Дата принятия: 17 декабря 2020г.
Номер документа: 01АП-7635/2020, А11-14298/2019
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 декабря 2020 года Дело N А11-14298/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2020 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области на решение Арбитражного суда Владимирской области от 16.10.2020 по делу N А11-14298/2019, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Тихие Зори" (ОГРН 1063332006870, ИНН 3317011279) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области о государственной регистрации перехода права собственности, при участии в судебном заседании: от истца - общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Тихие Зори" - Соболева П.И. (директора, по приказу от 14.03.2006 N 01 (т. 2 л.д. 23) и протоколу (т. 1 л.д. 147)), Сорокиной Е.С. (по доверенности от 01.12.2020 сроком действия 3 года и диплому (т. 2 л.д. 27-28)).
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.
Общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Тихие Зори" (далее - Общество, ООО "Агрофирма "Тихие Зори") обратилось в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнений от 08.10.2020) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление) о регистрации перехода права собственности к Обществу без регистрации ранее возникшего права собственности продавца на нежилое строение, расположенное по адресу: Владимирская область, Ковровский район, д. Старая, ул. Полевая, д. 13А, общей площадью 74,4 кв.м.
Решением от 16.10.2020 Арбитражный суд Владимирской области заявленные требования удовлетворил.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Обжалуя судебный акт, заявитель полагает, что обязывая Управление осуществить регистрацию перехода прав на объект недвижимости, суд первой инстанции вышел за рамки заявленных требований и применил в исковом производстве восстановительную меру, предусмотренную главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако Обществом действия Управления не обжаловались, незаконными в установленном законом порядке не признавались. Считает, что суд первой инстанции не исследовал результат рассмотрения Управлением заявления Общества по заявке N 33/023/003/2018-14460 о государственной регистрации права собственности. Пояснил, что Управление не отказало в регистрации прав, а сообщило о приостановлении государственной регистрации. Отметил также, что 17.05.2019 государственная регистрация права собственности по заявке N 33-33/023-33/023/003/2018-14460 была прекращена на основании заявления Общества от 16.05.2019 N 33/023/003/2019-6845. По мнению заявителя, судом первой инстанции не принято во внимание, что договор купли-продажи от продавца и покупателя подписан одним и тем же лицом, Соболевым П.И., являющимся в настоящее время директором Общества; доказательств невозможности регистрации договора в период 2006 - 2015 годы в установленном законом порядке Обществом не представлено; спорный объект недвижимости не учтен на кадастровом учете, что противоречит части 4 статьи 1 Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представители в судебном заседании от 10.12.2020 возразили по доводам заявителя, считая их несостоятельными, и просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление, надлежащим образом извещенное о времени и месте заседания суда, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие по имеющимся в деле материалам.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на них, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.04.2006 между ООО "Заря" (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого строения, согласно пункту 1.1 которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество (далее - имущество): нежилое строение, расположенное по адресу: Владимирская область, Ковровский район, д. Старая, ул. Полевая, д. 13А, общей площадью 74,4 кв.м.
В силу пункта 3.1 договора цена указанного имущества составляет 20 000 руб. К моменту подписания договора выкупная стоимость полностью оплачена. Обязанность покупателя по оплате прекращена зачетом взаимных однородных требований.
Государственная регистрация перехода права собственности на имущество производится после подписания передаточного акта (пункт 7.1 договора).
ООО "Заря" на основании акта приема-передачи от 30.04.2006 передало Обществу вышеназванное нежилое строение.
Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 09.10.2019 следует, что правоспособность ООО "Заря" прекращена 27.02.2015 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, о чем 27.02.2015 в ЕГРЮЛ внесена запись за номером 2153332037219.
С целью регистрации права собственности на нежилое строение, расположенное по адресу: Владимирская область, Ковровский район, д. Старая, ул. Полевая, д. 13А, общей площадью 74,4 кв.м, Общество обратилось в Управление с соответствующим заявлением.
Письмом от 24.08.2018 N 33/023/003/2018-14460 Управление уведомило Общество о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, указав на отсутствие регистрации права собственности продавца на спорный объект и непредставление на государственную регистрацию заявления с приложением правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности продавца. Кроме того, обращено внимание на недоплату государственной пошлины.
Уведомлением от 17.05.2019 N 33/023/003/2018-14460 Управление сообщило Обществу о прекращении государственной регистрации.
Ликвидация продавца и отсутствие иной возможности для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект в установленном законом порядке послужили Обществу основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением о регистрации перехода права собственности.
По правилам пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.
В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Судом первой инстанции установлено, что основанием возникновения права собственности Общества на объект недвижимости является договор купли-продажи от 30.04.2006, заключенный между Обществом и ООО "Заря".
В подтверждение принадлежности спорного имущества ООО "Заря" истец представил инвентарную карточку N 13 совхоза "Заря", технический паспорт здания, распоряжение главы администрации Ковровского района от 27.05.1992 N 257-р о перерегистрации совхоза "Заря" в ТОО "Заря", выписку из протокола собрания членов ТОО "Заря" от 05.03.1999 N 01, распоряжение главы администрации Ковровского района от 12.05.2000 N 169-р о регистрации ООО "Заря", акт приема-передачи основных оборотных средств от ТОО "Заря" в ООО "Заря" по состоянию на 12.05.2000, в перечне которых имеется спорный объект, Устав ООО "Заря".
Доказательств регистрации права собственности ООО "Заря" на спорный объект в деле не имеется.
В пунктах 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), который действовал с 31.01.1998, закреплены правила о том, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Вместе с тем, если в отношении объекта недвижимости, права на который не регистрировались, совершается сделка, государственная регистрация обязательна.
Аналогичные положения содержатся в пункте 5 части 4 статьи 14 Закона N 218-ФЗ.
Из материалов дела следует, что сделка по продаже спорного имущества совершена после введения в действие Закона N 122-ФЗ, в связи с чем в силу приведенных выше положений статьи 6 Закона N 122-ФЗ право собственности ООО "Заря" на спорный объект подлежало регистрации до продажи имущества Обществу, что не было сделано на момент совершения сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Аналогичное правило установлено в части 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ.
Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом.
Данный подход направлен на защиту прав добросовестного приобретателя, когда в силу объективных обстоятельств право собственности продавца не было зарегистрировано и нет возможности его зарегистрировать (в частности, в связи с ликвидацией организации), отсутствуют споры о праве продавца на имущество и правопритязания третьих лиц.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Материалы дела свидетельствуют о том, что право собственности продавца (ООО "Заря") на спорное имущество возникло до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и на момент совершения сделки по продаже имущества не было зарегистрировано.
ООО "Заря" прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 27.02.2015 внесена соответствующая запись N 2153332037219.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22), если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 61 Постановления Пленума N 10/22).
Исходя из пункта 62 Постановления Пленума N 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Судом установлено, что основанием возникновения права собственности истца на спорный объект недвижимости является договор купли-продажи нежилого строения от 30.04.2006, заключенный между Обществом и ООО "Заря", являющимся собственником спорного имущества, ранее возникшее право которого на момент заключения договора не было зарегистрировано. Данный договор сторонами исполнен, что не оспаривается.
Приостанавливая регистрацию перехода права собственности по заявлению Общества Управление указало на отсутствие регистрации права собственности продавца на спорный объект и непредставление на государственную регистрацию заявления с приложением правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности продавца. Регистрация перехода права собственности на спорный объект не произведена.
Вместе с тем, отсутствие регистрации права предыдущего собственника на имущество, возникшего до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, не является препятствием для регистрации прав ООО "Агрофирма "Тихие Зори", что следует из разъяснений, данных в пункте 59 Постановления Пленума N 10/22.
При этом решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.
Поскольку в настоящем деле отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в ЕГРП отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, то надлежащим способом защиты права истца, вопреки доводам заявителя жалобы, является обращение в арбитражный суд с требованием, заявленным к регистрирующему органу по правилам искового производства на основании заключенного договора купли-продажи, на действительность которого не влияет само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на дату заключения договора купли-продажи.
Как следует из материалов дела, на момент заключения договора продавец обладал правом собственности на спорное имущество и лишь последующая его ликвидация явилась препятствием для оформления в установленном законом порядке права собственности продавца на спорное имущество, а впоследствии и государственной регистрации перехода права к покупателю.
При этом судом также установлено отсутствие имущественных правопритязаний иных лиц в отношении спорного объекта недвижимого имущества или препятствий к осуществлению Управлением перехода права собственности на них к Обществу, что подтверждается представленными в дело справками Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области, администрации Клязьминского сельского поселения Ковровского района Владимирской области, Управления экономики, имущественных и земельных отношений администрации Ковровского района Владимирской области.
Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание, что отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации; покупатель, исполнивший договор купли-продажи, при ликвидации продавца вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности, пришел к выводу об обоснованном удовлетворении судом первой инстанции требования Общества.
Доводы, приведенные заявителем жалобы, судом апелляционной инстанции проверены и отклонены с учетом вышеназванных мотивов.
При этом, суд считает необходимым отметить, что истец не лишен права обратиться в суд с соответствующими требованиями к надлежащему лицу. Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке, в том числе и в случае ликвидации продавца недвижимости (юридического лица), может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства (постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09).
Ссылка заявителя жалобы на отсутствие кадастрового учета спорного объекта не принимается с учетом положений пункта 5 части 4 статьи 14 Закона N 218-ФЗ.
Иные аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Каких-либо обстоятельств, которые могли бы повлиять на оценку спорных правоотношений, в апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) обжалуемого судебного акта по доводам заявителя не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 16.10.2020 по делу N А11-14298/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.В. Устинова
Судьи
Е.Н. Наумова
Д.Г. Малькова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
