Дата принятия: 09 сентября 2020г.
Номер документа: 01АП-4279/2020, А79-8749/2019
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2020 года Дело N А79-8749/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2020 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Ковбасюка А.Н., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Жамковой Эльвиры Эмирзяновны на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.06.2020 по делу N А79-8749/2019, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Уют" (ОГРН 1102138000128, ИНН 2125007654) к администрации города Шумерля Чувашской Республики (ОГРН 1022103028837, ИНН 2125002448), индивидуальному предпринимателю Жамковой Эльвире Эмирзяновне (ОГРНИП 318213000022951), с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления градостроительства и городского хозяйства администрации города Шумерля Чувашской Республики, Гришина Владимира Игоревича, Шпагиной Елены Николаевны, Тимохина Дмитрия Анатольевича, о признании недействительным отчета оценщика и установлении размера арендной платы,
при участии в судебном заседании представителя ООО "Уют" - Глухова Е.А. по доверенности от 05.02.2020 сроком действия до 31.12.2020 (представлен диплом о высшем юридическом образовании),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Уют" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Шумерля Чувашской Республики (далее - Администрация), индивидуальному предпринимателю Жамковой Эльвире Эмирзяновне (далее - Предприниматель, ИП Жамкова Э.Э.) о признании недействительным изготовленного ИП Жамковой Э.Э. отчета N 37-ш/2018 об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы и права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:05:0101116:35 площадью 1391 кв.м; урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 1 от 09.01.2013 в части определения стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:05:0101116:35 путем установления ее размера.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление градостроительства и городского хозяйства администрации города Шумерля Чувашской Республики, Гришин Владимир Игоревич, Шпагина Елена Николаевна, Тимохин Дмитрий Анатольевич.
Решением от 03.06.2020 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования удовлетворил: признал недостоверной определенную ИП Жамковой Э.Э. в отчете об оценке N 37-ш/2018 от 09.11.2018 рыночную стоимость размера годовой арендной платы и права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:05:0101116:35; установил рыночную стоимость размера годовой арендной платы и права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:05:0101116:35 по состоянию на 01.12.2018 в размере 162 410 руб. 66 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Жамкова Э.Э. обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять по делу новый судебный акт.
По существу возражения заявителя сводятся к несогласию с результатами проведенной по делу судебной экспертизы. По мнению Предпринимателя, экспертное заключение имеет ряд недостатков, в том числе в части избранных экспертами объектов-аналогов, что существенным образом повлияло на итоговые выводы и привело к искажению итогового результата. Отмечает, что в экспертном заключении имеются противоречия и неясности. Полагает, что экспертное заключение не отвечает принципам допустимости и достоверности, в связи с чем не может быть принято в качестве надлежащего доказательства по делу. Заявитель отметил, что выводы эксперта о существенном влиянии выявленных ошибок на итоговую рыночную стоимость размера годовой арендной платы объекта оценки и недостоверность итоговой величины стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке N 37-ш/2018, не находят своего подтверждения.
Представитель Общества в судебном заседании и в возражениях на апелляционную жалобу выразил несогласие с позицией заявителя, просил обжалуемое решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Обществу на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое двухэтажное здание площадью 780,6 кв.м по адресу: Чувашская Республика, г. Шумерля, ул. Щорса, 4.
09.01.2013 между Администрацией (арендодателем) и Обществом, а также третьими лицами (арендаторами) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 1 с дополнительным соглашением от 20.05.2015, в соответствии с которым Администрация передала, а арендаторы приняли в аренду земельный участок с кадастровым номером 21:05:010116:35 общей площадью 1391 кв.м, расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Шумерля, ул. Щорса, 4, государственная собственность на который не разграничена, предназначенный для размещения административного здания со встроенным магазином.
Согласно пункту 3.4 договора сумма арендной платы в год за земельный участок устанавливается в сумме 177 2013 руб. 70 коп. Расчет арендной платы приведен в приложении N 2 к договору.
Срок действия договора установлен с 01.09.2010 по 01.09.2015 (пункт 2.1).
Государственная регистрация договора аренды произведена 11.09.2013.
Земельный участок передан арендаторам по акту передачи от 09.01.2013.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 21:05:010116:35 находится в неразграниченной собственности, расчет арендной платы в отношении данного земельного участка производится в соответствии с положениями постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Порядок).
Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики N 349 от 08.09.2017 внесены изменения в указанный Порядок, в связи с чем размер арендной платы за использование земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, с 11.12.2017 устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В связи с изложенным Администрация рассчитала новый размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы и права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:05:0101116:35 N 37-ш/2018 от 09.11.2018, подготовленного ИП Жамковой Э.Э.
Согласно указанному отчету рыночная стоимость годового размера (ежегодной) арендной платы за пользование земельным участком составляет 362 965 руб.
После получения истцом копии отчета по его поручению специалистом Гришиным В.И., имеющим сертификат соответствия судебного эксперта 645701 по системе добровольной сертификации судебных экспертов и экспертных организаций, выданный органом по сертификации ООО "Национальный центр сертификации", выполнено заключение от 18.06.2019, согласно которому годовой размер арендной платы за вышеуказанный земельный участок по состоянию на 09.11.2018 составляет 144 000 руб.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства и полагая недостоверным отчет об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы и права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:05:0101116:35 N 37-ш/2018 от 09.11.2018, на основании которого определен новый размер арендной платы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
При разрешении возникшего между сторонами спора суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен и в соответствии с Порядком устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ввиду заявления истцом требования о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы и права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:05:0101116:35 N 37-ш/2018 от 09.11.2018 и наличия разногласий сторон относительно действительной рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок, суд по ходатайству Общества назначил экспертизу на предмет определения соответствия отчета об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы и права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:05:0101116:35 N 37-ш/2018 от 09.11.2018 установленным требованиям, а также с целью определения величины годовой рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:05:010116:35.
Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" Старостина Валерия Михайловича N Э/20-009 от 17.02.2020 отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка N 37-ш/2018 от 09.11.2018, выполненный ИП Жамковой Э.Э., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, в том числе отсутствует подробное исследование характеристик объектов-аналогов и анализ применяемых корректировок, имеет место их неверная трактовка, что не позволяет признать определенную оценщиком величину рыночной стоимости достоверной.
Величина годовой стоимости арендной платы (права аренды) земельного участка по состоянию на 01.12.2018 с учетом уточнения, содержащегося в дополнении к заключению от 25.05.2020, определена экспертом в размере 162 410 руб. 66 коп.
Признавая определенную оценщиком величину рыночной стоимости недостоверной, эксперт пришел к выводу, что оценщик не исследовал информацию об объектах-аналогах, не проводил сравнительную характеристику их с объектом оценки, не обосновал выбор аналогов, без анализа сделал необоснованные выводы о характеристиках объектов-аналогов или отсутствии определенных параметров, что привело к ошибкам в расчете корректировок; согласно архиву сайта torgi.gov.ru информация, которую приводит в отчете оценщик, не соответствует действительности.
Суд установил, что названное заключение не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется. Заключение содержит выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Надлежащих доказательств того, что экспертное заключение содержит недостоверные либо противоречивые выводы, никем из лиц, участвующих в деле, не представлено. Правом на обращение с ходатайством о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) Предприниматель не воспользовался.
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно признал определенную ИП Жамквой Э.Э. в отчете об оценке N 37-ш/2018 от 09.11.2018 рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:05:010116:35, недостоверной, в связи с чем при разрешении спора по существу исходил из размера годовой рыночной стоимости права аренды указанного земельного участка, определенного заключением эксперта от 17.02.2020 N Э-20-009, составленным экспертом ООО "Институт оценки и консалтинга".
При таких обстоятельствах исковые требования, предъявленные Обществом, правомерно удовлетворены.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы заявителя жалобы, касающиеся недостатков заключения эксперта Старостина В.М., не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводы эксперта и не подтверждают их недостоверность, необъективность или необоснованность, невозможность принятия данного заключения в качестве доказательства по делу, а свидетельствуют лишь о несогласии ответчика с этими выводами.
Ссылка Предпринимателя на недоказанность недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы и права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:05:0101116:35 N 37-ш/2018 от 09.11.2018 несостоятельна, опровергается имеющимися в деле доказательствами, в том числе экспертным заключением от 17.02.2020 N Э-20-009.
Иных оснований для отмены обжалуемого решения в апелляционной жалобе не приведено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.06.2020 по делу N А79-8749/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Жамковой Эльвиры Эмирзяновны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Суд по интеллектуальным правам в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Д.Г. Малькова
Судьи
Е.Н. Наумова
А.Н. Ковбасюк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
