Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29 января 2021 года №02АП-9693/2020, А82-17157/2019

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 января 2021 года Дело N А82-17157/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 января 2021 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Черных Л.И.,
судей Великоредчанина О.Б., Немчаниновой М.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пестовой К.М.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.11.2020 по делу
N А82-17157/2019
по иску Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля
(ОГРН: 1067604080884; ИНН: 7604093410)
к обществу с ограниченной ответственностью "Арника"
(ОГРН: 1107603001989; ИНН: 7603046880),
обществу с ограниченной ответственностью "УниСтрой"
(ОГРН: 1097627001713; ИНН: 7627034499),
обществу с ограниченной ответственностью "Регина-Я"
(ОГРН: 1027600625733; ИНН: 7603013549)
о взыскании задолженности,
третьи лица: индивидуальный предприниматель Махаличев Вениамин Григорьевич
(ОГРНИП: 311760435700060; ИНН: 760400232719),
общество с ограниченной ответственностью "ЛескоВ"
(ОГРН: 1087606000239; ИНН: 7606067422),
Департамент градостроительства мэрии города Ярославля
(ОГРН: 1067604080345; ИНН: 7604092913),
Департамент строительства Ярославской области
(ОГРН: 1027600685694; ИНН: 7604036179),
Козин Александр Витальевич,
Мельников Владимир Николаевич,
Павлиди Ираклий Михайлович,7606067422; 7606067422
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арника" (далее - ООО "Арника") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 01.03.2010 N 270-яс за период с 16.12.2016 по 24.03.2019 в размере 188 349 рублей 46 копеек, пени за период с 10.01.2017 по 24.06.2019 в размере 142 860 рублей 15 копеек, продолжении начисления пени по день фактической оплаты долга; к обществу с ограниченной ответственностью "Регина-Я" (далее - ООО "Регина-Я") о взыскании пени по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 01.03.2010 N 270-яс за период с 10.01.2017 по 28.08.2019 в размере 24 078 рублей 85 копеек; к обществу с ограниченной ответственностью "УниСтрой" (далее - ООО "УниСтрой") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 01.03.2010 N 270-яс за период с 16.12.2016 по 25.03.2019 в размере 164 276 рублей 92 копеек, пени за период с 10.01.2017 по 26.07.2019 в размере 132 346 рублей 97 копеек, продолжении начисления пени по день фактической оплаты долга.
Делам присвоены номера А82-17157/2019, N А82-17161/2019, N А82-17162/2019 соответственно.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 10.08.2020 названные дела объединены в одно производство для их совместного рассмотрения дела с присвоением общего номера дела А82-17157/2019.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Махаличев Вениамин Григорьевич, общество с ограниченной ответственностью "ЛескоВ" (далее - ООО "ЛескоВ"), Департамент градостроительства мэрии города Ярославля, Департамент строительства Ярославской области, Козин Александр Витальевич, Мельников Владимир Николаевич, Павлиди Ираклий Михайлович (далее - третьи лица).
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 03.03.2020 в порядке части 1 статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменено наименование истца с Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" на Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (далее - Агентство).
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.11.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
Истец не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что застройщик ООО "ЛескоВ" не выполнил свои обязательства перед участниками долевого строительства (ответчиками) и не передал им объекты недвижимости, в связи с чем права и обязанности по договору аренды от 01.03.2010 N 270-яс в соответствии со статьями 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к ответчикам не перешли. Истец ссылается на выводы арбитражных судов по делам N А82-11984/2013, N А82-12727/2018, N А82-3427/2017.
Ответчики, третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 17.12.2020 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 18.12.2020.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Истец представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Судом апелляционной инстанции установлено, что ООО "УниСтрой" 28.09.2020 (до принятия судом первой инстанции решения по делу) исключено из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ).
В пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при наличии оснований для прекращения производства по делу, предусмотренных статьей 150 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 269 Кодекса прекращает производство по делу при условии, если данные основания возникли до принятия решения арбитражным судом первой инстанции.
В силу пункта 5 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована.
Поскольку ООО "УниСтрой" исключено из ЕГРЮЛ до принятия решения суда (резолютивная часть решения 19.10.2020, полный текст решения от 03.11.2020), производство по делу в отношении ООО "УниСтрой" подлежит прекращению, а решение суда в данной части отмене.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области в остальной части проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.03.2010 между Департаментом по управлению государственным имуществом Ярославской области (арендодатель) и ОАО "Горостройзаказчик" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 270-яс (далее - договор) (лист дела 18 том 1). По условиям договора арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок площадью 1 161 кв.м. с кадастровым номером 76:23:061401:533, расположенный: по ул. Лескова, у дома N 28 в Фрунзенском районе г. Ярославля, земли населенных пунктов, вид функционального использования: для строительства здания магазина с объектами соцкультбыта и инженерными коммуникациями.
Срок действия договора аренды установлен с 08.02.2020 по 07.02.2013.
На основании дополнительного соглашения от 11.10.2010 N 1 к договору произведена замена арендатора на ООО "ЛескоВ" (лист дела 24 том 1). По акту приема-передачи от 11.10.2010 земельный участок передан ООО "ЛескоВ".
06.12.2012 ООО "ЛескоВ" получено разрешение на строительство на арендуемом земельном участке выставочного зала с объектами соцкультбыта.
ООО "ЛескоВ" заключило договор инвестирования от 11.01.2012 N 2/МВ-12/Л с ООО "УниСтрой", инвестиционный контракт от 16.04.2012 N 2/ГК/-10/ко с ООО "Регина-Я", инвестиционный договор от 06.01.2011 N 01-03/11 с ООО "Арника" (листы дела 149-152 том 1, листы дела 135-140 том 5).
Предметом указанных договоров являлась передача ООО "ЛескоВ" как застройщику денежных средств для строительства объекта, а с стороны застройщика - строительство объекта и передача инвесторам помещений после ввода объекта в эксплуатацию.
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 16.12.2016 по делу N А82-11984/2013 признано:
- за ООО "Арника" право собственности на помещения цокольного этажа NN 9,10,13,15,17-29,31-35, первого этажа NN 1,7-10 (согласно техническому паспорту по состоянию на 12.04.2016) в незавершенном строительством объекте - нежилом здании по адресу: г. Ярославль, ул. Лескова, у дома N 28;
- за ООО "Строй-К" право собственности на помещения второго этажа NN 2,32-39 третьего этажа N 8 (согласно техническому паспорту по состоянию на 12.04.2016) в незавершенном строительством объекте - нежилом здании по адресу: г. Ярославль, ул. Лескова, у дома N 28;
- за ООО "УниСтрой" право собственности на помещения цокольного этажа NN 3,4,39,40, третьего этажа N 4 (согласно техническому паспорту по состоянию на 12.04.2016) в незавершенном строительством объекте - нежилом здании по адресу: г. Ярославль, ул. Лескова, у дома N 28;
- за ООО "Регина-Я" право собственности на помещения цокольного этажа NN 5-7,36,38, первого этажа N 3 (согласно техническому паспорту по состоянию на 12.04.2016) в незавершенном строительством объекте - нежилом здании по адресу: г. Ярославль, ул. Лескова, у дома N 28.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 01.08.2018 по делу N А82-11984/2013 утверждено мировое соглашение, по которому ООО "Строй-К" отказывается от требования о признании права собственности на помещение N 36, расположенное на втором этаже (согласно техническому паспорту по состоянию на 12.04.2016) в незавершенном строительством объекте - нежилом здании по адресу: г. Ярославль, ул. Лескова, у дома N 28 и признает право собственности Козина А.В. на указанное нежилое помещение.
В 2014 году в Едином государственном реестре недвижимости за ответчиками зарегистрированы права на доли в нежилом здании площадью 4 187,8 кв.м. по адресу: г. Ярославль, ул. Лескова, у дома N 28 (лист дела 104 том 1).
Полагая, что с момента государственной регистрации права собственности на доли в объекте незавершенного строительства к ответчикам перешли и права и обязанности арендатора по договору, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, Арбитражный суд Ярославской области руководствовался статьями 273, 309, 310, пунктом 2 статьи 552, статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и исходил из того, что переход права на земельный участок, в том числе предоставленный по договору аренды, в силу закона происходит только с момента передачи права на объект, расположенный на земельном участке.
Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В пункте 3 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке.
В пункте 14 Постановления N 11 указано, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Аналогичные разъяснения, содержатся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В названном пункте также разъяснено, что переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, спорный земельный участок предоставлен в аренду ООО "ЛескоВ" для строительства здания.
По условиям договоров инвестирования застройщик (ООО "ЛескоВ") должен был выполнить работы по строительству здания, по окончании строительства и ввода здания в эксплуатацию передать инвесторам (ответчикам) в собственность конкретные помещения и соответственно долю в общем имуществе здания.
Исходя из названных норм права и разъяснений к ним, множественность лиц на стороне арендатора в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, возникает с момента ввода в эксплуатацию здания.
Данная правовая позиция согласуется с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (редакция от 26.12.2018) (пункт 31).
В рассматриваемом случае доказательства того, что ООО "ЛескоВ", как арендатор земельного участка и застройщик объекта долевого строительства, выполнил свои обязательства перед инвесторами (ответчиками) и передал им построенный объект недвижимости, отсутствуют.
Согласно письму Департамента градостроительства мэрии г. Ярославля от 27.01.2020 N 05-05/52 разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости ООО "ЛескоВ" не выдавалось (лист дела 172 том 1).
Напротив, из материалов дела следует, что инвесторы вынуждены были обратиться в суд за признанием права собственности на помещения в нежилом здании по адресу: г. Ярославль, ул. Лескова, у дома N 28 (дело N А82-11984/2013).
Между тем, признание за ответчиками в судебном порядке права собственности на помещения в объекте незавершенного строительства, а также регистрация права собственности на долю в общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства не свидетельствует о достижении ответчиками того результата, на который они рассчитывали при заключении договоров с ООО "ЛескоВ".
Доказательств использования ответчиками спорного земельного участка или его части, связанного с эксплуатацией переданной в собственность доли на объект незавершенного строительства, в материалах дела не имеется.
Напротив решением Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 12.04.2016 по делу N 2-13/2016 по иску прокурора города Ярославля в интересах неопределенного круга лиц к ООО "УниСтрой", ООО "Арника", ООО "Регина-Я" и другим лицам запрещена эксплуатация нежилых помещений спорного здания до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Доводы истца о том, что в решении от 15.11.2017 по делу N А82-3427/2017 о взыскании с ООО "ЛескоВ" задолженности по договору за период с 01.07.2013 по 30.09.2016, соответствующих пени, арбитражный суд указал, что взысканию подлежит задолженность за вычетом доли приходящейся на дольщиков, зарегистрировавших свое право, подлежат отклонению, поскольку право собственности на помещения в спорном здании за ответчиками не зарегистрировано.
Доводы истца о том, что по делу N А82-12727/2018 по иску о взыскании с ООО "ЛескоВ" задолженности по договору аренды за период с 01.10.2016 по 31.12.2018, соответствующих пени, арбитражный суд принял уточнение истца о взыскании долга с ООО "ЛескоВ" за вычетом площади земельного участка, приходящегося на долю ответчиков (по настоящему делу), возражений от ответчиков не поступило, подлежат отклонению, поскольку сами по себе правомерность правовой позиции Агентства не подтверждают.
Доводы истца о том, что суд первой инстанции не рассмотрел вопрос, а могут ли ответчики с учетом их признанных долей в здании выступать застройщиками и ввести здание готовностью 100% в эксплуатацию самостоятельно, подлежат отклонению, поскольку данные обстоятельства не подлежат установлению в рамках настоящего спора.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Ярославской области в части исковых требований к ООО "Унистрой" подлежит отмене, производство по делу прекращению, а в остальной части без изменения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Агентство освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 150, статьями 258, 268, пунктом 3 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.11.2020 по делу N А82-17157/2019 в части исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Унистрой" отменить, производство по делу в данной части прекратить.
В остальной части решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.11.2020 по делу N А82-17157/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Судьи
Л.И. Черных
О.Б. Великоредчанин
М.В. Немчанинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка