Дата принятия: 06 августа 2020г.
Номер документа: 01АП-1978/2020, А11-15604/2018
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2020 года Дело N А11-15604/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2020 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф., после окончания перерыва секретарем судебного заседания Борзовой Э.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Актив" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 05.02.2020 по делу N А11-15604/2018, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Актив" (ОГРН 1023301955027, ИНН 3305041014) к государственному бюджетному учреждению здравоохранения Владимирской области "Центральная городская больница города Коврова" (ОГРН 1033302205485, ИНН 3305037346) о нечинении препятствий в пользовании арендованными помещениями, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент здравоохранения администрации Владимирской области, Департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Владимирской области, при участии в судебном заседании: от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Актив" - Полтавской С.В. (по доверенности от 09.11.2018 сроком действия 3 года и диплому); от ответчика - государственного бюджетного учреждения здравоохранения Владимирской области "Центральная городская больница города Коврова" - Качаловой Е.А. (по доверенности от 10.01.2020 сроком действия до 31.12.2020 и диплому).
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.
Общество с ограниченной ответственностью "Актив" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к государственному бюджетному учреждению здравоохранения Владимирской области "Центральная городская больница города Коврова" (далее - Учреждение) о нечинении препятствий в пользовании нежилыми помещениями второго этажа (кабинеты 59, 59а по техническому плану здания корпус главный на 600 мест, литер Б, расположенного по адресу: 601915, Владимирская область, г. Ковров, ул. Еловая, д. 5, стр. 7, для размещения аптечного пункта, общая площадь арендуемого имущества - 27,1 кв.м).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент здравоохранения администрации Владимирской области (далее - Департамент здравоохранения), Департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области (далее - ДИЗО), Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра).
Решением от 05.02.2020 Арбитражный суд Владимирской области в иске отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Обжалуя судебный акт, заявитель считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что арендодателем на законных основаниях в одностороннем порядке расторгнут договор аренды. Считает, что односторонний внесудебный отказ от договора, исходя из анализа пунктов 6.2, 6.3 договора во взаимосвязи, не предусмотрен. Кроме того, сообщил, что уведомлений об одностороннем отказе от договора Учреждение не направляло, а направляло письма с предложением подписать соглашение о расторжении договора. Отметил, что требований о расторжении договора в судебном порядке ответчик не заявлял. Также, по мнению заявителя, является необоснованным вывод суда первой инстанции о невнесении арендатором в течение трех месяцев (июнь, июль, ноябрь 2018 года) арендной платы с учетом даты заключения договора аренды (23.07.2018).
Учреждение в отзыве на апелляционную жалобу указало, что считает доводы заявителя жалобы несостоятельными, а решение суда первой инстанции - законным и обоснованным. Отметило, что сторонами подписан акт возврата объекта аренды.
Третьи лица отзывы по существу апелляционной жалобы не представили.
В судебном заседании от 23.07.2020 представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить обжалуемый судебный акт, пояснил, что считает договор действующим, отметив, что акт подписан в целях минимизации расходов по арендной плате за период невозможности пользования помещениями; представитель ответчика просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения.
В заседании суда в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 30.07.2020, после окончания которого лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие по имеющимся в деле материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.06.2015 между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор), с согласия ДИЗО и учредителя - Департамента здравоохранения (учредитель), заключен договор N 9 аренды государственного недвижимого имущества, закрепленного за государственным учреждением на праве оперативного управления (далее - договор N 9), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование государственное недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности Владимирской области: нежилые помещения второго этажа (кабинеты N 59, 59а (по тех. плану) здания главного корпуса на 600 мест, литер Б, расположенные по адресу 601915, г. Ковров, Владимирская область, ул. Еловая, д. 5, строение 7, для размещения аптечного пункта. Общая площадь арендуемого имущества - 27,1 кв.м.
Договор действует по 22.06.2018 включительно (пункт 2.1 договора N 9).
Пунктом 2.2 договора N 9 предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 3.2.14 договора N 9 арендатор обязан обеспечить государственную регистрацию договора в течение одного месяца со дня подписания договора сторонами и оплатить расходы, связанные с его государственной регистрацией.
При подписании договора за аренду имущества, указанного в пункте 1.1 договора, устанавливается оплата в сумме 237 156 руб. в год, в т.ч. арендная плата: 200 979 руб. 72 коп., НДС 36 176 руб. 28 коп. Сумма ежемесячной платы составляет 19 763 руб., в т.ч. арендная плата: 16 748 руб. 31 коп., НДС 3014 руб. 69 коп. Расчет арендной платы (приложение N 3 к договору) является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 4.1 договора N 9).
В силу пункта 4.3 договора N 9 арендатор обязуется в полном объеме осуществлять оплату за текущий месяц на расчетный счет, указанный в приложении N 3 к договору, не позднее 5-го числа текущего месяца. Сумму налога на добавленную стоимость арендатор перечисляет в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с пунктами 6.2, 6.3 договора по одностороннему требованию арендодателя или арендатора настоящий договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в суде по месту нахождения арендодателя в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в случае ликвидации или реорганизации сторон, аварийного состояния арендуемого имущества, проведением капитального ремонта, его реконструкции или сноса.
Договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению по требованию арендодателя, в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора:
а) при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные пунктом 4.3 договора, в течение двух месяцев независимо от ее последующего внесения;
б) при использовании арендуемого имущества (в целом или частично) не в соответствии с целями, определенными пунктом 1.1 договора;
в) при ухудшении арендатором состояния арендуемого имущества, инженерного оборудования и прилегающей территории;
г) при невыполнении обязанностей, предусмотренных пунктами 3.2.4, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.12 договора.
Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты неустойки (штрафа, пени).
В пункте 6.4 договора предусмотрено, что арендатор имеет право на перезаключение договора на новый срок в порядке, установленном действующим законодательством.
Объект аренды передан арендатору по передаточному акту от 23.06.2015.
Впоследствии на аналогичных условиях между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 23.07.2018 N 3 аренды государственного недвижимого имущества, закрепленного за государственным учреждением на праве оперативного управления (далее - договор N 3), сроком действия по 22.06.2021 включительно.
В пункте 4.1 договора N 3 определено, что при подписании договора за аренду имущества, указанного в пункте 1.1, устанавливается оплата в сумме 279 096 руб. в год, т.ч. арендная плата: 236 522 руб. 04 коп., НДС 42 573 руб. 96 коп. Сумма ежемесячной платы составляет 23 258 руб., в т.ч. арендная плата: 19 710 руб. 17 коп., НДС 3547 руб. 83 коп. Расчет арендной платы (приложение N 3 к договору) является неотъемлемой частью договора.
Сторонами подписан передаточный акт от 23.07.2018 к договору N 3.
Как указал истец, ключи от двери арендованных нежилых помещений представитель ООО "Актив" получил 30.07.2018, что подтверждается актом приема-передачи ключей от 30.07.2018, подписанным истцом в одностороннем порядке.
Пункт 3.2.14 договора от 23.07.2018 N 3 обязывает арендатора обеспечить государственную регистрацию договора аренды в течение месяца со дня его подписания. Однако, процедура регистрации договора аренды, предусматривает предоставление кадастрового паспорта на помещения, переданные в аренду. Арендодатель не обеспечил передачу кадастровых паспортов на арендуемые помещения для целей проведения государственной регистрации договора аренды. О необходимости предоставления кадастрового паспорта на арендуемые помещения для целей регистрации договора аренду в органах Росреестра Общество неоднократно сообщало арендодателю.
17.09.2018 ответчиком в адрес истца направлено уведомление о том, что Учреждение считает не вступившим в силу и недействительным договор аренды от 23.07.2018 N 3. Этим же уведомлением представитель истца приглашен на сдачу арендованных помещений.
Не согласившись с позицией ответчика, Общество направило Главному врачу Учреждения письмо, в котором в очередной раз сообщало о необходимости предоставления кадастрового паспорта на арендуемые нежилые помещения для целей государственной регистрации договора аренды.
19.09.2018 ответчикам в адрес истца направлено требование об освобождении арендуемых помещений в срок до 21.09.2018. Этим же письмом ответчик уведомил истца о том, что в случае не освобождения арендуемых помещений доступ в них будет блокирован.
Досудебным предупреждением от 28.09.2018 исх. N 37 истец просил ответчика не допускать нарушения прав Общества, а также не чинить препятствия в пользовании арендованными помещениями.
В ответ на досудебное предупреждение ДИЗО сообщил о том, что 16.08.2018 на основании писем ответчика признал согласование передачи нежилых помещений в аренду Обществу утратившим силу.
31.10.2018 в адрес Общества из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области поступило уведомление N 33/023/003/2018-18484. Указанным уведомлением Обществу сообщено о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 23.07.2018 N 3 в связи с непредоставлением кадастрового паспорта на арендуемые помещения.
По данным истца, 09.11.2018 доступ в арендованные помещения был блокирован.
Посчитав, что действия ответчика по блокировке доступа арендатора в арендуемые помещения носят неправомерный характер, истец обратился с иском в суд.
Оценив представленные в дело доказательства и согласившись с позицией ответчика о том, что невнесение Обществом арендной платы в течение трех месяцев (июнь, июль, ноябрь 2018 года) и просрочка арендной платы в течении пяти месяцев (июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2018 года) являются общим основанием для расторжения договора аренды, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.
Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы и возражения на них, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Негаторный иск подлежит удовлетворению при одновременной констатации следующих условий: истец является собственником или законным владельцем объекта недвижимости; истец не утратил владения объектом; истцу чинятся реальные препятствия в осуществлении права законного владельца; препятствия в осуществлении правомочий собственника обусловлены неправомерными действиями ответчика (нарушителя права истца).
Помехи и препятствия, созданные законными действиями, посредством предъявления негаторного иска преодолеть невозможно, такие помехи и препятствия собственник вынужден либо претерпевать, либо защищаться от них предусмотренным способом.
В силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов N 10/22), применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (пункт 47 Постановления Пленумов N 10/22).
Как следует из материалов дела, истец является арендатором спорных помещений, в связи с чем вправе предъявлять требования, направленные на защиту прав пользования.
Вывод суда первой инстанции относительно расторжения договора в связи с нарушением обязательств по внесению арендных платежей является необоснованным.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из условий договора N 3 следует, что он заключен сроком по 22.06.2021.
В соответствии с пунктами 6.2, 6.3 договора по одностороннему требованию арендодателя или арендатора настоящий договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в суде по месту нахождения арендодателя в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в случае ликвидации или реорганизации сторон, аварийного состояния арендуемого имущества, проведением капитального ремонта, его реконструкции или сноса.
Договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению по требованию арендодателя, в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора:
а) при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные пунктом 4.3 договора, в течение двух месяцев независимо от ее последующего внесения;
б) при использовании арендуемого имущества (в целом или частично) не в соответствии с целями, определенными пунктом 1.1 договора;
в) при ухудшении арендатором состояния арендуемого имущества, инженерного оборудования и прилегающей территории;
г) при невыполнении обязанностей, предусмотренных пунктами 3.2.4, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.12 договора.
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Исходя из приведенных положений договора, суд апелляционной инстанции не усмотрел наличия у стороны договора права на односторонний отказ от него.
Доказательств расторжения договора по соглашению сторон либо в судебном порядке в дело не представлено.
Сам по себе отзыв согласия на аренду основанием для прекращения договора аренды не является.
Оценив в совокупности имеющуюся в материалах дела доказательственную базу с учетом пояснений сторон, суд пришел к выводу о том, что оснований для признания договора прекратившим свое действие не имеется. Спорное имущество принадлежит истцу на праве аренды.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии в рассматриваемом случае оснований для ограничения пользования истцом арендуемыми помещениями.
Обращаясь с иском в суд, истец сослался на чинение ответчиком препятствий в пользовании объектом аренды, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами и Учреждением не оспаривается.
Учитывая вышеизложенного суд апелляционной инстанции находит предъявленные истцом требования законными, обоснованными и документально подтвержденными, в связи с чем оснований для отказа в удовлетворении иска не имелось.
Таким образом, апелляционная жалоба Общества удовлетворяется. Принятое по делу решение подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении иска в полном объеме.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение иска и апелляционной жалобы относятся на ответчика.
В соответствии с частью 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист на основании судебного акта, принятого арбитражным судом апелляционной инстанции, выдается арбитражным судом первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 05.02.2020 по делу N А11-15604/2018 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Актив" - удовлетворить.
Иск удовлетворить.
Обязать государственное бюджетное учреждение здравоохранения Владимирской области "Центральная городская больница города Коврова" не чинить препятствия в пользовании объектом аренды - нежилыми помещениями второго этажа (кабинеты 59, 59а по техническому плану) здания корпус главный на 600 мест, литер Б, расположенного по адресу: 601915, Владимирская область, г. Ковров, ул. Еловая, д. 5, стр. 7, для размещения аптечного пункта, общей площадью -27,1 кв.м.
Взыскать с государственного бюджетного учреждения здравоохранения Владимирской области "Центральная городская больница города Коврова" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Актив" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9000 руб. за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.В. Устинова
Судьи
Е.Н. Наумова
А.Н. Ковбасюк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
