного предупреждения необходимости исполнения им обязательства за 60 (шестьдесят) календарных дней до момента расторжения.
Пунктом 8.2. договора определено, что любая из сторон вправе в любое время добровольно досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть данный договор, но при этом обязана выплатить другой стороне неустойку равную сумме арендных платежей (действующих на данный момент) за один месяц. Сторона, желающая досрочно расторгнуть договор, уведомляет об этом другую сторону не менее чем за 60 (шестьдесят) кале расторжения Договора. Договор расторгается с даты, указанной в уведомлении, и при условии урегулирования всех взаиморасчетов Сторон.
В 2017 обществом с ограниченной ответственностью "СибПроектРеконструкция" разработана проектная документация на проведение работ по капитальному ремонту нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Красноярск, ул.Ботаническая, д.18, стр.1 пом.1(Шифр М-20/17-АС)
Как следует из указанной проектной документации, по результатам ремонта создается два помещения N41/1 общей площадью 321 кв.м. и N41/2 площадью 61,3 кв.м.
Согласно выписке из ЕГРН от 18.10.2017 нежилое помещение N41/1 площадью 321 кв.м., по адресу: г.Красноярск, ул.Ботаническая, д.18 стр.1, было поставлено на государственный кадастровый учет 18.10.2017, с присвоением кадастрового номера 24:50:0100156:1238, находилось в собственности у общества с ограниченной ответственностью "Смак", и в аренде в т.ч. у общества с ограниченной ответственностью "Винал" с 01.12.2015 по 02.12.2022 на основании договора N1А.
Согласно выписке из ЕГРН от 27.06.2019 нежилое помещение N41/2 площадью 61,3 кв.м., по адресу: г.Красноярск, ул.Ботаническая, д.18 стр.1, было поставлено на государственный кадастровый учет 18.10.2017г., с присвоением кадастрового номера 24:50:0100156:1238.
Какие-либо изменения в договор аренды в связи с разделением помещения N41 на N41/1 и N41/2 не вносились.
19.10.2018 арендодатель - ООО "Смак" направило в адрес арендатора ООО "Винал" уведомление о расторжении договора аренды от 07.09.2018 (т. 2 л.д. 119). В качестве основания для расторжения договора арендодатель указал факт неоплаты арендатором арендной платы более двух раз подряд, а также п.8.2. договора аренды, предоставляющей право сторон по договору добровольно, досрочно в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора.
Согласно почтовой квитанции, имеющей идентификатор 66012228006197 (т. 2 л.д. 122) и сведениям с сайта Почта России (т. 2 л.д. 120-121) уведомление ответчика прибыло в место вручения 21.10.2018 (г.Красноярск, ул.Ботаническая, 18 корпус 1 помещение 41/1), и было возвращено отправителю 23.11.2018.
01.03.2019 между обществом с ограниченной ответственностью "Смак" (продавец) и Медведевой Еленой Геннадьевной, Медведевой Ольгой Михайловной, Медведевой Еленой Владимировной (покупатели) подписан договор купли-продажи. Согласно данного договора продавец, в числе иного недвижимого имущества, продал покупателям нежилые помещения:
- N41/1 общей площадью 321 кв.м., расположенное по адресу: г.Красноярск, ул.Ботаническая, д.18 стр.1, кадастровый номер 24:50:0100156:1238.
- N43 общей площадью 278,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Красноярск, ул.Ботаническая, д.18 стр.1., кадастровый номер 24:50:0100156:636. Согласно п.1.4. договора купли-продажи, продавец уведомил покупателя, что помещения находятся под обременением договора аренды от 02.12.2015 на срок до 02.12.2022 с обществом с ограниченной ответственностью "Винал".
Согласно выписке из ЕГРН от 20.05.2019 NКУВИ-001/2019-11097250 право собственности Медведевых на помещение N41/1 было зарегистрировано 25.03.2019.
Согласно выписке из ЕГРН от 20.05.2019 NКУВИ-001/2019-11097116 право собственности Медведевых на помещение N43 было зарегистрировано 20.03.2019г.
Как следует из представленных Управлением Росреестра по Красноярскому краю документов (опись документов и заявление) - 04.04.2019 в регистрационный орган обратилось общество с ограниченной ответственностью "Смак" с заявлениями о государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды помещений N41/1 по адресу: г.Красноярск, ул.Ботаническая, 18, стр.1. Основанием для прекращения аренды заявитель указал направление 19.10.2018 в адрес общества с ограниченной ответственностью "Винал" уведомления от 07.09.2018г.
Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 17.04.2019, регистрационный орган приостановил государственную регистрацию до 17.07.2019, указав, что после смены собственника помещений (с ООО "Смак" на Медведевых) с заявлением о прекращении обременения должны обращаться новые собственники.
Согласно описи документов, принятых для осуществления услуг по государственной регистрации 20.05.2019 от заявителя (общества с ограниченной ответственностью "Смак") был представлен дополнительный документ - решение N1 от 01.12.2005 о создании общества, утверждении устава, уставного капитала и назначении директора.
13.04.2019 новые собственники помещений N41/1 и N43 по адресу: г.Красноярск ул.Ботаническая, стр.18 (Медведева Е.Г., Медведева О.М., Медведева Е.В.) направили обществу с ограниченной ответственностью "Винал" уведомление о расторжение договора аренды N1А от 02.12.2012 (т. 2 л.д. 106), в котором новые собственники указали, что общество с ограниченной ответственностью "Смак" 19.10.2018 почтой отправило в адрес арендатора письмо о расторжении договора аренды, на основании п.8.2. договора, в связи с чем договор аренды расторгнут во внесудебном порядке с 07.11.2018.
18.04.2019 между новыми собственниками Медведевыми (арендодатели) и обществом с ограниченной ответственностью "ТОП-Маркет" был подписан договор аренды N2, в соответствии с которым, арендодатели предоставляют арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Красноярск, ул.Ботаническая, 18 стр.1, пом.41/1. Площадью 321 кв.м. Срок аренды определен в п.3.1. договора и составляет 10 лет с момента государственной регистрации. Каких-либо указаний, что предмет аренды находится в арендном пользовании у истца по делу, договор не содержит. Договор аренды от 18.04.2019 прошел государственную регистрацию 22.05.2019, что следует из регистрационного штампа на договоре.
18.04.2019 Медведева Е.В., Медведева О.М., Медведева Е.Г., обратились в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о прекращении обременения на помещение N41/1 по адресу: г.Красноярск, ул.Ботаническая, стр.18. В числе документов заявителями были представлены: заявление; доверенность на представителя; платежное поручение об оплате государственной пошлины; уведомление о расторжении договора аренды от 01.04.2019; уведомление о приостановлении государственной регистрации от 17.04.2019 по заявлению ООО "Смак".
Из материалов дела следует, что заявителем оспариваются действия Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю произведенные по прекращению записи о государственной регистрации договора аренды в отношении нежилых помещений N41 и N43 по адресу: г.Красноярск, ул.Ботаническая, 18, корп. N1.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Как следует из материалов дела, на государственную регистрацию прекращения обременения в виде аренды помещения N41/1 (преобразовано из помещения N41) обращались:
- 04.04.2019 общество с ограниченной ответственностью "Смак" с заявлениями о государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды помещений N41/1 по адресу: г.Красноярск, ул.Ботаническая, 18, стр.1. Основанием для прекращения аренды заявитель указал направление 19.10.2018 в адрес общества с ограниченной ответственностью "Винал" уведомления от 07.09.2018.
- 18.04.2019 Медведева Е.В., Медведева О.М., Медведева Е.Г. с заявлением о прекращении обременения на помещение N41/1 по адресу: г.Красноярск, ул.Ботаническая, стр.18. В числе документов заявителями были представлены: заявление; доверенность на представителя; платежное поручение об оплате государственной пошлины, уведомление о расторжении договора аренды от 01.04.2019; уведомление о приостановлении государственной регистрации от 17.04.2019 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Смак".
Доказательств обращения в Управление Росреестра по Красноярскому краю от вышеуказанных и иных лиц, с заявлениями о внесении записей в ЕГРН в части прекращения обременения в виде аренды в отношении помещения N43, суду не представлено.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.
Согласно статье 13 вышеуказанного Закона, внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в т.ч. в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.
Как следует из положений статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основанием для государственной регистрации являются в т.ч. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно пункту 2 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;
Поскольку в материалы дела не представлены доказательства обращения в Управление Росреестра Красноярского края с заявлением о прекращении обременения в виде аренды от правообладателя нежилого помещения N43 по адресу: г.Красноярск, ул.Ботаническая, 18 стр.1., а прекращение обременения нежилого помещения в виде аренды по собственной инициативе регистрационного органа законом не предусмотрено, суд первой инстанции обоснованно признал действия регистрационного органа по внесению в ЕГРН записей о прекращении обременения в виде аренды обществом с ограниченной ответственностью "Винал" по договору аренды N1А от 02.12.2015 нежилого помещения N43 по адресу: г.Красноярск, ул.Ботаническая, 18 стр.1, незаконными.
Согласно статье 29 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя:
1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона;
3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
5) выдачу документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Из представленных в материалы дела документов, отзыва Управления Росреестра по Красноярскому краю, основанием для производства действий по внесению записей в реестр прав на недвижимость явилось уведомление об отказе от договора аренды N1А от 02.12.2015 от 07.09.2018, направленного 19.10.2018 в адрес арендатора общества с ограниченной ответственностью "Смак".
С заявлением о прекращении государственной регистрации права аренды общества с ограниченной ответственностью "Винал", в Управление Росреестра по Красноярскому краю обратились 04.04.2019 общество с ограниченной ответственностью "Смак" и 18.04.2019 Медведева Е.В., Медведева О.М., Медведева Е.Г.
На основании изложенного, с учетом произведенной государственной регистрации прав за Медведевыми на нежилые помещения N43 и 41/1 (20.03.2019 и 25.03.2019) на момент обращения с заявлением - ООО "Смак" уже не являлось ни собственником данных помещений, ни их арендодателем, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что данное лицо не имело права, в силу положений Федерального закона N218-ФЗ и статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявлять о производстве регистрационных действий по прекращению обременений имущества в виде аренды.
Также суд первой инстанции обоснованно указал, что новые собственники обратились с заявлением о прекращении обременения 18.04.2019 на помещение N41\1, предоставив в качестве оснований прекращения обременения уведомление от 13.04.2019 о расторжении договора аренды N1А от 02.12.2015.
Вопреки доводам апелляционной жалобы суд первой инстанции, оценив буквальное содержание уведомления от 13.04.2019, обоснованно исходил из того, что новые собственники ссылались на расторжение договора с 07.11.2018 на основании уведомления от 07.09.2018, направленного арендатору прежним собственником.
При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что на момент направления прежним собственником уведомления о расторжении договора предприниматели Медведевы не являлись собственниками указанных помещений, а ООО "Смак", будучи собственником помещения в указанный период не обратилось с соответствующим заявлением о погашении обременения в виде аренды и расторжение договора не было зарегистрировано.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что сам по себе факт приобретения новым собственником статуса арендодателя не влечет правопреемства в части касающейся погашения обременения в виде аренды по основаниям указанным в уведомлении от 07.09.2018 прежним собственником.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что предприниматели Медведевы с момента государственной регистрации права на объекты аренды (20.03.2019 и 25.03.2019) приобрели правовой статус арендодателя по договору N 1А от 02.12.2015 по отношению к арендатору - ООО "Винал" и, соответственно, с марта 2019 года приобрели право, предусмотренное данным договором, на его одностороннее расторжение, в соответствии с условиями, предусмотренными договором.
Как следует из пояснений представителей ООО "Винтал" в суде апелляционной инстанции, арендованное помещение находилось и находится в пользовании ООО "Винтал", акт приема - передачи помещения не составлялся. Указанные обстоятельства представитель предпринимателей в судебном заседании не опровергал.
При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в пунктом 5.2 договора купли-продажи от 01.03.2019 указано, продавец (общество с ограниченной ответственностью "Смак") гарантирует, что совершит все необходимые действия, направленные на прекращение обременения помещения договором аренды от 02.12.2015 на срок 02.12.2022 с обществом с ограниченной ответственностью "Винал" в течение 90 календарных дней с даты подписания настоящего договора.
Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 01.03.2019 стороны договора знали о наличии заключенного с истцом договора аренды и считали указанный договор действующим.
При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что на момент обращения новых собственников, договор аренды прекратил свое действие с 07.11.2018, отклоняются судом апелляционной инстанцией как основанный на неверном толковании норма права и противоречащий материалам дела. Как выше уже указывалось, к моменту обращения с заявлениями о погашении обременения в виде аренды, фактического прекращения договорных отношений не состоялось, спорное помещение находилось во владении арендатора, и не было передано по акту приема - передачи, ни прежнему, ни новому арендодателю.
Суд первой инстанции дал верную правовую оценку действиям прежнего арендодателя и новых арендодателей и обоснованно указал, что с 17.04.2019 арендатор получил уведомление от новых собственников помещений N41/1 и N43 о расторжении договора аренды N1А от 02.12.2012. С учетом положений договора аренды (п.8.2.), данный договор должен действовать 60 календарных дней до момента расторжения, а именно до 17.06.2019 включительно, при условии выполнения сторонами п.8.2. о взаиморасчетах.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что совершение государственным регистратором действий по внесению изменений в ЕГРН в части исключения обременения в отношений помещений N43 и 41/1 по адресу: г.Красноярск, ул.Ботаническая, 18, стр.1 до даты фактического прекращения договорных отношений не соответствует ни положениям Федерального закона N218-ФЗ о наличии оснований для снятия обременений, ни положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке расторжения договоров (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя установленные законом: этапы, одним из которых является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно указал, что орган государственной регистрации при осуществлении правовой экспертизы был обязан проверить наличие оснований для государственной регистрации прекращения обременения в виде соблюдения порядка (условий) одностороннего расторжения договора аренды, а также установить является ли заявитель лицом, имеющим соответствующее право обратиться за регистрационными действиями, и установив нарушение порядка расторжения договора аренды, и обращения за прекращением обременения неуполномоченным лицом, государственному регистратору следовало отказать в осуществлении действий по прекращению обременения в виде аренды.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что предметом оценки по настоящему делу является законность действий государственного регистратора по совершению записи в ЕГРН о прекращении обременения в виде аренды, при этом какой-либо спор о правах сторон по договору судом не разрешается и оценка ему не дается.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, в связи с чем апелляционная жалоба, по изложенным в ней доводам, удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 1000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 27 августа 2019 года по делу N А33-15651/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.Ю. Парфентьева
Судьи:
О.В. Петровская
Л.Е. Споткай
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка