Дата принятия: 13 августа 2020г.
Номер документа: 01АП-4182/2020, А79-12408/2019
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2020 года Дело N А79-12408/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2020 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Ковбасюка А.Н., Фединской Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борзовой Э.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АККонд-торг" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 23.06.2020 по делу N А79-12408/2019, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "АККонд-торг" (ИНН 2129064075, ОГРН 1052128139997) к государственному унитарному предприятию Чувашской Республики "Фармация" Министерства здравоохранения Чувашской Республики (ИНН 2126003123, ОГРН 1022101274502) об обязании освободить арендуемое нежилое помещение, третьи лица: Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации г. Чебоксары, Министерство здравоохранения Чувашской Республики, Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная компания", при участии в судебном заседании: от истца (заявителя) - общества с ограниченной ответственностью "АККонд-торг" - Трифоновой Л.Р. по доверенности от 30.07.2020 N 12 (представлен диплом о высшем юридическом образовании); от ответчика - государственного унитарного предприятия Чувашской Республики "Фармация" Министерства здравоохранения Чувашской Республики - Клешневой К.М. по доверенности от 05.11.2019 N 414 (представлен диплом о высшем юридическом образовании).
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.
Общество с ограниченной ответственностью "АККонд-торг" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к государственному унитарному предприятию Чувашской Республики "Фармация" Министерства здравоохранения Чувашской Республики (далее - Предприятие) об обязании освободить арендуемое нежилое помещение и вернуть его по акту приема-передачи в течение 7 дней в соответствии с пунктом 6.6 договора аренды от 23.03.2012 N 1790.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: на стороне истца - Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом г. Чебоксары, общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная компания" (далее - ООО "ЖЭК"); на стороне ответчика - Министерство здравоохранения Чувашской Республики, Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики.
Определением суда от 16.06.2020 произведена замена третьего лица -Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, его правопреемником - Министерством экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики.
Решением от 23.06.2020 Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии отказал в удовлетворении иска.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Обжалуя судебный акт, заявитель указал на то, что об обременении помещения правами арендатора Обществу было известно и при подготовке к аукциону, и при подписании договора купли-продажи, при этом пунктом 6.5 договора аренды предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке. Считает, что Обществу как новому арендодателю перешло право, предусмотренное названным пунктом. По мнению заявителя, вывод суда первой инстанции о том, что право отказаться от договора не переходит к новому собственнику, а могло быть реализовано исключительно муниципальным органом, является необоснованным и меняет экономическую сущность сделки, изменяя то, на что стороны рассчитывали при ее заключении.
Предприятие в отзыве на апелляционную жалобу возразило по доводам заявителя, считая их необоснованными, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третьи лица отзывы по существу апелляционной жалобы не представили.
В судебном заседании от 06.08.2020 представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просит апелляционную жалобу удовлетворить; представитель ответчика возразил по доводам заявителя, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, явку полномочных представителей в заседание суда не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие по имеющимся материалам.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на них, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.03.2012 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и Предприятием (арендатор) был заключен договор N 1790 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары, сроком действия с 01.04.2012 по 31.03.2017.
12.03.2018 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключено соглашение об изменении названного договора, срок его действия продлен с 22.01.2018 по 21.01.2023.
По договору аренды на стороне арендодателя выступает ООО "ЖЭК" как управляющая компания с целью передачи ей части полномочий Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом (арендодателя), предусмотренных, в частности, пунктом 2.2 договора аренды.
В Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости указано обременение объекта в виде аренды, зарегистрированное 24.11.2015 за N 21-21-01/078/2012-334; срок действия, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, - с 17.04.2012 по 21.01.2023; лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, - Предприятие.
30.10.2018 Чебоксарским городским Собранием депутатов было принято решение N 1429 о включении указанных выше нежилых помещений в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Чебоксары, после чего 12.08.2019 состоялся аукцион по продаже имущества, находящегося в муниципальной собственности, победителем аукциона признано Общество.
Общество согласно протоколу о результатах аукциона от 12.08.2019 признано победителем аукциона по продаже имущества, находящегося в муниципальной собственности города Чебоксары - нежилых комнат NN 1 -18 (по плану), общей площадью 215,7 кв.м, расположенных на первом этаже по адресу: г. Чебоксары, ул. Эльгера, д. 18.
С Обществом (победителем аукциона) 15.08.2019 заключен договор купли-продажи указанных выше нежилых помещений, на основании которого за Обществом в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.09.2019.
Между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом и Обществом 15.08.2019 заключен договор N Н-867 купли-продажи нежилого помещения (нежилые комнаты NN 1-18 (по плану), общей площадью 215,7 кв.м, расположенные на первом этаже, находящиеся по адресу: г. Чебоксары, ул. Эльгера, д. 18).
Согласно пункту 1.1 вышеуказанного договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилые комнаты NN 1 -18 (по плану), общей площадью 215,7 кв.м, расположенные на первом этаже, находящиеся по адресу: г. Чебоксары, ул. Эльгера, 18, принадлежащие продавцу на праве собственности, что подтверждается записью регистрации права собственности от 24.11.2015 N 21-21/001-21/031/006/2015-1389/1.
На указанные помещения зарегистрировано обременение в виде договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности, арендатором по которому является Предприятие.
Таким образом, указанное помещение было реализовано с обременением, в виде права аренды ответчиком на указанное помещение сроком действия по 21.01.2023, являющегося арендатором указанного помещения по договору аренды от 23.03.2012 N 1790.
Арендодателем по договору аренды от 23.03.2012 N 1790 в настоящее время является Общество.
Общество на основании пункта 6.5 договора аренды направило в адрес Предприятия уведомление о расторжении договора аренды с момента его получения, а также просило освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи не позднее 01.10.2019.
Указанное уведомление получено арендатором 23.09.2019.
25.09.2019 от ответчика поступил истцу отказ относительно расторжения договора аренды и освобождения помещения, поскольку основанием для расторжения договора аренды по пункту 6.5 договора мог воспользоваться только предыдущий собственник - Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом при принятии решения о включении помещения в состав имущества, подлежащего приватизации.
Не согласившись с данной позицией ответчика, Общество, считая, что как действительный собственник нежилых помещений он может воспользоваться правом, установленным пунктом 6.5 договора аренды и расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, что и было сделано путем направления соответствующего уведомления в адрес арендатора, истец обратился в суд с исковым заявлением об обязании Предприятия освободить арендуемое нежилое помещение и вернуть его истцу по акту приема-ередачи в течение 7 дней в соответствии с пунктом 6.6 договора аренды от 23.03.2012 N 1790.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, с чем суд апелляционной инстанции соглашается.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из условий договора аренды следует, что он заключен сроком по 21.01.2023.
В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Как установлено судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле, после приобретения спорного объекта Общество является арендодателем по договору аренды.
В пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определены основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. При этом в указанной норме предусмотрено, что стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.
Пунктами 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В пункте 6.5 договора определено, что он может быть расторгнут досрочно по инициативе арендодателя в следующих случаях:
а) принятие арендодателем или органами власти и управления, либо органами самоуправления города Чебоксары решения о включении помещения в состав имущества, подлежащего приватизации;
б) появление необходимости размещения в помещении органов государственной власти и управления Российской Федерации и Чувашской Республики, органов самоуправления города Чебоксары.
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Исходя из смысла и содержания пункта 6.5 договора в совокупности с иными условиями договора и статусом предмета аренды (муниципальное имущество), суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии у Общества права на односторонний отказ от договора по мотиву принятия арендодателем или органами власти и управления, либо органами самоуправления города Чебоксары решения о включении помещения в состав имущества, подлежащего приватизации.
Как верно установлено судом первой инстанции, из буквального толкования пункта 6.5 договора аренды следует, что стороны договора аренды при его заключении согласовали возможность досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя только в случае принятия им (арендодателем), органами власти и управления, органами самоуправления города Чебоксары решения о включении помещения в состав имущества, подлежащего приватизации.
По смыслу данного пункта, первоначальные стороны договора аренды предусмотрели, что обременение имущества в виде договора аренды не является основанием для невключения такого имущества в план приватизации.
Таким образом, данный пункт предусматривал право Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом расторгнуть договор в случае принятия решения о включении спорного недвижимого имущества (помещения) в план приватизации.
Согласно Федеральному закону от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.
Договор аренды нежилого помещения заключен Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом 23.03.2012.
Приватизация состоялась. Решение Чебоксарского городского Собрания депутатов N 1429 "О Прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества города Чебоксары на 2019 год", в соответствии с которым нежилое помещение по адресу: г. Чебоксары, ул. Эльгера, д. 18, отнесено к муниципальным объектам недвижимости, планируемым к приватизации в 2019 году (п. 161), было принято 30.10.2018.
На момент принятия указанного решения предыдущий арендодатель - Комитет, правом досрочного расторжения договора аренды не воспользовался.
Нежилые комнаты NN 1-5, 5а, 6-10, 10а, 11-18, расположенные на первом этаже двухэтажного кирпичного здания (лит. А), общей площадью 215,7 кв.м, по адресу: г. Чебоксары, ул. Эльгера, 18, выставлены на аукцион с указанием: "Объект приватизации имеет обременение: договор аренды N 1790 от 23.03.2012, заключенный между Комитетом и Предприятием, срок действия аренды - по 21.01.2023.
Указанное нежилое помещение было реализовано Обществу на основании протокола о результатах аукциона от 12.08.2019, проведенного в электронной форме, с обременением в виде аренды, зарегистрированного в регистрирующем органе в установленном законом порядке, сроком действия с 17.04.2012 по 21.01.2023, о чем истцу было известно.
На момент проведения аукциона истец знал об имеющемся договоре аренды, следовательно, на момент приобретения имущества в собственность истец не возражал против ранее заключенного договора аренды.
Таким образом, приватизация нежилого помещения Обществом была осуществлена с обременением в виде права аренды в пользу Предприятия сроком действия по 21.01.2023, являющегося арендатором указанного помещения по договору аренды.
При этом решение о приватизации принимается только в отношении государственной или муниципальной собственности уполномоченным на то органом государственной власти либо органами местного самоуправления.
Следовательно, Общество, являясь на данный момент арендодателем, не можем принять решение о его приватизации ввиду того, что имущество находится в частной собственности. Повторное принятие решения о включении спорного помещения в состав приватизированного органами власти и управления либо органами самоуправления города Чебоксары, также невозможно.
В связи с указанными обстоятельствами с момента изменения договора аренды в части арендодателя указанное положение договора аренды, обозначенное в пункте 6.5, уже не может применяться.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды по основанию, предусмотренному подпунктом 1 пункт 6.5 договора, мог быть расторгнут только в период действия по данному договору гражданско-правовых отношений между Комитетом и Предприятием.
На основании изложенного ссылка истца на пункт 6.5 договора аренды обоснованно признана несостоятельной.
Поскольку договорные отношения по аренде спорного объекта между сторонами не прекращены, оснований для возврата объекта аренды арендодателю не имеется, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.
При этом, разрешая спор, суд полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие для дела доказательства и сделал правильные выводы по существу спора, не допустив нарушение норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают и, по сути, сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств, оснований для переоценки которых суд апелляционной инстанции по результатам проверки доводов заявителя не усматривает.
Аргументы заявителя не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Каких-либо обстоятельств, которые могли бы повлиять на правовую оценку спорных отношений и законность судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта по доводам заявителя не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 23.06.2020 по делу N А79-12408/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АККонд-торг" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.В. Устинова
Судьи
Е.Н. Фединская
А.Н. Ковбасюк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
