Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2020 года №02АП-5211/2020, А17-4841/2015

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 сентября 2020 года Дело N А17-4841/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2020 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хорошевой Е.Н.,
судей Дьяконовой Т.М., Шаклеиной Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шишкиной М.С.,
при участии в судебном заседании (до перерыва): представителя Управления координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района - Бирюковой Е.Н., действующей на основании доверенности N 29 от 17.07.2019,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего открытым акционерным обществом "Ивановская домостроительная компания" Муханова Виталия Викторовича
на определение Арбитражного суда Ивановской области от 23.06.2020 по делу N А17-4841/2015
по заявлению Управления координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района (ИНН: 3711014292, ОГРН: 1033700580374, Ивановская область, Ивановский район, с. Озерный, ул. Школьная, д. 6)
к открытому акционерному обществу "Ивановская Домостроительная компания"
о включении в реестр требований кредиторов задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 30.09.2017 в размере 416 837 рублей 99 копеек, договорной неустойки за период с 31.03.2017 по 04.10.2019 в размере 131274 рублей 23 копеек и расторжении договоров аренды земельных участков, заключенных между заявителем и должником 20.01.2015 N 03-2015-юр, N 04-2015-юр и N 05-2015-юр,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества "Ивановская Домостроительная компания" (ИНН: 3728000058, ОГРН: 1033700050581, г. Иваново, Кохомское шоссе, д. 1)
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества "Ивановская Домостроительная компания" (далее - должник, ОАО "ДСК") Управление координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района (далее - Управление) обратилось к должнику с заявлением о включении в реестр требований кредиторов 416 837 руб. 99 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 30.09.2017, 131 274 руб. 23 коп. договорной неустойки за период с 31.03.2017 по 04.10.2019 и расторжении договоров аренды земельных участков от 20.01.2015 N 03-2015-юр, N 04-2015-юр и N 05-2015-юр, заключенных между Управлением и должником.
Определением Арбитражного суда Ивановской области от 23.06.2020 заявленные Управлением требования удовлетворены частично, договоры аренды земельных участков, заключенные между Управлением и ОАО "ДСК" 20.01.2015 N 03-2015-юр, N 04-2015-юр и N 05-2015-юр, расторгнуты, производство по требованию в остальной части прекращено.
Конкурсный управляющий ОАО "Ивановская домостроительная компания" Муханов Виталий Викторович (далее - конкурсный управляющий Муханов В.В.), не согласившись с принятым по делу определением, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции в части расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных между Управлением и ОАО "ДСК" 20.01.2015 N 03-2015-юр, N 04-2015-юр и N 05-2015-юр, отменить, в удовлетворении требований в данной части Управлению отказать.
По мнению заявителя жалобы, при вынесении судебного акта в обжалуемой части судом первой инстанции нарушены положения пункта 1 статьи 126, статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве". Апеллянт обращает внимание апелляционного суда, что должник признан банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства, все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды по спорным договорам), составляет конкурсную массу. При разрешении настоящего спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного управляющего для удовлетворения требований кредиторов. В свою очередь, действия Управления по расторжению поименованных выше договоров аренды направлены на ущемление интересов кредиторов и должника, на приоритетное удовлетворение требований Управления с нарушением установленной очередности. Кроме того, ссылаясь на разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", конкурсный управляющий считает, что арендатор может передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу в отсутствие на это согласия арендодателя, так как спорные договоры аренды заключены сторонами на срок более пяти лет. В обоснование своей позиции по жалобе заявитель ссылается на судебную практику по иным делам.
Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 31.07.2020 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 01.08.2020 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.
Управление в отзыве на апелляционную жалобу (с учетом дополнений от 20.08.2020) считает принятое Арбитражным судом Ивановской области определение законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения, выводы, изложенные в определении, соответствующими обстоятельствам дела, а апелляционную жалобу - необоснованной. Отмечает, что требования Управления к должнику не связаны с требованиями о возложении на последнего в судебном порядке исполнения каких-либо конкретных обязанностей, вытекающих из договорных обязательств. Требования о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков являются мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательств, что согласуется со статьями 401 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Право Управления расторгнуть спорные договоры предусмотрены положениями статьи 619 ГК РФ, положениями спорных договоров аренды земельных участков. Сама по себе возможность передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков без согласия арендодателя, предусмотренная пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), не является правовым препятствием для удовлетворения требований о досрочном расторжении указанных договоров в соответствии с этим же пунктом статьи 22 ЗК РФ. ЗК РФ, равно как и Законом о банкротстве, а также другими федеральными законами иные положения, касающиеся возможности или невозможности расторгнуть спорные договоры, не установлены. Напротив, в Законе о банкротстве отсутствует запрет расторгать договоры, заключенные с должником, в случае, если должник находится в стадии конкурсного производства. Включение права аренды земельных участков в конкурсную массу должника не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю в связи с существенным нарушением арендатором условий договоров аренды земельных участков не является и не может являться приоритетным удовлетворением требований Управления, поскольку Управление является законным распорядителем и одновременно представителем собственника данного недвижимого имущества - государства. Доводы заявителя жалобы об обратном Управление считает ошибочными. Управление считает, что возможность распоряжаться участками (включая предъявление законных и обоснованных требований о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков) не может ставиться в зависимость от потенциальной реализации права аренды земельных участков конкурсным управляющим с целью удовлетворения требований кредиторов при наличии неопровержимых и признанных конкурсным управляющим существенных нарушений должником условий договоров аренды земельных участков. Нахождение должника в процедуре банкротства само по себе не может порождать юридическую деструкцию положений статей 309 и 619 ГК РФ, тем самым ограничивая арендодателя - собственника имущества, возможности предъявления требований о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков и их удовлетворения. Кроме того, расторжение договоров аренды земельных участков не только не будет нарушать интересы кредиторов и должника, но и предотвратит дальнейшее наращивание задолженности у арендатора (должника) перед арендодателем по арендным платежам, а значит, вред имущественным правам кредиторов должника, равно как и самому должнику причинен не будет. Управление обращает внимание апелляционного суда, что на земельных участках, в отношении которых администрация просит расторгнуть договоры аренды, никогда не располагались объекты строительства, в том числе объекты не завершенные строительством, принадлежащие ОАО "ДСК". В указанной связи Управление считает, что право аренды участков не представляет для арендатора самостоятельную ценность. Утрата права пользования земельными участками не приведет к нарушению прав кредиторов ОАО "ДСК". В обоснование своей позиции Управление ссылается на судебную практику.
В судебном заседании 24.08.2020 представитель Управления позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, поддержала, просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 24.08.2020 до 13 час. 00 мин. 31.08.2020, в том числе, с целью предоставления возможности заявителю жалобы ознакомиться с представленными Управлением отзывом на жалобу и дополнением к ней.
Определением суда от 28.08.2020 для рассмотрения апелляционной жалобы была произведена замена судьи Шаклеиной Е.В. на судью Дьяконову Т.М.
Рассмотрение дела начато заново.
После перерыва явка представителей лиц, участвующих в рассмотрении дела, не обеспечена
В соответствии со статьей 156 АПК РФ после перерыва дело рассматривается в отсутствие представителей неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы.
Как усматривается из текста апелляционной жалобы, заявитель просит отменить обжалуемое определение в части расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных между Управлением и ОАО "ДСК" 20.01.2015 N 03-2015-юр, N 04-2015-юр и N 05-2015-юр; доводов, выражающих несогласие относительно прекращения судом производства по требованию Управления в остальной части, жалоба не содержит.
В силу части 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом разъяснений, данных в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 12 от 30.06.2020 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта только в обжалуемой части.
Законность определения Арбитражного суда Ивановской области от 23.06.2020 по настоящему делу в обжалуемой части проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 20.01.2015 между Управлением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Стройдом" (ООО "Стройдом", арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 03-2015-юр (л.д. 50-53), в соответствии с которым арендодатель передал обществу "Стройдом" в аренду земельный участок категории "Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", кадастровый номер 37:05:030560:671, площадь 22 485 кв. м, расположен: Ивановская обл., Ивановский район,в районе д. Дерябиха, разрешенный вид использования "для строительства магазина".
Срок аренды устанавливается на 9 лет: с 20.01.2015 по 20.01.2024 (пункт 2.1 договора).
20.01.2015 между Управлением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Осень" (ООО "Осень", арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 04-2015-юр (л.д. 66-69), в соответствии с которым арендодатель передал в аренду обществу "Осень" земельный участок категории "Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", кадастровый номер 37:05:030560:672, площадь 49 337 кв. м, расположен: Ивановская обл., Ивановский район, в районе д. Дерябиха, разрешенный вид использования "для строительства торговых помещений".
Срок аренды устанавливается на 10 лет: с 20.01.2015 по 20.01.2025 (пункт 2.1 договора).
20.01.2015 между Управлением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Лето" (ООО "Лето", арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 05-2015-юр (л.д. 82-85), в соответствии с которым арендодатель передал в аренду обществу "Лето" земельный участок категории "Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", кадастровый номер 37:05:030560:673, площадь 18 345 кв. м, расположен: Ивановская обл., Ивановский район, южнее д. Дерябиха, разрешенный вид использования "для строительства детского игрового комплекса".
Срок аренды устанавливается на 9 лет: с 20.01.2015 по 20.01.2024 (пункт 2.1 договора).
Размер и условия внесения арендной платы по договорам от 20.01.2015 N 03-2015-юр, N 04-2015-юр и N 05-2015-юр согласованы сторонами в разделе 3 договора, порядок и сроки перечисления которой определяются Приложениях NN 1,2 к договорам.
В разделе 4 поименованных выше договоров регламентированы права и обязанности сторон.
Так, согласно пункту 4.1.1 договоров арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при: использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к их порче; существенном нарушении сроков внесения арендной платы (более шести месяцев).
В свою очередь, арендатор обязан: выполнять в полном объеме все условия договора; использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату; получать письменное согласие у арендодателя в случае переуступки прав и обязанностей по договору, а также сдачи в субаренду участка (пункты 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.4.10).
05.02.2015 между обществом "Осень" и ОАО "ДСК" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 04-2015-юр от 20.01.2015 (л.д. 71-72), в соответствии с которым общество "Осень" передало, а должник принял на себя в полном объеме все права арендатора по данному договору аренды.
Кроме того, 29.06.2015 должник принял на себя от обществ "Стройдом" и "Лето" в полном объеме все права арендатора по договорам аренды NN N 03-2015-юр, N 05-2015-юр от 20.01.2015, в подтверждение чего между данными лицами заключены соответствующие договоры о передаче прав и обязанностей по указанным выше договорам аренды (л.д. 55-56, л.д. 87-88).
В указанной связи в Едином государственном реестре недвижимости в пользу должника зарегистрировано обременение; все права и обязанности по договорам аренды земельного участка от 20.01.2015 N 03-2015-юр, N 04-2015-юр и N 05-2015-юр перешли к должнику с момента регистрации обременений (л.д. 57-59, 73-75, 89-91).
Как усматривается из материалов дела, определением Арбитражного суда Ивановской области от 30.07.2015 по заявлению администрации города Владимира возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ОАО "ДСК"
Определением Арбитражного суда Ивановской области от 10.03.2016 в отношении должника введена процедура наблюдения; временным управляющим утвержден Солодухин Д.Н.; применены правила § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 19.07.2017 должник признан несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Аглинишкене Светлана Анатольевна.
Определением Арбитражного суда Ивановской области от 30.07.2019 конкурсным управляющим ОАО "ДСК" утвержден Муханов В.В.
В результате неисполнения обществом "ДСК" надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы за пользование спорными участками в период 01.01.2017 по 30.09.2019, у последнего образовалась задолженность, о необходимости погашения которой Управление уведомило ОАО "ДСК" претензией N 5454 от 07.10.2019 (л.д. 104).
В претензии арендодатель предложил должнику в случае неисполнения вышеуказанного обязательства досрочно расторгнуть договоры, освободить вышеуказанные земельные участки и передать их арендодателю по акту приема-передачи, а также направить в адрес арендодателя один подписанный экземпляр соглашения о расторжении договоров аренды.
Полученную претензию должник оставил без ответа, соглашение о расторжении договоров аренды не подписано.
Ссылаясь на неустранение должником требований Управления, введение в отношении должника процедуры банкротства, а также неиспользование спорных земельных участков в соответствии с разрешенным использованием и условиями договоров аренды, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Определением Арбитражного суда Ивановской области от 23.06.2020 договоры аренды земельных участков, заключенные между Управлением и ОАО "ДСК" 20.01.2015 N 03-2015-юр, N 04-2015-юр и N 05-2015-юр, расторгнуты. Производство в части включения в реестр требований кредиторов 416 837 руб. 99 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 30.09.2017, 131 274 руб. 23 коп. договорной неустойки за период с 31.03.2017 по 04.10.2019 прекращено.
Предметом апелляционного обжалования является расторжение договоров аренды земельных участков от 20.01.2015 N 03-2015-юр, N 04-2015-юр и N 05-2015-юр, признанное судом первой инстанции обоснованным.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей участвующих в судебном заседании лиц, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда в обжалуемой части, исходя из нижеследующего.
В силу статьи 223 АПК, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.
На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
По требованию арендодателя договор аренды на основании пунктов 1, 2 части 1 статьи 619 ГК РФ может быть досрочно расторгнут судом, в частности в случае, когда арендатор когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По правилам пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, при этом в соответствии со статьей 9 АПК РФ лицо, участвующее в деле, несет риск наступления последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.
В обоснование требования о расторжении поименованных выше договоров Управление помимо вышеперечисленных документов арбитражному суду первой инстанции представило развернутый расчет задолженности по арендной плате за период с 2017 по 2019 по спорным договорам (л.д. 63-64, 79-80, 95-96), расчет пени за тот же период (л.д. 65, 81, 97), акт обследования земельных участков от 15.11.2019 N 04-435 с фототаблицами (л.д. 98-103).
Как следует из акта обследования земельных участков от 15.11.2019 N 04-435, в ходе проведенного 14.11.2019 обследования установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 37:05:030560:671, 37:05:030560:672, 37:05:030560:673, не огорожены, на территории земельных участков произрастает травянистая, древесная и кустарниковая растительность.
Данные обстоятельства подтверждаются проведенной фотосъемкой в отношении указанных земельных участков, о чем свидетельствуют фототаблицы с результатами съемки.
Таким образом, актом от 15.11.2019 N 04-435 зафиксирован факт неиспользования земельных участков по целевому назначению.
Факты, зафиксированные в акте от 15.11.2019 N 04-435, в установленном порядке должником не оспорены и не опровергнуты; контррасчет задолженности не представлен.
При таких обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что с момента передачи по актам приема-передачи земельных участков от 20.01.2015 (л.д. 53, 69, 85), общество систематически (более шести месяцев) не исполняло надлежащим образом обязательства по оплате аренды, земельные участки не используются в соответствии с целевым назначением согласно условиям договоров аренды, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о квалификации допущенных ответчиком нарушений договорных обязательств как существенных и наличии оснований для удовлетворения заявленных требований Управления о расторжении договоров аренды земельных участков.
Доказательства устранения в разумный срок допущенных нарушений условий договоров аренды от 20.01.2015 N 03-2015-юр, N 04-2015-юр и N 05-2015-юр должником суду не представлены.
Надлежащие и достаточные доказательства, свидетельствующие об ином, либо опровергающие установленные судом фактические обстоятельства, в материалах дела отсутствуют.
Возражая против заявленных требований, конкурсный управляющий должником ссылался на то, что действия по расторжению договоров аренды направлены на приоритетное удовлетворение интересов Управления, а также на одностороннее отчуждение из конкурсной массы принадлежащего должнику права аренды.
Относительно данных доводов апелляционный суд полагает необходимым отметить следующее.
Согласно сложившейся судебной практике рассмотрения аналогичной категории споров, правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации (в частности, определения от 23.12.2019 N 301-ЭС18-10926, от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500), при открытии в отношении арендатора процедуры конкурсного производства и предъявлении арендодателем требования о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по арендным платежам, следует руководствоваться следующим положениями.
Во-первых, открытие в отношении должника - арендатора конкурсного производства и те обстоятельства, что право аренды является оборотоспособным активом должника (поскольку находящиеся в публичной собственности земельные участки переданы в аренду на срок, превышающий пять лет); включение данного актива в конкурсную массу и возможность реализации его на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника - сами по себе автоматически не лишают арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.
При этом возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды (в том числе, в рамках осуществления публичных полномочий - развитие социальной инфраструктуры, расширение рынка жилья и т.п.), но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.
Во-вторых, сам факт предъявления требования о расторжении договора аренды не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, интересы которого ущемляются длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств.
В рассматриваемом случае наличие длительного неисполнения контрагентом договорных обязательств подтверждено материалами дела и вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ надлежащими доказательствами не опровергнуто.
Кроме того, апелляционный суд отмечает, что при определении баланса между разнонаправленными интересами публичного собственника сданного в аренду имущества и интересами сообщества кредиторов (заинтересованных в максимальном наполнении конкурсной массы) суд должен учитывать не только правомерные ожидания обеих указанных сторон, но и фактические обстоятельства конкретного спора.
Например, суды могут учитывать такие обстоятельства, как наличие или отсутствие задолженности по текущим арендным платежам (соответственно, наличие либо отсутствие факта ее наращивания), необходимость соблюдения публичных интересов арендодателя (в том числе, последствия расторжения договора и соотнесение таковых последствий с реальной возможностью возмещения бюджету неполученного от арендатора - банкрота), особенность обращения земельных участков; принятие должником и конкурсными кредиторами мер к погашению текущей задолженности по арендной плате, в том числе за свой счет (при наличии у кредиторов доводов о том, что последующая реализация права аренды на торгах покроет издержки на выплату текущего долга по арендной плате, и хотя бы частично реестровые требования).
Применительно к рассматриваемому спору судом первой инстанции приняты во внимание такие обстоятельства как нахождение должника в процедуре банкротства и в связи с этим дальнейшее невнесение должником арендной платы за спорные земельные участки при фактическом их использовании, что с неизбежностью приведет к увеличению размера текущей задолженности должника, и, как следствие, к ухудшению прав кредиторов, чьи права включены в реестр требований кредиторов ОАО "ДСК".
Указанное свидетельствует об отсутствии в действиях Управления по расторжению спорных договоров злоупотребления своими правами.
При таких обстоятельствах аргументы заявителя жалобы о наличии в рассматриваемом случае оснований для предоставления приоритетной защиты Управлению по отношению к должнику состоятельными признаны быть не могут.
Ссылка заявителя жалобы на включение прав аренды по спорным договорам в конкурсную массу должника как основание невозможности удовлетворения требований Управления, отклоняется апелляционным судом.
Действительно, согласно статье 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.
Однако в любом случае указанное положение не ограничивает субъектов гражданских правоотношений пользоваться иными правами, в том числе правом, предоставленным Гражданским кодексом Российской Федерации, предусматривающим основания для досрочного расторжения договора (статья 452 ГК РФ).
Исходя из содержания названных норм права, при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.
При этом даже включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса.
Учитывая, что воля арендодателя направлена на прекращение права аренды и возврат имущества его собственнику, принадлежащие обществу имущественные права по рассматриваемым договорам не могли быть использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов; заявленное требование о расторжении договоров аренды направлено на прекращение правоотношений между сторонами по договорам аренды земельных участков и не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника.
Оснований для оставления требования Управления о расторжении договоров аренды от 20.01.2015 N 03-2015-юр, N 04-2015-юр и N 05-2015-юр, без рассмотрения (о чем указывает заявитель жалобы) ввиду наличия судебных актов Арбитражного суда Ивановской области от 24.07.2018, от 26.07.2018 по делу N А17-441/2015 суд апелляционной инстанции также не усматривает ввиду отсутствия тождественности споров.
Ссылка заявителя жалобы на судебную практику по иным делам не может быть принята апелляционным судом во внимание, поскольку судебные акты были приняты по иным фактическим обстоятельствам.
Каких либо иных убедительных аргументов, основанных на доказательствах и опровергающих установленные арбитражным судом обстоятельства, апелляционная жалоба заявителя не содержит, в связи с чем признается необоснованной и удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы по данной категории дел государственная пошлина не уплачивается.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пункт 1), 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
определение Арбитражного суда Ивановской области от 23.06.2020 по делу N А17-4841/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего открытым акционерным обществом "Ивановская домостроительная компания" Муханова Виталия Викторовича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Судьи
Е.Н. Хорошева
Т.М. Дьяконова
Н.А. Кормщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка