Дата принятия: 07 декабря 2020г.
Номер документа: 02АП-7402/2020, А29-17554/2019
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 декабря 2020 года Дело N А29-17554/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2020 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Савельева А.Б., Щелокаевой Т.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахмедовой О.Р.,
при участии в судебном заседании, организованного посредством видеоконференц-связи:
представителя ответчика - Павлова Р.А. по доверенности от 01.06.2020,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 21.08.2020 по делу N А29-17554/2019
по иску администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН: 1101482338, ОГРН: 1021100517140)
к Союзу потребительских обществ Республики Коми (ИНН: 1101475718, ОГРН: 1021100520814)
третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель Елькин Андрей Васильевич (ИНН: 110103062110, ОГРНИП: 313110112000021)
об изъятии имущества для муниципальных нужд,
установил:
администрация муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - Администрация, истец, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Союзу потребительских обществ Республики Коми (далее - Союз потребительских обществ, ответчик) об изъятии земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106020:2 площадью 314 кв.м и здания с кадастровым номером 11:05:0105007:312 площадью 64,3 кв.м, расположенных по адресу: г. Сыктывкар, ул. Орджоникидзе, д. 50/14, с установлением суммы выкупа в соответствии с отчётом об оценке N 44-02/19 в размере 2 370 000 рублей.
Определением от 27.12.2019 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ИП Елькин А.В. (далее также - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 21.08.2020 у Союза потребительских обществ для муниципальных нужд изъяты земельный участок с кадастровым номером 11:05:0106020:2 площадью 314 кв.м и здание с кадастровым номером 11:05:0105007:312 площадью 64,3 кв.м, расположенные по адресу: г. Сыктывкар, ул. Орджоникидзе, д. 50/14. Размер возмещения за изымаемые объекты определен судом по результатам проведенной по делу судебной экспертизы в размере 3 457 325 рублей, в том числе выкупная стоимость здания и земельного участка в сумме 2 957 000 рублей, расходы, связанные с государственной регистрацией прав и услугами профессиональных участников рынка недвижимости в сумме 72 000 рублей, упущенная выгода в сумме 428 325 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Администрация с принятым решением суда не согласилась, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит оспариваемый судебный акт изменить.
Заявитель полагает, что судом неверно определен размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости. Отмечает, что представленное по итогам судебной экспертизы заключение эксперта, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рассчитанная экспертом величина рыночной стоимости объектов не может быть использована для определения размера возмещения.
Указывает, что размер возмещения уже определен Администрацией по результатам независимой досудебной экспертизы (отчет N 44-02/19); итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества, указанная в названном отчете, является достоверной и соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; полномочия по изменению результатов такой оценки у Администрации отсутствуют.
Союз потребительских обществ в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласился, обжалуемое решение считает законным и обоснованным.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило, возражений относительно возможности рассмотрения жалобы по существу в отсутствие своего представителя не заявило.
На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание по делу откладывалось до 10 час.00 мин. 01.12.2020.
Ответчик направил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (договор N 3 аренды земельного участка от 01.01.2020, договор аренды здания N 25 от 01.10.2019, справку от 21.04.2020 N 06ю-03/54, договор аренды здания N 22, от 13.10.2018, договор аренды здания N 23 от 12.10.2015, акты сверки расчетов 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 года), которые, по мнению ответчика, в достаточной мере подтверждают заявленные к возмещению убытки; оснований для проведения по делу повторной экспертизы не усматривает.
Руководствуясь статьями 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным удовлетворить названное ходатайство и приобщить указанные документы к материалам дела.
В судебном заседании, организованном посредством видеоконференц-связи при содействии Сыктывдинского районного суда Республики Коми, представитель ответчика ранее заявленные доводы и возражения поддержал.
Истец и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Заявитель дополнений по доводам апелляционной жалобы не выразил, равно как и мнения по поставленному судебной коллегией вопросу о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Союз потребительских обществ является собственником земельного участока с кадастровым номером 11:05:0106020:2 площадью 314 кв.м и здания с кадастровым номером 11:05:0105007:312 площадью 64,3 кв.м, расположенных по адресу: г. Сыктывкар, ул. Орджоникидзе, д. 50/14 (далее также - объекты) (л.д. 68-72, т.д. 1).
17.05.2019 Администрацией принято постановление N 5/1372 об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа земельных участков, зданий (помещений), находящихся в частной собственности, в том числе объектов недвижимости ответчика в целях строительства школы на 600 мест в районе улиц Орджоникидзе, Карла Маркса и Красных партизан (л.д. 11, т.д. 1).
Определение рыночной стоимости земельного участка и здания ответчика по результатам конкурсных процедур поручено ИП Елькину А.В.
Согласно отчету данного оценщика от 29.07.2019 N 44-02/19 рыночная стоимость спорных объектов составила 2 370 000 рублей, в том числе 1 170 000 рублей - стоимость земельного участка (л.д. 16-46, т.д. 1).
Письмом от 31.10.2019 N 01/1-16/2258 в адрес Союза потребительских обществ Республики Коми направлено соглашение об изъятии имущества для муниципальных нужд с приложением вышеназванного отчета об оценке (л.д. 12-15, т.д. 1).
В ответном письме от 29.11.2019 ответчик отказался от подписания соглашения, указывая на несоответствие отчета об оценке от 29.07.2019 N 44-02/19 требованиям законодательства и несогласие с предложенной истцом ценой (л.д. 47, т.д. 1). В подтверждение приведенных доводов направил рецензию на данный отчет, выполненную ИП Садыковым А.Д. (л.д. 48-50 т.1).
Наличие между сторонами разногласий по вопросу о размере компенсации послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII.1 ЗК РФ).
Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).
Пунктом 3 статьи 279 ГК РФ предусмотрено, что решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
Согласно пункту 3 статьи 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.
В статье 239.2 ГК РФ закреплено, что отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1). В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно (пункт 2).
В статье 281 ГК РФ указано, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 ГК РФ).
Согласно статье 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В рассматриваемом случае Администрацией подтверждены полномочия на изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также соблюдение процедуры, предусмотренной действующим законодательством для изъятия имущества для муниципальных нужд (имеется решение об изъятии, определена цена выкупа, ответчику направлено соглашение об изъятии с необходимыми документами, которое им получено).
Вместе с тем, в связи с изъятием объектов между сторонами возникли разногласия по размеру возмещения правообладателю.
В силу статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельных участков устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Из статьи 56.8 ЗК РФ следует, что при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
В подтверждение обоснованности подлежащей выплате суммы возмещения за изымаемые объекты недвижимости истец представил составленный оценщиком ИП Елькиным А.В. отчет от 29.07.2019 N 44-02/19 об оценке размера возмещения за изымаемые для муниципальных нужд нежилое здание и земельный участок, исходя из которого итоговая стоимость объектов оценки по состоянию на 29.07.2019 составляет 2 370 000 рублей, в том числе 1 170 000 рублей - стоимость земельного участка.
Ответчик с названной стоимостью не согласился (письмо от 29.11.2019, л.д.47, т.1).
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - Информационное письмо N 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, отмечено, что по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
С учетом указанной правой позиции, судом первой инстанции с целью определения размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд имущество, по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, по результатам которой получено заключение эксперта ИП Струневской Е.В. (л.д.23-24 т.2).
Перед экспертом для разрешения поставлены следующие вопросы:
1) Какова рыночная стоимость здания с кадастровым номером 11:05:0105007:312 площадью 64,3 кв.м. и земельного участка под ним с кадастровым номером 11:0560010602062, расположенных по адресу:
г. Сыктывкар, ул. Орджоникидзе, д. 50/14?
2) Какова величина (стоимость) убытков, в том числе упущенной выгоды, вследствие изъятия у ответчика для муниципальных нужд здания с кадастровым номером 11:05:0105007:312 площадью 64,3 кв.м. и земельного участка под ним с кадастровым номером 11:0560010602062, расположенных по адресу: г. Сыктывкар, ул. Орджоникидзе, д. 50/14?
В заключении от 20.05.2020 N 01-02/20 ИП Струневская Е.В. указала, что стоимость спорного объекта недвижимости составляет 2 957 000 рублей, в том числе стоимость здания - 2 591 468 рублей, земельного участка - 365 000 рублей, убытки, связанные с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, и услуги профессиональных участников рынка недвижимости - 72 000 рублей, упущенная выгода - 428 325 рублей.
Повторно исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, все имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно рыночной стоимости земельного участка и расположенного на нем здания в размере 2 957 000 рублей, в том числе стоимости здания - 2 592 000 рублей, земельного участка - 365 000 рублей.
Указанная стоимость определена судебным экспертом на основании сравнительного подхода рыночной стоимости объектов аналогов.
Эксперт Струневская Е.В. дала пояснения по своему заключению и ответила на поставленные перед ней вопросы. Пояснила, что предлагаемые Администрацией МО ГО "Сыктывкар" в качестве аналога помещения в доме N 51 по ул. Орджоникидзе имеют значительно большую площадь, вследствие чего использовать их стоимость за 1 кв.м при оценке спорного здания некорректно, офис на 6-м этаже в доме N 49А по ул. Орджоникидзе имеет назначение, отличное от объектов ответчика; при проведении оценки анализировались различные объекты недвижимости, в том числе и предлагаемые истцом, но многие из них были либо большими по площади, либо располагались в других местах, либо являлись абсолютно новыми; использованные в экспертном заключении аналоги имеют схожее целевое назначение, имеют отдельный вход, имеют сопоставимую площадь, расхождения в стоимости аналогов небольшие; отказ от применения доходного подхода был вызван тем, что не было данных для расчёта потенциального дохода по аналогичным зданиям, применение доходного подхода привело бы к искажению рыночной стоимости.
В данной части заключение судебного эксперта соответствует требованиям статей 83, 86 АПК РФ статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не вызывает сомнений относительно приведенных в нем выводов, на поставленные вопросы даны полные, конкретные и ясные ответы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Доказательства, свидетельствующих о недостоверности заключения эксперта относительно рыночной стоимости спорных объектов Администрацией не представлены, изложенные в экспертном заключении выводы мотивированно не опровергнуты. Не смотря на соответствующее предложения апелляционного суда, мнение по вопросу необходимости назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, заявителем жалобы судебной коллегии не представлено (статья часть 2 статьи 9, статьи 65, 66 АПК РФ).
Аргументы заявителя об отсутствии у Администрации полномочий на изменение выкупной цены, определенной экспертом Елькиным А.В., судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку в случае несогласия собственника со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии объектов недвижимости, она определяется судом исходя из рыночной стоимости объектов на момент рассмотрения спора.
Аналогичная позиция приведена в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015.
Вместе с тем судебная коллегия находит обоснованными доводы заявителя относительно недостоверности определения судом первой инстанции выкупной цены объектов в части подлежащих возмещению Союзу потребительских обществ убытков.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске (пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Согласно пункту 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015).Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, включая в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ собственник изымаемого объекта вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.
Согласно экспертному заключению и пояснениям оценщика (л.д.30 т.2) расчет убытков произведен ИП Струневской Е.В. математическим способом на основании документов, предоставленных по запросу эксперта Союзом потребительских обществ непосредственно эксперту (технический паспорт, договоры с ресурсоснабжающими организациями и арендаторами).
В определении о приостановлении производства по делу от 10.03.2020 судом ответчику поручено обеспечить доступ эксперта для обследования спорных объектов недвижимости, а также возможность ознакомления и получения всех испрашиваемых документов, необходимых для проведения экспертизы.
Вместе с тем, абзац 3 пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - Постановление N 23) содержит запрет на представление лицами, участвующими в деле, непосредственно эксперту без участия суда материалов и документов для производства судебной экспертизы.
В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
При названных обстоятельствах суд первой инстанции должен был принять во внимание нарушение экспертом процессуальных норм при получении материалов и документов для проведения судебной экспертизы и поставить под сомнение выводы эксперта относительно размера подлежащих возмещению убытков. Суды первой инстанции следовало вынести на обсуждение сторон вопрос о проведении по делу дополнительной экспертизы (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) либо самостоятельно осуществить с разумной степенью достоверности расчет таких убытков (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Суд апелляционной инстанции с учетом имеющихся сомнений в правильности выводов эксперта относительно оценки размера упущенной выгоды, предложил сторонам рассмотреть вопрос о необходимости проведению повторной или дополнительной экспертизы; ответчику представить надлежащим образом заверенные копии договоров аренды от 01.01.2020, от 01.10.2019, оплаты за аренду за весь период их исполнения; доказательства фактического использования арендаторами земельного участка и здания в соответствии с назначением, указанным в договорах аренды; для обозрения предоставить подлинные документы вместе с копиями.
Поскольку стороны соответствующих ходатайств о проведении экспертизы не заявили, суд апелляционной инстанции, повторно исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, пришел к иным выводам относительно размера подлежащих возмещению убытков.
В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, пункта 12 Постановления N 23 заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Из содержания экспертного заключения следует, что в расчет величины убытков экспертом включена стоимость государственной регистрации прав на объекты недвижимости в г. Сыктывкаре в размере 22 000 рублей; стоимость услуг профессиональных участников рынка в размере 50 000 рублей, а также размер упущенной выгоды в сумме 428 325 рублей, который рассчитан ИП Струневской Е.В. исходя из суммы арендной платы объектов за вычетом операционных расходов и с учётом дисконтирования (л.д. 81-85, т.д. 2).
Суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод эксперта, о том, что взамен изымаемых объектов недвижимости ответчику для восстановления прежних условий хозяйственной деятельности придется приобретать иные объекты недвижимости, что с необходимостью повлечет затраты на государственную регистрацию права собственности в отношении здания и земельного участка. Следовательно, стоимость государственной регистрации прав на объекты недвижимости в размере 22 000 рублей обоснованно включена в итоговую выкупную стоимость объектов.
В обоснование убытков, связанных с услугами профессиональных участников рынка, которыми ответчику придется воспользоваться для поиска иных объектов недвижимости, эксперт ссылается на ранее проводимый им мониторинг данной информации (данные интернет-сайтов в 2019 году, пояснения сотрудников риэлтерских компаний).
Однако апелляционный суд исходит из того, что предметом экспертного исследования мог быть лишь размер убытков, при том, что прочие условия их возмещения должны быть установлены судом на основании предоставленных доказательств.
В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ответчик не сослался на конкретные доказательства, которые бы подтверждали, что спорные расходы являются разумно необходимыми для восстановления нарушенных изъятием имущества прав.
Апелляционный суд принимает во внимание, что в заключении эксперта вывод о рыночной стоимости здания сделан с применением исключительно сравнительного метода на основании объявлений о продаже объектов-аналогов; в заключении эксперт не мотивировал, почему спорные издержки не включены в цены сделок (предложений), использованных при проведении оценки сравнительным подходом; при этом суд применительно к пункту 3 статьи 424 ГК РФ исходит из того, что продавец предлагает цену продажи своего имущества таким образом, чтобы эта цена позволяла возместить любые связанные с совершением сделки издержки.
В месте с тем, в материалах дела и заключении эксперта отсутствуют доказательства, что затраты на данные услуги уже не были учтены в ценах объектов аналогов, на основании которых экспертом произведен расчет стоимости изымаемых объектов, использованных при проведении оценки сравнительным подходом.
В качестве упущенной выгоды, подлежащей возмещению в связи с изъятием спорных здания и участка, экспертом указаны суммы арендной платы, которую Союз потребительских обществ не сможет получать в течение определенного периода времени.
Данный период определен экспертом равным двум годам, с учетом справки ответчика о периоде получения доходов от сдачи в аренду спорных объектов недвижимости с 2015 года (л.д.81, 91 т.2).
Пунктом 4 статьи 393 ГК РФ предусмотрено, что при определении упущенной выгоды учитываются принятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Таким образом, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, а не в качестве его субъективного представления, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением.
Согласно экспертному заключению ИП Струневской Е.В. размер упущенной выгоды, составляющей арендную плату, которую ответчик не сможет получать в связи с изъятием объектов, с учетом дисконтирования цен составит 428 325 рублей.
В обоснование размера упущенной выгоды эксперт принял во внимание предоставленные ответчиком договоры с ресурсоснабжающими организациями (договор теплоснабжения от 21.12.2011 N 2095, договор энергоснабжения от 24.03.2003 N 61/2304), договоры аренды (договор аренды земельного участка от 01.01.2020 N 3, договор аренды здания от 01.10.2019 N 25).
В подтверждение получения дохода от сдачи изымаемого здания в аренду ответчиком представлена копия договора аренды здания от 01.10.2019 N 25, подписанного Союзом потребительских обществ и ИП Абдурагимовым Г.А.о.
В пункте 1.2. названного договора стороны определили, что здание передано для размещения в нем пункта общественного питания.
Размер арендной платы составляет 20 000 рублей в месяц, без учета коммунальных платежей (электроэнергия, вывоз ТКО), которые оплачиваются арендатором отдельно (пункт 2.1 договора).
Срок действия договора указан с 01.10.2019 по 28.09.2020.
Вместе с тем, достаточных доказательств получения арендных платежей по данному договору, а также фактического использования арендатором здания в соответствии с назначением, указанным в договоре аренды, ответчик не представил.
Вопреки доводам ответчика имеющиеся в заключении судебного эксперта фотоматериалы данные обстоятельства не подтверждают: на спорном здании отсутствует какая-либо вывеска, позволяющая отнести данный объект к пункту общественного питания, в помещениях здания отсутствуют работники арендатора, рассчетно-кассовые аппараты, а также прейскуранты цен на оказываемые услуги.
Истцом в опровержение фактического использования здания представлен акт осмотра спорных объектов от 30.01.2020 с приложением фотоматериалов (л.д.114, т.1). В ходе осмотра установлено, что объекты не используются в соответствии с их назначением; доступ к зданию не ограничен в связи с отсутствием ограждения; в задании частично отсутствует остекление оконных проемов; часть окон закрыта брезентом; на здании отсутствуют рекламные конструкции; очистка территории вокруг здания и перед входной дверью не производится.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что истец не доказал факт использования спорного здания на момент возникновения спорных отношений, в том числе путем передачи его в аренду иному лицу; в связи с этим факт причинения убытков от невозможности передачи здания в аренду на указанных выше условиях не может быть признан доказанным; при этом компенсация ответчику рыночной стоимости здания в условиях развитого рынка недвижимости позволит приобрести иной объект и извлекать прибыль от его использования.
Кроме того представленные ответчиком платежные получения за период с октября 2019 по март 2020 и акты сверки, исходя из назначения указанных платежей, не позволяют с безусловной достоверностью установить, что названные суммы были перечислены ответчику в счет арендной платы по договору аренды здания от 01.10.2019 N 25.
Сведения в ЕГРЮЛ о разрешенных видах осуществления деятельности ИП Абдурагимовым Г.А.о., вопреки доводам ответчика, доказательством фактического использования им спорного здания не являются.
Иные доказательства внесения арендатором арендной платы (например, финансовой, налоговой отчетности сторон по договору, расходов на заработную плату сотрудников арендатора и т.д.), равно как и несения арендатором расходов на содержание здания, ответчиком не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд не может считать установленным то или иное обстоятельство в отсутствие соответствующих доказательств.
При данных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для включения в размер убытков упущенной выгоды в виде неполученной ответчиком прибыли от передачи изымаемого здания в аренду.
Факт получения дохода от сдачи в аренду земельного участка также не подтвержден ответчиком надлежащими доказательствами.
Представленная ответчиком копия договора аренды земельного участка от 01.01.2020 N 3 таковым являться не может.
В силу подпункта 5 пункта 8 статьи 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения не подлежат учету сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.
Уведомление о предстоящем изъятии принадлежащих ответчику объектов недвижимости получено Союзом потребительских обществ в ноябре 2019 года, что исключает возможность учета указанного договора в качестве доказательства несения ответчиком убытков в связи с неполучением доходов от сдачи в аренду земельного участка.
В пункте 2.3 постановления Администрации 17.05.2019 N 5/1372 об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости собственники изымаемых объектов также проинформированы, что со дня издания настоящего постановления при определении выкупной цены изымаемых земельных участков и зданий/помещений их собственники несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных с произведенными вложениями, существенно увеличивающими стоимость изымаемых объектов.
В судебном заседании представитель ответчика также пояснил, что первичные документы бухгалтерского учета по данному договору ответчиком не представлены по причине невнесения арендатором арендных платежей в период действия указанного договора.
Каких-либо иных доказательств в подтверждение утраты доходов от передачи земельного участка в аренду ответчиком не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Соответственно, суд первой инстанции необоснованно учел неполученную прибыль от передачи земельного участка в аренду в составе упущенной выгоды.
Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что исковые требования Администрации об изъятии для государственных нужд у Союза потребительских обществ подлежат удовлетворению, с установлением выкупной цены в размере 2 979 000 рублей, в том числе рыночной стоимости здания в размере 2 592 000 рублей, земельного участка в размере 365 000 рублей, а также убытков, связанных с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости в размере 22 000 рублей.
При данных обстоятельствах апелляционная жалоба заявителя подлежит частичному удовлетворению, а решение суда первой инстанции изменению на основании пункта 2 части 1, пункта 1 части 2, части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вопрос о распределении судебных расходов за рассмотрение апелляционной жалобы судом не рассматривается, поскольку заявитель освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
апелляционную жалобу администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" удовлетворить частично.
Решение Арбитражного суда Республики Коми от 21.08.2020 по делу N А29-17554/2019 изменить и принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить частично.
Изъять у Союза потребительских обществ Республики Коми (ИНН: 1101475718, ОГРН: 1021100520814) и передать администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН: 1101482338, ОГРН: 1021100517140) земельный участок с кадастровым номером 11:05:0106020:2 площадью 314 кв.м и здания с кадастровым номером 11:05:0105007:312 площадью 64, 3 кв.м, расположенных по адресу: г. Сыктывкар, ул. Орджоникидзе, д. 50/14, с установлением суммы выкупа в размере 2 979 000 рублей.
В оставшейся части решение суда оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Е.Г. Малых
Судьи
А.Б. Савельев
Т.А. Щелокаева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
