Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2021 года №02АП-315/2021, А82-6428/2020

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 марта 2021 года Дело N А82-6428/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2021 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Черных Л.И.,
судей Немчаниновой М.В., Хоровой Т.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кряжевой У.Ю.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.11.2020 по делу
N А82-6428/2020
по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара
(ИНН: 6315800001, ОГРН: 1026300959871)
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания"
(ИНН: 7604283033, ОГРН: 1157627014049)
о взыскании денежной суммы,
третье лицо: акционерное общество "Стройтрансгаз-Сибирь"
(ИНН: 6315344937, ОГРН: 1026300968297),
установил:
Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" (далее - ответчик, Компания) задолженности по арендной плате в размере 515 720 рублей 84 копеек по договору аренды от 02.08.2005 N 022879з за период с 14.09.2018 по 30.11.2019, пени в размере 345 793 рублей 33 копеек за период с 11.10.2018 по 30.11.2019.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Стройтрансгаз-Сибирь" (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 26.11.2020 исковые требования удовлетворены частично: с Компании в пользу Департамента взыскано 515 720 рублей 84 копеек задолженности по арендной плате за период с 14.09.2018 по 30.11.2019 по договору аренды от 02.08.2005 N 022879з, 200 000 рублей пени за период с 11.10.2018 по 30.11.2019.
Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
Ответчик считает, что договор аренды от 02.08.2005 N 022879з является ничтожным, поскольку арендодатель превысил свои полномочия, заключив договор на неопределенный срок, а не на 5 лет как это указано в постановлении Главы города Самары от 06.04.2005 N 518 на основании которого был заключен договор. Кроме того, ответчик считает, что взысканная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Истец, третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 20.01.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 21.01.2021.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Самары от 06.04.2005 N 518 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (далее - арендодатель, Комитет) и ЗАО "ГазНИИпроект" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 02.08.2005 N 022879з (далее - договор аренды).
По условиям договора аренды арендодатель (Комитет) предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует в соответствии с видом разрешенного использования (под проектный институт), участок площадью 795 кв.м. из земель поселений с кадастровым номером 63:01:0504002:0008, расположенный по адресу: г. Самара, ул. Чапаевская, д. 232, 232А, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение N 1), а также своевременно производит платежи за пользование (пункты 1.1., 2.1, 5.1, 5.2).
Арендатору передан соответствующий земельный участок в части площади 524, 12 кв.м. с целевым использованием - под нежилое помещение (литера В), используемое под проектный институт, по акту приема-передачи от 02.08.2005 (приложение N 4 к договору аренды).
В пункте 6.2 договора аренды сторонами предусмотрено, что за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0, 3 % с просроченной суммы за каждый день.
Срок аренды в договоре не указан.
На основании договора от 08.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору произведена замена арендатора на ООО "Северные проекты" в связи с переходом к последнему права собственности на нежилые помещения площадью 2 123, 8 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0504002:932 (подвал этаж -1, этажи 1-3).
14.09.2018 за Компанией зарегистрировано право собственности на нежилые помещения площадью 2 123, 8 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0504002:932, расположенные по адресу: г. Самара, ул. Чапаевская, д. 232, 232А.
По утверждению истца, в результате ненадлежащего исполнения со стороны ответчика обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком площадью 524, 12 кв.м. за период с 14.09.2018 по 30.11.2019, у последнего образовалась задолженность перед Департаментом. В этой связи истец также начислил арендатору неустойку.
Неисполнение ответчиком претензии от 27.12.2019 N 15-07-15/48089 в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Ярославской области руководствовался статьями 307, 309, 310, 333, пунктом 1 статьи 552, статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пунктами 25, 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктом 66 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Из пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Учитывая изложенное, с момента государственной регистрации права собственности на нежилые помещения с кадастровым номером 63:01:0504002:932 площадью 2 123, 8 кв.м., расположенные по адресу: г. Самара, ул. Чапаевская, д. 232, 232А, у Компании возникли права и обязанности арендатора по договору аренды, и в части использования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0504002:0008 площадью 524,12 кв.м., необходимого для данного объекта недвижимости на земельном участке, Компания стала плательщиком арендной платы.
По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 14.09.2018 по 30.11.2019 составила 515 720 рублей 84 копеек.
Расчет задолженности судом проверен и является правильным, ответчиком не оспорен.
Доводы ответчика о том, что договор аренды является ничтожным, поскольку арендодатель превысил свои полномочия, заключив договор аренды на неопределенный срок, а не на 5 лет, как это указано в постановлении Главы города Самары от 06.04.2005 N 518, на основании которого был заключен договор, подлежат отклонению.
Из пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что в случае заключения сделки от имени публично - правового образования его органом с превышением компетенции, такая сделка признается ничтожной (статья 168 ГК РФ).
В силу статьи 29 ЗК РФ (действующей в период заключения договора аренды) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2.2.15 постановления Главы города Самары от 02.03.2000 N 82 "Об утверждении Положения о Комитете по управлению имуществом г. Самары" (действующего в период заключения договора аренды) Комитет выступает организатором торгов и продавцом муниципального имущества и земельных участков, а также права аренды муниципального имущества и земельных участков.
Суд апелляционной считает, что во исполнение постановления Главы города Самары от 06.04.2005 N 518, заключая спорный договор аренды, Комитет действовал в пределах своей компетенции. То обстоятельство, что в договоре аренды не указан срок его действия, само по себе о превышении Комитетом своей компетенции не свидетельствует.
Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, по заявлению любой из сторон договор аренды мог быть прекращен в любое время, в том числе в пределах срока, установленного постановлением Главы города Самары. В данном случае ни одна из сторон от договора аренды не отказалась.
Основания признавать договор аренды ничтожным отсутствуют.
В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды истец начислил ответчику пени в размере 345 793 рублей 33 копеек за период с 11.10.2018 по 30.11.2019.
Расчет пени судом проверен и признан правильным.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик на основании статьи 333 ГК РФ просил уменьшить неустойку.
Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
В силу пункта 75 Постановления N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
В пункте 77 Постановления N 7 разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в совокупности, конкретные обстоятельства настоящего дела, условие договора, предусматривающее размер неустойки, принимая во внимание необходимость установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения Компанией обязательства по договору, и правомерно уменьшил неустойку до суммы 200 000 рублей.
Из материалов дела не усматривается и ответчиком не представлено доказательств несоответствия присужденной суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков Департамента, которые могли возникнуть вследствие нарушения Компанией обязательства, значительно ниже взысканной неустойки.
Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку не являются основанием для еще большего снижения размера неустойки.
Из пункта 81 Постановления N 7 следует, что непредъявление кредитором в течение длительного времени после наступления срока исполнения обязательства требования о взыскании основного долга само по себе не может расцениваться как содействие увеличению размера неустойки.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Ярославской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Компании - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.11.2020 по делу N А82-6428/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Судьи
Л.И. Черных
М.В. Немчанинова
Т.В. Хорова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка