Дата принятия: 25 августа 2020г.
Номер документа: 01АП-4349/2020, А11-7789/2019
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2020 года Дело N А11-7789/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2020 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Устиновой Н.В., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цыганковой Е.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянсэнерго" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 09.06.2020 по делу N А11-7789/2019,
по иску администрации города Владимира, ИНН 3302008636, ОГРН 1033302009146, к обществу с ограниченной ответственностью "Альянсэнерго", ИНН 7718210617, ОГРН 1027739758848,
об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,
при участии: от ответчика - Славгородской Л.В. по доверенности от 25.06.2019 сроком на 3 года, диплому о высшем юридическом образовании; истца - не явился, извещен,
установил.
Администрация города Владимира (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альянсэнерго", (далее - ООО "Альянсэнерго", ответчик), в котором просит изъять путем продажи с публичных торгов у ООО "Альянсэнерго", принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства, площадь застройки 2136,2 кв.м, степень готовности 2%, кадастровый номер 33:22:032079:102, расположенный по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д.11.
Решением от 09.06.2020 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил исковые требования.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Альянсэнерго" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции.
Оспаривая законность принятого судебного акта, заявитель, указывает, что судебным актом должен быть определен способ реализации имущества и его начальная продажная стоимость.
Ссылаясь на пункт 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса российской Федерации, на пункты 2, 3, 7 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299, апеллянт отмечает, что в соответствии с заключением эксперта рыночная стоимость объекта на дату производства экспертиз составляет 25 635 000 руб.
Данная стоимость сторонами не оспорена, в связи с чем полагает что объект незавершённого строительства должен быть выставлен на торги согласно рыночной стоимости на дату производства экспертиз в сумме 25 635 000 руб.
Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его изменить и принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании от 11.08.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 18.08.2020.
Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил. В заявлении от 10.08.2020 указал на законность и обоснованность принятого судебного акта, ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителей.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя истца, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 33:22:024003:72 площадью 3933 кв.м., местоположение: примерно в 50 м по направлению на северо-восток от ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г. Владимир, ул. Мира, д. 11, находится в государственной неразграниченной собственности.
Земельный участок с кадастровым номером 33:22:024003:72 сформирован в 2008 году в результате объединения двух земельных участков, находящихся в государственной неразграниченной собственности:
- 33:22:024003:3 площадью 2397 кв.м;
- 33:22:0243200:22 площадью 1536 кв.м.
Проект территориального землеустройства по объединению земельных участков 33:22:024003:3 и 33:22:024003:22 утвержден постановлением главы города Владимира от 19.05.2008 N 1873.
Постановлением главы города Владимира от 18.12.2008 N 4726 земельный участок с кадастровым номером 33:22:024003:72 с разрешенным использованием "строительство объекта общественного здания с гаражом-стоянкой" предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью "ВладТехноСтрой".
Согласно договору аренды от 30.12.2008 N 12286 (с учетом дополнительного соглашения от 03.02.2010 N 1) обществу с ограниченной ответственностью "ВладТехноСтрой" предоставлено право использовать участок сроком до 01.01.2013.
В пункте 1.3 договора аренды от 30.12.2008 N 12286 цель аренды - строительство комплексного общественного здания с гаражом стоянкой.
В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на объект незавершенного строительства (нежилое) площадью 21356, 2 кв.м, степень готовности 2%, расположенный по адресу: г. Владимир, ул. Мира, было зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "ВладТехноСтрой" с 24.04.2012.
22.04.2016 на основании заявления общества с ограниченной ответственностью "ВладТехноСтрой" подписано соглашение о расторжении договора от 30.12.2008 N 12286 аренды земельного участка с кадастровым номером 33:22:024003:72.
26.01.2016 в Администрацию обратилось ООО "Альянсэнерго" с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 33:22:024003:72 в аренду сроком на 3 года для завершения строительства объекта с кадастровым номером 33622:032079:102 со степенью готовности 2%.
В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности с 2015 года на объект незавершенного строительства (нежилое) площадью 21356, 2 кв.м, степень готовности 2%, расположенный по адресу: г. Владимир, ул. Мира, принадлежит ООО "Альянсэнерго" (кадастровый номер 33622:032079:102).
26.06.2016 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Альянсэнерго" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 3933 кв.м, с кадастровым номером 33:22:024003:72, местоположение земельного участка: примерно в 50 метрах по направлению не северо-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Владимир. ул. Мира, дом 11, с разрешенным использованием: строительство комплексного общественного здания с гаражом-стоянкой, в границах согласно кадастровому паспорту.
В пункте 2.1 договора аренды стороны определили, что срок аренды участка с 26.01.2016 по 26.01.2019.
Договор аренды земельного участка от 26.01.2016 N 15442 устанавливает цель использования земельного участка - для завершения строительства комплексного общественного здания с гаражом-стоянкой, при этом приведенное описание цели использования участка является окончательным (пункт 1.3 договора).
По акту от 26.01.2016 участок с кадастровым номером 33:22:024003:72, местоположение: примерно в 50 метрах по направлению не северо-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Владимир. ул. Мира, дом 11, передан ответчику.
Договор аренды земельного участка от 26.01.2016 N 15442 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается уведомлением о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права от 30.05.2016 N 33/001/030/2016-427.
31.01.2019 ООО "Альянсэнерго" обратилось с заявлением о продлении договора аренды N 15442 от 26.01.2016 на 3 года.
Письмами от 28.02.2019 N 27-103/26, 25.03.2019 N 27-103/39 на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации Администрация отказала в предоставлении земельного участка без проведения торгов.
Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами на земельном участке на основании разрешения на строительство от 22.05.2008 N 126-СКБ-06 возведен объект незавершенного строительства степенью готовности - 2%, кадастровый номер 33:22:032079:102, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 33:22:024003:72 по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д. 11, право собственности на который. как уже было указано выше зарегистрировано за ответчиком.
Поскольку срок действия вышеуказанного договора аренды земельного участка истек, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.
Определением суда от 13.11.2019 по ходатайству ответчика по делу назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "ВладИнком-Групп" Гамаюнову Алексею Игоревичу, производство по делу приостановлено.
Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "ВладИнком-Групп" рыночная стоимость объекта незавершенного строительства площадью застройки 2136,2 кв.м, степень готовности 2%, кадастровый номер 33:22:032079:102, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 33:22:024003:72 по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д. 11 составила 25 635 000 руб.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, при этом исходил из следующего.
Положениями статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).
Указанная норма введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171- ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (подпункт 2 статьи 3). При этом в силу пункта 33 статьи 34 данного закона, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона. Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35).
Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом N 137-ФЗ.
Федеральным законом N 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.
В соответствии с частью 14 статьи 1 Федерального закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ предусматривает что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
Договор аренды спорного участка заключен без проведения торгов.
Поскольку на момент заключения данного договора аренды на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.
Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.
При таких обстоятельствах для продолжения использования земельного участка под не завершенным строительством объектом ООО "Альянсэнерго" было обязано заключить новый договор аренды.
Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 этого же кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
В силу части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.
Даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды в 2008 году отношения сторон регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.
Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ООО "Альянэнерго" реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 21.01.2016, на момент обращения Администрации с настоящим иском срок его действия истек.
Суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчика о наличии необходимости, без соответствующих требований Администрации, заявленных в ходе рассмотрения настоящего спора, определить начальную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов, на основании следующего.
Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее по тексту - Правила).
Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Согласно подпункту "з" пункта 7 Правил извещение о проведении аукциона должно содержать: начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
В соответствии с Правилами публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Таким образом, стоимость объекта незавершенного строительства с учетом его степени готовности должна быть определена при определении начальной цены предмета аукциона на основании оценки его рыночной стоимости при реализации объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
В то же время незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Истцом требование об определении начальной продажной стоимости имущества не заявлено, в том числе после проведения судебной экспертизы по ходатайству ответчика, с учетом заявленных Администрацией требований проведение оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в предмет исследования суда с учетом сформулированных требований не входит.
Установление начальной продажной стоимости имущества в отсутствие соответствующего требования обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не является.
Исходя из заявленных Администрацией требований об изъятии у ответчика путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства, учитывая статью 239.1 ГК РФ и Правила, не устанавливающих обязанность суда по определению начальной продажной цены имущества, поскольку проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведению публичных торгов, арбитражный суд счел требования Администрации подлежащими удовлетворению.
Доводы заявителя жалобы являлись предметом исследования в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 09.06.2020 по делу N А11-7789/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянсэнерго" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.Н. Наумова
Судьи
Н.В. Устинова
А.Н. Ковбасюк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
