Дата принятия: 11 августа 2020г.
Номер документа: 01АП-3936/2020, А79-1335/2020
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 августа 2020 года Дело N А79-1335/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2020 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Устиновой Н.В., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Специализированный застройщик "Группа компаний "Регионжилстрой" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.06.2020 по делу N А79-1335/2020,
по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН 1022101150037, ИНН 2126003194, 428032, к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Группа компаний "Регионжилстрой", ОГРН 1022101281840, ИНН 2129017653,
о взыскании 5 562 860 руб.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,
установил.
Администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Группа компаний "Регионжилстрой" (далее - Общество, застройщик) о взыскании выкупной цены за изъятое жилое помещение кв. N 3 в доме 45 по ул. Гражданская г. Чебоксары с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая долю в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом, с кадастровым номером: 21:01:010603:25, строений, сооружений, зеленых насаждений, а также убытков, связанных с изъятием объектов недвижимости, в размере 5 562 860 руб.
Решением от 03.06.2020 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования.
Не согласившись с принятым решением, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель, ссылаясь на положения статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение Арбитражного суда Чувашской Республики по делу N А79-5102/2018, пункты 57 и 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", указал на отсутствие необходимых условий для возникновения обязанности ответчика по переселению граждан и оплате выкупной стоимости в связи с невыполнением Администрацией своих обязанностей.
Отмечает, что уведомлением, приобщенным к материалам дела, ответчик отказался от исполнения части своих встречных обязательств (переселение граждан и оплата выкупной стоимости).
Полагает, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о прекращении производства по делу.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность принятого судебного акта, в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.07.2013 по итогам открытого аукциона на основании распоряжения о развитии застроенной территории администрация города Чебоксары и ЗАО "Фирма "Чувашагроинвестстрой" (застройщик) (в настоящий момент - АО "ГК "Регионжилстрой") заключили договор N 51 о развитии застроенной территории в г. Чебоксары, по условиям которого ответчик обязался в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 2.1.2 - 2.1.5 настоящего договора, связанные с развитием застроенной территории общей площадью 3,856 га, ограниченной улицами Гражданская, Грибоедова, Островского и Шмидта г. Чебоксары, далее - "Территория", а Администрация обязалась создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 2.3.1 - 2.3.3 настоящего договора. Схема расположения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, является приложением к договору (приложение 1).
Права и обязанности сторон по указанному договору приведены в разделе 2 договора.
Пунктом 2.1.4. договора предусмотрена обязанность застройщика уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными, и подлежащих сносу, и расположенных на территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, Чувашской Республики, муниципального образования "город Чебоксары", в случае если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 2.1.3. договора.
Максимальные сроки выполнения данного обязательства согласованы сторонами в пункте 2.1.4.2 договора, а именно в течение месяца с момента подписания соглашения с собственником (с момента вступления в силу соответствующего судебного решения).
Во исполнение условий договора администрацией города Чебоксары принято постановление от 31.01.2017 N 290 "Об изъятии земельного участка и жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности в доме N 45 по ул. Гражданская".
В связи с отказом собственников от получения жилых помещений по причине сноса дома N 45 по ул. Гражданская и предложением выплатить выкупную стоимость за сносимые квартиры и изъять земельный участок, администрация города Чебоксары обратилась в Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики с иском об изъятии жилых помещений, определении размера выплаты, прекращении права собственности, признании права собственности, выселении и снятии с регистрационного счета.
Вступившим в законную силу решением Московского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 05.02.2019 по делу N 2-25/2019 (с учетом дополнительного решения от 12.04.2019), оставленным без изменения апелляционным определением Верховного суда Чувашской Республики от 11.07.2019 по делу N 33-2570/2019, изъято для муниципальных нужд муниципального образования администрации города Чебоксары жилое помещение по адресу: г. Чебоксары, ул. Гражданская, д. 45 кв. 3; определен размер подлежащего выплате возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 5562860 руб. с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по адресу г. Чебоксары, ул. Гражданская, д. 45, кв. 3, включая долю в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. Чебоксары, ул. Гражданская, д. 45, кв. 3, с кадастровым номером 21:01:010603:25, строений, сооружений, зеленых насаждений, а также убытков, связанных с изъятием объектов недвижимости, и на Администрацию возложена обязанность по выплате возмещения.
Также в решении указано, что после предоставления Безрукову Д.Н. и Безруковой Е.Н. возмещения за изымаемое жилое помещение прекращается право собственности и право пользования жилым помещением - кв. 3 д. 45 по ул. Гражданская города Чебоксары и право на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В иске Администрации к Обществу о возложении обязанности в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу выплатить Безрукову Д.Н. и Безруковой Е.Н. в счет возмещения выкупной цены за изымаемое жилое помещение N 3 в доме N 45 по ул. Гражданская г. Чебоксары с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по адресу г. Чебоксары, ул. Гражданская, д. 45, кв. 3, включая долю в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. Чебоксары, ул. Гражданская, д. 45, кв. 3, с кадастровым номером 21:01:010603:25, строений, сооружений, зеленых насаждений, а также убытков, связанных с изъятием объектов недвижимости, отказано.
Во исполнение вышеуказанного решения суда администрацией города Чебоксары по платежным поручениям от 10.10.2019 N 525188, от 10.10.2019 N 525187 собственникам кв. 3 д. 45 по ул. Гражданская г. Чебоксары Безрукову Д.Н. и Безруковой Е.Н. выплачена денежная компенсация за изымаемое жилое помещение в размере 5562860 руб.
Претензией от 27.11.2019 N 29/01-7323 администрацией города Чебоксары предложено ответчику исполнить обязательства по договору от 02.07.2013 N 51 и возместить выкупную цену за изъятое жилое помещение кв. 3 д. 45 по ул. Гражданская города Чебоксары с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по адресу г. Чебоксары, ул. Гражданская, д. 45, кв. 3, включая долю в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. Чебоксары, ул. Гражданская, д. 45, кв. 2, с кадастровым номером 21:01:010603:25, строений, сооружений, зеленых насаждений, а также убытков, связанных с изъятием объектов недвижимости, в размере 5562860 руб.
В связи с неисполнением ответчиком условий договора от 02.07.2013 N 51, предусмотренных в пункте 2.1.4, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума N 5495/11 от 11.10.2011, заключение договоров, предусматривающих внесение платы за предоставление права застройки и участие хозяйствующих субъектов в финансировании развития инфраструктуры муниципального образования, не исключается действующим законодательством и является добровольно принятым на себя обязательством застройщика, которое подлежит исполнению в силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Деятельность по развитию застроенной территории регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также Жилищным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации в части вопросов, связанных с изъятием жилых помещений и земельных участков.
В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи. Из анализа статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории сторонами в договоре могут быть предусмотрены и иные обязательства сторон помимо существенных условий, перечисленных в кодексе, в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Пунктом 8 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Пунктом 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено существенное условие договора о развитии застроенной территории, которым является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.
Из материалов дела следует, что исковые требования администрации города Чебоксары о возмещении понесенных расходов основаны на Договоре о развитии застроенной территории от 02.07.2013 N 51.
Согласно пункту 2.1.3 договора от 02.07.2013 N 51 застройщик обязан создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Чебоксары благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на Территории. Приобретенная или построенная целевым назначением и передаваемая жилая площадь для переселения нанимателей должна быть равнозначной по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, а также соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электротехническое и другое оборудование.
Максимальные сроки выполнения данного обязательства - 24 месяца с момента утверждения проекта планировки (решение об утверждении документации по планировке территории было принято 25.08.2014 постановлением администрации города Чебоксары N 2944).
Пунктом 2.1.4 Договора предусмотрена обязанность застройщика, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации города Чебоксары, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на Территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, Чувашской Республики, муниципального образования "город Чебоксары", в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 2.1.3 настоящего Договора.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением, заключенным с собственником изымаемого жилого помещения в соответствии с законодательством.
Максимальные сроки выполнения данного обязательства согласованы сторонами в пункте 2.1.4.2 в течение месяца с момента подписания соглашения с собственником (с момента вступления в силу соответствующего судебного решения).
Таким образом, в соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории в городе Чебоксары N 51 от 02.07.2013 на ответчике лежала обязанность предоставить квартиры нанимателям жилых помещений и оплатить выкупную стоимость собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу при развитии застроенной территории.
Между тем, обязанность ответчика в части оплаты выкупной стоимости собственнику жилого помещения Безрукову Д.Н. и Безруковой Е.Н. исполнена не Обществом, а непосредственно Администрацией, что привело к сбережению застройщиком за счет другого лица - муниципального образования в лице администрации города Чебоксары денежных средств в размере выкупной стоимости квартиры.
Поскольку положения пункта 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и условия договора от 02.07.2013 N 51 не предусматривают обязанность лица, заключившего договор с органом местного самоуправления (застройщика), производить выкуп жилых помещений непосредственно у собственников жилых помещений, а обязывают возместить цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и расположенных на застроенной территории непосредственно органу местного самоуправления, то при изложенных фактических обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с Общества денежных средств в сумме 5562860 руб., составляющих выкупную цену изъятого жилого помещения.
Ссылаясь на отсутствие соглашения с собственником изымаемого жилого помещения, ответчик указал на обязанность истца по оплате выкупной стоимости изъятого жилого помещения у АО ГК "Регионжилстрой".
Между тем, заключение такого соглашения, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" направлено, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственников помещений в связи с изъятием у него жилого помещения.
В рассматриваемом случае обязательств сторон спора вытекают из заключенного ими договора о развитии застроенной территории в г. Чебоксары N 5102.07.2013. Условия данного договора не только предусматривают обязанность застройщика (АО ГК "Региожилстрой") уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными, и подлежащих сносу, и расположенных на застраиваемой территории, но и устанавливают срок ее исполнения в течение месяца с момента подписания соглашения с собственником (с момента вступления в силу соответствующего судебного решения).
Суд первой инстанции обоснованно указал, что поскольку правоотношения между собственником жилого помещения и истцом по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение (выкупной цены) урегулированы вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции от 05.02.2019, то с даты вступления решения суда в законную силу у ответчика возникла обязанность по возмещению истцу выкупной стоимости изъятого жилого помещения, выплаченной собственнику, что соответствует согласованным условиям договора.
Кроме того судом первой инстанции правомерно отклонена ссылка ответчика на положения статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в виду ошибочного толкования указанной правовой нормы во взаимосвязи с фактическими обстоятельствами.
Как следует из материалов дела, заявитель связывает свой отказ от частичного исполнения обязательств по договору, в частности по оплате выкупной цены, с неисполнением администрацией встречного обязательства по принятию решения об изъятии жилых помещений и заключению соглашений с собственниками жилых помещений о выкупной стоимости.
Между тем, уведомление Общества об отказе от исполнения части обязательств по договору от 02.07.2013 датировано ответчиком 23.04.2019 N 288, в то время как постановление N 290 об изъятии жилых помещений вынесено Администрацией 31.01.2017, а судебный акт об определении выкупной цены жилого помещения принят Московским районным судом г. Чебоксары 05.02.2019, что свидетельствует об отсутствии у застройщика оснований для отказа от исполнения обязательств.
В силу статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
С учетом вступившего в силу судебного решения, установившего размер возмещения за изымаемое жилое помещение, и его исполнение Администрацией, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу, о том что обязанность застройщика уплатить выкупную цену возникла в течение месяца с момента вступления в силу соответствующего судебного решения. В нарушение условий договора и приведенных положений закона данная обязанность ответчиком не исполнена. Какие либо иные встречные обязательства, корреспондирующие этой обязанности застройщика, договором не предусмотрены.
Пунктом 2.1.4 договора предусмотрено определение размера возмещения либо на основании соглашения, либо на основании судебного акта. В настоящем случае сумма компенсации определена судебным актом. Заключенный сторонами договор о развитии застроенной территории в установленном порядке не прекращен.
Также судом первой инстанции правомерно отклонено ходатайство ответчика о прекращении производства по делу, поскольку предметы споров по настоящему делу и по делу N 2- 25/2019, рассмотренному Московским районным судом г. Чебоксары, различны.
Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не влияющие на законность принятого судебного акта и недоказанные материалами дела.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.06.2020 по делу N А79-1335/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Специализированный застройщик "Группа компаний "Регионжилстрой" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд
Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.Н. Наумова
Судьи
Н.В. Устинова
А.Н. Ковбасюк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
