Решение Новгородского областного суда от 11 июля 2019 года №03а-54/2019

НОВГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 июля 2019 года Дело N 03а-54/2019
11 июля 2019 года Новгородский областной суд в составе: председательствующего судьи Макаровой Л.В.,
при секретарях Дмитриевой Е.Г., Русановой М.М.,
с участием представителей административного истца Открытого акционерного общества "Великоновгородский мясной двор" Присяжниковой Н.В., Дужика А.И.,
представителя заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Зобенковой И.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества "Великоновгородский мясной двор" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, Министерству инвестиционной политики Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Открытое акционерное общество "Великоновгородский мясной двор" (далее Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области (далее Управление Росреестра по Новгородской области) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
В обоснование заявленных требований Общество указало, что владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером <...>, расположенным по адресу: <...>. Установленная кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 11 декабря 2013 года в размере 64062897 рублей 76 копеек значительно превышает его рыночную стоимость в размере 12900000 рублей, определенную отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости от 26 февраля 2019 года <...>, составленным оценщиком Союза "Новгородская торгово-промышленная палата". Завышенная кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер уплачиваемой Обществом арендной платы, что нарушает его права, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению в размере равной его рыночной стоимости по состоянию на 11 декабря 2013 года.
Также Обществом заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд с настоящим административным иском, в обоснование которого указано на уважительность причин пропуска данного срока.
Определениями судьи к участию в административном деле привлечены в качестве административного ответчика Министерство инвестиционной политики Новгородской области (далее Министерство), в качестве заинтересованного лица - Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее Учреждение).
В судебном заседании, назначенном на 13 июня 2019 года, был объявлен перерыв до 11 июля 2019 года.
В судебном заседании представители административного истца Общества Присяжникова Н.В., Дужик А.И. административный иск поддержали по указанным выше мотивам.
Представитель заинтересованного лица Учреждения Зобенкова И.Е. в судебном заседании разрешение вопроса обоснованности заявленных требований отнесла на усмотрение суда.
Представители административных ответчиков Министерства, Управления Росреестра по Новгородской области в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.
В представленных в суд в письменной форме возражениях относительно административного иска представители Министерства, Управления Росреестра по Новгородской области, не признавая административный иск, разрешение вопроса обоснованности административного иска отнесли на усмотрение суда.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля С., исследовав письменные материалы административного дела, суд считает административное исковое заявление Общества подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В судебном заседании из объяснений представителей административного истца и письменных материалов дела установлено, что земельный участок, с кадастровым номером <...>, общей площадью 46832 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предприятие V класса опасности,, расположенный по адресу: <...>, передан Обществу в аренду сроком по 05 мая 2021 года на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N <...> аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 06 мая 2016 года.
Право аренды на земельный участок зарегистрировано за Обществом в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН) 14 июня 2016 года.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной стоимости.
Как следует из указанного выше договора, расчет арендной платы за земельный участок осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, учитывая порядок расчета арендной платы, несоответствие внесенной в ЕГРН (до 01 января 2017 года - государственный кадастр недвижимости) кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права арендатора данного земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ определено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, абзацем 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции, действующей с 01 января 2017 года (далее Федеральный закон N 135-ФЗ), является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона; под рыночной стоимостью объекта оценки для целей настоящего Закона понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Кадастровый учет объектов недвижимости до 01 января 2017 года осуществлялся в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", частью 5 статьи 4 и пунктом 11 части 2 статьи 7 которого было предусмотрено, что органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном порядке документов в государственный кадастр недвижимости вносились, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
С 01 января 2017 года отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Федеральный закон N 218-ФЗ).
В силу положений части 1 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ).
Согласно статье 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом N 218-ФЗ.
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новгородской области утверждены постановлением Департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области (после переименования Министерство инвестиционной политики Новгородской области) от 01 августа 2013 года N 3 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов", опубликованным в газете "Новгородские ведомости" от 14 августа 2013 года N 7 (4143).Указанная государственная кадастровая оценка осуществлялась в отношении земельных участков, сформированных по состоянию на 01 января 2012 года.
Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 11 декабря 2013 года (дату постановки земельного участка на кадастровый учет) установлена в размере 64062897 рублей 76 копеек исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, определенной на основании результатов государственной оценки земель населенных пунктов, утвержденных вышеуказанным постановлением Департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области.
Согласно статье 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).
В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В судебном заседании установлено, что оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка были внесены в ЕГРН 11 декабря 2013 года.
12 апреля 2018 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новгородской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного выше земельного участка, к которому был приложен отчет <...> об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный 29 января 2018 года оценщиком Союза "Новгородская торгово-промышленная палата" С., однако решением Комиссии от 08 мая 2018 года <...> заявление Общества было отклонено по тем основаниям, что представленный отчет не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, что выразилось в следующем:
информация о фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому отнесен объект недвижимости, представлена на страницах 25-28 отчета, однако при расчете рыночной стоимости объекта оценщиком использованы не все доступные объекты-аналоги, а использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов в нарушение пункта 22а ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, в отчете не обосновано;
для объекта-аналога N 4 оценщиком введена корректировка на передаваемые права в размере 16% (страница 50 отчета), однако не указано о какой аренде идет речь (краткосрочная/долгосрочная), таким образом, информация, которая существенным образом влияет на стоимость объекта оценки, в нарушение пункта 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 299,документально не подтверждена;
корректировка на транспортную доступность (наличие подъездных путей) принята оценщиком в размере 15% (страница 51 отчета) на основании экспертного суждения, однако согласно требованиям пункта 13 ФСО N 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным, что не было выполнено оценщиком.
05 октября 2018 года Общество вновь обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новгородской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного выше земельного участка, к которому был приложен отчет <...> об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный 10 сентября 2018 года оценщиком Союза "Новгородская торгово-промышленная палата" С., однако решением Комиссии от 17 октября 2018 года <...> заявление Общества было также отклонено по тем основаниям, что представленный отчет не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, что выразилось в следующем:
при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщик вводит существенную понижающую корректировку по фактору "затопленность участка" - 43% (страницы 53-56 отчета); в качестве документа, подтверждающего размер корректировки, приложена локальная смета на устройство ливневой канализации (приложение N 2 к отчету), в которой не указан ни объект строительства, ни составитель сметы, ни дата составления документа, то есть на основании документа невозможно идентифицировать, что приведенная смета действительно составлена на перечень работ, необходимых для устранения фактора "затопленности" оцениваемого земельного участка;
в нарушение требований пункта 12 ФСО N 3 к отчету не приложены копии документов, предоставленных заказчиком (справки, таблицы, бухгалтерские балансы), подписанных уполномоченным на то лицом и заверенных в установленном порядке;
в отчете не приведена информация, подтверждающая отсутствие заболоченности земельных участков, которые используются оценщиком в качестве объектов-аналогов.
18 марта 2019 года Общество вновь обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новгородской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного выше земельного участка, приложив к нему отчет <...> об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный 26 февраля 2019 года оценщиком Союза "Новгородская торгово-промышленная палата" С., однако уведомлением комиссии от 19 марта 2019 года <...> заявление Общества не было принято к рассмотрению по мотиву пропуска срока его подачи.
Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Принимая во внимание, что до настоящего времени новые результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Новгородской области не утверждены, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является действующей, суд считает возможным восстановить Обществу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
Как видно из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26 февраля 2019 года <...>, рыночная стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на 11 декабря 2013 года составляет 12900000 рублей.
Из показаний оценщика С., допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля, следует, что содержащие в отчете выводы он подтверждает, при подготовке данного отчета им были устранены все недостатки, которые ранее были выявлены Комиссией.
Оснований признавать недостоверными показания данного свидетеля суд не находит, поскольку они подтверждены представленным отчетом и приложенными к нему документами, использованными в ходе исследования.
Выводы оценщика в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка представителем заинтересованного лица не оспаривались, признавать их неправильными либо необоснованными у суда оснований также не имеется, поскольку отчет составлен специалистом, имеющим соответствующие квалификацию и опыт работы, соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, так как содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости указанного выше объекта недвижимости, в отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости объекта недвижимости, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии кадастровой стоимости названного земельного участка его рыночной стоимости, чем нарушаются права Общества, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных им требований, а потому кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка подлежит установлению в размере ее рыночной, определенной вышеназванным отчетом.
При этом последствием удовлетворения требований об установлении судом кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной будет являться внесение Учреждением такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в ЕГРН.
Датой подачи Обществом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новгородской области 18 марта 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 КАС РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Открытого акционерного общества "Великоновгородский мясной двор" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, Министерству инвестиционной политики Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предприятие V класса опасности, общей площадью 46832 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 11 декабря 2013 года в размере рыночной, равном 12900000 рублей.
Датой подачи Открытым акционерным обществом "Великоновгородский мясной двор" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области 18 марта 2019 года
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Новгородского областного суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения - 16 июля 2019 года.
Председательствующий Л.В.Макарова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка