Дата принятия: 24 июля 2020г.
Номер документа: 01АП-1598/2020, А79-10633/2019
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2020 года Дело N А79-10633/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2020 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Мальковой Д.Г., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 17.01.2020 по делу N А79-10633/2019, принятое по иску Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (ОГРН 1032129000375, ИНН 2129039343) к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер" (ОГРН1112130005932, ИНН2130088313) о взыскании 465 945 руб. 52 коп., в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.
Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (далее - Минюст Чувашии) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер" (далее - Общество) о взыскании 465 945 руб. 52 коп., в том числе по договору от 10.11.2017 N 1350 - 142 258 руб. 50 коп. долга за период с 01.05.2019 по 31.05.2019, по договору от 13.11.2017 N 1351 - 182 662 руб. 33 коп. долга за период с 01.05.2019 по 31.05.2019, по договору от 11.07.2018 N 1094 - 127 708 руб. 40 коп. за период с 01.01.2019 по 31.05.2019, а также 13 316 руб. 29 коп. пени за период с 10.01.2019 по 30.05.2019.
Решением от 17.01.2020 Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии удовлетворил исковые требования.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить (изменить) решение суда первой инстанции в части взыскания задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 21:21:102003:56 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в обжалуемой части.
Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что требования о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 21:21:102003:56 основаны на дополнительном соглашении от 09.04.2018, стороной которого являлось открытое акционерное общество "Чувашавтодор" (далее - ОАО "Чувашавтодор"), а не Общество. Указал, что данное дополнительное соглашение на день подписания договора купли-продажи от 19.02.2018 N 149 не существовало, и обязательства по нему ответчиком не признаны. Полагает, что годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 91 817 руб. 20 коп., а не 292 462 руб. без учета НДС, как заявлено истцом; вследствие неверного определения размера годовой арендной платы за земельный участок истцом неправильно рассчитана пеня.
Определением от 04.06.2020 Первый арбитражный апелляционный суд в соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел замену истца - Минюста Чувашии, его правопреемником - Министерством экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики (далее - Минэкономразвития Чувашии.
Минэкономразвития Чувашии в отзыве на апелляционную жалобу возразило по доводам заявителя, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не обеспечили явку своих представителей в заседание суда от 16.07.2020, в котором в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 17.07.2020. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие по имеющимся в деле материалам.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Минюст Чувашии (в настоящее время - Минэкономразвития Чувашии) осуществляет права собственника в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:030202:662 общей площадью 2134 кв.м и 21:01:030202:661 общей площадью 4464 кв.м, расположенных по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 8, с видом разрешенного использования - деловое управление.
10.11.2017 на основании протокола от 06.10.2017 об итогах аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, между Минюстом Чувашии (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 1350 аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:662 общей площадью 2134 кв.м (далее - договор N 1350) для размещения объекта управленческой деятельности (здания офиса). Срок аренды установлен с 10.11.2017 до 10.11.2022.
Согласно пункту 4.1 договора N 1350 годовой размер арендной платы за имущество устанавливается с 10.11.2017 в сумме 1 707 102 руб. без учета НДС и подлежит перечислению арендатором ежемесячно равными долями за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца.
Указанный земельный участок передан по акту приема-передачи от 10.11.2017.
Договор N 1350 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 06.11.2017.
Кроме того, 13.11.2017 на основании протокола от 05.10.2017 заседания единой комиссии по проведению конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды и безвозмездного пользования имущества и земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, между Минюстом Чувашии (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 1351 аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:661 общей площадью 4464 кв.м (далее -договор N 1351) для размещения объекта управленческой деятельности (здания офиса). Срок аренды установлен с 13.11.2017 до 13.11.2022.
Согласно пункту 4.1 договора N 1351 годовой размер арендной платы за имущество устанавливается с 13.11.2017 в сумме 1 767 700 руб. без учета НДС и подлежит перечислению арендатором ежемесячно равными долями за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца.
Указанный земельный участок передан по акту приема-передачи от 13.11.2017.
06.12.2017 договор N 1351 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.
Указанные обстоятельства установлены также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 18.10.2018 по делу N А79-8546/2018.
23.07.2014 на основании распоряжения Минимущества Чувашии от 26.06.2014 N 512-р между Минимуществом Чувашии (арендодатель) и ОАО "Чувашавтодор" (арендатор) заключен договор N 1094 на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, (далее - договор N 1094) в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:21:102003:56 общей площадью 17 545 кв.м. Срок аренды установлен с 01.07.2014 до 01.07.2014.
На земельном участке расположены объекты недвижимости, являющиеся собственностью арендатора (ОАО "Чувашавтодор"), перечень которых отражен в пункте 1.3 договора.
Согласно пункту 4.1 договора N 1094 годовой размер арендной платы за имущество устанавливается в сумме 91 817 руб. 20 коп. без учета НДС и подлежит перечислению арендатором ежемесячно равными долями за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца.
Указанный земельный участок передан по акту приема-передачи от 01.07.2014.
По договору купли-продажи от 19.02.2018 N 149, заключенному между ОАО "Чувашавтодор" (продавец) и Обществом (покупатель), последнее приобрело объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 21:21:102003:56.
В соответствии с пунктом 1.4 договора купли-продажи одновременно с передачей права собственности на объекты недвижимости покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости в порядке и на условиях, определенных договором N 1094.
Право собственности Общества на объекты недвижимости зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 11.07.2018.
В пунктах 4.3 договоров N 1350, N 1351 и пункте 4.4 договора N 1094 установлено, что неиспользование арендатором земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы в порядке и сроки, предусмотренные договором, а также для невыполнения арендатором своих обязательств по договору.
Пунктами 5.2 договоров предусмотрено, что за каждый день просрочки в оплате арендной платы арендатор уплачивает пеню из расчета 0,1 процента от суммы недоимки.
Согласно пункту 4.2 названных договоров размер арендной платы подлежит пересмотру в случае изменения исходных данных для расчета арендной платы. При этом арендодатель направляет арендатору письменное уведомление, которое является обязательным для арендатора и не подлежит дополнительному согласованию. Данное уведомление может быть доведено до арендатора путем опубликования информационного сообщения в средствах массовой информации. Размер арендной платы устанавливается в соответствие с расчетом к договору, произведенным с учетом указанных изменений и считается согласованным сторонами с момента опубликования решения об изменении исходных данных для расчета арендной платы в средствах массовой информации.
Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 N 489 внесены изменения в Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148.
08.09.2017 постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики N 349 внесены изменения в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148, с учетом которых пункт 1.4 Порядка предусматривает, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка. В данной части изменения вступили в силу с 11.12.2017.
В соответствии с вышеуказанными изменениями, 09.04.2019 между Минюстом Чувашии и ОАО "Чувашавтодор" заключено дополнительное соглашение к договору N 1094, согласно которому годовой размер арендной платы за земельный участок с 11.12.2017 составляет 292 462 руб. без учета НДС.
По данным истца, ответчик обязательства по внесению арендных платежей по договорам надлежащим образом не исполнял, в связи с чем за ним числится задолженность: по договору N 1350 в сумме 142 258 руб.
50 коп. за период с 01.05.2019 по 31.05.2019, по договору N 1351 - 182 662 руб. 33 коп. за период с 01.05.2019 по 31.05.2019, по договору N 1094 - 127 708 руб. 40 коп. за период с 01.01.2019 по 31.05.2019, кроме того, начислены пени за период с 10.01.2019 по 30.05.2019 в сумме 13 316 руб. 29 коп.
Оценив представленные в дело доказательства и руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине отнесены на ответчика.
Предметом апелляционного обжалования является размер долга по арендной плате и неустойки по договору N 1094.
Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы и возражения на них, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части, исходя из следующего.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что Общество приобрело у ОАО "Чувашавтодор" по договору купли-продажи от 19.02.2018 N 149 объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 21:21:102003:56. Право собственности Общества на объекты зарегистрировано 11.07.2018.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В пункте 1.4 договора купли-продажи также указано на то, что одновременно с передачей права собственности на объекты недвижимости покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости в порядке и на условиях, определенных договором N 1094.
Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что не признает требования истца в рамках договора N 1094, основанные на дополнительном соглашении от 09.04.2018, которым увеличен размер арендной платы, поскольку Общество стороной данного дополнительного соглашения не являлось и на день подписания договора купли-продажи от 19.02.2018 N 149 соответствующее дополнительное соглашение не существовало.
Доводы заявителя жалобы отклоняются ввиду их несостоятельности.
Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса РФ, статьи 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности Общества на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 21:21:102003:56, то есть с 11.07.2018, к нему перешли права и обязанности арендатора, в том числе обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком.
Сам факт заключения договора купли-продажи недвижимости без государственной регистрации перехода права не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на объекты недвижимости права на спорный земельный участок не могли перейти Обществу.
С учетом изложенного оснований для неприменения к отношениям сторон дополнительного соглашения от 09.04.2018 не имеется.
При указанных обстоятельствах ссылка заявителя на то, что расчет пени является неверным, признана необоснованной. Произведенный истцом расчет пени судом проверен. Ответчик контррасчет в материалы дела не представил.
Таким образом, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание отсутствие в деле доказательств полного и своевременного внесения Обществом арендных платежей по договору аренды N 1094, пришел к выводу о правомерности удовлетворения судом первой инстанции требований о взыскании задолженности по арендным платежам и неустойки по названному договору в заявленных суммах.
Разрешая спор в соответствующей части, суд первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, не допустив при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Приведенные в апелляционной жалобе аргументы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта в обжалуемой части по существу. Каких-либо обстоятельств, которые могли бы повлиять на правовую оценку спорных правоотношений и результат разрешения требований истца о взыскании долга и неустойки по договору N 1094, в апелляционной инстанции не установлено.
В связи с указанным оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части по доводам заявителя не имеется. Решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя. Поскольку определением от 21.04.2020 заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, с него подлежит взысканию в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 17.01.2020 по делу N А79-10633/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.В. Устинова
Судьи
А.Н. Ковбасюк
Д.Г. Малькова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
