Дата принятия: 26 февраля 2021г.
Номер документа: 01АП-506/2021, А43-18498/2020
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2021 года Дело N А43-18498/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2021 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области и общества с ограниченной ответственностью "Редмит" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.11.2020 по делу N А43-18498/2020, принятое по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН 5260417980; ОГРН 1155260014623) к обществу с ограниченной ответственностью "Редмит" (ИНН 7720293025, ОГРН 1157746140914) о взыскании 6 229 146 руб. 90 коп., расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок, при участии в судебном заседании: от заявителя жалобы (ответчика) - общества с ограниченной ответственностью "Редмит" - Загоняева Д.А. (по доверенности от 14.02.2020 сроком действия 2 года и диплому).
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.
Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области ( далее - Министерство) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Редмит" (далее - Общество) о взыскании 6 229 146 руб. 90 коп., в том числе 6 015 038 руб.
41 коп. долга и 214 108 руб. 49 коп. пени, расторжении договора аренды земельного участка от 03.11.2011 N 18-2982г, обязании возвратить земельный участок площадью 9293 кв.м с кадастровым номером 52:18:0060005:31, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, наб. Гребного канала, 108, по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.
Решением от 30.11.2020 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования частично: взыскал с Общества в пользу Министерства 6 015 038 руб. 41 коп. долга, а также в доход федерального бюджета 52 284 руб. 90 коп. государственной пошлины; в удовлетворении остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство и Общество обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
Министерство, обжалуя судебный акт, просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и возврате земельного участка и принять в данной части новый судебный акт об удовлетворении соответствующих требований. Считает доказанным факт существенного нарушения Обществом условий договора. Ссылается на то, что по результатам визуального осмотра спорного земельного участка межведомственной комиссией установлено, что Общество земельный участок не использует, к осуществлению хозяйственной деятельности на территории земельного участка не приступало, а также выявлены факты нарушения действующего законодательства. Заявитель также указал на наличие у Общества задолженности по арендным платежам.
Общество в своей апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя жалобы, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для формулирования вывода о применимости к спорным правоотношениям Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Методика), утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 N 247, поскольку Общество владеет земельным участком, договор аренды которого заключен ранее 01.06.2016, и с обращением о применении к отношениям сторон указанной Методики арендатор не обращался.
Министерство в отзыве на апелляционную жалобу Общества возразило по доводам ответчика и просило отказать ему в удовлетворении жалобы.
В судебном заседании от 18.02.2021 представитель Общества поддержал доводы своей апелляционной жалобы и возразил по доводам апелляционной жалобы Министерства. Кроме того, полагает, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом, выражающееся в противоречивости позиции относительно порядка исчисления арендной платы, в частности, начисление арендной платы Обществу производится на основании постановления Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 N 1 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории городского округа - город Нижний Новгород и внесении изменений в отдельные постановления Правительства Нижегородской области" (далее - Постановление Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 N 1), тогда как исковые требования поддерживаются из расчета, выполненного исходя из Методики.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя Министерства, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле материалам.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и возражения на них, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.11.2011 между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (в настоящее время - Министерство) (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Компания "Сильвер" (арендатор) заключен договор N 18-2982г аренды земельного участка площадью 9293+/-34 кв.м, с кадастровым номером 52:18:0060005:31, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, наб. Гребного канала, 108, для использования под прилегающую к зданию кафе территорию для целей благоустройства.
Согласно пункту 2.1 договора срок окончания аренды - 28.01.2057.
Пунктом 3.4.3 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целью использования, указанной в пункте 1.3 договора, и разрешенным использованием.
В соответствии с пунктами 3.4.11 и 3.4.12 договора арендатор обязался обеспечивать надлежащее санитарное состояние и благоустройство территории участка, поддерживать надлежащее состояние фасадов объектов капитального строительства, расположенных на участке, своевременно производить их ремонт; заключить договоры по санитарной очистке и благоустройству территории, в том числе прилегающей, договоры на вывоз мусора и бытовых отходов с организациями, ответственными за обеспечение указанных мероприятий.
Годовая арендная плата за участок начисляется согласно Приложению N 3 (пункт 4.1 договора) и вносится арендатором ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца.
Согласно пункту 4.4 договора основанием для пересмотра арендодателем размера арендной платы является использование арендатором земельного участка с целью, не соответствующей цели использования.
Пунктом 3.1.3 договора арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при нарушении арендатором условий договора и требований нормативных правовых актов Российской Федерации и Нижегородской области.
По требования арендодателя договор может быть досрочно расторгнут при наличии задолженности по арендной плате за 2 месяца и более (пункт 6.4 договора).
Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 19.07.2011.
Соглашением от 28.12.2012 права и обязанности арендатора по договору переданы обществу с ограниченной ответственностью "Робинзон-НН" (далее - ООО "Робинзон-НН").
На основании соглашения от 26.12.2018 права и обязанности арендатора по договору перешли к Обществу.
Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 24.04.2019.
По данным истца, 29.11.2019 межведомственной комиссией произведен визуальный осмотр земельных участков, расположенных по адресу: город Нижний Новгород, набережная Гребного канала, 108, в том числе и земельного участка кадастровый номер 52:18:0060005:31.
По результатам осмотра установлено, что Общество свою деятельность на территории земельного участка не осуществляет, на земельном участке отсутствуют элементы благоустройства, в том числе озеленение, декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, растительные компоненты, различные виды оборудования и оформления, малые архитектурные формы, некапитальные нестационарные сооружения. На земельном участке произрастает самосевная растительность, в том числе деревья и кусты, обнаружены навалы тюков сена, срубленных хвойных вечнозеленых деревьев, отходов строительства. Земельный участок частично огорожен забором из сетки-рабицы, доступ посторонних лиц на земельный участок не ограничен.
Межрегиональным управлением Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Нижегородской области и Республике Мордовия выявлены нарушения арендатором земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060005:31 требований санитарного и экологического законодательства, в связи с чем в адрес Общества направлено предостережение N 2 о недопустимости нарушения обязательных требований от 30.01.2020, в котором Обществу предложено исключить размещение на названном земельном участке отходов на почве (вне оборудованной площадки).
Полагая, что со стороны Общества имеет место ненадлежащее исполнение условий договора аренды от 03.11.2011 N 18-2982г в части нецелевого использования земельного участка, а также своевременного и в полном объеме перечисления арендной платы, Министерство 31.03.2020 обратилось к Обществу с претензией, в которой предложило добровольно оплатить долг по арендной плате за период с 24.04.2019 по 31.03.2020 в сумме 1 056 607 руб. 86 коп. и пени за период с 21.05.2019 по 31.03.2020 в сумме 37 749 руб. 80 коп., а также в 30-дневный срок расторгнуть договор аренды. Арендатору направлены проекты соглашения о расторжении договора аренды и акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060005:31.
Поскольку ответчиком требования Министерства в добровольном порядке удовлетворены не были, истец обратился с иском в суд.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.
Поскольку регулирование арендной платы за спорный земельный участок осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит обязательному применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Аналогичная позиция изложена в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции, арендодатель вправе потребовать от своего контрагента оплаты арендных платежей, рассчитанных в соответствии с действующим нормативным правовым актом.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 N 247 "Об утверждении методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Постановление Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 N 247) утверждены Методика и значения коэффициента вида разрешенного использования земель (Кври).
Согласно пункту 2 Методики, размер арендной платы при аренде земельных участков определяется, в том числе в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков. В этом случае расчет производится с применением коэффициентов вида разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором, утвержденным приказом от 01.09.2014 N 540 Министерства экономического развития Российской Федерации, и коэффициента индексации.
Размер арендной платы в таком случае рассчитывается по формуле:
А = КСЗ х Кври х Ки, где: А - годовой размер арендной платы (в рублях); КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка (в рублях);
Кври - коэффициент вида разрешенного использования земельных участков; Ки - коэффициент индексации (пункт 4 Методики).
В приложении к Методике утверждены значения коэффициента вида разрешенного использования (Кври).
Согласно сведениям из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060005:31 составляет 117 403 301 руб. 36 коп., Кври с учетом целевого назначения земельного участка - 0, 042419, коэффициент индексации на 2019 год - 1,28, на 2020 год - 1,33.
Расчет задолженности ответчика по договору от 03.11.2011 N 18-2982г, произведенный Министерством с применением Методики, с учетом фактически произведенных арендатором платежей, судом первой инстанции проверен и признан верным. Арифметический расчет задолженности ответчиком не оспорен.
Довод ответчика относительно несогласия с применением в рассматриваемом случае Методики и необходимости исчисления платы за пользование земельным участком на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 N 1, фактически продублированный в апелляционной жалобе, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонен в силу следующего.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 9-АПГ17-25 признаны недействующими пункт 4.1 постановления Правительства от 09.01.2008 N 1 и пункт 3 постановления Правительства от 04.05.2016 N 247 в той мере, в какой они допускают различный порядок расчета размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых или предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставляемых по одним и тем же основаниям, в зависимости от даты заключения договора.
Высшая судебная инстанция указала, что оспариваемые положения указанных нормативных правовых актов, предусматривающие одновременное действие различных методик определения регулируемой арендной платы за публичные земли, которое приводит к установлению различного размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, в зависимости от времени предоставления участка, свидетельствуют о создании дискриминационных условий и нарушают принцип запрета необоснованных предпочтений, поэтому не соответствуют статье 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства N 582).
В соответствии с последствиями частичного признания недействующими нормативных правовых актов после 21.12.2017 Постановления Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 N 1 и от 04.05.2016 N 247 не подлежали применению дифференцированно в зависимости от даты заключения договора, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период. Это привело к тому, что на территории Нижнего Новгорода с 01.06.2016 одновременно действовали два различных порядка расчета арендной платы за земли, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с общими принципами права, в случае коллизии норм, принятых одним и тем же органом государственной власти для регулирования одних и тех же отношений, применению подлежат нормы закона, принятого по времени позднее, при условии, что в нем не установлено иное (принцип приоритета более позднего нормативного акта).
Таким образом, при разрешении настоящего спора, исходя из того, что арендная плата является регулируемой, с даты вступления в силу (01.06.2016) Постановления Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 N 247, принятого позднее и установившего иной по сравнению с Постановлением Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 N 1 порядок определения арендной платы, суд первой инстанции пришел к обоснованному в выводу о необходимости применения именно Методики.
Доводы Общества об обратном основаны на неверном толковании закона, поскольку подобный подход противоречит принципу запрета необоснованных предпочтений, установленному Постановлением Правительства N 582.
При указанных обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств внесения Обществом арендной платы в полном объеме, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с Общества задолженности за период с 24.04.2019 по 31.03.2020 в сумме 6 015 038 руб. 41 коп.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
За просрочку внесения арендных платежей пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде начисления неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Министерством предъявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 21.05.2019 по 31.03.2020 в сумме 214 108 руб. 49 коп.
Исходя из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, если арендодатель не исполнил предусмотренную договором аренды публичного земельного участка обязанность своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора и не уведомил его об изменении арендной платы, это не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном нормативными правовыми актами. В то же время в силу статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации он вправе оспаривать правомерность начисления неустойки за нарушение сроков внесения платы.
Согласно пункту 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора (пункт 3 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлен, что по условиям договора аренды (пункты 3.1.4, 3.2.4. 4.4 договора) арендодатель уведомляет арендатора об изменениях договора, связанных с внесением изменений в нормативные правовые акты Российской Федерации и Нижегородской области, регулирующие земельные отношения, путем направления соответствующего уведомления арендатору заказным письмом.
Уведомлением от 20.11.2019 исх. N -326-346630/20 Министерство сообщило Обществу об установлении на 2020 год арендной платы, исчисленной на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 N 1.
Как следует из представленной истцом карточки арендатора, Общество в 2019, 2020 годах производило перечисление арендной платы в размерах, определенных Министерством на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 N 1. Наличие предъявленной в иске задолженности по арендной плате связано исключительно с тем, что в настоящее время Министерство производит начисление задолженности на основании Методики.
При этом, расчет задолженности по арендной плате в сумме 6 015 038 руб. 41 коп. произведен истцом уже в процессе рассмотрения дела. Первоначально заявленное требование о взыскании долга в сумме 1 056 607 руб. 86 коп. было рассчитано Министерством на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 N 1 с применением ставки "Прочие" в отличии от указанной в договоре ставки "Жилищно-коммунальное хозяйство".
Проанализировав условия договора аренды и поведение сторон в процессе его исполнения в части начисления и внесения арендной платы, при отсутствии в материалах дела доказательств уведомления Общества о необходимости перечисления арендной платы в размере, исчисленном на основании Методики N 247, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования Министерства о взыскании пени в сумме 214 108 руб. 49 коп.
При этом, судом также учтено, что поскольку арендная плата за земли публичной собственности является платой регулируемой, определяемой соответствующим уполномоченным органом государственной власти, в рассматриваемом случае - субъекта Российской Федерации, Министерство, выступая от имени указанного органа при распоряжении спорным земельным участком, выступает в отношениях с ответчиком в качестве сильной стороны, поскольку на нем в большей мере лежит обязанность по доведению до арендатора соответствующих сведений в целях исполнения последним надлежащим образом своей обязанности по уплате аренды в соответствующем размере.
Мотивированных возражений относительно несогласия с судебным актом в отношении разрешения требования о взыскании неустойки в апелляционной инстанции не заявлено.
Разрешая требования о расторжении договора и возврате земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, с чем суд апелляционной инстанции соглашается, исходя из следующего.
В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).
На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В обоснование требования о расторжении договора аренды Министерство сослалось на нецелевое использование ответчиком земельного участка и наличие у последнего задолженности по арендной плате.
Отмечая нецелевое использование земельного участка, истец указал, что ответчик не использует по назначению здание ресторана, что влечет за собой и неиспользование спорного земельного участка.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно акту от 19.10.2020 N 17205, составленному с участием незаинтересованного лица (т. 2 л.д. 43-53), земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060005:31 фактически не используется, не благоустроен, в границах земельного участка находится деревянная постройка с табличкой "Осторожно кабель".
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Проанализировав представленные истцом акты обследования земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060005:31, принимая во внимание, что в связи со сложной эпидемической ситуацией принадлежащий ответчику ресторан не работает, право собственности на здание ресторана приобретено Обществом 24.04.2019 у ООО "Робинзон-НН" в связи с его банкротством, здание длительное время не эксплуатировалось, однако ответчик планирует проведение его ремонта и дальнейшее использование как здания кафе, так и прилегающих земельных участков, суд первой инстанции установил, что Министерством не представлено доказательств наличия существенных нарушений условий договора со стороны Общества, которые бы могли явиться основанием для досрочного расторжения договора.
При этом суд также верно указал, что формальное наличие за ответчиком задолженности по арендной плате ввиду применения Министерством новой методики расчета арендной платы и наличие между сторонами спора по расчету арендной платы, возникшего лишь в процессе рассмотрения настоящего дела, не может быть квалифицировано как существенное, грубое нарушение условий договора аренды и являться основанием для досрочного расторжения договора аренды.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии на момент разрешения спора достаточных оснований для расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка, в связи с чем также не имеется оснований для освобождения и возврата земельного участка.
Доводы Министерства относительно несогласия с данным выводом отклоняются ввиду их несостоятельности.
Расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны. Расторжение договора должно иметь место при существенном нарушении договора другой стороной.
В рассматриваемом случае, с учетом баланса прав и законных интересов сторон спора, достаточных оснований для расторжения долгосрочного договора аренды не установлено.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
В отношении довода Общества относительно наличия признаков злоупотребления правом со стороны истца суд отмечает следующее.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 этой статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом в соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Как отмечено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу приведенных норм для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений. Таким образом, обобщающим квалифицирующим признаком злоупотребления правом, установленным законом, является наличие заведомой недобросовестности лица, осуществляющего принадлежащее ему субъективное гражданское право.
По мнению Общества, злоупотребление правом выражается в том, что Министерство производит начисление арендной платы Обществу на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 N 1, а исковые требования поддерживает из расчета, выполненного исходя из Методики.
Судом апелляционной инстанции при проверке доводов Общества не установлено оснований для применения положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Противоречивость позиции Министерства по вопросу относительно порядка исчисления арендной платы при регулируемом характере такой платы не может служить основанием для освобождения арендатора от обязанности вносить арендную плату в установленном действующим законодательством размере и не влияет на обязательства последнего.
Также следует отметить, что соответствующие обстоятельства судом учтены при отказе в удовлетворении требований о взыскании неустойки и о расторжении договора.
С учетом изложенного довод Общества о злоупотреблении правом со стороны истца не принимается.
Иные доводы заявителей жалоб проверены и отклонены по вышеприведенным мотивам.
Аргументы заявителей жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.
Наличие у заявителей собственных позиций по спорным вопросам не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта, основанного на полном, всестороннем и объективном исследовании представленных в дело доказательств и обстоятельств спора.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителей не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на заявителей. Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы с Министерства не рассматривался, поскольку в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации последнее от уплаты государственной пошлины освобождено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.11.2020 по делу N А43-18498/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области и общества с ограниченной ответственностью "Редмит" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.В. Устинова
Судьи
Е.Н. Наумова
Д.Г. Малькова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
