Дата принятия: 04 сентября 2020г.
Номер документа: 03АП-3315/2020, А33-39438/2019
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 сентября 2020 года Дело N А33-39438/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2020 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Белан Н.Н.,
судей: Бутиной И.Н., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания Конончук А.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (ИНН 2443005530, ОГРН 1022401153807)
на решение Арбитражного суда Красноярского края от 05 июня 2020 года по делу N А33-39438/2019,
установил:
комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (ИНН 2443005530, ОГРН 1022401153807) (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промкомплект" (ИНН 2443047900, ОГРН 1162468101476) (далее - ответчик) о:
- расторжении договора аренды нежилого здания, общей площадью 376,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Ачинск, микрорайон 1, строение 57а, N 2544 от 06.02.2017 и обязании освободить нежилое здание и передать его истцу по акту приема-передачи в том состоянии, котором его получил ответчик, с учетом нормального износа,
- взыскании задолженности по договору аренды 65 931 рубля 82 копеек, пени в размере 14 550 рублей 30 копеек.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 05 июня 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 06.02.2017 N 2544, обязании освободить нежилое здание, передать его комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска по акту приема-передачи в том состоянии, в котором оно его получило, с учетом нормального износа.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что нарушение условий договора со стороны арендатора носят систематический характер; от добровольного исполнения обязательств по уплате арендной платы, а также от исполнения судебных актов о взыскании долга ответчик уклоняется; судом первой инстанции не исследован вопрос неисполнения арендатором пункта 2.2.10 договора, устанавливающего обязанность арендатора по страхованию объекта аренды с учетом его рыночной стоимости в пользу арендодателя не позднее 10 дней со дня подписания договора; требование о расторжении договора аренды основано на нарушении арендатором не только обязанности по внесению арендных платежей, но и неисполнении обязанности по страхованию объекта аренды.
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку соответствующих возражений от сторон не поступило, судебный акт подлежит проверке апелляционной инстанцией в обжалуемой части - в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 06.02.2017 N 2544.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 26.08.2020 объявлен перерыв до 14-00 часов 28.08.2020.
Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.12.2013 серии 24 ЕЛ 154638, выданного на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, нежилое здание, общей площадью 376,50 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, микрорайон 1, стр.57А, находится в собственности муниципального образования город Ачинск, запись регистрации N 24-24-02/032/2013-117.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска и ООО "Промкомплект" заключили договор аренды от 06.02.2017 N 2544 нежилого здания общей площадью 376,5 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, микрорайон 1, стр.57А, для осуществления предпринимательской деятельности.
06.02.2017 года указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи объекта аренды.
Согласно пункту 9.2 договора аренды, срок аренды устанавливается с 06.02.2017 по 05.02.2022.
Пунктом 2.2.4 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в установленный срок на расчетные реквизиты арендодателя в размере, предусмотренном пунктами 5.1, 6.1 договора.
Согласно п. 2.2.10 арендатор обязан осуществлять страхование объекта аренды и предоставлять подлинники и копии страхового полиса арендодателю.
В соответствии с пунктами 2.2.11. договора арендатор обязан в течение 10 календарных дней с даты принятия объекта аренды от арендодателя в пользование по акту приема-передачи, заключить в пользу третьего лица (управляющей организации) обязательств собственника по несению расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества собственников многоквартирного дома, а также расходов на коммунальные услуги, предоставляемые в арендованном помещении, соразмерно занимаемой площади (включая места общего пользования) путем оформления договоров с соответствующими организациями; нести расходы по оплате указанных дополнительных обязательств, а также расходы по установке приборов учета и устройству инженерных коммуникаций.
Согласно пунктам 5.1, 5.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно, до 1 числа месяца, следующего за текущим месяцем, и составляет в месяц 30161,00 рублей.
Согласно пункту 6.2 договора в случае не уплаты или просрочки уплаты арендных платежей в течение двух месяцев подряд и более, независимо от их последующего внесения, договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, направленному заказной корреспонденцией по последнему известному месту нахождения арендатора.
Согласно пункту 7.1.4 договора аренды по требованию арендодателя договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке, а арендатор выселению, в случае невыполнения (ненадлежащего выполнения) арендатором условий настоящего договора аренды, в том числе в случае неуплаты (неполной уплаты) арендных платежей в сроки, предусмотренные настоящим договором, более двух раз подряд.
В связи с неоплатой ответчиком арендной платы в срок, определенный договором, образовалась задолженность по договору аренды N 2544 от 06.02.2017 за период с октября 2019 по ноябрь 2019 в размере 65 931 рубля 82 копеек. На данную сумму задолженности ответчиком начислена пеня за период с 01.10.2019 по 30.11.2019 в размере 14 550 рублей 30 копеек.
Требованием от 30.11.2019 N К-04-19-4499, направленным ответчику по его почтовому адресу заказным письмом с уведомлением, истец предложил оплатить задолженность по арендной плате и пени по договору аренды от 06.02.2017 N 2544 и расторгнуть договор в связи с существенным нарушением условий договора аренды.
19.12.2019 истец обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды от 06.02.2017 N 2544 и обязании ответчика освободить нежилое здание и передать его истцу по акту приема-передачи в том состоянии, котором его получил ответчик, с учетом нормального износа, о взыскании задолженности по договору аренды 65 931 рубль 82 копейки, пени в размере 14 550 рублей 30 копеек.
В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле доказательствам повторно рассматривает дело.
Оценив фактические обстоятельства дела, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Правоотношения сторон сложились на основании заключенного между ними договора аренды нежилого здания от 06.02.2017 N 2544.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 6.1 договора аренды за неуплату (уплату в неполном размере) арендных платежей в установленные договором сроки, арендатору начисляется пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа.
Поскольку ответчик заявленную к взысканию задолженность в размере 65 931 рубля 82 копейки и пени в размере 14 550 рублей 30 копеек оплатил в полном объеме, что подтверждается представленными актом сверки по состоянию на 26.05.2020, платежным поручением от 10.03.2020 N 34, в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени судом первой инстанции отказано.
В указанной части выводы суда первой инстанции заявителем жалобы не оспариваются.
Истец также обратился с требованием о расторжении договора аренды от 06.02.2017 N 2544, об обязании ответчика освободить нежилое здание, передать его комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в указанной части суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Неуплата арендных платежей за период октября по ноябрь 2019 года не принята судом во внимание в качестве основания для расторжения договора аренды, в связи с тем, что нарушение обязательства по внесению арендной платы за указанный период исполнено обществом в разумный срок после обращения комитета в суд первой инстанции (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 6.2 договора аренды в случае не уплаты или просрочки уплаты арендных платежей в течение двух месяцев подряд и более, независимо от их последующего внесения, договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, направленному заказной корреспонденцией по последнему известному месту нахождения арендатора.
Из содержания пункта 7.1.4 договора аренды следует, что по требованию арендодателя договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке, а арендатор выселению, в случае невыполнения (ненадлежащего выполнения) арендатором условий настоящего договора аренды, в том числе в случае неуплаты (неполной уплаты) арендных платежей в сроки, предусмотренные настоящим договором, более двух раз подряд.
Таким образом, в данных условиях договора содержится положение, дающее арендодателю право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае неуплаты (неполной уплаты) арендных платежей в сроки, предусмотренные настоящим договором, более двух раз подряд.
В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора от 06.02.2017 N 2544 в одностороннем порядке. Согласно сайту почтового органа указанное требование получено ООО "Промкомплект" 18.01.2020 (80080743274827).
Из материалов дела следует, что истец неоднократно нарушал обязательства по уплате арендных платежей.
Так, решением Арбитражного суда Красноярского края от 20.02.2018 по делу N А33-26842/2017 с ООО "Промкомплект" в пользу КУМИ администрации города Ачинска взыскано 145 302 рубля 11 копеек основного долга по договору аренды за период с 01.05.2017 по 30.09.2017, пени в размере 16 212,40 рублей. Задолженность погашена путем зачета встречных требований.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22.01.2019 по делу N А33-23438/2018 с ООО "Промкомплект" в пользу КУМИ администрации города Ачинска взыскано 292 362 рублей 52 копеек основного долга по договору аренды за период с 01.10.2017 по 30.07.2018, пени в размере 44 824 рубля 09 копеек. Сведения о погашении задолженности в материалы дела не представлены.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24.06.2019 по делу N А33-12771/2019 с ООО "Промкомплект" в пользу КУМИ администрации города Ачинска взыскано 249 809 рублей 08 копеек основного долга по договору аренды за период с 01.08.2018 по 28.02.2019, пени в размере 30 870 рублей 36 копеек. Сведения о погашении задолженности в материалы дела не представлены.
Судебным приказом, выданным Арбитражным судом Красноярского края 30.10.2019 по делу N А33-32974/2019, с ООО "Промкомплект" в пользу КУМИ администрации города Ачинска взыскано 222 316 рублей 62 копейки основного долга по договору аренды за период с 01.03.2019 по 30.09.2019, пени в размере 19 094 рубля 96 копеек. Сведения о погашении задолженности в материалы дела не представлены.
В настоящем деле комитет обратился с требованием о взыскании с ответчика долга по арендным платежам за период с октября по ноябрь 2019 года. Долг оплачен ответчиком после обращения истца с настоящим исковым требованием.
Изложенное выше свидетельствует о систематическом нарушении обязательств со стороны ответчика по оплате арендных платежей по договору от 06.02.2017 N 2544.
С учетом того, что ответчик систематически не исполняет обязательства по внесению арендных платежей, имеется неоплаченная задолженность, взысканная по решениям арбитражного суда, сам по себе факт того, что ответчик погасил задолженность в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений.
В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений либо после обращения истца за защитой своего нарушенного права в арбитражный суд.
Кроме того, в качестве основания для расторжения договора истец ссылается на невыполнение ответчиком обязанности, предусмотренной пунктом 2.2.10 договора аренды, по предоставлению подлинника и копии страхового полиса арендодателю.
Так, согласно пункту 2.2.10 договора арендатор обязан осуществлять страхование объекта аренды и предоставлять подлинники и копии страхового полиса арендодателю.
Несоблюдение условия, изложенного в данном пункте, является основанием для досрочного расторжения договора в силу пункта 7.1.5 договора.
При таких обстоятельствах, учитывая, что систематическое нарушение арендатором срока уплаты арендных платежей подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, на стороне арендатора установлены и иные существенные нарушения условий договора - пункта 2.2.10 (отсутствие договора страхования объекта), предусмотренный действующим законодательством порядок расторжения договора соблюден, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о досрочном расторжении договора аренды от 06.02.2017 N 2544.
На основании изложенного, с учетом положений пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска в части требования истца о расторжении договора аренды от 06.02.2017 N 2544.
В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
По неимущественному требованию государственная пошлина составляет 6 000 рублей, которая подлежит взысканию с ООО "Промкомплект" в доход федерального бюджета на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей также относится на ответчика.
Общая сумма государственной пошлины, подлежащая взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, составляет 9 000 рублей.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 05 июня 2020 года по делу N А33-39438/2019 в обжалуемой части отменить, в указанной части принять по делу новый судебный акт.
Требование о расторжении договора аренды от 06.02.2017 N 2544 удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды от 06.02.2017 N 2544 нежилого здания, общей площадью 376,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Ачинск, микрорайон 1, строение 57а.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Промкомплект" (ИНН 2443047900, ОГРН 1162468101476) освободить нежилое здание и передать его комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (ИНН 2443005530, ОГРН 1022401153807) по акту приема-передачи в том состоянии, в котором его получило общество с ограниченной ответственностью "Промкомплект", с учетом нормального износа.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Промкомплект" (ИНН 2443047900, ОГРН 1162468101476) в доход федерального бюджета 9 000 рублей по оплате госпошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы.
В остальной части решение оставить без изменения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение
Председательствующий
Н.Н. Белан
Судьи:
И.Н. Бутина
О.В. Петровская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
