Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2020 года №01АП-2604/2020, А11-14764/2018

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 августа 2020 года Дело N А11-14764/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2020 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Устиновой Н.В., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района Владимирской области на решение Арбитражного суда Владимирской области от 03.03.2020 по делу N А11-14764/2018,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района, ОГРН 1033301003009, ИНН 3316420053, к обществу с ограниченной ответственностью "Колос", ОГРН 1023300997796, ИНН 3316005628, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - администрации Киржачского района Владимирской области,
об обязании освободить незаконно занимаемое нежилое помещение,
при участи до перерыва: в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом;
после перерыва: от ответчика - Гусевой Т.Ю. по доверенности от 01.08.2020 сроком до 01.12.2020; от истца (заявителя) - не явился, извещен; от третьего лица - не явился, извещен;
установил.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Колос", в котором просил обязать ООО "Колос" освободить занимаемое им нежилое помещение с кадастровым номером 33:02:010122:149, площадью 84,7 кв.м., этажность - 1, расположенное по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО город Киржач (городское поселение), г. Киржач. ул. Гагарина, д. 29.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация Киржачского района Владимирской области
Решением от 03.03.2020 Арбитражный суд Владимирской области отказал в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которых просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить исковые требования.
Заявитель, ссылаясь на положения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, указывает, что ответчик не воспользовался предоставленным ему правом преимущественного выкупа арендованного имущества в установленные сроки и в установленном порядке, нарушив процедуру выкупа арендованного имущества, и утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Отмечает, что ответчик направил подписанный договор купли-продажи помещения от 05.07.2017 N 01/2017 с протоколом разногласий в адрес истца только 05.12.2017.
Кроме того апеллянт указал что решение по делу N А11-1223/2015 Комитетом исполнено в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании, в отзыве на апелляционную жалобу, дополнении к нему, указал на законность и обоснованность принятого судебного акта, в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.
Определениями суда от 02.06.2020, 30.06.2020 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось в порядке 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании от 28.07.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв.
В судебном заседании рассмотрено и удовлетворено ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (протокол от 04.08.2020).
Истец и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьего лица, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в собственности муниципального образования Киржачскний район находится нежилое помещение с кадастровым номером 33:02:010122:149, площадью 84,7 кв.м., этажность - 1, расположенное по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО город Киржач (городское поселение), г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29, что подтверждается выпиской из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.10.2018 N 99/2018/214494076 и риской из реестра муниципального имущества от 02.11.2018 N 3316 (далее -помещение).
На основании решения Киржачского Районного Совета народных депутатов от 30.03.2004 N 31/385, распоряжения главы администрации N 134-р от 13.04.2004 между администрации Киржачского района (арендодателем) и ООО "Колос" (арендатором) по согласованию с балансодержателем - Комитетом по культуре администрации Киржачского района 05.07.2017 был заключен охранно-арендный договор N 46 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, находящимися в муниципальной собственности Киржачского района, согласно пункту 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (срочное возмездное пользование) недвижимое имущество являющееся муниципальной собственностью и расположенное в помещении памятника истории и культуры "Здание торговых рядов" /гостинный двор/, находящееся по адресу: г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29, для использования под магазин, общая площадь сдаваемых в аренду помещений 84,7 кв. м. помещений 1 этажа, в том числе основная площадь 57,7 кв.м. 18, 24, вспомогательная площадь 27,0 кв.м., 25, 26.
Срок аренды устанавливается с 01.04.2004 по 31.03.2014. (пункт 2.1. договора).
Указанные в договоре нежилые помещения были переданы ООО "Колос" по передаточному акту (Приложение N 1 к охранно-арендному договору N 46 от 11.04.2004).
Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Во исполнение решения Арбитражного суда Владимирской области о т 13.12.2016, постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 по делу N А11-1223/2015 письмом от 06.07.2017 N 1987-01-34 администрация направила в адрес ООО "Колос", как субъекту малого и среднего предпринимательства, для подписания проект договора купли- продажи помещения от 05.07.2017 N 01/2017, полученный ООО "Колос" 14.07.2017.
В силу статьи 441, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами.
В установленный статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" тридцатидневный срок ООО "Колос" данный проект договора не подписало.
24.11.2017 администрация письмом N 3462-01-34/02 уведомила ООО "Колос" о прекращении договора аренды от 11.04.2004 N 46 помещения в соответствии со статьей 610 ГК РФ. Постановлением администрации от 11.05.2018 N 623 прекращена аренда по охранно-арендному договору от 11.04.2004 N 46 в связи с односторонним отказом администрации. 22.05.2018 запись об аренде в ЕГРП погашена, что подтверждается уведомлением о прекращении государственной регистрации от 22.05.2018.
Письмом от 13.12.2017 N КУМИ-1467-01-23 комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района (далее-Комитет) уведомил ООО "Колос" об утрате права на выкуп помещения, а также об отмене постановления администрации от 05.07.2017 N 981 "О предоставлении в собственность нежилого помещения, общей площадью 84,7 кв.м., расположенного по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), г. Киржач, ул. Гагарина д. 29".
28.09.2018 администрация письмом исх.3013-01-34/16 уведомила ООО "Колос" о необходимости освобождения незаконно занимаемого помещения в десятидневный срок с момента получения настоящего уведомления. Данное уведомление получено ООО "Колос" 10.10.2018. До настоящего момента ООО "Колос" не освободило незаконно занимаемое помещение, продолжая пользоваться им как своим собственным, что подтверждается актом осмотра от 06.11.2018 N 1.
Невозврат ответчиком занимаемых помещений явился основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В силу пункта 3 статьи 2, пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 N 178 -ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества осуществляется органом местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.
Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ настоящий закон регулирует отношения, возникшие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления этого закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Вместе с тем согласно статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - ФЗ N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Федерального закона N 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно разъяснениям, данным в абз. 8 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
Согласно пояснениям ответчика 20.01.2014 администрация Киржачского района направила ООО "Колос" письмо N 86-01-34/16, в котором предложила воспользоваться преимущественным правом на приобретение данного арендуемого имущества.
27.01.2014 ООО "Колос" акцептовал предложение администрации, направив в ее адрес согласие реализовать преимущественное право покупки арендуемого помещения. После чего администрация Киржачского района стала оформлять техническую документацию на арендуемое помещение для его продажи обществу.
06.10.2014 ООО "Колос" в очередной раз обратилось в администрацию Киржачского района с заявлением о выкупе арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
13.12.2016 решением Арбитражного суда Владимирской области по делу N А11 -1223/2015 признано незаконным бездействие администрации муниципального образования Киржачский район Владимирской области, выразившееся в несовершении юридически значимых действий, направленных на предоставление ООО "Колос" преимущественного права выкупа нежилого помещения (магазина), арендуемого по охранно-арендному договору от 11.04.2004 N 46, расположенного в здании "Торговых рядов" (Гостиный двор) по адресу: Владимирская область г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29. Обязании администрации муниципального образования Киржачский район Владимирской области устранить допущенное нарушение прав ООО "Колос" путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: - восстановить технический и кадастровый учет арендуемого нежилого помещения общей площадью 84,7 кв.м., расположенного в здании торговых рядов ("Гостиный двор") по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), ул. Гагарина, д. 29; - в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного помещения в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; - в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорного помещения обеспечить принятие решения об условиях его приватизации, предусмотрев условие о рассрочке платежей на три года; - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации спорного помещения направить заявителю проект договора купли-продажи данного недвижимого имущества.
09.03.2017 постановлением Первого арбитражного апелляционного суда названное решение оставлено без изменения, а жалоба администрации без удовлетворения.
Незаконность бездействия администрации Киржачского района установлена решениями Арбитражного суда Владимирской области по делам судебными актами по делам N А11-12195/2014 и N А11-1223/2015.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, имеют преюдициальное значение при рассмотрении спора с участием тех же лиц (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного выводы, изложенные в вышеуказанных судебных актах, при рассмотрении настоящего дела имеют преюдициальное значение и не подлежат доказыванию вновь.
Согласно части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В части 4.1. статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого и среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Вместе с тем в пункте 2 части 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого и среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Из материалов дела следует, что неподписание договора купли-продажи ответчиком в течение тридцати дней со дня получения им проекта договора было вызвано несогласием с выкупной ценой, предложенной истцом.
При этом отклоняется довод истца о том, что ответчик направил подписанный договор купли-продажи помещения от 05.07.2017 N 01/2017 с протоколом разногласий в адрес истца только 05.12.2017.
Получив 14.07.2017 договор купли-продажи, ответчик направил истцу обращение N 42 от 15.08.2017, в котором выразил несогласие с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки. Данное обстоятельство подтверждается ответом администрации Киржачского района Владимирской области N 2822-01-06 от 22.09.2017.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы об утрате ответчиком преимущественного права на приобретение арендованного им имущества на основании пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, поскольку ООО "Колос" не отказывалось от подписания договора, а выразило несогласие с выкупной ценой приобретаемого имущества.
В дальнейшем ООО "Колос" обратилось в суд с иском, в котором просил признать недостоверной рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 84,7 кв.м, расположенного в здании торговых рядов ("Гостиный двор") по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29, выполненную оценщиком ИП Сугробовым Ю. А. в отчете N Н-082-05-17, по состоянию на 29 мая 2017 года;
- определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 84,7 кв.м, расположенного в здании торговых рядов ("Гостиный двор") по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29, в сумме 1 961 000 руб.
Решением Арбитражного суда Владимирской области от 19.03.2020 по делу N А11-15834/2018, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от___ исковые требования ООО "Колос" были удовлетворены.
При этом необходимо отметить, что уведомление от 24.11.2017 об отказе от договора аренды на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации было направлено администрацией Киржачского района Владимирской области после того, как ООО "Колос" выразило несогласие с выкупной ценой спорного помещения. Данные действия истца не отвечают принципу добросовестности осуществления гражданских прав.
Поскольку прекращение договора аренды и выселение арендатора из занимаемых им помещений при таких обстоятельствах противоречит смыслу Закона N 159-ФЗ и делает невозможным реализацию им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод что заявленные требования не подлежат удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 03.03.2020 по делу N А11-14764/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района Владимирской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.Н. Наумова
Судьи
Н.В. Устинова
А.Н. Ковбасюк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка