Дата принятия: 14 августа 2020г.
Номер документа: 01АП-4034/2020, А11-5309/2019
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2020 года Дело N А11-5309/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2020 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Устиновой Н.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Щепеткиной Ирины Александровны на решение Арбитражного суда Владимирской области от 17.06.2020 по делу N А11-5309/2019,
по иску индивидуального предпринимателя Григоренко Оксаны Аркадьевны (г.Владимир, ОГРНИП 304332709900061) к индивидуальному предпринимателю Щепеткиной Ирине Александровне (г.Владимир, ОГРНИП 316332800104047) о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений от 19.10.2016, обязании возвратить недвижимое имущество, обязании государственного регистратора внести изменения в ЕГРП после вынесения решения о расторжении договора;
по встречному иску индивидуального предпринимателя Щепеткиной Ирины Александровны к индивидуальному предпринимателю Григоренко Оксане Аркадьевне о признании незаключенным дополнительного соглашения от 01.01.2017 и об уменьшении цены договора;
по иску индивидуального предпринимателя Щепеткиной Ирины Александровны к индивидуальному предпринимателю Григоренко Оксане Аркадьевне об уменьшении цены договора купли-продажи нежилых помещений от 19.10.2016 на 515 000 руб. и взыскании убытков в сумме 1 620 845 руб.;
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (600033, г.Владимир, ул.Офицерская, д.33а);
при участии представителей: от ответчика (заявителя) - Щепеткиной И.А. (лично по паспорту);
от истца - не явился, извещен;
от третьего лица - не явился, извещен,
установил.
Индивидуальный предприниматель Григоренко Оксана Аркадьевна (далее - ИП Григоренко О.А.) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Щепеткиной Ирине Александровне (далее - ИП Щепеткина И.А.) о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений от 19.10.2016 и обязании ответчика возвратить недвижимое имущество, полученное по данному договору, в собственность истца в исправном состоянии по акту приема-передачи в течение семи дней после вступления решения в законную силу; обязании государственного регистратора внести изменения в ЕГРП после вынесения решения о расторжении договора.
К совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ИП Щепеткиной И.А. к ИП Григоренко О.А. о признании незаключенным дополнительного соглашения от 01.01.2017 к договору купли-продажи нежилого помещения от 19.10.2016.
Определением от 19.08.2019 Арбитражный суд Владимирской области объединил в одно производство для совместного рассмотрения с настоящим делом дело N А11-8393/2019 по иску, уточненному в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Щепеткиной И.А. к Григоренко О.А. об уменьшении цены договора от 19.10.2016 на сумму 515 500 руб. (20 058 руб. за кв.м демонтированный) и на сумму 786 345 руб. (стоимость ремонтных работ входа после демонтажа пристройки); и взыскании с Григоренко О.А. реального ущерба в сумме 515 500 руб. (20 058 руб. за квадратный метр демонтированный), убытков в сумме 786 345 руб. (стоимость ремонтных работ входа после демонтажа пристройки), упущенной выгоды в сумме 319 000 руб., всего - 1 620 845 руб.
К участию в деле в качестве, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.
Решением от 17.06.2020 Арбитражный суд Владимирской области в удовлетворении иска ИП Григоренко О.А. отказал. В удовлетворении встречного иска и исковых требований Щепеткиной И.А. отказал. Возвратил Щепеткиной И.А. из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 600 руб., уплаченную по чекам-ордерам ПАО Сбербанк Владимир ВВБ N 8611/56 от 13.08.2019.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Щепеткина И.А. обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части отказа в удовлетворении исковых требований ИП Щепеткиной И.А.
Заявитель жалобы не согласился с выводом суда об отсутствии оснований для регистрации сделки (дополнительного соглашения), поскольку регистрации подлежит только переход права. Заявитель указал, что спорный договор является ипотечной сделкой, поскольку объект продан в рассрочку истцу и в ЕГРН имеется запись о залогодержателе, срок ипотеки до 19.10.2020. На таком основании к данному договору применяются нормы, обязывающие стороны регистрировать любые дополнительные соглашения, особенно если соглашения изменяют или дополняют существенные условия сделки. Кроме того в дополнительном соглашении стороны указали, что один из экземпляров соглашения подлежит передаче в регистрирующий орган. Вместе с тем в Управлении Росреестра спорное соглашение не зарегистрировано, что говорит о незаключенности дополнительного соглашения в силу положения статей 164 и 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Заявитель обратил внимание, что фактически система водоснабжения и система водоотведения нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Владимир, ул.Фурманова, д.14, и электрическая мощность в размере 20 кВт, а также необходимая документация, требующуюся для переоформления электрической мощности и системы водоснабжения и водоотведения в соответствии с действующим законодательством переданы не были.
По мнению заявителя жалобы суд первой инстанции неправомерно применил к требованиям Щепеткиной И.А. об уменьшении цены договора купли-продажи и взыскании ущерба, убытков и упущенной выгоды срок исковой давности 2 года.
ИП Григоренко О.А. продавая нежилые помещения, не сообщила, что часть данных помещений являются самовольными постройками.
При любых обстоятельствах права Щепеткиной И.А. нарушены, фактически предприниматель не мог осуществлять свободно экономическую деятельность, так как была демонтирована часть здания, где требовался ремонт как внутренний, так и наружный ремонт сауны, в результате этого в предновогодний период сауной не могли пользоваться клиенты.
Заявитель в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просила решение суда первой инстанции отменить в обжалуемой части и принять по делу новый судебный акт.
ИП Григоренко О.А. в отзыве на апелляционную жалобу возразила против доводов заявителя, просил решение в обжалуемой части оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей ИП Григоренко О.А. и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 19.10.2016 между Григоренко О.А. (продавец) и Щепеткиной И.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил нежилые помещения общей площадью 194,2 кв.м, этаж подвал, номера на поэтажном плане NN 1-4, 16, 17, 30, 31, 32, 32а, адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, г.Владимир, ул.Фруманова, д.14, кадастровый номер 33:22:032110:399; 208/1237 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: содержание здания магазина, общая площадь 1 237 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, г.Владимир, ул.Фруманова, д.14, установлено относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, кадастровый номер 33:22:032110:32 (пункт 1 договора).
Пунктом 3 договора от 19.10.2016 установлено, что стороны оценили указанные нежилые помещения и 208/1237 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в 4 000 000 руб., цена фиксирована и изменению не подлежит.
Расчет между сторонами будет произведен в следующем порядке: денежная сумма в размере 200 000 руб. выплачена покупателем продавцу наличными денежными средствами в качестве аванса до подписания настоящего договора; оставшаяся сумма в размере 3 800 000 руб. будет выплачена покупателем продавцу в срок до 19.10.2020 равными частями первого числа каждого месяца (пункт 5 договора).
Помещения и доля в праве за земельный участок переданы покупателю по передаточному акту от 19.10.2016, в котором отражено, что покупатель принимает нежилые помещения и подтверждает отсутствие претензий по качеству и состоянию принимаемых помещений.
Переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в установленном порядке 26.10.2016, о чем имеется соответствующая отметка на договоре от 19.10.2016.
01.01.2017 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи нежилых помещений от 19.10.2019, согласно которому стороны приняли решение внести следующие изменения в договор:
- пункт 5 изложить в следующей редакции: "Расчет между сторонами будет производиться в следующем порядке:
денежная сумма в размере 221 206 руб. выплачена покупателем продавцу наличными денежными средствами в качестве аванса до подписания договора купли-продажи; сумму в размере 3 778 794 руб. покупатель обязан выплатить продавцу в срок не позднее 19.10.2020;
покупатель во исполнение настоящего дополнительного соглашения обязуется ежемесячно в срок до 1 числа соответствующего месяца равными платежами вносить плату по договору и проценты от его стоимости в соответствии с графиком внесения платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения;
- дополнить договор следующими условиями:
5.1 В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате в установленный договором срок, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору должна быть произведена оплата до дня внесения оплаты покупателем;
5.2 В случае, если покупатель не вносит в установленный договором срок очередной платеж по договору и данное нарушение повторяется более двух месяцев, продавец вправе расторгнуть договор;
5.3 В случае расторжения договора покупатель обязан в течение 7 дней с даты получения требования о расторжении договора или даты подписания соглашения о расторжении договора вернуть продавцу помещения по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа;
5.4 Вместе с передачей нежилых помещений по договору купли-продажи от 19.10.2016 продавец передал, а покупатель принял систему водоснабжения (водопроводную сеть от ВК-1 до здания и водопроводные коммуникации внутри здания, узла учета водопотребления) и систему водоотведения (канализационная сеть от здания до К-4+К-3+К-2+СК-1) нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Владмир, ул.Фурманова, д.14, и электрическую мощность в размере 20 кВт;
5.5 Продавец обязуется передать всю необходимую документацию, требующуюся для переоформления электрической мощности и системы водоснабжения и водоотведения в соответствии с действующим законодательством, а также оказать необходимое содействие в переоформлении;
5.6 В случае расторжения договора купли-продажи на основании п.5.2 настоящего дополнительного соглашения и передачи нежилых помещений продавцу право собственности на систему водоснабжения (водопроводная сеть от ВК-1 до здания и водопроводные коммуникации внутри здания, узел учета водопотребления) и систему водоотведения (канализационная сеть от здания до К-4+К-3+К-2+СК-1), и электрическую мощность в размере 20 кВт сохраняется за продавцом.".
Сторонами также подписан график платежей по кредиту.
В январе 2019 года истец направил в адрес ответчика требование (претензию) о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений от 19.10.2016 с приложением соглашения о расторжении договора, указав на регулярное нарушение ответчиком срока внесения платежей.
Щепеткина И.А. в письме от 20.01.2019 отказалась от расторжения договора от 19.10.2016, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Ответчик, в свою очередь, 15.05.2019, 13.08.2019, 14.08.2019 предъявил встречные иски, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В окончательном варианте встречное требование ответчика сведено к требованию о признании незаключенным дополнительного соглашения от 01.01.2017.
Кроме того, ответчик заявил требование об уменьшении цены договора купли-продажи от 19.10.2016 на 515 500 руб. и на 786 345 руб., взыскании реального ущерба в сумме 515 500 руб., убытков в сумме 786 345 руб. и упущенной выгоды в сумме 319 000 руб.
Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции, в удовлетворении иска ИП Григоренко О.А.отказал.
Судебный акт оспаривается в части отказа в удовлетворении иска ИП Щепеткиной И.А. о признании незаключенным дополнительного соглашения от 01.01.2017 и об уменьшении цены договора и исковых требований ИП Щепеткиной И.А. об уменьшении цены договора купли-продажи нежилых помещений от 19.10.2016 на 515 000 руб. и взыскании реального ущерба в сумме 515 500 руб. (20 058 руб. за квадратный метр демонтированный), убытков в сумме 786 345 руб. (стоимость ремонтных работ входа после демонтажа пристройки), упущенной выгоды в сумме 319 000 руб.
Оценив в совокупности представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исков Щепеткиной И.А. При этом суд исходил из следующего.
Статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (часть 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Объект недвижимости (нежилые помещения общей площадью 194,2 кв.м) передан ответчику (передаточный акт от 19.06.2016); факт передачи Щепеткиной И.А. не оспаривается.
Согласно части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит переход права собственности по договору продажи недвижимости, а не сделка купли-продажи, в связи с чем довод ответчика об отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.01.2017 правомерно не принят во внимание судом.
Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2017 N 304-ЭС16-18360.
Сторонами путем подписания дополнительного соглашения от 01.01.2017 к договору купли-продажи от 19.10.2016 достигнуто соглашение об изменении порядка оплаты переданного по договору недвижимого имущества, что не противоречит нормам действующего законодательства.
Довод ответчика о том, что таблица с названием "График платежей по кредиту" не является приложением к дополнительному соглашению от 01.01.2017 к договору купли-продажи от 19.10.2016, также обоснованно отклонен судом.
Стороны подтвердили, что между ними отсутствуют какие-либо иные договорные отношения, в том числе, касающиеся кредитов и займов; сумма, указанная в данном графике, а также порядок оплаты, совпадают с условиями, согласованными сторонами в договоре купли-продажи от 19.10.2016 в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2017.
Ссылка ответчика на дополнительное соглашение от 01.12.2016 к договору купли-продажи от 19.10.2016, также правомерно отклонена судом, поскольку, после подписания данного дополнительного соглашения стороны изменили условия договора купли-продажи от 19.10.2016 путем подписания дополнительного соглашения от 01.01.2017.
Кроме того, дополнительным соглашением от 01.12.2016 предусмотрена передача продавцом покупателю нежилых помещений общей площадью 198,1 кв.м, этаж подвал, номера на поэтажном плане NN 2, 4, 4а, 16, 17, 30, 31, 32, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, тогда как Григоренко О.А. на праве собственности принадлежали нежилые помещения общей площадью 194,2 кв.м, этаж подвал, номера на поэтажном плане NN 1-4, 16, 17, 30, 31, 32, 32а. Уведомлением от 09.12.2016 Управление Росреестра по Владимирской области приостановило государственную регистрацию внесения изменений в ЕГРП на основании дополнительного соглашения от 01.12.2016 в связи с непредставлением документов, обосновывающих расхождение площадей в правоустанавливающих и технических документах. Уведомлением от 09.01.2017 Управление Росреестра по Владимирской области отказало в государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП на основании дополнительного соглашения от 01.12.2016 в связи с непредставлением документов, обосновывающих расхождение площадей в правоустанавливающих и технических документах.
Довод ответчика о том, что предусмотренные дополнительным соглашением от 01.01.2017 система водоснабжения (водопроводная сеть от ВК-1 до здания и водопроводные коммуникации внутри здания, узел учета водопотребления) и система водоотведения (канализационная сеть от здания до К-4+К-3+К-2+СК-1) являются объектами недвижимости, в связи с чем дополнительное соглашение от 01.01.2017 подлежит государственной регистрации, правомерно отклонен судом первой инстанции.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 N 9626/08 определена правовая позиция по применению положений статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик.
Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; иметь полезные свойства, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества; быть неспособным к перемещению без несоразмерного ущерба назначению.
Ответчиком не представлено доказательств, что спорные система водоснабжения и водоотведения имеют самостоятельное назначение, так как данные объекты предназначены для обслуживания здания, в котором расположено нежилое помещение ответчика.
Ссылка ответчика на не передачу истцом в нарушение пункта 5.5 дополнительного соглашения от 01.01.2017 всей необходимой документации, требующейся для переоформления электрической мощности и системы водоснабжения и водоотведения в соответствии с действующим законодательством, суд правомерно отклонил, поскольку, во-первых, Щепеткина И.А. не пояснила, какая конкретно документация не передана ей истцом и не представила доказательств обращения к истцу с требованием о передаче какой-либо документации и получения от истца отказа в ее передаче. Во-вторых, из материалов дела следует, что ответчиком произведен ряд работ по переоформлению правоотношений с АО "ВКС" в отношении электрической мощности.
Ответчиком в материалы дела представлены разрешение от 25.03.2017 от Щепеткиной И.А., выданное Пивень З.Н. на подключение сауны; технические условия от 25.03.2017 N 1 на технологическое присоединение к сетям Пивень З.Н., подписанные Щепеткиной И.А.; акт от 25.03.2017 N 1 разграничения по имущественной (балансовой) принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон между Пивень З.Н. и Щепеткиной И.А.; акт от 25.03.2017 N ЭН 25-01-2017 между Щепеткиной И.А. и Пивень З.Н. осмотра (допуска) в эксплуатацию электроустановок; соглашение о передаче мощности от 25.03.2017 между Пивень З.Н. (владелец сетей) и Щепеткиной И.А. (получатель мощности), по которому владелец мощности передал получателю мощности 20 кВт мощности; акт проверки расчетного прибора учета электрической энергии от 11.04.2017 в отношении потребителя - Пивень З.Н., в котором указано, что выполнено переключение сауны "Клондайк" под собственный учет с соответствующими показаниями электрического счетчика; соглашение о перераспределении мощности от 11.04.2017 между Щепеткиной И.А. и Пивень З.Н., по которому Щепеткина И.А. передает 20 кВт электрической мощности Пивень З.Н.; договор энергоснабжения от 11.04.2017 N 384/0117 между ОАО "ВКС" и Щепеткиной И.А. на продажу электрической энергии (мощности) в отношении объекта - нежилое помещение по ул.Фурманова, д.14; (энергопринимающее устройство - КЛ-0,4 кВ от РУ-0,4 кВ Пивень З.Н.); акт АО "ВОЭК" проверки от 28.03.2018 прибора учета потребителя Щепеткиной И.А. (объект - сауна "Клондайк"); запрос от 22.02.2018 Щепеткиной И.А. в АО "ВОЭК" об отключениях электроэнергии 21.02.2018 и ответ АО "ВОЭК" от 28.03.2018 N 113-1714-0105 об отсутствии таких отключений; заявления от 07.05.2018 Щепеткиной И.А. в АО "ВОЭК" о подключении ее сетям электроснабжения непосредственно от прибора учета, принадлежащего поставщику электроэнергии, несогласии с установкой прибора учета электроэнергии непосредственно в сауне "Оазис"; письмо АО "ВОЭК" от 27.06.2018 N 113-62-0291 Щепеткиной И.А. о том, что нежилое помещение в здании по адресу: г.Владимир, ул.Фурманова, д.14 непосредственного присоединения к сетям АО "ВОЭК" не имеет, опосредованно присоединено к сетям через электрические сети здания по адресу: г.Владимир, ул.Фурманова, д.14а.
В отношении довода Щепеткиной И.А. о непередаче ей истцом системы водоснабжения и водоотведения суд пришел к верному выводу, что данное обстоятельство не свидетельствует о незаключенности дополнительного соглашения от 01.01.2017 и отсутствии обязательства покупателя об оплате предусмотренной договором цены за проданные нежилые помещения. Цена договора (4 000 000 руб.) дополнительным соглашением от 01.01.2017 в связи с включением в него дополнительно системы водоснабжения, водоотведения не изменена, изменены лишь условия ее оплаты.
Из материалов дела следует, что Щепеткиной И.А. самостоятельно возведен ввод воды в связи с недостижением соглашения о распределении объемов водопотребления и водоотведения, которое предлагалось письмом от 15.03.2017 N 2743 МУП "Владимирводоканал" собственникам помещений в здании по ул.Фурманова, д.14.
Установлено, что 20.04.2010 между Григоренко А.О. (продавец) и Зиновьевым Д.А. (покупатель) заключен договор от купли-продажи имущества, предметом которого является система водоснабжения (водопроводная сеть от К-1 до здания и водопроводные коммуникации внутри здания, узел учета водопотребления нежилого помещения по адресу: г.Владимир, ул.Фурманова, д.14; система водоотведения (канализационная сеть от здания до К4-К3-К2-СК1) нежилого помещения по адресу: г.Владимир, ул.Фурманова, д.14; право на перезаключение договора на водоснабжение и водоотведение нежилых помещений по адресу: г.Владимир, ул.Фурманова, д.14 по следующим лимитам на водоснабжение в объеме 17 436 куб.м в год, 1 453 куб.м в месяц (договор N 2990 от 17.12.2008 на отпуск воды и прием сточных вод) (пункт 1.1 договора); сторонами подписан акт от 26.04.2010 приема-передачи к договору и акт приема-передачи от 26.04.2010.
Решением Ленинского районного суда г.Владимира от 30.08.2017 по делу N 2-1694/2017 Григоренко О.А. отказано в удовлетворении требования к Зиновьеву Д.А. о признании недействительным договора купли-продажи имущества от 20.04.2010 (систем водоснабжения и водоотведения нежилого помещения по адресу: г.Владимир, ул.Фурманова, д.14) в связи с пропуском истцом срока исковой давности.
Между МУП "Владимирводоканал" (исполнитель) и Щепеткиной И.А. (заказчик) заключен договор от 09.02.2017 N 027/16 на выполнение корректировки водохозяйственного балансового расчета на водоснабжение и водоотведение помещений по адресу: г.Владимир, ул.Фурманова, д.14 (стоимость работ 2 583 руб.52 коп.), произведена оплата (квитанция к ПКО от 20.02.2017 на сумму 2 583 руб.52 коп.).
МУП "Владимирводоканал" ответчику выданы условия подключения (технологического присоединения) от 20.09.2017 N 9191 объекта сауна "Клондайк"; заключен договор от 22.09.2017 N 265/В между МУП "Владимирводоканал" и Щепеткиной И.А. на выполнение работ по подготовке централизованной системы холодного водоснабжения к подключению (технологическому присоединению) объекта заказчика с перечнем мероприятий (приложение N 2), выставлен счет от 27.09.2017 N 24546 (плата за подключение) на сумму 22 725 руб. и произведена оплата (квитанция к ПКО от 02.11.2017 N 5796 на сумму 22 725 руб.).
29.09.2017 между МУП "Владимирводоканал" (исполнитель) и Щепеткиной И.А. (заказчик) заключен договор N 1965 на выполнение проектных работ по разработке проектной документации "Наружные сети водопровода сауны "Клондайк" и магазина по ул.Фруманова, д.14 в г.Владимире (пункт 1.1 договора), составлена смета N 1965 на проектные (изыскательские) работы, выставлен счет от 13.11.2017 N 29340 на оплату за согласование проекта суммы 4 435 руб.86 коп., платежным поручением от 23.01.2018 N 50 Щепеткиной И.А. оплачено в адрес МУП "Владимирводоканал" за согласование проекта сумма 4 435 руб.86 коп.
Также Щепеткиной И.А. оплачена в адрес МУП "Владимирводоканал" по чеку ККМ от 12.10.2017 сумма 10 475 руб.71 коп.
01.04.2018 между Щепеткиной И.А. (заказчик) и ООО "КомплексСтрой" (подрядчик) заключен договор на выполнение работ по прокладке внеплощадочных сетей водопровода согласно проектной документации методом ГНБ к дому по адресу: г.Владимир, ул.Фурманова, д.14.
20.04.2018 между МУП "Владимирводоканал" и Щепеткиной И.А. был заключен договор N 103 на выполнение работ по врезке водопровода с калькуляцией на сумму 44 432 руб.89 коп., Щепеткиной И.А. был выставлен счет от 20.04.2018 N 9781 на сумму 44 432 руб.89 коп.; сторонами подписан - акт выполнения работ (оказания услуг) от 31.07.2018 N 2120 и акт от 31.07.2018 N 108 о подключении (технологическом присоединении) объекта сауна "Клондайк") к централизованной системе холодного водоснабжения, по квитанция к ПКО от 18.06.2018 N 4375 Щепеткиной И.А. произведена оплата на сумму 44 432 руб.89 коп.
Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены договор от 13.11.2017 между Щепеткиной И.А. (заказчик) и АО "Газпром газораспределение Владимир" (исполнитель) на оказание услуг по рассмотрению проектной документации на соответствие выданным ТУ прокладки смежных коммуникаций (раздел 1 договора); счет от 28.11.2017 N ВЛ000119350 от АО "Газпром газораспределение Владимир" об оплате за рассмотрение проектно-сметной документации на сумму 1 357 руб.; акт об оказании услуг по договору от 13.11.2017; чек-ордер от 28.11.2017 об оплате Щепеткиной И.А. на сумму 1 357 руб.
Тот факт, что коммуникации не были переданы покупателю, подтверждается также и истцом, который в пояснениях от 19.05.2020 указал, что сведения о коммуникациях были включены сторонами в договор в целях урегулирования бюрократических процессов при подключении и дальнейшем использовании проданных помещений.
Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что дополнительное соглашение от 01.01.2017 в части пункта 5.4, предусматривающего передачу ответчику коммуникаций, с учетом отсутствия у истца права распоряжаться не принадлежавшим ему имуществом, фактически не исполнено сторонами и не могло быть исполнено, однако ввиду согласования существенных условий сделки в данной части снований для признания дополнительного соглашения от 01.01.2017 в данной части незаключенным не имеется.
Вместе с тем, неисполнение указанной части договора от 19.10.2016 в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2017 не свидетельствует о незаключенности договора в целом, поскольку оставшаяся часть договора определена по предмету и сумме, подтверждена первичными документами (актом приема-передачи от 19.10.2016).
Кроме того, договор от 19.10.2016 как в первоначальной редакции, так и в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2017 не предусматривал обязательства Щепеткиной И.А. оплатить какую-либо цену за систему водоснабжения и водоотведения, электрическую мощность.
С учетом изложенного требование Щепеткиной И.А. о признании незаключенным дополнительного соглашения от 01.12.2016 к договору купли-продажи от 19.10.2016 обоснованно отклонено судом первой инстанции.
Также истцом завялено об уменьшении цены договора купли-продажи нежилых помещений от 19.10.2016 на суммы 515 500 руб. (20 058 руб. за кв.м демонтированный), 786 345 руб. (стоимость ремонтных работ входа после демонтажа пристройки) и взыскании указанных сумм с истца.
Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с разъяснениями пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
Из содержания названных норм права следует, что лицо, требующее возмещения убытков, причиненных неисполнением договора, в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер ущерба, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.
В подтверждение факта несения убытков Щепеткина И.А. сослалась на то, что между ней (заказчик) и ООО "ГосСтрой" (подрядчик) был заключен договор подряда на ремонт нежилого помещения от 10.12.2016 N 10, по которому подрядчик обязуется выполнить своим иждивением работы по текущему ремонту и отделке помещения сауны по адресу: г.Владимир, ул.Фурманова, д.14 в соответствии с условиями договора, заданием заказчика, планом-графиком работ и иными документами, являющимися приложением к договору, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену (пункт 1.1 договора). Виды работ по ремонту и отделке, производимые подрядчиком, устанавливаются в приложении N 1 (спецификация).
Сроки выполнения работ установлены с 10.12.2016 по 30.01.2017 (пункт 3.1 договора); стоимость работ составляет 786 345 руб. (пункт 4.1 договора); в спецификации (приложение N 1 к договору) стороны согласовали наименование работ и стоимость каждого вида работ.
По акту сдачи-приемки работ без даты и номера заказчик принял выполненные подрядчиком работы; подрядчик выставил заказчику счет-фактуру от 31.01.2017 N 0000012 на сумму 786 345 руб.; стороны подписали акт от 31.01.2017 N 00000012 на сумму 786 345 руб.; ООО "ГосСтрой" приняло от Щепеткиной И.А. денежные средства в общей сумме 786 345 руб.
Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены следующие документы: договоры аренды, заключенные с физическими лицами, на аренду сауны "Клондайк" в период с 06.12.2016 по 31.12.2016, приходные кассовые ордера о приеме денежных средств в качестве арендной платы в общей сумме 319 000 руб. и расходные кассовые ордера по возврату данных денежных средств.
В подтверждение того, что излишние расходы по приобретению нежилых помещений в большей площади, а также убытки в связи с демонтажем пристройки фактически понесены ответчиком в материалы дела представлено дополнительное соглашение от 01.12.2016 к договору купли-продажи нежилых помещений от 19.10.2016, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил нежилые помещения общей площадью 198,1 кв.м, этаж подвал, номера на поэтажном плане NN 2, 4, 4а, 16, 17, 30, 31, 32, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, г.Владимир, ул.Фруманова, д.14, кадастровый номер 33:22:032110:399; 208/1237 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: содержание здания магазина, общая площадь 1 237 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, г.Владимир, ул.Фруманова, д.14, установлено относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, кадастровый номер 33:22:032110:32 (пункт 1 договора). Иные условия договора купли-продажи нежилых помещений от 19.10.2016 в данном дополнительном соглашении не изменены.
Кроме того, Щепеткина И.А. сослалась на то, что решением Фрунзенского районного суда г.Владимира от 11.07.2016 по делу N 2-695/2016 удовлетворено требование Зиновьева Д.А. к Григоренко О.А. об устранении нарушений прав собственника путем освобождения земельного участка от объекта капитального строительства - пристройки. Указанным решением суд обязал Григоренко О.А. в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу освободить за свой счет земельный участок с кадастровым номером 33:22:32110:88 общей площадью 3 487 кв.м с разрешенным использованием: содержание помещений склада, категория земель: земли населенных пунктов, адрес ориентира: г.Владимир, ул.Фурманова, д.14а, строение 2, принадлежащий Зиновьеву Д.А., путем сноса пристройки к нежилому помещению по адресу: г.Владимир, ул.Фруманова, д.14, состоящей из помещений N 36 и N 37 (лит.А2), N 41 и N 42 (лит.А3), лит.А.
Вместе с тем, уведомлением от 09.12.2016 Управление Росреестра по Владимирской области приостановило государственную регистрацию внесения изменений в ЕГРП на основании дополнительного соглашения от 01.12.2016 в связи с непредставлением документов, обосновывающих расхождение площадей в правоустанавливающих и технических документах.
Уведомлением от 09.01.2017 Управление Росреестра по Владимирской области отказало в государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП на основании дополнительного соглашения от 01.12.2016 в связи с непредставлением документов, обосновывающих расхождение площадей в правоустанавливающих и технических документах.
Из материалов регистрационного дела в отношении спорного объекта следует, что 26.05.2003 ОАО "Владимирский мед" (продавец) и Зиновьев А.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилые помещения общей площадью 194,2 кв.м, а также вспомогательные помещения "вход в подвал" площадью 10,4 кв.м (N б4) и "приямок" площадью 0,8 кв.м (N в2).
Право собственности Зиновьева А.В. было зарегистрировано на нежилые помещения площадью 194,2 кв.м.
01.10.2013 Зиновьев А.В. (продавец) и Григоренко О.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилые помещения общей площадью 194,2 кв.м, а также вспомогательное помещение "вход в подвал" площадью 10,4 кв.м.
Право собственности Григоренко О.А. было зарегистрировано на нежилые помещения площадью 194,2 кв.м.
В материалах дела имеются выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 08.07.2019 N 33-0-94/4002/2019-5849, от 25.06.2018 N 33-0-1-94/4002/2018-5681, от 05.02.2020 N 33-0-1-94/4002/2020-1038 в отношении объекта - помещение с кадастровым номером 33:22:032110:399, в котором указана его общая площадь - 198,1 кв.м и отражено, что в раздер 1 выписки включены сведения со статусом "актуальные незасвидетельствованные". В разделе План расположения помещений отражены следующие помещения: 1, 2, 4, 4а, 16, 17, 31, 32, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, бассейн.
Истцом представлена выписка из ЕГРП от 07.12.2016 N 33-0-1-70/6001/2016-21154, согласно которой площадь нежилого помещения с кадастровым номером 33:22:032110:399 составляет 194,2 кв.м.
Уведомлением от 08.07.2019 N 33-0-1-04/3001/2019-3884 Управление Росреестра по Владимирской области отклонило заявление Григоренко О.А. об исправлении технической ошибки в сведениях об объекте недвижимости с кадастровым номером 33:22:032110:399 (площадь 198,1 кв.м), пояснив, что данные сведения внесены на основании технического паспорта от 16.05.2012 согласно которого разрешение на переоборудование к.1, 2, 16, 31, 32, 36-40 и строительство Лит.А3 (к.41, 42) не предъявлено.
Щепеткина 26.11.2016 обратилась с заявлением об исправлении технической ошибки в площади приобретенного ею помещения с кадастровым номером 33:22:032110:399.
Сообщением от 29.11.2016 N 33/001/080/2016-685 Управление Росреестра по Владимирской области отказало Щепеткиной И.А. в удовлетворении заявления об исправлении технической ошибки в площади приобретенного ею помещения с кадастровым номером 33:22:032110:399. В данном сообщении отражено, что на момент государственной регистрации подраздел 1 ЕГРН содержал актуальные сведения: нежилые помещения, назначение нежилое, общая площадь 194,2 кв.м, этаж подвал, номера на поэтажном плане NN 1-4, 16, 17, 30, 31, 32, 32а.
01.12.2016 Григоренко О.А. и Щепеткина И.А. представили в Управление Росреестра по Владимирской области на государственную регистрацию следующие документы: заявления о внесении изменений в ЕГРН, дополнительное соглашение от 01.12.2016 к договору купли-продажи от 19.10.2016, квитанции на оплату государственной пошлины.
Однако изменения, касающиеся площади помещений, в сведения о правах Щепеткиной И.А. не внесены.
Решение суда от 11.07.2016 по делу N 2-695/2016 вступило в законную силу 28.09.2016 (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 28.09.2016 по делу N 33-3912/2016).
Во исполнение указанного решения судебным приставом-исполнителем ОСП Фрунзенского района г.Владимира УФССП по Владимирской области Залетиной Г.П. 20.10.2016 возбуждено исполнительное производство N 41841/16/33033-ИП в отношении должника Григоренко О.А.
Из актов о совершении исполнительных действий от 21.11.2016 и от 28.11.2016 следует, что судебный пристав-исполнитель Залетина Г.П. в присутствии понятых осмотрела пристройку и установила, что решение суда не исполнено. 05.12.2016 в 11 час.06 мин. и в 13 час.10 мин. судебный пристав-исполнитель Залетина Г.П. составила акты о невозможности демонтажа пристройки по причине нахождения в ней людей, в том числе, Щепеткиной И.А.; в 15 час.00 мин. того же дня был составлен акт о сносе пристройки; 07.12.2017 судебный пристав-исполнитель Залетина Г.П. вынесла постановление об окончании исполнительного производства N 41841/16/33033-ИП.
Таким образом, на момент приобретения нежилых помещений у Григоренко О.А. ответчику было известно о том, какое именно имущество принадлежало продавцу и о том, что имеющаяся пристройка является самовольной постройкой, поскольку право собственности на нее не было зарегистрировано ни за Григоренко О.А., ни за кем-либо другим.
Ответчиком представлено заключение специалиста ООО "Центр Земельных Отношений" от 26.06.2019 N 26-06/19-02, составленное геодезистцом Ковардицким Д.В. и кадастровым инженером Марковой А.А. по вопросам: какая конфигурация и площадь помещения с кадастровым номером 33:22:032110:399 после демонтажа (сноса пристройки); соответствует ли конфигурация и площадь помещения с кадастровым номером 33:22:032110:399 данным ЕГРН, если не соответствует, то указать различия. Специалисты пришли к следующим выводам:
- помещение с кадастровым номером 33:22:032110:399 состоит из внутренних комнат NN 1, 2, 4, 4а, 16, 17, 31, 32, 38, 39, 40;
- в результате сноса пристройки к нежилому помещению комнаты NN 36, 37 (лит.А2), NN 41, 42 (лит.А3), лит.а прекратили свое существование; помещение с кадастровым номером 33:22:032110:399 изменило свою конфигурацию;
- помещение с кадастровым номером 33:22:032110:399 имеет площадь 172,4 кв.м; фактическая конфигурация и площадь помещения не соответствует данным ЕГРН.
Как верно указал суд, данное заключение не может свидетельствовать о причинении истцом ответчику убытков в заявленной сумме и о необходимости уменьшения цены договора на сумму, эквивалентную площади демонтированной пристройки по изложенным выше основаниям. Кроме того, в данном заключении не содержится пояснений относительно причин того, что в настоящее время фактическая площадь помещений составляет 172,4 кв.м, а не 194,2 кв.м.
Истец в ходе рассмотрения дела пояснил, что несоответствие в площади и номерах помещений в договоре от 19.10.2016 и заключении ООО "Центр земельных отношений" образовалось ввиду ошибки кадастрового инженера, который исключил из состава объекта помещения NN 30, 32а, а также в связи с самовольным переоборудованием помещений (таблица сравнения площади помещений - приложение к пояснениям от 19.05.2020).
Ответчиком данные сведения истца документально не опровергнуты, иных сведений не представлено.
С учетом изложенного доводы Щепеткиной И.А. о несении расходов по ремонту принадлежащих ей помещений по вине ответчика не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения в судах первой и апелляиоцнной инстанции. Требование Щепеткиной И.А. в данной части удовлетворению не подлежит.
Кроме того, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности в отношении требования ответчика об уменьшении цены договора.
Согласно положениям статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
По правилам пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца, в том числе безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.
Как установлено судом, о том, что к принадлежащим ей помещениям примыкает незаконная пристройка, Щепеткиной И.А. было известно в момент заключения договора купли-продажи от 19.10.2016, следовательно, на момент обращения в суд с требованием об уменьшении цены договора на сумму понесенных ею убытков срок исковой давности истек.
Требование ответчика о взыскании с истца упущенной выгоды в сумме 319 000 руб. также не подлежит удовлетворению по изложенным выше основаниям.
Доводы заявителя жалобы повторяют позицию ответчика, приведенную в суде первой инстанции, и свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств, однако не опровергают их и не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела.
Каких - либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебный акт в оспариваемой части соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным.
В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 17.06.2020 по делу N А11-5309/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Щепеткиной Ирины Александровны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Н.Ковбасюк
Судьи
Е.Н. Наумова
Н.В.Устинова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
