Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2021 года №02АП-5095/2021, А31-1918/2020

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 июля 2021 года Дело N А31-1918/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2021 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Великоредчанина О.Б., Немчаниновой М.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кряжевой У.Ю.,
без участия в судебном заседании представителей сторон и третьих лиц,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы
на решение Арбитражного суда Костромской области от 04.05.2021 по делу N А31-1918/2020
по иску общества с ограниченной ответственностью "Кустов и партнеры" (ИНН 4401059048, ОГРН 1054408727471)
к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ИНН 4401006568, ОГРН 1034408610411)
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "ЮвелирТрейд" (ИНН 4401059048, ОГРН 1054408707033),
общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки"
(ИНН 3902010355, ОГРН 1163926051717),
о признании односторонней сделки недействительной,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Кустов и партнеры" (далее - Истец, ООО "Кустов и партнеры", Общество) обратилось с иском в Арбитражный суд Костромской области к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее - Ответчик, Управление) о признании недействительным письма от 11.07.2019 N 02-38исх-1224/19 "О размере арендной платы на 2019" по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N Д. 0380 от 28.12.2017 и об установлении рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 44:27:010209:57, общей площадью 3958 кв. м, расположенный по адресу: г. Кострома, ул. Заречная, д. 15, по состоянию на 16.01.2019 в размере 454 000 руб.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 04.05.2021 иск удовлетворен.
Управление с принятым решением суда не согласилось и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, поскольку:
1) суд исключил из перечня вопросов, предложенных сторонами, вопрос о соответствии Отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в связи с отсутствием доказательств, свидетельствующих о наличии у Веселовой Л.В. полномочий на проведение экспертизы отчета (статьи 16.2, 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности" от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
2) Суд отклонил доводы Управлении (дополнительные пояснения), сделав вывод о том, что они касаются оспаривания Отчета, в то время как в настоящем деле рассматривается требование Общества об установлении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:010209:57, посчитав, что требование о признании недостоверным Отчета Истцом не заявлялось.
Однако, Уведомление, направленное в адрес Истца, не является распорядительным актом, и само по себе не устанавливает размер арендной платы, а также дополнительные права и обязанности Управления и Общества в отношениях по существующему договору аренды. Данное уведомление носит оповестительный характер для Общества, отражает установленную вышеуказанным Отчетом рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок. Из искового заявления следует, что Общество не согласно с установленной в отношении земельного участка арендной платой, в обоснование своего заявления указало, что при проведении оценки оценщиком не учтены необходимые критерии, то есть заявляя требования о незаконности уведомления, Общество фактически оспаривает правильность отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, составленного лицом, имеющим специальные познания в сфере оценочной деятельности (независимым оценщиком).
3) Проведение экспертизы отчета на соответствие действующему законодательству возможно в судебном порядке.
При вынесении решения, учитывая отказ от одного из предложенных сторонами вопросов, судом должна быть дана оценка существенному расхождению между рыночной стоимостью, полученной в результате проведения экспертизы, и рыночной стоимостью, содержащейся в отчете об оценке, а также выяснено, чем обусловлены данные расхождения.
4) Перечисление Истцом формальных недостатков отчета не указывает на то, привели ли (могли ли привести) эти нарушения к неверному определению рыночного размера годовой арендной платы. При этом заключение эксперта Веселовой Л.В. N 13/20-Э не содержит в себе подтверждение доводов Истца о несоответствии представленного в материалы дела отчета об оценке федеральным стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.
Поэтому, если достоверность отчета об оценке в установленном порядке не оспорена и не опровергнута, то оснований считать его ненадлежащим доказательством не имеется, таким образом, оснований для применения иного размера годовой арендной платы также не имеется.
ООО "Кустов и партнеры" представило возражения на апелляционную жалобу, в которых указало на несостоятельность доводов Ответчика и просило решение суда оставить без изменения.
ООО "ЮвелирТрейд", ООО "Центр оценки" отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 15.06.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 16.06.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны и третьи лица надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.
Истец и ООО "ЮвелирТрейд" ходатайствуют о рассмотрении дела без участия своих представителей.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области от 04.05.2021 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, полагая, что годовую арендную плату на земельный участок Управление установило неверно, Общество обратилось с соответствующим иском в суд.
Арбитражный суд Костромской области, руководствуясь статьями 8, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), постановлениями администрации Костромской области от 07.07.2015 N 251-а "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области" (далее - Порядок N 251-а) и от 23.10.2017 N 388-а (в редакции от 20.08.2018) "О внесении изменения в постановление администрации Костромской области от 07 июля 2015 N 251-а", Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), статьями 64, 65, 75 АПК РФ, Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", требования ООО "Кустов и партнеры" признал обоснованными.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, возражения на жалобу, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
Статьей 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Из подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ следует, что если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Подпунктом 1 пункта 2 постановления Администрации Костромской области от 23.10.2017 N 388-а (в редакции от 20.08.2018) установлено, что арендная плата по заключенным до 1 июня 2018 года договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, подлежит перерасчету в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 N 251-а в случаях определения размера арендной платы по результатам рыночной оценки в период с 1 июня 2018 года до 31 декабря 2020 года, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом новый размер арендной платы устанавливается с даты составления соответствующего отчета об оценке в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Согласно подпункту 3 пункта 2 указанного Порядка N 251-а размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, не указанных в пунктах 3-8 Порядка N 251-а, определяется по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Законом N 135-ФЗ.
Заказчиком на проведение рыночной оценки ежегодной арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, является орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление таких земельных участков.
Согласно статье 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ.).
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Управлением (арендодатель), ООО "Кустов и партнеры" (арендатор), ООО "ЮвелирТрейд" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д.0380 с множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель обязуется предоставить Арендаторам в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:010209:57, расположенный по адресу: г. Кострома, улица Заречная, 15, с разрешенным использованием: объекты торговли, общественное питание, производственная деятельность, общей площадью 3958 квадратных метров.
На участке расположено нежилое здание, в котором:
- помещение площадью 640, 5 кв. м принадлежит ООО "Кустов и Партнеры" на праве собственности (запись о регистрации в ЕГРН от 15.06.2006 N 44-44-01/078/2006-3),
- помещения площадью 454, 8 кв. м и 115,2 кв. м принадлежат ООО "ЮвелирТрейд" на праве собственности (записи о регистрации в ЕГРН от 29.12.2014 N 44-44-01/102/2014-773, от 16.04.2008 N 44-44-01/050/2008-776 (пункт 1.2 договора).
Договор заключен сроком на 49 лет с даты его подписания Сторонами. Датой подписания является дата, указанная в преамбуле Договора (пункт 2.1 договора).
Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Костромской области (запись в ЕГРН от 15.01.2018 N 44:27:010209:57-44/001/2018-1).
Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и изменяется в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов Костромской области и нормативных актов местного самоуправления.
Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи земельного участка от 28.12.2017.
Управление в адрес ООО "Кустов и партнеры" направило уведомление от 11.07.2019 N 02-37исх-1224/19 "О размере арендной платы на 2019", согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы составляет 798 000 руб., из которого следует, что расчет арендной платы произведен в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Порядка N 251-а и отчетом 07-01/19 от 16.01.2019 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы, составленном ООО "Центр оценки".
Истец, полагая, что Отчет N 07-01/19 от 16.01.2019, выполненный ООО "Центр оценки", противоречит требованиям Федерального стандарта оценки N 3, утв. Приказом Минэкономразвития России от 06.12.2016 N 785 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), направил в адрес Ответчика претензию о признании недействительным уведомления от 11.07.2019 N 02-37исх-1224/19 "О размере арендной платы на 2019".
Письмом от 03.12.2019 N 02-37исх-2600/19 Ответчик уведомил Общество о том, что отчет об оценке выполнен на основании и в соответствии с действующими на дату оценки нормативными документами в области оценочной деятельности: Законом N 135-ФЗ и Федеральными стандартами оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, 298, 299 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 06.12.2015 N 785), Федеральным стандартом оценки (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568. Иных сведений, об использовании Федеральных стандартов оценки в недействующей редакции, в отчете не содержится. В связи с этим оснований для изменений размера арендной платы, установленной в ходе оценки, не имеется.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции по ходатайству ООО "Кустов и партнеры" по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено оценщику Веселовой Ларисе Викторовне; на разрешение эксперту был поставлен следующий вопрос:
- определить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:010209:57, площадью 3958 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Кострома, ул. Заречная, д. 15, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты торговли, общественное питание, производственная деятельность, по состоянию на 16.01.2019.
По результатам проведенного исследования эксперт изложил в заключении следующие выводы: рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок общей площадью 3958 кв. м, кадастровый номер 44:27:010209:57, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Кострома, ул. Заречная, д. 15, по состоянию на 16.01.2019 составляет 454 000 руб.
Оценив экспертное заключение в качестве доказательства по делу, определив, что оно составлено с соблюдением требований статьи 86 АПК РФ, установив отсутствие каких-либо противоречия между его описательной, исследовательской и резолютивной частями или заинтересованность экспертов в исходе рассматриваемого спора, признав, что экспертное заключение является ясным и полным, выводы носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют, учитывая, что заключение дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд первой инстанции правомерно указал, что экспертное заключение может быть положено в основу решения суда.
Соответственно, суд первой инстанции правомерно признал доказанным тот факт, что рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 16.01.2019 составляет 454 000 руб.
Доказательств иного заявитель жалобы в материалы дела не представил, равно как и не представил обоснованных возражений в отношении результатов проведенной экспертизы и доказательств несоответствия заключения эксперта нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела.
О несогласии с кандидатурой эксперта и с вопросами, переданными на разрешение эксперту, Управление также не заявляло.
Довод Управления о недоказанности факта недостоверности Отчета N 07-01/19, апелляционный суд отклоняет, так как фактически Общество обратилось в суд с требованием о признании недействительным письма об установлении рыночной стоимости годовой арендной платы, а не о признании недостоверным Отчета N 07-01/19, о чем сам Истец указал в "Дополнении по делу" от 24.01.2021.
Ссылка Управления на то, что письмо от 11.07.2019 N 02-37исх1224/19 "О размере арендной платы на 2019" носит оповестительный характер, является несостоятельной и противоречит непосредственно тексту названного документа, из которого следует прямое указание со стороны Арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N Д.0380 от 28.12.2017, которую в дальнейшем обязан оплачивать арендатор.
На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Костромской области от 04.05.2021 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы Управления по изложенным в ней доводам у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, госпошлина по апелляционной жалобе взысканию не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Костромской области от 04.05.2021 по делу N А31-1918/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН 4401006568, ОГРН 1034408610411) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Судьи
Т.В. Хорова
О.Б. Великоредчанин
М.В. Немчанинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка